En fråga om Dolt fel eller inte.

[Hobbykreatör]

Hej.

Jag behöver lite allmänna åsikter om vad jag bör, ska göra.
Köpte ett hus som tydligen, gud (eller förra ägaren) glömt, för tre år sen.
Alltså här har varit konstanta reparationer och överraskningar och det har blivit Sviiindyrt. Nu vet jag faktiskt inte om jag kan bo kvar om det fortsätter mer. Har blivit totalt ruinerad här.

Men. Dagens fråga.
I mitt köpekontrakt står det så här. "Nytt avloppssystem 2016".
Hur tolkar ni det?
Jag tolkade iaf det som att jag inte behöver bekymra mig över avloppet åtminstone närmaste åren. Men, det stämde ju inte riktigt. Stopp på stopp och 2500 kr varje gång tills jag till slut valde att få det filmat, för 8500 kr.
Det visade sig vara rör gamla som gatan under huset, instick, ihopplock, detta är i grunden, och det saknades även rör från toan på övervåningen, allt som spolats ner har lagt sig i marken,.jorden.
Det har kostat 160.000 att reparera och få relinat.

Det sägs att man har som skyldighet som köpare att kolla avloppet själv, men är väl inte många som gör det, särskilt inte om det står i kontraktet att det är nytt system 2016. Därför går inte avlopp på dolt fel.

Kollade med kommunen. Det är nytt system från brunnen och fram till huset 2013. Men inte mer.

Vad gör jag? Ska jag betala detta utan att "bråka"?
Kan tillägga att detta är inte det enda som upptäckts eller hänt i det här huset. Försöker känna lite kärlek, men det är svårt. Är helt slut nu. Därför orkar jag inte ens prata med förra ägaren, men kanske måste.

Tack för din åsikt. 🙏

 

[fredrik.johansson]

Att det står nytt avloppssystem på pappret betyder ju förstås något, men tar inte bort undersökningsplikten helt. Om alla rör i huset byttes så lämnar det en hel del spår, och är det då inte helrenoverat 2017 så borde ett sånt ingrepp synas både här och där.
Är rören dragna i grunden så att de går att inspektera bara genom att kliva krypa in så är det nog svårt att hävda dolt fel. En rörfilmning är också möjlig att göra innan köp även om det nog är sällsynt att någon gör det.
Så sannolikheten att du får ut något på att stämma säljaren för dolt fel är nog inte stor.
Naturligtvis kan du ta kontakt med säljaren och beklaga dig och hoppas på att säljaren har dåligt samvete över något som hen egentligen visste om och ni kan komma överens om något.
Om du tittar runt i forumet så brukar dock rekommendationen i trådar om att köparen hör av sig till säljaren med olika krav vara ”strunta i det, undersökningsplikten gäller”
Det är tyvärr så här det är att ha hus. I långa perioder är det fantastiskt, men när du minst anar det rasar något som måste fixas, och kan du inte göra det själv blir det dyrt.

 

[hempularen]

"Nytt avloppssystem 2016"

Tolkar jag i första hand som att det finns enskilt avlopp, och man har bytt trekammarbrunn och infiltration. Eller liknande.

Formuleringen är allt förf intetsägande för att fungera som utfästelse från säljaren utan förtydligande.

 

[hempularen]

Det sägs att man har som skyldighet som köpare att kolla avloppet själv, men är väl inte många som gör det, särskilt inte om det står i kontraktet att det är nytt system 2016. Därför går inte avlopp på dolt fel.

Njaaä..

Jo man har undersökningsplikt. Men det finns exempel på att köpare fått rätt i liknande tvist. Det finns ett rättsfall som har diskuterats här på forumet där felet var bakfall på en ledning melloan huset och ett urgammalt avloppsystem (tror det var över 40 år gammalt). Köparen fick oväntat rätt till 100% ersättning. Rätten skrev ngt. i stil med att man troligen borde göra ålderavdrag på skjadeståndet, men säljaren hade inte hävdat dte utan bara bestridit kravet. Och i avsaknad av yrkande på åldersavdrag fick köparen full ersättning.

Nu kommer jag inte ihåg om det fanns någon utfästelse från säljaren i det fallet, men hela fallet var väldigt oväntat.

