Dolt fel mexifasad
Hej. Står inför valet att dra nedanstående fall inför tingsrätt:
Köpte- 19 en mexibeklädd (orginalputs bakom) villa från -43. Ett år senare föll 2 m2 tegel av från gavelnocken. Det visar sig vara ett byggfel då kramlorna är 10 cm för korta och enbart sitter i bakomvarande putslager. Detta gjordes -80
Jag har drivit detta mot säljarens doldafelförsäkring och fått avslag med hänvisning till överlåtelsebesiktningen.
Besiktningsmannens noteringar: Tegelstenar lösa över fönster och balkongdörr på övre plan; Sprickor förekommer i tegelfogar framförallt vid fönster och fasadhörn; Större sprickor förekommer vid anslutning av tegelfasad och över fönstersmygar på flera ställen.
Inga noteringar vid riskanalys eller fortsatt teknisk utredning.
Vid genomgång av protokollet ställde vi en rak fråga om vi skulle gå vidare med utredning av fasad och fick svaret att det inte behövdes för det här är väldigt vanligt på denna fasadtyp.
Min fråga är: finns det en chans i tingsrätt eller faller vi under utökad undersökningsplikt.
Med vänlig hälsning,
Köpte- 19 en mexibeklädd (orginalputs bakom) villa från -43. Ett år senare föll 2 m2 tegel av från gavelnocken. Det visar sig vara ett byggfel då kramlorna är 10 cm för korta och enbart sitter i bakomvarande putslager. Detta gjordes -80
Jag har drivit detta mot säljarens doldafelförsäkring och fått avslag med hänvisning till överlåtelsebesiktningen.
Besiktningsmannens noteringar: Tegelstenar lösa över fönster och balkongdörr på övre plan; Sprickor förekommer i tegelfogar framförallt vid fönster och fasadhörn; Större sprickor förekommer vid anslutning av tegelfasad och över fönstersmygar på flera ställen.
Inga noteringar vid riskanalys eller fortsatt teknisk utredning.
Vid genomgång av protokollet ställde vi en rak fråga om vi skulle gå vidare med utredning av fasad och fick svaret att det inte behövdes för det här är väldigt vanligt på denna fasadtyp.
Min fråga är: finns det en chans i tingsrätt eller faller vi under utökad undersökningsplikt.
Med vänlig hälsning,
det är tveksamt om någon ersättning kan utgå på en snart 40-årig fasad vad än besiktningsmannen säger - eller inte säger. Konstruktionen var vanlig - samma på mitt tidigare hus men där fanns inga sprickor.Att dra detta inför domstol är oerhört riskfyllt.
Tillägg: ser att andra anser annorlunda
Det låter iallafall inte som du självklart har rätt. Jag tror att risken med att ta det till rätten är för stor.
Detta var ett spännande fall. Vid första ögonkastet tänker jag: med tanke på husets ålder och även fasadens ålder borde man kanske räkna med skador så dolda fel kanske inte går att åberopa. För så är det ju ofta med ruttna syllar eller skador i taket.
Å andra sidan: ett felaktigt montage av fasaden har ju inget med åldern att göra, kramlorna blir ju inte kortare efter 40 år. Och felet kan ju inte upptäckas med mindre än att hela fasaden demonteras. Så felet är ju "dolt" i ordets bästa bemärkelse.
SPännande att se vad specialisterna här säger.
Å andra sidan: ett felaktigt montage av fasaden har ju inget med åldern att göra, kramlorna blir ju inte kortare efter 40 år. Och felet kan ju inte upptäckas med mindre än att hela fasaden demonteras. Så felet är ju "dolt" i ordets bästa bemärkelse.
SPännande att se vad specialisterna här säger.
Även om grundfelet är dolt, så fanns det ju indikationer på att något kanske var fel. Därmed kan man som köpare inte objektivt räkna med att fasaden är ok.
Möjligen skulle man kunna gå på bes. mannen som tog lite för lätt på indikationerna.
Grunden för ett dolt fel är inte huruvida det är dolt eller ej. Utan om felet är något man som köpare inte borde behöva räkna med. Och att man inte borde behöva räkna med det heller efter att ha gjort en grundlig undersökning.
Men det här är inget uppenbart fall. Som jag ser det så är den ekonomiska risken med en stämning så stor att man inte kan ta risken om man inte är väldigt säker på att vinna. Kostnaderna för ett sådant här mål börjar någonstans omkring 0,5 milj. Är det sedan på gränsen bevismässigt som i det här fallet så blir det lätt väldigt mycket mer. Även om rättsskydd i hemförsäkringen täcker en del, så är självrisken där ofta 20%, och det finns ett tak på ersättning. Vilket utnyttjas av motparten, de ser till att kostnaden slår igenom taket, då har en privatperson inte råd att driva målet.
Möjligen skulle man kunna gå på bes. mannen som tog lite för lätt på indikationerna.
