Dolt fel uterum
Hej,
Jag har lite funderingar gällande dolt fel på uterummet på fastigheten vi nyligen sålt.
Huset är från 1964 och uterummet är byggt någon gång på 80-talet skulle vi tro. Det är fäst mot husets ena vägg och har själv då tre sidor som består av panel på nedre halvan och sedan fönster på övre halvan. Nu åberopar våra köpare dolt fel då de upptäckt rötskador bakom panelbrädorna när de tagit bort dessa. De började ta bort dem då de känt en doft. Vi har dock aldrig känns någon speciell obehaglig doft mer än att uterum luktar som uterum gör. Där är inga bleck runt fönsterna alls och man kan ju se färgsläpp på brädorna utifrån. Så man kan ju ana att fukt kan ta sig in men gissar att man byggde uterum så på den tiden...? Sen visste vi såklart inte att där var rötskador under men att det var dags att renovera uterummet pratade vi t.o.m. med säljarna om när vi skrev papper då vi sa att det hade varit vårt nästa projekt om vi inte istället sålt.
Jag tror själv inte de kan komma nån vart med detta men samtidigt hittar jag ingen tydlig och klar information om det. Man vill ju inte bara avvisa utan ”bevis” för att det inte är ett dolt fel. Om det nu inte är det?
Hur ska vi gå vidare nu? Eller hur behöver dem gå vidare mer än att be oss betala och om vi då säger nej för vi inte tror att det går under dolt fel. Kan man be dem ringa någon och kan vi ringa någon som kan förklara om detta är ett dolt fel eller inte?
De har haft en besiktningsman men i den ingår ju inte uterummet.
Jag har lite funderingar gällande dolt fel på uterummet på fastigheten vi nyligen sålt.
Huset är från 1964 och uterummet är byggt någon gång på 80-talet skulle vi tro. Det är fäst mot husets ena vägg och har själv då tre sidor som består av panel på nedre halvan och sedan fönster på övre halvan. Nu åberopar våra köpare dolt fel då de upptäckt rötskador bakom panelbrädorna när de tagit bort dessa. De började ta bort dem då de känt en doft. Vi har dock aldrig känns någon speciell obehaglig doft mer än att uterum luktar som uterum gör. Där är inga bleck runt fönsterna alls och man kan ju se färgsläpp på brädorna utifrån. Så man kan ju ana att fukt kan ta sig in men gissar att man byggde uterum så på den tiden...? Sen visste vi såklart inte att där var rötskador under men att det var dags att renovera uterummet pratade vi t.o.m. med säljarna om när vi skrev papper då vi sa att det hade varit vårt nästa projekt om vi inte istället sålt.
Jag tror själv inte de kan komma nån vart med detta men samtidigt hittar jag ingen tydlig och klar information om det. Man vill ju inte bara avvisa utan ”bevis” för att det inte är ett dolt fel. Om det nu inte är det?
Hur ska vi gå vidare nu? Eller hur behöver dem gå vidare mer än att be oss betala och om vi då säger nej för vi inte tror att det går under dolt fel. Kan man be dem ringa någon och kan vi ringa någon som kan förklara om detta är ett dolt fel eller inte?
De har haft en besiktningsman men i den ingår ju inte uterummet.
Även om det faller under dolt fel är det inget värde att kräva från er pga åldern på rummet och att materialet inte kostar multum. Om dom ändå skulle renovera uterummet hade dom ju även haft likvärdiga kostnader. Jag tycker ni ska bestrida deras ev krav helt enkelt. Ni har varit ärliga och inte vetat om saken så ingen skugga faller på er.
Tack för era svar!
Men det känns ändå lite diffust, inget som man kan direkt säga till dem. Finns det inget man kan hänvisa till som stöder detta?
Om vi bestrider detta vill jag ju verkligen att det ska vara så att rätten är på vår sida och att de inte har rätt till ersättning enligt dolda fel.