 

[Afterquake]

Det låter ju helt bisarrt, men när jag läser på om undersökningsplikt så ingår dessvärre även avloppet.
Jag hade ju tyckt att ett avlopp från en toalett som inte ens är inkopplat borde räknas som dolt fel, men det verkar tydligen vara fel.
Det är rimligt att det ingår ett eget ansvar för avloppet, om man inte har gjort några större ombyggnationer så är det klart att man inte kan hävda att avloppet borde varit bra. Då får man ju undersöka skicket på det själv. Så från den sidan kan man ju se att det bör ingå i undersökningsplikten.

Men samtidigt finns det ju en upplysningsplikt hos säljaren, och att då ange att avlopp är utfört trots att så itne är fallet lär ju kunna leda till någon form av rättslig åtgärd?
Jag hade kontaktat en jurist och lagt fram fakta. Kan vara värt några tusenlappar för att få en idé om huruvida det är värt att gå vidare med eller ej. Problemet där är ju att det kan bli en kostsam process och har du då en säljare som inte är betalningsvillig kan det ju dröja innan du ser några pengar ävenom du får rätt i sak.

 

[Claes Sörmland]

Men samtidigt finns det ju en upplysningsplikt hos säljaren, och att då ange att avlopp är utfört trots att så itne är fallet lär ju kunna leda till någon form av rättslig åtgärd?

Nej någon sådan finns egentligen inte. Du kan sälja en fastighet och neka att uppge någonting om den. Du har ingen plikt att upplysa om nästan något på fastigheten med undantag från vissa formkrav för överlåtelsen. Sen har mäklaren en viss skyldighet att sammanställa viss information i ett prospekt.

Och köparen kan förvänta sig att alla byggnader är uppförda med vid tiden gällande bygglov om inget annat tydligt har uppgivits av säljaren. Det är det närmaste upplysningsplikt för säljaren vi kommer.

 

[Afterquake]

När jag läser runt så verkar ju många sidor i alla fall peka på att det finns en upplysningsplikt från säljaren.
Exempelvis
https://www.stabelo.se/bolaneguiden/upplysningsplikt

Sen visar det sig att vissa är lite mer ingående på vad som faktiskt gäller.
https://bostadsjuristerna.se/5-vanligaste-misstagen-avseende-undersokningsplikt-vid-fastighetskop/
Där hävdar de att det åligger säljaren att informera om kända dolda fel i alla fall. Så då kanske vi är tillbaka på grundfrågan om avloppet är ett dolt fel eller ej.

 

[Hobbykreatör]

Hej och tack alla för er input.
Själva rören låg inte i krypgrund utan de fick bila fram dem, så jag hade behövt filma vid visningen om jag skulle sett hur det såg ut.

Säljaren sa inte mkt om huset och kan nog i efterhand säga att denne person faktiskt flydde därifrån.
Visst såg vi att saker behövde åtgärdas, också enligt besiktningen, men inte så här. Enligt mäklaren så var det i det närmaste ytskikten överallt som behövde bytas ut. Jo, tjena..
Så här i efterhand hade det blivit billigare att riva allt o bygga ett litet enplanshus.
(Igår, gick vattenpumpen.. från 2019)

 

[hempularen]

Men du kan som köpare för det mesta inte bevisa att säljaren kände till ett viss fel. Därmed kan du nästan aldrig heller hävda att säljaren har undlåtit att berätta om ett fel. Till och med om du ex. från en granne får höra att säljaren diskuterat ex. ett avloppsproblem, som säljaren därmed bevisligen vet om. Så kan säljaren hävda att man såvitt han förstår har avhjälpt problemet som han diuskuterade med grannen. Att det sedan visar sig att det inte hjälpte att hälla propplösare i vasken är inget spm säljaren nödvändigtvis förstår.

Eller att man inte avhjälper fuktproblem på en källarvägg genom att måla över det.

 

[Claes Sörmland]

När jag läser runt så verkar ju många sidor i alla fall peka på att det finns en upplysningsplikt från säljaren.
Exempelvis
[länk]

Sen visar det sig att vissa är lite mer ingående på vad som faktiskt gäller.
[länk]
Där hävdar de att det åligger säljaren att informera om kända dolda fel i alla fall. Så då kanske vi är tillbaka på grundfrågan om avloppet är ett dolt fel eller ej.