Grunden för ett dolt fel är inte huruvida det är dolt eller ej. Utan om felet är något man som köpare inte borde behöva räkna med. Och att man inte borde behöva räkna med det heller efter att ha gjort en grundlig undersökning.
Men det här är inget uppenbart fall. Som jag ser det så är den ekonomiska risken med en stämning så stor att man inte kan ta risken om man inte är väldigt säker på att vinna. Kostnaderna för ett sådant här mål börjar någonstans omkring 0,5 milj. Är det sedan på gränsen bevismässigt som i det här fallet så blir det lätt väldigt mycket mer. Även om rättsskydd i hemförsäkringen täcker en del, så är självrisken där ofta 20%, och det finns ett tak på ersättning. Vilket utnyttjas av motparten, de ser till att kostnaden slår igenom taket, då har en privatperson inte råd att driva målet.
Tack för bra insikter.
Jag kollade livslängd för olika fasader. Tegel har väldigt lång sådan. Vi åberopade även bes.mannens försäkring men avslag även där.
Det jag är mest tveksam till är den utökade undersökningsplikten. Bes.mannen är ju fackmannen och jag anser väl att han med sitt utlåtande svarar på frågan om jämförbara objekt i samma ålder.
Lite roulette att gå till tinget kanske.
Jag kollade livslängd för olika fasader. Tegel har väldigt lång sådan. Vi åberopade även bes.mannens försäkring men avslag även där.
Det jag är mest tveksam till är den utökade undersökningsplikten. Bes.mannen är ju fackmannen och jag anser väl att han med sitt utlåtande svarar på frågan om jämförbara objekt i samma ålder.
Lite roulette att gå till tinget kanske.
Tyvärr har jag inget att bidra med i sakfrågan, men en aspekt att överväga kan vara risk/reward (vad det nu kan tänkas heta på svenska?)
Vad är bästa utfallet om ni drar det till tingsrätten jämfört med det sämsta? Om vinsten är liten i förhållande till vad ni kan tänkas förlora på det, så kan det smartaste nog vara att avstå. Är förhållandet istället det omvända så är det förstås annorlunda.
Vad är bästa utfallet om ni drar det till tingsrätten jämfört med det sämsta? Om vinsten är liten i förhållande till vad ni kan tänkas förlora på det, så kan det smartaste nog vara att avstå. Är förhållandet istället det omvända så är det förstås annorlunda.
Fasaden fick rivas och återuppbyggas direkt då rasrisken var hög. Totalkostnad ca 950 000:- minus 200 000:- i rotavdrag.
Det fanns ingen möjlighet att se det faktiska felet utan att plocka ned tegel vilket försäkringsbolaget ansåg att vi borde ha gjort. frågan är om bes. gav så pass tydliga indikationer för att motivera ett sådant ingrepp
Det fanns ingen möjlighet att se det faktiska felet utan att plocka ned tegel vilket försäkringsbolaget ansåg att vi borde ha gjort. frågan är om bes. gav så pass tydliga indikationer för att motivera ett sådant ingrepp
Gah! Det var ett galet pris! Har ni begärt omprövning av försäkringsbolagets beslut hos Försäkringsnämnden (kanske går) https://www.forsakringsnamnder.se
Det kan finnas ett case mot säljarna men det är en lång väg fram...
Det kan finnas ett case mot säljarna men det är en lång väg fram...
Jonatan79 skrev:
Gah! Det var ett galet pris! Har ni begärt omprövning av försäkringsbolagets beslut hos Försäkringsnämnden (kanske går) [länk]
Det kan finnas ett case mot säljarna men det är en lång väg fram...[/QUOTE
Hej
Tack för tipset. Hittar dock inget som är applicerbart. Vi har överklagat 2 ggr i alla instanser som försäkringsbolaget erbjuder. Det som osar lite är att mäklaren, försäkringsbolaget, besiktningsmannen och dennes försäkringsbolag är samma bolag
Ytterst olyckligt fall, jag lider verkligen med er.
40års avskrivning på fasaden.
Med 700 000kr som kostnad, men viss värdeökning på huset borde det ju vara också, så begränsas ju möjlig ersättning en hel del. Jag skulle inte våga gå till domstol, speciellt inte när det fanns anmärkningar på fasaden i besiktningen. Undrar vad möjlig ersättning ens kan uppgå till, om ni får rätt?
Har läst om för många fall där kostnaderna blir astronomiska för alla advokater, och tiden för att reda ut drar ut på tiden, för att våga gå till rättegång i detta fall.
40års avskrivning på fasaden.
Med 700 000kr som kostnad, men viss värdeökning på huset borde det ju vara också, så begränsas ju möjlig ersättning en hel del. Jag skulle inte våga gå till domstol, speciellt inte när det fanns anmärkningar på fasaden i besiktningen. Undrar vad möjlig ersättning ens kan uppgå till, om ni får rätt?
