En knepig situation (husköp/nybygge)
Tänkte höra hur ni kunniga ser på denna situation några bekanta till mig har hamnat i.
För ca 1,5 år sedan köpte de ett "nyckelfärdigt" hus. Upplägget såg ut enligt följande: Ett företag, låt oss kalla dem bostadsföretaget, hade köpt hus från Trivselhus och Entreprenad från en lokal firma, byggt huset och sedan sålt det till mina bekanta enligt jordabalken.
Den muntliga överenskommelsen mellan parterna var att garantiåtaganden vid tvåårsbesiktning skulle hanteras av entreprenören. Ett par fel var redan noterade i slutbesiktningen men lämnades utan åtgärd fram tills då, exempelvis sprickor i innertak, som förmodligen skulle ha spruckit igen om de hade åtgärdats direkt.
Nu har dock entreprenören gått i konkurs. Trivselhus är naturligtvis inte intresserade av att åtgärda dessa punkter. Frågan är dock om de har ett case mot "bostadsföretaget" som de köpt huset av. I kontraktet står explicit att alla fel i slutbesiktningsprotokollet ska åtgärdas, vilket åtminstone för mig låter som om de kan begära detta.
Dessutom har ytterligare fel upptäckts. I ett rum fungerar inte golvvärmen. Det har också visat sig att snickerierna invändigt inte har patentlackats vilket nu har givit genomfärgning av kvistarna vilket inte är så snyggt. Detta är ju fel som omöjligt kunde ha upptäckts när köpet genomfördes (det var varmt ute, så ingen värme på), så frågan är om de kan klassas som dolda fel. Jordabalken stipulerar ju att köparens undersökningsplikt är i relation till husets ålder, skick etc, dvs i ett helt nybyggt hus borde den vara mindre än i ett gammalt.
Så vad tror ni? Har de ett case i att försöka få företaget som sålde huset att åtgärda dessa saker, eller ska de bara bita i det sura äpplet och bekosta det själva?
För ca 1,5 år sedan köpte de ett "nyckelfärdigt" hus. Upplägget såg ut enligt följande: Ett företag, låt oss kalla dem bostadsföretaget, hade köpt hus från Trivselhus och Entreprenad från en lokal firma, byggt huset och sedan sålt det till mina bekanta enligt jordabalken.
Den muntliga överenskommelsen mellan parterna var att garantiåtaganden vid tvåårsbesiktning skulle hanteras av entreprenören. Ett par fel var redan noterade i slutbesiktningen men lämnades utan åtgärd fram tills då, exempelvis sprickor i innertak, som förmodligen skulle ha spruckit igen om de hade åtgärdats direkt.
Nu har dock entreprenören gått i konkurs. Trivselhus är naturligtvis inte intresserade av att åtgärda dessa punkter. Frågan är dock om de har ett case mot "bostadsföretaget" som de köpt huset av. I kontraktet står explicit att alla fel i slutbesiktningsprotokollet ska åtgärdas, vilket åtminstone för mig låter som om de kan begära detta.
Dessutom har ytterligare fel upptäckts. I ett rum fungerar inte golvvärmen. Det har också visat sig att snickerierna invändigt inte har patentlackats vilket nu har givit genomfärgning av kvistarna vilket inte är så snyggt. Detta är ju fel som omöjligt kunde ha upptäckts när köpet genomfördes (det var varmt ute, så ingen värme på), så frågan är om de kan klassas som dolda fel. Jordabalken stipulerar ju att köparens undersökningsplikt är i relation till husets ålder, skick etc, dvs i ett helt nybyggt hus borde den vara mindre än i ett gammalt.
Så vad tror ni? Har de ett case i att försöka få företaget som sålde huset att åtgärda dessa saker, eller ska de bara bita i det sura äpplet och bekosta det själva?
Spontant så har ju köparen i detta fallet inget direkt case mot Trivselhus, utan mot säljaren. Och säljaren är alltså en juridisk person som gått i konkurs?
Vilka möjligheter köparen har mot trivselhus torde vara helt beroende på vilka rättigheter och skyldigheter som eventuellt följer med köpet av fastigheten. Vilket å sin sida torde vara helt beroende på avtalssituationen mellan trivselhus och bostadsföretaget/säljaren. Det finns mig veterligt inget i lag som reglerar detta, utan det regleras helt genom avtal.
