Dolt fel, enskilt avlopp?

[Bogeymannen]

Jag är medveten om att det i stort sett är omöjligt att få rätt mot säljare vad gäller dolt fel och vänder mig därför till den samlade kompetensen här på forumet för ett utlåtande ang följande:

Vi köpte ett varudeklarerat och besiktigat torp i mitten av januari i år. Visningen vi var på skedde 4 dagar före kontraktsskrivning och det hör till saken att tomten vid tillfället var snöbeklädd.
Vi såg att det fanns mycket jobb men vi köpte läget samt att de stora åtgärderna borrad brunn, relativt nytt avlopp var utförda de senaste decenniet.
Vi provspolade i kök och badrum samt spolade i toaletten. Inget bubblande eller annat att anmärka på.
Vi tittade på platsen där avlopp och markbädd ligger men på grund av snötäcke så framgick inte vad som doldes där under.

Avloppet är enligt beskrivningen i prospektet en slambrunn med markbädd på burk och en fosforfälla installerad 2017-2018. Vidare i beskrivningen anges att den är godkänd av kommunen.

Vidare i beskrivningen går att utläsa att familjen består av 4 personer och att brunnen töms två ggr per år.

I frågelistan svarar säljarna nej på om det har varit några problem med avloppet.

Efter visningen mailar vi mäklaren med flera frågor bla om funktion av avlopp. I svaret vi får finns bara positiva utlåtande från säljarna ang avloppet.

En månad innan tillträdet får vi ett meddelande att de har tömt slambrunnen samt flyttat från huset.

Vi tillträdde sista mars och ägnade inte avloppet någon större tanke, mer än att det var väldigt skräpigt runt brunnarna i form av slangar och små dränkpumpar. Att vi inte ägnade detta någon större energi var pga allt annat skräp, mat, eldningsrester mm som vi var tvungna att ta tag i.

Vi ska till att börja med ha stället som sommarhus men det har av flera anledningar blivit väldigt få nätter där. Fram till augusti sover vi bara en natt och nyttjar därför disk, dusch och toalett sparsamt.

I slutet av juli bubblar det i avloppet och det visar sig då vi lyfter på locket till slambrunnen att den är full.
Börjar felsöka, markbädden på burk är inte full men väldigt skitig. Pumpen med nivåvakt som ska pumpa filtrerat vatten till fosforfällan är inte fast inkopplad. Det gula ledningsröret är tomt och en skarvsladd ligger dold under gräset.

Vi beställer slamtömning inkl spolning av rör mellan slambrunn och markbädd.
De tömmer slambrunnen, är i stort sett bara vatten och påbörjar spolning av det två meter långa röret mellan slambrunn och markbäddens brunn. De spolar med högtryck från ena hålet och det sprutar bara tillbaka. Försöker från andra hållet med samma resultat. Efter en och en halv timmes spolande lossar proppen OCH en borste. Denna borste ska tydligen sättas i ett t-rör i slambrunnen men satt alltså i röret emellan och orsakade denna massiva propp.
Vidare berättade entreprenören att de vid tidigare år har lämnat skriftliga meddelande till ägarna då det har varit översvämning runt brunnarna.

 

[Claes Sörmland]

Förstår jag det rätt att ni misstänker att det var stopp mellan slamavskiljaren och markbädden på burk vid försäljningen och att säljarna troligen var bedrägliga när de inte gav den uppgiften? Problemet är efter att ni tog in spolbilen och fick bort borsten som hade fastnat i röret nu helt löst?

Vad vill ni uppnå framåt?

 

[grovspacklarn]

Förstår jag det rätt att ni misstänker att det var stopp mellan slamavskiljaren och markbädden på burk vid försäljningen och att säljarna troligen var bedrägliga när de inte gav den uppgiften? Problemet är efter att ni tog in spolbilen och fick bort borsten som hade fastnat i röret nu helt löst?

Vad vill ni uppnå framåt?