Har läst om för många fall där kostnaderna blir astronomiska för alla advokater, och tiden för att reda ut drar ut på tiden, för att våga gå till rättegång i detta fall.
Ni har ett intressant fall. Beloppet som det gäller är stort, man bör inte strida om marginella belopp. Ni har inte fått det godkänt av försäkringsbolaget enligt dolda fel försäkring. Nästa steg är då att gå vidare att driva det som ett ersättningsbart fel enligt Jordabalken. Ni bör vara medvetna om att säljaren då kommer att få stöd av försäkringsbolaget som har starka resurser på olika områden som teknik, juridik med mera. Det som rätten ska avgöra är tolkning av Jordabalken.
”
19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).”
Problematiskt för er del är texten angående undersökning som bör göras när en risk har påpekats i besiktningen. Det har också gått lång tid som ger en rejäl avskrivning. Sammantaget är det nog en stor risk att driva detta ärende. Men eftersom det rör sig om ett stort belopp är det skäl att konsultera en kunnig bostadsjurist för att få rådgivning.
”
19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).”Problematiskt för er del är texten angående undersökning som bör göras när en risk har påpekats i besiktningen. Det har också gått lång tid som ger en rejäl avskrivning. Sammantaget är det nog en stor risk att driva detta ärende. Men eftersom det rör sig om ett stort belopp är det skäl att konsultera en kunnig bostadsjurist för att få rådgivning.
Redigerat:
Jag skulle va extremt försiktig med att ta detta till tingsrätten. Detta för att du själv borde gjort en utökad undersökning och vad jag förstår har du inte gjort detta. Sedan är det nog extremt jobbigt att slåss mot ett försäkringsbolag som har väldigt mycket resurser och kostnaderna kommer att skena iväg.
Får man fråga var huset ligger och vad du betalade för det? Det är ju också relevant med tanke på skick vs pris. Om jag inte minns helt fel finns det ett fall där ett badrum i en lägenhet inte var korrekt utfört. Den som köpte lägenheten vann i sak, men badrummets dolda fel skulle inte ha någon större påverkan på försäljningspriset så den som köpte lägenheten fick väldigt lite i ersättning. Det jag försöker komma till är att om huset köptes billigt skulle priset med eller utan fasaden inte spela någon roll ( Här spekulerar jag väldigt mycket då jag inte vet någon om själva huset)
Får man fråga var huset ligger och vad du betalade för det? Det är ju också relevant med tanke på skick vs pris. Om jag inte minns helt fel finns det ett fall där ett badrum i en lägenhet inte var korrekt utfört. Den som köpte lägenheten vann i sak, men badrummets dolda fel skulle inte ha någon större påverkan på försäljningspriset så den som köpte lägenheten fick väldigt lite i ersättning. Det jag försöker komma till är att om huset köptes billigt skulle priset med eller utan fasaden inte spela någon roll ( Här spekulerar jag väldigt mycket då jag inte vet någon om själva huset)
Redigerat:
Tråkigt problem och dyrt att fixa.
För att det ska vara ett dolt fel så ska väl detta vara uppfyllt:
1. Det ska vara ett fel (och inte gängse byggmetod vid tiden) uppfyllt tycker jag om det är för korta klammer som bara sitter i putsen
2. Det ska vara dolt. Tveksamt om det fanns indikationer i form av sprickor och framförallt lösa stenar.
3. Felet ska påverka försäljningspriset om det varit känt. 950 000 eller 700 000 efter rot är en stor summa, men frågan är försäljningsprisets påverkan av felet. Kostnaden att fixa eller avskrivning har bara indirekt med detta att göra. Troligen hade priset påverkats ett antal hundra tusen, men beror på priset på huset om du betalat mest för hus, tomt eller läge.
Riskfyllt att göra rättssak av detta. Har du råd att ta renoveringen själv och har du råd att förlora i rätten? Hur viktigt känslomässigt är det att ”få rätt”?
För att det ska vara ett dolt fel så ska väl detta vara uppfyllt:
1. Det ska vara ett fel (och inte gängse byggmetod vid tiden) uppfyllt tycker jag om det är för korta klammer som bara sitter i putsen
2. Det ska vara dolt. Tveksamt om det fanns indikationer i form av sprickor och framförallt lösa stenar.
3. Felet ska påverka försäljningspriset om det varit känt. 950 000 eller 700 000 efter rot är en stor summa, men frågan är försäljningsprisets påverkan av felet. Kostnaden att fixa eller avskrivning har bara indirekt med detta att göra. Troligen hade priset påverkats ett antal hundra tusen, men beror på priset på huset om du betalat mest för hus, tomt eller läge.
Riskfyllt att göra rättssak av detta. Har du råd att ta renoveringen själv och har du råd att förlora i rätten? Hur viktigt känslomässigt är det att ”få rätt”?