Inte att vi bestrider detta och de då inte orkar ta det vidare och ger sig men att de egentligen hade rätt i sak.
Men det känns ändå lite diffust, inget som man kan direkt säga till dem. Finns det inget man kan hänvisa till som stöder detta?
Om vi bestrider detta vill jag ju verkligen att det ska vara så att rätten är på vår sida och att de inte har rätt till ersättning enligt dolda fel.
Inte att vi bestrider detta och de då inte orkar ta det vidare och ger sig men att de egentligen hade rätt i sak.
"Säljarens upplysningsplikt"E Emelieh skrev:
Ni hade ju redan upplyst dem om att det var i behov av renovering..
Sen räknas det inte som dolt fel om det finns (som du säger) synliga brister i konstruktionen som man kan förvänta sig leder till fel (Avsaknad av fönsterbleck, vatten kommer in i fasaden)
Jag tänker också att bristerna är tydliga och att uterummet är så pass gammalt så man måste förstå att där finns en risk.
Sen även funderar jag på vad ersättningen skulle kunna bli. Säg nya reglar, ny panel, med jobbet, högt räknat hoppas jag 20.000kr. Men sen åldersavdrag på det? Var borde man då landa? De kan ju inte vara så att man någonsin ska betala nytt uterum till dem? Och fönsterna är ju i uppenbart dåligt skick, som sagt de är väldigt gamla och inte speciellt täta.
De har skickat ett väldigt ordentligt och formellt mejl till oss där de skriver att de åberopar dolt fel på den fastigheten då felet inte kunde upptäckas utan att ta bort panel. Och att de kommer återkomma gällande vilken summa de kommer kräva i ersättning.
Sen även funderar jag på vad ersättningen skulle kunna bli. Säg nya reglar, ny panel, med jobbet, högt räknat hoppas jag 20.000kr. Men sen åldersavdrag på det? Var borde man då landa? De kan ju inte vara så att man någonsin ska betala nytt uterum till dem? Och fönsterna är ju i uppenbart dåligt skick, som sagt de är väldigt gamla och inte speciellt täta.
De har skickat ett väldigt ordentligt och formellt mejl till oss där de skriver att de åberopar dolt fel på den fastigheten då felet inte kunde upptäckas utan att ta bort panel. Och att de kommer återkomma gällande vilken summa de kommer kräva i ersättning.
Vi har kanske inte all information, men ert fall känns rätt tryggt. Ett uterum från 80-talet dör man som köpare vid besiktning bör ha kunnat notera hur det är byggt ( som riskfaktor?) och att det är rätt gammalt. Det mesta talar för att köparen borde noterat detta. Sedan så gäller också att eventuell ersättning baseras på husets pris om bristen varit känd. Hör talar vi om en äldre och sliten vägg.
Köparen bör framaställa ett konkret krav till er. Ni bör kunna avvisa ett sådant krav. Möjligen kan ni gå med på en liten ersättning för god vilja, men detta är en risk att köparen återkommer med andra småproblem. Om köparen återkommer kan ni möjligen söka stöd hos en bostadsjurist, men det kostar nog en del och är tveksamt om det behövs i ert fall
Köparen bör framaställa ett konkret krav till er. Ni bör kunna avvisa ett sådant krav. Möjligen kan ni gå med på en liten ersättning för god vilja, men detta är en risk att köparen återkommer med andra småproblem. Om köparen återkommer kan ni möjligen söka stöd hos en bostadsjurist, men det kostar nog en del och är tveksamt om det behövs i ert fall
Ha de inte själva undersökt uterummet ordentligt och inte besiktningsmannen gjort det har de inte ens fullgjort sin undersökningsplikt och kan således inte påstå att något är dolt. Vad ni fortsatt bör göra är att bara bestrida deras krav, inte diskutera något, inte dividera om vad man kunde se eller inte se utan bara neka till att ersätta något.