Vilka möjligheter köparen har mot trivselhus torde vara helt beroende på vilka rättigheter och skyldigheter som eventuellt följer med köpet av fastigheten. Vilket å sin sida torde vara helt beroende på avtalssituationen mellan trivselhus och bostadsföretaget/säljaren. Det finns mig veterligt inget i lag som reglerar detta, utan det regleras helt genom avtal.
Nej säljaren är en juridisk person som finns kvar. Det är entreprenören som anlitades av säljaren för att bygga huset som har kursat och därav har överenskomna garantiåtaganden uteblivit.
Entrepenören i det här fallet antar jag är snickarfirman, hade inte den firman sen underentrepenörer så som elektriker, vvs, målare osv, dessa underentrepenörer ansvarar väl för sina egna besiktningsanmärkningar i så fall.
Ingen aning, men som jag förstod det så var avtalet mellan entreprenören och företaget som stod som byggherre totalentreprenad, men jag vet inte säkert. Jag har fått intrycket av att det är målningen som har flest brister.
Men låt oss säga att det inte går att få rätt i frågan om garantiåtgärder: De borde väl fortfarande ha 10 års skydd mot dolda fel enligt jordabalken? Felet med värmen måste ju till exempel rimligtvis kunna hänföras som ett dolt fel, eller?
Men låt oss säga att det inte går att få rätt i frågan om garantiåtgärder: De borde väl fortfarande ha 10 års skydd mot dolda fel enligt jordabalken? Felet med värmen måste ju till exempel rimligtvis kunna hänföras som ett dolt fel, eller?
Om vi säger så här, vi har ett projekt där en byggherre finns. Byggherren anlitar en totalentrepenör och den anlitar sedan underentrepenörer till dom delar han inte utför själv så som el, vvs, målning osv.
När projektet är färdigt så besiktas det och varje yrkesgrupp lämnar in papper på egenkontroller, beskrivningar och annat som är bra att ha för byggherren för framtiden. Varje yrkesgrupp/företag som är inblandade i projektet lämnar 2-års garanti (kostnadsfria åtgärder på det som ej räknas som normalt slitage) samt 5-10 års (olika det där har jag märkt) ansvar för den del av projektet dom utfört (dvs att det nödvändigtvis inte är kostnadsfria reparationer, helt beroende på fabriksgarantier osv osv). Från slutbesiktning och två år framåt så sköter varje yrkesgrupp om sina egna anmärkningar men order om åtgärd kommer då oftast från totalentrepenören men om den då gått i KK så måste någon annan ta tag i sakerna och då är det ju byggherren som ligger närmast.
Byggherren i det här fallet om jag fattat rätt är då säljaren av huset då ni köpte ett färdigt hus. Ni bör ju ha alla papper på vilka firmor som varit på plats och annat, om inte så ta kontakt med säljaren.
Vill inte säljaren ta kontakt med respektive firma så kan ni ju göra det själva för garantin som säljaren fått som byggherre måste då gått över till er om det inte står något speciellt i något kontrakt.
När projektet är färdigt så besiktas det och varje yrkesgrupp lämnar in papper på egenkontroller, beskrivningar och annat som är bra att ha för byggherren för framtiden. Varje yrkesgrupp/företag som är inblandade i projektet lämnar 2-års garanti (kostnadsfria åtgärder på det som ej räknas som normalt slitage) samt 5-10 års (olika det där har jag märkt) ansvar för den del av projektet dom utfört (dvs att det nödvändigtvis inte är kostnadsfria reparationer, helt beroende på fabriksgarantier osv osv). Från slutbesiktning och två år framåt så sköter varje yrkesgrupp om sina egna anmärkningar men order om åtgärd kommer då oftast från totalentrepenören men om den då gått i KK så måste någon annan ta tag i sakerna och då är det ju byggherren som ligger närmast.
Byggherren i det här fallet om jag fattat rätt är då säljaren av huset då ni köpte ett färdigt hus. Ni bör ju ha alla papper på vilka firmor som varit på plats och annat, om inte så ta kontakt med säljaren.