Just termen "upplysningsplikt" är knepig här. Den leder tanken fel att det finns krav på säljaren att ge en omfattande beskrivning av fastighetens alla egenskaper. Så är det inte.

Men för fel på fastigheten som är dolda för köparen vid en noggrann undersökning av fastigheten så finns ju möjlighet till ersättning som dolt fel. Detta oavsett om säljaren känner till felet eller inte. Har säljaren uppgivit att detta dolda fel finns på fastigheten före köpet (kontraktsskrivningen) så kan köparen inte få ersättning.

Här finns ju grunden till varför säljarbesiktningar har dykt upp, liksom frågelistan kring fastigheten som finns i prospektet. Syftet här är att lista så många antydningar om potentiella dolda fel som möjligt för att avväpna köparen möjlighet att hävda dolt fel efter affären. Men det är knappast en "upplysningsplikt", det är en affärsstrategi.

 

[klimt]

Jordabalkens text angående vilka fel som kan ge ersättning. Avlopp i äldre fastigheter har ibland problem och det är då skäl att undersöka noga som köpare. Flertalet säljarbesiktningar omfattar inte el och VA

”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).”

Angående upplysningsplikt skrivs inget explicit i lagstiftningen , men följande anges i kommentaren.
”Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men bör ändå upplysa om sådant som han vet är felaktigt i fastigheten. ”
Detta är en vag text och visst är det bra om säljaren berättar så mycket som möjligt, men det finns säljare som är okunniga/omedvetna så som köpare bör man inte lita på att man får information om problem därför bör en köpare alltid undersöka noga.

 

[Derbyboy]

Jag skulle vilja påstå att "Nytt avloppssystem 2016" innebär att köparens undersökningsplikt är utsläckt i den delen och att köparen kan lita på att ett sådant rudimentärt fel som att det blir stopp inte föreligger.

 

[Hobbykreatör]

Jag skulle vilja påstå att "Nytt avloppssystem 2016" innebär att köparens undersökningsplikt är utsläckt i den delen och att köparen kan lita på att ett sådant rudimentärt fel som att det blir stopp inte föreligger.

Vid köpet var det mycket att stå i och tänka på, vi köpte en besiktning, men jag tror inte heller besiktningsmannen lade ngn vikt vid avloppet just därför att det stod så, han var noggrann med allt annat, och borde skrivit nånstans "nytt avloppssystem fram till bostad" eller liknande tänker jag, överallt annars stod att här kan finnas gamla rör, där kan finnas det och det men absolut inte en mening om att det under hela källaren, i grunden (ej krypgrund här) var allt totalt skit, bokstavligt talat...
Det lär ha varit en massa stopp innan vi flyttade dit, men inte ett ord om detta.
Så jag tänker som du, och trodde som du.
Det kanske är upp till en jurist att bedöma och tolka, hur allt ska bli. Vet dock inte om jag är för sent ute nu när jobbet är klart precis..:/

Och kanske hade jag helt enkelt struntat i att bråka om detta, men FÖR mycket var osagt och dolt.

 

[lbgu]

i köpte en besiktning, men jag tror inte heller besiktningsmannen lade ngn vikt vid avloppet just därför att det stod så, han var noggrann med allt annat, och borde skrivit nånstans "nytt avloppssystem fram till bostad" eller liknande tänker jag

En vanlig besiktning innehåller normalt inte varken el eller VVS. Så ifall det inte var någon specialbesiktning du köpt så ingick det tyvärr inte i besiktningsuppdraget att kolla avloppet. Med tanke på att el och VVS är de saker man antagligen har mest nytta att besikta så är det ju lite galet att det inte ingår kan man tycka.

 

[Hobbykreatör]

En vanlig besiktning innehåller normalt inte varken el eller VVS. Så ifall det inte var någon specialbesiktning du köpt så ingick det tyvärr inte i besiktningsuppdraget att kolla avloppet. Med tanke på att el och VVS är de saker man antagligen har mest nytta att besikta så är det ju lite galet att det inte ingår kan man tycka.

Ja det visste jag inte ens om, alltså att man kunde välja till det. Första husköpet och inte mycket koll faktiskt.. men tre år av konstant lärdom har gått.