Dolt fel -ersättning?
Sålde mitt hus 2005. Köparen har nu hört av sig och hävdar dolt fel i ett badrum (renoverat 2003) .
Plattor lossnade och besiktningen visar att fuktspärren varit undermålig.
Köparen har låtit renovera badrummet för 124.000.
Han gör avdrag för nya möbler för 25.000 och viss ersättning från hemförsäkringen 21.000. (FB gör ett avdrag på 30% och ersätter ej nytt tätskickt och kakel.)
Köparen har alltså haft en kostnad på 78.000 som jag hu krävs på.
Är jag skyldig att ersätta honom och i så fall vad är rimlig ersättning?
Har sökt och kommit fram till att livslängden på ett badrum är ca 15-20år. Då badrummet är 8år gammalt bör rimligen ersättningen nedsättas med ca 50%.
De har fått välja fritt bland nytt kakel och klinker ca 450kr/m, borde vara värt en del? (så dyrt kakel/klinker satt inte i badrummet innan)
Får de utföra en komplett renovering innan jag haft chansen att själv låta besikta och välja hantverkare?
Vid överlåtelse besiktning konstaterades att golvbrunnen låg något högre än klinkersen så att lite vatten blev stående, borde de annat oråd redan då?
Jag teckande Anticimex säljarförsäkring (mot bla dolda fel) men de hävdar att försäkringen ej täcker läckage genom tätskickt.
Mycket tacksam för råd.
Plattor lossnade och besiktningen visar att fuktspärren varit undermålig.
Köparen har låtit renovera badrummet för 124.000.
Han gör avdrag för nya möbler för 25.000 och viss ersättning från hemförsäkringen 21.000. (FB gör ett avdrag på 30% och ersätter ej nytt tätskickt och kakel.)
Köparen har alltså haft en kostnad på 78.000 som jag hu krävs på.
Är jag skyldig att ersätta honom och i så fall vad är rimlig ersättning?
Har sökt och kommit fram till att livslängden på ett badrum är ca 15-20år. Då badrummet är 8år gammalt bör rimligen ersättningen nedsättas med ca 50%.
De har fått välja fritt bland nytt kakel och klinker ca 450kr/m, borde vara värt en del? (så dyrt kakel/klinker satt inte i badrummet innan)
Får de utföra en komplett renovering innan jag haft chansen att själv låta besikta och välja hantverkare?
Vid överlåtelse besiktning konstaterades att golvbrunnen låg något högre än klinkersen så att lite vatten blev stående, borde de annat oråd redan då?
Jag teckande Anticimex säljarförsäkring (mot bla dolda fel) men de hävdar att försäkringen ej täcker läckage genom tätskickt.
Mycket tacksam för råd.
Du kan simma lugnt! Har du en säljarförsäkring är det bara att hänvisa till denna, du har inget ytterligare ansvar!
Detta faller helt klart under köparens undersökningsplikt, han hade ju dessutom själv konstaterat det här med golvbrunnen före köpet men uppenbarligen struntat i att göra en större besiktning och han får därför skylla sig själv, många köpare försöker att få säljaren att betala men detta är utsiktslöst vid en ev rättsprocess!
Detta faller helt klart under köparens undersökningsplikt, han hade ju dessutom själv konstaterat det här med golvbrunnen före köpet men uppenbarligen struntat i att göra en större besiktning och han får därför skylla sig själv, många köpare försöker att få säljaren att betala men detta är utsiktslöst vid en ev rättsprocess!
Redigerat:
Jag är nog villig att hålla med föregående kommentar. Det borde inte bli lätt att övertyga en domstol varför man inte har vidtagit ytterligare åtgärder då det vid överlåtelsebesiktningen framkom att vatten blev stående.I det fallet har köparens undersökningsplikt utökats.
Antar att ni genomfört ett köp enligt jordabalken, och i sådant fall har faktiskt säljaren inte något rätt till avhjälpande (rätta mig om jag har fel). Däremot finns en sådan rätt för säljaren vid t.ex. försäljning av bostadsrätt.
Rent logiskt borde ju inte en köpare kunna riva ut en viss typ av kakelanordning i badrummet, för att sedan ersätta denna med mest exklusivt tänkbara och sedan kräva säljaren på denna summa.