Vill inte säljaren ta kontakt med respektive firma så kan ni ju göra det själva för garantin som säljaren fått som byggherre måste då gått över till er om det inte står något speciellt i något kontrakt.
Självbyggare
· Stockholm
· 8 592 inlägg
I det här fallt - om jag har fattat det rätt - så skall alla fel åtgärdas av entrepenören (inte husföretaget).
OM dessa inte kan, tex har gått i konken, då skall byggfelsförsäkringen träda in.
Sen hur Gar-Bo, eller vad man har , resonerar är en annan sak - det verkar vara svårt att få ngt på dessa försäkringar, men så borde det vara.
Sen kan förstås era bekanta använda de pengar som dom höll inne efter slutbesiktningen, om man inte ansåg att det var ok så att dom betalade allt efter slutbesiktningen trots sprickorna (?), och reparera felen själva- men det är ju lite jobbigt om de pengarna inte täcker skadorna...
/K
OM dessa inte kan, tex har gått i konken, då skall byggfelsförsäkringen träda in.
Sen hur Gar-Bo, eller vad man har , resonerar är en annan sak - det verkar vara svårt att få ngt på dessa försäkringar, men så borde det vara.
Sen kan förstås era bekanta använda de pengar som dom höll inne efter slutbesiktningen, om man inte ansåg att det var ok så att dom betalade allt efter slutbesiktningen trots sprickorna (?), och reparera felen själva- men det är ju lite jobbigt om de pengarna inte täcker skadorna...
/K
Saken är ju den att min kompis inte har någon form av avtal med någon husleverantör eller entreprenör och inte var delaktig i slutbesiktningen. Han har köpt fastigheten och betalat köpeskillingen i sin helhet till det säljande företaget. I köpekontraktet står inskrivet att samtliga återstående fel från slutbesiktningen ska åtgärdas varför det inte borde vara någon diskussion kring vems ansvar dessa är att åtgärda, oavsett konkurser eller andra förehavanden mellan det säljande företaget och entreprenören och husföretaget. Min kompis har bara ett kontrakt med ett enda företag.klaskarlsson skrev:
Det som känns mer tveksamt är ju dock de fel som har upptäckts i efterhand: Jag tycker att de borde gå att hänföra som dolda fel och att det säljande företaget därför är ansvariga för att åtgärda även dessa. Om detta sedan åtgärdas genom att de entreprenörsföretag som ursprungligen har gjort jobbet genom garantin eller genom någon annan som säljaren bekostar tycker jag inte borde beröra min kompis överhuvudtaget.
1. Med "kontraktet" menar du överlåtelsehandlingen, inte entreprenadkontraktet mellan "bostadsföretaget" och entreprenören?BobbyEwing skrev:
2. Är köpekontraktet av fastigheten "rent", eller är det "köp av fastighet med pågående entreprenad". Det sista innebär att köparen tar över en icke avslutad entreprenad, dvs entreprenadkontrakten "byter beställare" innan entreprenaden anses avslutad. Den förutsättningen är rätt väsentlig för mot vilken man ska driva frågorna.
3. Om köpekontraktet enligt ovan är "rent" så känns det du beskriver som sannolilkt dolda fel.
1: Ja, jag menar överlåtelsekontraktet mellan mina vänner och företaget de har köpt fastigheten av.
2: Kontraktet gäller köp av färdigställd fastighet och det specificerar dessutom att huset ska vara fullständigt färdigställt. Mina vänner har således inget kontrakt med någon annan än företaget som har stått som byggherre. I detta kontrakt står inte entreprenörerna eller husleverantören ens omnämnda utan ser för mina lekmannaögon ut som vilket köpekontrakt som helst.
2: Kontraktet gäller köp av färdigställd fastighet och det specificerar dessutom att huset ska vara fullständigt färdigställt. Mina vänner har således inget kontrakt med någon annan än företaget som har stått som byggherre. I detta kontrakt står inte entreprenörerna eller husleverantören ens omnämnda utan ser för mina lekmannaögon ut som vilket köpekontrakt som helst.
Ja då torde alla avvkikelser från det skick som avtalades mellan säljare och köpare vara säljarens ansvar, oavsett om det är dolda fel eller inte. Köparen ska inte ha juridisk eller affärsmässig dialog med någon annan än säljaren av fastigheten.