Det heter ju "allt du säger kan användas emot dig". Det du säger kommer däremot aldrig att användas FÖR dig i en eventuell framtida tvist så håll all kommunikation så kort som möjligt. Detta är ett typiskt exempel på något som absolut inte är dolt fel. Det hade varit enkelt att kontrollera status på uterummet om man gjort sig omaket att göra det. De är enbart ute efter lite pengar att renovera det för så ta det bara lugnt! Med det skick som du beskriver är värdet noll och ingenting på uterummet, dessutom är undersökningsplikten klart mer omfattande på något där man kan förvänta sig skador än något som är helt nybyggt med alla papper i ordning.
Det heter ju "allt du säger kan användas emot dig". Det du säger kommer däremot aldrig att användas FÖR dig i en eventuell framtida tvist så håll all kommunikation så kort som möjligt. Detta är ett typiskt exempel på något som absolut inte är dolt fel. Det hade varit enkelt att kontrollera status på uterummet om man gjort sig omaket att göra det. De är enbart ute efter lite pengar att renovera det för så ta det bara lugnt! Med det skick som du beskriver är värdet noll och ingenting på uterummet, dessutom är undersökningsplikten klart mer omfattande på något där man kan förvänta sig skador än något som är helt nybyggt med alla papper i ordning.
Det är viktigt att ni gör som sägs hör ovan och inte ger er in i en diskussion om detaljer kring uterummet. Ni har inte skrivit något om eventuell besiktning. Flera besiktningsföretag undantar uterum i sina besiktningar. Köparen har ändå ett ansvar att undersöka, så om drt bedöms som viktigt måste köparen komplettera extern besiktning. Om köparen gjort besiktningen på egen hand bör köparen ha noterat ett potentiellt problem, som bör leda till fördjupad undersökning
Tack alla!
Och tack för tipset att inte dividera för det blir lätt så, även om man vill vara snäll och trevlig!
Jag vill ju helst att de ska förstå att det är inte bara orden dolt fel som innebär att man får pengar.
Ja, felet är dolt men som jag förstår det är inte det detsamma som att vi ska ersätta dem för det då det ändå var förväntat av ålder och konstruktion. Samtidigt får sånthär mig att må dåligt då jag tycker det är tråkigt om de inte är nöjda.
Vi har renoverat större delar av huset med hjälp av hantverkare så priset var relativt högt men som sagt har vi inte alls gett oss på uterummet.
De hade en besiktningsman där men han kollade inte på uterummet då det inte ingick.
Och tack för tipset att inte dividera för det blir lätt så, även om man vill vara snäll och trevlig!
Jag vill ju helst att de ska förstå att det är inte bara orden dolt fel som innebär att man får pengar.
Ja, felet är dolt men som jag förstår det är inte det detsamma som att vi ska ersätta dem för det då det ändå var förväntat av ålder och konstruktion. Samtidigt får sånthär mig att må dåligt då jag tycker det är tråkigt om de inte är nöjda.
Vi har renoverat större delar av huset med hjälp av hantverkare så priset var relativt högt men som sagt har vi inte alls gett oss på uterummet.
De hade en besiktningsman där men han kollade inte på uterummet då det inte ingick.
E Emelieh skrev:
Ja, folk verkar inte riktigt förstå att dolt fel är inte alla fel du hittar i efterhand utan det är fel (gärna allvarliga) som inte hade GÅTT att upptäcka om en kunnig person hade letat riktigt ordentligt och dessutom vet vad man bör leta efter (och som inte kan förväntas finnas på hus av denna typ/ålder/mm)
Det ni kan göra däremot är att samla på er information och argument själva.
Exempelvis.
River de nu uterummet utan bygglov? Kan kosta en slant att göra så drar de dit er och ni ser något sånt så knäpp ett par mobilfoto.
Fanns det bygglov för uterummet? Det ska köparen givetvis också själv undersöka (enkelt att kolla hos kommunen). Fanns det inte bygglov och de river så får de inte ens bygga upp ett nytt utan nytt bygglov. Kan bli dyrt om inte omöjligt.