Antar att ni genomfört ett köp enligt jordabalken, och i sådant fall har faktiskt säljaren inte något rätt till avhjälpande (rätta mig om jag har fel). Däremot finns en sådan rätt för säljaren vid t.ex. försäljning av bostadsrätt.
Rent logiskt borde ju inte en köpare kunna riva ut en viss typ av kakelanordning i badrummet, för att sedan ersätta denna med mest exklusivt tänkbara och sedan kräva säljaren på denna summa.
Som sagt om försäkringsbolaget inte vill betala så bör inte heller du kunna bli ersättningsskyldig, det är ju det som är vitsen med försäkringen.
det har framgått att OM en köpare vill hävda dolt fel så måste köparen ge säljaren möjlighet att besiktiga skadan innan man åtgärdar. Skall köparen ha någon framgång med en stämmning så måste det också finnas en oberoende besiktning som påvisar exakt vad som var fel. Om felbeskrivningen bara är att plattor lossnar så är det inget dolt fel. Däremot så skulle ev. orsaken till att de lossanr kunna vara ett dolt fel, i det här fallet säger man att fuktspärren varit undermålig, på vilket sätt var den undermålig.
OM köparen trots allt skulle visa sig ha rätt till ersättning, då är huvudprincipen att ersättningen skall bygga på skillnaden i vårde mellan huset i sitt synbarliga skick jämfört med värdet om felet varit känt vid fösäljningen.
Nu var det ju ett badrum som var relativt nygjort när huset såldes, det innebär att köpeshillingen troligen skulle påverkats relativt mycket om det vore känt att badrummet var fuskbyggt.
Om du hade en firma som gjorde badrummet så har man ofta 10 års garanti, firman kommer att blåneka till att betala efterssom man för ett garantiärende måste låta den felande firman få en chans att åtgärda felet själv. Men det är också ett argument, OM köparen hade låtit dig få en chans att reklamera felet till entrepenören så hade det inte kostat något att få det åtgärdat. Dvs. undlåtenheten att meddela dig som säljare har förvärrat den ekonomiska skadan.
Men som sagt jag tror inte du behöver oroa dig.
det har framgått att OM en köpare vill hävda dolt fel så måste köparen ge säljaren möjlighet att besiktiga skadan innan man åtgärdar. Skall köparen ha någon framgång med en stämmning så måste det också finnas en oberoende besiktning som påvisar exakt vad som var fel. Om felbeskrivningen bara är att plattor lossnar så är det inget dolt fel. Däremot så skulle ev. orsaken till att de lossanr kunna vara ett dolt fel, i det här fallet säger man att fuktspärren varit undermålig, på vilket sätt var den undermålig.
OM köparen trots allt skulle visa sig ha rätt till ersättning, då är huvudprincipen att ersättningen skall bygga på skillnaden i vårde mellan huset i sitt synbarliga skick jämfört med värdet om felet varit känt vid fösäljningen.
Nu var det ju ett badrum som var relativt nygjort när huset såldes, det innebär att köpeshillingen troligen skulle påverkats relativt mycket om det vore känt att badrummet var fuskbyggt.
Om du hade en firma som gjorde badrummet så har man ofta 10 års garanti, firman kommer att blåneka till att betala efterssom man för ett garantiärende måste låta den felande firman få en chans att åtgärda felet själv. Men det är också ett argument, OM köparen hade låtit dig få en chans att reklamera felet till entrepenören så hade det inte kostat något att få det åtgärdat. Dvs. undlåtenheten att meddela dig som säljare har förvärrat den ekonomiska skadan.
Men som sagt jag tror inte du behöver oroa dig.
Hade du en firma som renoverade badrummet eller gjorde du det själv? Säljarna har inte kontaktat dig innan de åtgärdade felet?
Jag skulle råda dig att lägga ett par tusen på att prata med en jurist, det kan bli billigt i slutänden.
Jag skulle råda dig att lägga ett par tusen på att prata med en jurist, det kan bli billigt i slutänden.
