Driftskostnader - mäklaren presenterar inte allt...
Vi är intresserade av ett hus, men det saknas flera viktiga delar under driftskostnader. Försäkring brukar normalt vara med. El könns för lågt och vi har bett om förbrukning I kWh, men inte fått det än. Sannolikt kommer vatren/avlopp öka med flera tusenlappar, vilket hon berättade muntligt.
Det känns olustigt att det är fel på 10.000, kanske mer i prospektet och att andra intresserade börjar budgivning på fel grunder, så huset kommer bli onödigt dyrt...
Finns nåt vi kan göra så det blir samma förutsättningar för ev andra intressenter som för oss? (Vi kommer be om dessa siffror innan vi går in i budgivning, men mäklaren har för avsikt att försöka få igång det under morgondagen och än har vi inte fått dessa svar...)
Det känns olustigt att det är fel på 10.000, kanske mer i prospektet och att andra intresserade börjar budgivning på fel grunder, så huset kommer bli onödigt dyrt...
Finns nåt vi kan göra så det blir samma förutsättningar för ev andra intressenter som för oss? (Vi kommer be om dessa siffror innan vi går in i budgivning, men mäklaren har för avsikt att försöka få igång det under morgondagen och än har vi inte fått dessa svar...)
Grattis du har precis upptäckt att en mäklare jobbar på provision!P pappaM skrev:
Tråkigt nog ska tilläggas.
Dessutom burkar prospektet spegla nuvarande kostnader.
Inte dina kostnader.
Man kan tex. inte jämföra med en änka som knappt har varmt inne, kontra en trebarnsfamilj. Och således tro att där är så det är.
Känner du att det är fel så är det antagligen även så.
Men det kommer fler hus.
Klart dom har en skyldighet till det.P pappaM skrev:
Men få mäklare vill visa sanningen.
Att förbrukning av olika slag eller försäkring skiljer är inte så konstigt eftersom det beror på ens egna förutsättningar och preferenser så det får man förutsätta att alla budgivare räknar på sina egna förutsättningar. Just försäkring är dessutom väldigt lätt att själv kolla upp ens egna exakta summa på försäkringsbolagens hemsida så den siffran tycker jag nästan känns konstigt att annonsen skulle ta med även om många mäklare verkar ta med det.
Värre tycker jag det är när avgifter till gemensamhetsanläggningar (ofta väg eller vatten) ens tas upp i utgiftsammanställningen eller att de är mycket lägre än i verkligheten för de brukar ofta vara samma oberoende av ägaren. Av de tre fastigheter som sålts här i området de senaste åren så har dessa uppgifter varit fel/saknats för samtliga och i båda föreningarna så bestäms avgiften av fastigheten och skiljer sig därmed inte mellan olika ägare och avgifterna har dessutom inte ändrats på många år. Det tycker jag är riktigt dåligt och jag undrar om det verkligen är tillåtet
Värre tycker jag det är när avgifter till gemensamhetsanläggningar (ofta väg eller vatten) ens tas upp i utgiftsammanställningen eller att de är mycket lägre än i verkligheten för de brukar ofta vara samma oberoende av ägaren. Av de tre fastigheter som sålts här i området de senaste åren så har dessa uppgifter varit fel/saknats för samtliga och i båda föreningarna så bestäms avgiften av fastigheten och skiljer sig därmed inte mellan olika ägare och avgifterna har dessutom inte ändrats på många år. Det tycker jag är riktigt dåligt och jag undrar om det verkligen är tillåtet
Mäklares roll är att vidareförmedla uppgifter som kommer från säljaren. Det är inte alltid som säljaren har information om alla utgifter i huset, t.ex. för att den som har ägt huset inte har haft någon ordning på räkningar etc. Förekommer t.ex. när en i ett äldre par dör och den andra inte har brytt sig om ekonomin, när en ägare blir dement och kan slänga viktiga papper, alla räkningar har gått med e-faktura, Kivra etc. och den efterlevande har inte åtkomst, eller det är ett dödsbo som säljer. I samband med att hus rensas inför försäljningen så händer det ju också att viktiga papper packas ner och ställs i ett hyrt förråd innan man inser att just de pappren behövs.P pappaM skrev:
Brister i redovisningen av driftskostnader tror jag får en väldigt marginell inverkan på budgivningen. Spekulanter som inte inser att elförbrukningen anges för låg, eller själva ser bristerna i redovsiningen är troligen inte så intresserade/insatta att de korrekta siffrorna skulle ha påverkat deras bud.
