Dolt fel i lägenhet?

[Andreas Kneg]

Hej

Fattar mig kort…
Köpt en lägenhet i äldre fastighet 1890tal.
Lägenheten köpt i sk befintligt skick som det ju verkar stå i alla avtal.
Lägenheten är i behov av renovering, absolut, ytskikt och badrum, kök etc.

I lägenheten finns dock ett nyrenoverat badrum ca, 2-3 år gammalt. Även om det var relativt nytt så har vi valt att riva det.

Det är i detta nyrenoverade badrum jag nu upptäckt följande:

Man har fräst in tillvattnet till duschen i en tegelvägg för att spara utrymme. Inget konstigt i sig. Dessvärre har det visat sig att man bilat i en del av väggen där det går gamla rökgångar. Man har gått så djupt så att det i princip inte finns något tegel alls kvar mot rökgången och i vissa fall gjort hål på rökgången där man bara gipsputsat lite för att laga. Det här är jag rätt övertygad om inte är ok. Det måste vara tjockare vägg till en rökkanal inte bara 1cm puts.

Min fråga är dock inte huruvida arbetet är ok gjort utan om jag kan hävda att det ifall det inte är ok gjort att det är ett dolt fel. Allt detta låg ju bakom väggen o kakel.

Kan man använda dolt fel trots att det är köpt i befintligt skick och är en lägenhet? Givet att badrummet var nyrenoverat så borde ju det vara ok gjort tänker jag?

 

[Claes Sörmland]

Det låter som ett fel på varan som kan ersättas enligt köplagen. Jag förutsätter nu att rören måste flyttas och skadan måste putsas igen p g a att de skadar rökgångarna och att det innebär en merkostnad för er.

Det som det kan falla på är att beloppet för att flytta rören kanske inte blir så stor i förhållande till er köpeskilling. Normalt är det ju antingen utanpåliggande rör eller att bygga en ny skalvägg som gäller i dessa sammanhang.

Sen finns det bubblande krångel med juridiken här. I och med att det rör sig om en tegelvägg så antar jag att det är en av lägenhetens yttre väggar. Alltså inte en innervägg. Formellt slutar ditt ansvar som bostadsrättshavare vid denna väggs insida. Ansvaret för väggen och rökkanalen är därmed inte ditt, utan bostadsrättsföreningens. Det är således bostadsrättsföreningen som ska laga tegelvägen och rökkanalerna och återställa till vägg som du kan sätta tätskikt och underliggande behandling (tex spackling) på. Föreningen kan begära skadestånd från den som utförde denna åtgärd om det skedde utan styrelsens tillstånd. Har styrelsen gett tillstånd för åtgärden så är ansvaret föreningens.

 

[Andreas Kneg]

Det låter som ett fel på varan som kan ersättas enligt köplagen. Jag förutsätter nu att rören måste flyttas och skadan måste putsas igen p g a att de skadar rökgångarna och att det innebär en merkostnad för er.

Det som det kan falla på är att beloppet för att flytta rören kanske inte blir så stor i förhållande till er köpeskilling. Normalt är det ju antingen utanpåliggande rör eller att bygga en ny skalvägg som gäller i dessa sammanhang.

Sen finns det bubblande krångel med juridiken här. I och med att det rör sig om en tegelvägg så antar jag att det är en av lägenhetens yttre väggar. Alltså inte en innervägg. Formellt slutar ditt ansvar som bostadsrättshavare vid denna väggs insida. Ansvaret för väggen och rökkanalen är därmed inte ditt, utan bostadsrättsföreningens. Det är således bostadsrättsföreningen som ska laga tegelvägen och rökkanalerna och återställa till vägg som du kan sätta tätskikt och underliggande behandling (tex spackling) på. Föreningen kan begära skadestånd från den som utförde denna åtgärd om det skedde utan styrelsens tillstånd. Har styrelsen gett tillstånd för åtgärden så är ansvaret föreningens.

Hej

Tack, det är en innervägg mellan två rum men det går likväl rökgång där.

Vi skall inte ha badrum där alls utan upptäckte det när rören skulle tas bort.

Ja, föreningen kanske har ansvar iofs, de har trol givit tillstånd till badrum men inte förstöra något i processen.

Ja, köpeskillingen var hög, det är en större lägenhet. Hur kommer det in i ekvationen?

 

[Nucky]

Anmäl till styrelsen i föreningen. Kräv att dom återställer skyndsamt och påbörja er egna renovering.

Strunta i säljarna och dolt fel då det är fastighetsägaren som är ansvarig att återställa innanför väggarna. Dom borde ha kontrollerat detta innan de tillät att man stängde igen.

 

[Claes Sörmland]

OK, det ändrar ju förutsättningarna helt.

Håller med, om nu bara rören ska bort och skadan på rökkanalerna ska lagas så faller att laga skadan på föreningen. Det är föreningens rökkanaler som föregående bostadsrättshavare har gjort skadande ingrepp på, de är inte en del av din lägenhet som du ansvarar för.

Jag skulle heller inte blanda in säljaren och jag skulle inte själv låta genomföra lagning av skadorna. Antag t ex att din lagning fallerar, nu kommer styrelsen ställa krav på dig att åtgärda för att du har skadat föreningens rökkanaler. Däremot skulle jag erbjuda mina tjänster till styrelsen, att å styrelsens vägnar upphandla och åt föreningen genomföra lagningen. Om det är en liten förening där det är svårt att få praktiska saker genomförda tänker jag. Brukar uppskattas av trötta styrelser.

(Du har ingen relation med säljaren gällande dessa rökkanaler, du har ju inte köpt några rökkanaler av säljaren.)

 

[Claes Sörmland]

Ja, köpeskillingen var hög, det är en större lägenhet. Hur kommer det in i ekvationen?

Det har att göra med praxis, hur köplagen ska tolkas. Och det finns domar just vid köp av bostadsrätt där ett fel måste ha ett visst värde i förhållande till köpeskillningen för att det ska anses finnas laglig grund att ersätta det. Man går helt enkelt räkna med fel som kostar kanske några procent av köpeskillingen att åtgärda när man köper en bostadsrätt i befintligt skick.

Men det låter ju som att du inte har någon skada alls i detta fall utan att problemet ägs helt av föreningen. Så i ditt fall finns inte ens ett fel vid köpet att därmed ingen kostnad för dig. Men besvär blir det ju att kommunicera med styrelsen och deras hantverkare. Men det är inget fel egentligen.

 

[Claes Sörmland]

Ja, föreningen kanske har ansvar iofs, de har trol givit tillstånd till badrum men inte förstöra något i processen.

Lite perifert i tråden men det kan ju vara bra att sprida info om detta eftersom kunskapen är låg i våra BRFer:

Badrumsrenoveringar eller flytt av badrum kräver inte styrelsens tillstånd. Men vissa åtgärder som är en del av detta kräver styrelsens tillstånd.

Styrelsen ska t ex ge tillstånd avseende dragning av VA-ledningar. t ex om de ska försänkas in i en vägg med rökkanaler. Det innebär att styrelsen måste skaffa sig förståelse om exakt var dessa ledningar ska dras så att styrelsen kan göra en bedömning om vilka konsekvenserna kan vara för föreningens hus. Det kan den t ex göra genom att köpa tjänsten av en teknisk förvaltare om ingen i föreningen har kunskapen.