Var finns dessa krav? Mig veterligen finns inga sådana. Köparen måste kunna bevisa att dolt fel existerade i fastigheten vid överlåtelsen. Om köparen rivit badrummet pga skador och dokumenterat de fel som visat sig så räcker detta utmärkt för att driva en dolda-fel-process.hempularen skrev:
Tycker det verkar konstigt att han kom till dig efter renoveringen. Du borde rimligen få chans att bedöma "dolt fel" osv. innan renoveringen. Vem gjorde badrummet 2003? Var det en hantverkare kan de bära "skulden"
Edit: ups, fler som hann svara medans jag skrev
Edit: ups, fler som hann svara medans jag skrev
Isåfall är det en process mellan köparen och försäkringsbolaget som ansvarar för "Doldafelförsäkringen" som TS tecknat, som sagt TS behöver varken befatta sig med problemet ej heller oroa sig!injonil skrev:
Att (säljar) försäkringen rent generellt inte skulle täcka läckage genom tätskikt låter orimligt märkligt. Däremot så kan förs. bolaget hävda att efterssom besiktningen visade på fel vid golvbrunnen så är det inte fråga om ett dolt fel.
Det kan jag hålla med om! Vi måste dock utgå ifrån det TS skriver.
Detta är taget från villkoren på försäkringen:
3. Undantag från försäkringen
3.1 Krav som grundas på fel, skada eller annan anmärkning som har antecknats
i besiktningsprotokollet
3.2 Krav som grundas på fel som säljaren har känt till och förtigit, dolt eller givit
felaktig eller missvisande uppgift om. Detsamma gäller krav som köparen
kan ha till följd av avtal med säljaren, säljarens utfästelser eller annan
förespegling om en högre standard än köparen annars har haft fog att
förutsätta.
3.3 Krav som grundas på fel på system för vatten, värme, avlopp, ventilation,
gas och elektricitet och anordningar som ingår i ett sådant system,
även eldstäder och rökgångar. Utrustning omfattande vitvaror, fläkt, antenn,
sophanteringsutrustning, centraldammsugare inklusive rörsystem, dator och
annan maskinell utrustning. Simbassäng med tillhörande utrustning.
3.4 Krav som grundas på fel eller brist som har samband med vattnets kvantitet
eller kvalitet.
3.5 Krav som grundas på fel som består av eller har orsakats av radon eller
asbest.
3.6 Anticimex kan aldrig bli skyldigt att lämna ersättning till köparen endast på
grund av medgivande eller utfästelse om ersättning från säljaren eller annan
än Anticimex.
Detta är taget från villkoren på försäkringen:
3. Undantag från försäkringen
3.1 Krav som grundas på fel, skada eller annan anmärkning som har antecknats
i besiktningsprotokollet
3.2 Krav som grundas på fel som säljaren har känt till och förtigit, dolt eller givit
felaktig eller missvisande uppgift om. Detsamma gäller krav som köparen
kan ha till följd av avtal med säljaren, säljarens utfästelser eller annan
förespegling om en högre standard än köparen annars har haft fog att
förutsätta.
3.3 Krav som grundas på fel på system för vatten, värme, avlopp, ventilation,
gas och elektricitet och anordningar som ingår i ett sådant system,
även eldstäder och rökgångar. Utrustning omfattande vitvaror, fläkt, antenn,
sophanteringsutrustning, centraldammsugare inklusive rörsystem, dator och
annan maskinell utrustning. Simbassäng med tillhörande utrustning.
3.4 Krav som grundas på fel eller brist som har samband med vattnets kvantitet
eller kvalitet.
3.5 Krav som grundas på fel som består av eller har orsakats av radon eller
asbest.
3.6 Anticimex kan aldrig bli skyldigt att lämna ersättning till köparen endast på
grund av medgivande eller utfästelse om ersättning från säljaren eller annan
än Anticimex.
De säljaransvarförsäkringar som finns i sverige är just för att låta försäkringsbolaget gå in som motpart vid eventuell process. De villkor Injonil tar upp är standardvillkor som både Nomore, anticimex mfl använder och de avser friskrivning för sådant som normalt inte ingår i en överlåtelsebesiktning t.ex klausulen om eget vatten. Den gäller alltså för skada genom tätskikt om det kan anses vara dolt fel.