Som spekulant är man naturligtvis angelägen om att alla betydande icke uppenbara fel i objektet/objektbeskrivningen är kända för övriga spekulanter, så att man, som du säger, bjuder på lika förutsättningar.P pappaM skrev:
Min erfarenhet är dock att mäklarna normalt blankt ignorerar sådana brister. Tycker ofta man upptäcker saker som inte står rätt till, men har bara hänt mig en gång att mäklaren gått ut till alla med kompletterande uppgifter, och det var när härskaren av ett servitut meddelat att han inte tänkte respektera servitutet.
Så denna skyldighet kan helt klart diskuteras. Tråkigt, men så är det.
Jag har varit med om en gång att ett hus (fritidshus) togs bort från försäljning. Under visningen upptäckte en spekulant att det var lite "svank" på taket. Och vi övriga spekulanter kom fram till att ägaren hade öppnat upp till nock i halva huset, utan att göra något åt takstolarna. Han hade helt enkelt sågat bort allt som var ivägen. När man började titta närmare såg man att ytterväggarna var utböjda av trycket från takbjälkarna.
Mäklaren meddelade sedan att försäljningen pausades i väntan på undersökning av byggn. ingenjör. Detta är 5 år sedan, har inte sett att huset kommit ut på marknaden igen.
Mäklaren meddelade sedan att försäljningen pausades i väntan på undersökning av byggn. ingenjör. Detta är 5 år sedan, har inte sett att huset kommit ut på marknaden igen.
Jag kollade förarbetena. Lagkravet på mäklare att ange driftskostnader i prospektet införs med prop. 2010/11:15, alltspå den som ger 2011 års fastighetsmäklarlag. Sen har regleringen flyttats över utan kommentar till dagens gällande lag. Det saknas in förarbetet en beskrivning av vad som ska strikt anges utan detta får mäklaren tolka från objekt till objekt:
FMI har senare tolkat detta och gett rekommendationer om god mäklarsed. De menar att det som ska anges är verkliga kostnader som säljaren har haft. Alltså inte en prognos vilka driftkostnader köparen kan tänkas få. Se FMI 4.1-1715-14
Samtidigt, har huset stått tomt kan schablon användas för att få rimliga siffror så det är inte hugget i sten att det ska vara verkliga kostnader i undantagsfallen.
FMI har senare tolkat detta och gett rekommendationer om god mäklarsed. De menar att det som ska anges är verkliga kostnader som säljaren har haft. Alltså inte en prognos vilka driftkostnader köparen kan tänkas få. Se FMI 4.1-1715-14
Samtidigt, har huset stått tomt kan schablon användas för att få rimliga siffror så det är inte hugget i sten att det ska vara verkliga kostnader i undantagsfallen.
Jag har märkt att fasta kostnader för avlopp och vatten sällan räknas med, ofta bara de rörliga delarna.
Hej! Angående fastighetsförsäkring undrar jag verkligen om det är ett krav att ha med i driftkostnad, det finns inget lagkrav att man har en försäkring, dock har man bolån kräver banken att man försäkrar fastigheten. Försäkring borde falla utanför driftkostnad. Den är som sagt tidigare enkel att kolla med försäkringsbolag. Men jag ser att olika mäklare gör olika, även samma mäklare gör olika mellan olika objekt. Den kan variera ganska stort mellan olika försäkringsbolag och olika rabatter, så den säger inte absolut vad det kommer kosta.Claes Sörmland skrev:
Som sagt, försäkring kan ju skilja mycket i kostnad beroende på vilka tillägg man väljer.
Man måste titta noga på driftskostnaderna. Jag var själv med och sålde ett hus med direktverkande el och en LL-VP byggt 1969 på cirka 180 +60 m2. Där verklig elförbrukning snittade på cirka 14000 KWh/år de tre senaste åren.
Orimligt lågt för en ny ägare som förväntas använda hela huset. Cirka 30 år tidigare, långt innan VP vet jag att förbrukningen var uppe i 25-30 MWh/år.
Orimligt lågt för en ny ägare som förväntas använda hela huset. Cirka 30 år tidigare, långt innan VP vet jag att förbrukningen var uppe i 25-30 MWh/år.