Injonil: Det är inte första gången du framhåller att det bara är att åtgärda och dokumentera för att kunna få ersättning. Risken är att bevisbördan är tung och tingsrätten är tveksam till andrahandsuppgifter och endast dokumentation. Man hamnar alltså i en praktisk uppförsbacke även om det juridiskt o teoretiskt inte är några problem. Jag själv o de flesta duktiga fastighetsjurister kan med rätt hög framgång slå hål på sådan dokumentation o så tvivel i bedömningen - ofta tillräckligt för att rätten inte ska tilldöma klagande ersättning....
Jämfört med utlåtande av oberoende besiktningsman, försäkringsbolagets utredning mm så står man helt enkelt rent bevismässigt ganska svagt.
Här är svårt att säga exakt men min gissning är att försäkringsbolaget som står för säljarförsäkringen inte ser möjlighet till framgång och det är vad de menar med skada genom tätskikt. I sådana fall är det bara att neka och ta eventuella diskussioner i rätten
Tipset är iaf att ta diskution med försäkringsbolaget o vägra diskutera med köpare. Den absolut mest framgångsrika är att tvärneka o inte ens diskutera förrän stämningsansökan inkommit o då ha en duktig fastighetsjurist till hjälp alt en av försäkringsbolagets jurister
Injonil: Det är inte första gången du framhåller att det bara är att åtgärda och dokumentera för att kunna få ersättning. Risken är att bevisbördan är tung och tingsrätten är tveksam till andrahandsuppgifter och endast dokumentation. Man hamnar alltså i en praktisk uppförsbacke även om det juridiskt o teoretiskt inte är några problem. Jag själv o de flesta duktiga fastighetsjurister kan med rätt hög framgång slå hål på sådan dokumentation o så tvivel i bedömningen - ofta tillräckligt för att rätten inte ska tilldöma klagande ersättning....
Jämfört med utlåtande av oberoende besiktningsman, försäkringsbolagets utredning mm så står man helt enkelt rent bevismässigt ganska svagt.
Här är svårt att säga exakt men min gissning är att försäkringsbolaget som står för säljarförsäkringen inte ser möjlighet till framgång och det är vad de menar med skada genom tätskikt. I sådana fall är det bara att neka och ta eventuella diskussioner i rätten
Tipset är iaf att ta diskution med försäkringsbolaget o vägra diskutera med köpare. Den absolut mest framgångsrika är att tvärneka o inte ens diskutera förrän stämningsansökan inkommit o då ha en duktig fastighetsjurist till hjälp alt en av försäkringsbolagets jurister
Som ofta har du helt rätt, kinglolle, och jag har inte sagt något som motsäger detta heller. Har man inte tillräckligt god bevisning i form av dokumentation så blir det givetvis svårt att vinna i en rättegång.
Det hindrar dock inte att det GÅR att dokumentera ett dolt fel tillräckligt för att leda det till bevis och finns möjligheten ska man givetvis göra det.
Att kategoriskt ställa sig på säljarens sida som många gör i dessa frågor tyckar jag är mycket märkligt. Säljaren har tagit emot pengar för en vara som senare visar sig vara värdelös. Vi har ett rättssystem som hjälper köparen under vissa förutsättningar att få tillbaka pengar i dessa lägen. Är inte det något bra?
Det hindrar dock inte att det GÅR att dokumentera ett dolt fel tillräckligt för att leda det till bevis och finns möjligheten ska man givetvis göra det.
Att kategoriskt ställa sig på säljarens sida som många gör i dessa frågor tyckar jag är mycket märkligt. Säljaren har tagit emot pengar för en vara som senare visar sig vara värdelös. Vi har ett rättssystem som hjälper köparen under vissa förutsättningar att få tillbaka pengar i dessa lägen. Är inte det något bra?
Då köparen hävdar "dolt fel" som skäl för sina anspråk är det bara för TS att hänvisa till den tecknade försäkringen, TS har ingen anledning att diskutera detta med köparen eller ersätta köparen i något avseende för denna skada.injonil skrev:
Dessutom är det återigen inget "dolt fel" .