Det behövs väl återmontera den där slamfiltret? "Borsten"

 

[fribygg]

Vi köpte ett varudeklarerat och besiktigat torp i mitten av januari i år. Visningen vi var på skedde 4 dagar före kontraktsskrivning och det hör till saken att tomten vid tillfället var snöbeklädd.
Vi såg att det fanns mycket jobb men vi köpte läget samt att de stora åtgärderna borrad brunn, relativt nytt avlopp var utförda de senaste decenniet.
Vi provspolade i kök och badrum samt spolade i toaletten. Inget bubblande eller annat att anmärka på.
Vi tittade på platsen där avlopp och markbädd ligger men på grund av snötäcke så framgick inte vad som doldes där under.

Jag tror inte ni kan få det som dolt fel.Om jag förstår dig rätt gjorde ni inte någon egen besiktning av fastigheten och ni kontrollerade inte heller om det fanns avloppstillstånd?

Om fastigheten har ett tio år gammalt avlopp utan tillstånd med lösa dränkpumpar runt vars tömnings entreprenör lämnat skriftliga meddelanden om översvämning tänker jag att man bör misstänka att det är nått problem och därför fördjupa undersökningen innan köp alternativt pruta motsvarande vad ett nytt avlopp kan tänkas kosta.

 

[Avemo]

Stämmer det att det var två fel?

1. En pump är inkopplad med ett dåligt provisorium.

2. Det var stopp i ett rör som nu är åtgärdat.

Om det finns ett rör för att göra en fast inkoppling av pumpen låter det inte som att det blir en stor kostnad. För mig låter det som att det är en för liten kostnad för att det skall vara värt att bråka om.

Vad som brukar sägas om utfästelser är att de måste vara mycket specifika för att minska undersökningsplikten. Har ni en skriftlig försäkran om att avloppet är problemfritt? Om den går att gå vidare med beror helt på vad det står. Men som sagt. Om det är ett i grunden fungerande och godkänt avlopp med dessa två små fel varav det ena redan är åtgärdat är det nog inte värt besväret att bråka om det.

 

[Bogeymannen]

Förstår jag det rätt att ni misstänker att det var stopp mellan slamavskiljaren och markbädden på burk vid försäljningen och att säljarna troligen var bedrägliga när de inte gav den uppgiften? Problemet är efter att ni tog in spolbilen och fick bort borsten som hade fastnat i röret nu helt löst?

Va

Förstår jag det rätt att ni misstänker att det var stopp mellan slamavskiljaren och markbädden på burk vid försäljningen och att säljarna troligen var bedrägliga när de inte gav den uppgiften? Problemet är efter att ni tog in spolbilen och fick bort borsten som hade fastnat i röret nu helt löst?

Vad vill ni uppnå framåt?

Vi vet ju inte när saker som har skett men det har även uppstått sk slamflykt. Detta har orsakat att brunnen med markbädden är full av slam. De säckar som ska rena är också fulla med slam. Dessa går att byta. Ägarna har löst problemet med överfull slambrunn genom att köra en dränkpump från slambrunnen till fosforfällan. Detta har lett till att även denna brunn har utsatts för slam.

Vi vill få brunnarna rengjorda, en pump med nivåvakt fast installerad samt materialet som ska rena från fosfor utbytt.

 

[Herr hatt]

Att få det som dolt fel tror jag blir svårt. Att det är vinter och snö minskar tyvärr inte eran undersökningsplikt

Möjligtvis om ni kan påvisa att säljaren gjort en tydlig utfästelse om att avloppet var felfritt och godkänt och att ni därmed inte behövde undersöka det närmare.

Börja med att prata med Säljaren. Ni måste ändå meddela dem om att ni hittat ett fel så fort som möjligt. Vem vet kanske ni kan komma överens om en bra lösning.

 

[Claes Sörmland]

Vi vill få brunnarna rengjorda, en pump med nivåvakt fast installerad samt materialet som ska rena från fosfor utbytt.

Ni kan ju försöka rikta ett krav mot säljaren kring detta och hoppas att det dåliga samvetet slår om de har farit med osanning. Det kostar ju bara ett brev.

Men om säljaren inte tar på sig ansvar och t o m nekar och menar att dessa problem har uppstått efter köpet under ert ägandeskap så är det nog svårt att nå framgång rättsligt. Dels p g a att säljaren inte har gjort någon specifik utfästelse gällande att pumpen var fast ansluten och dels för att byte av fosformaterial är rutinåtgärd som ingår i den regelbundna driften av avloppsanläggningen. Och vad rör det sig om för pengar om vi bortser från att byta fosforabsorbent som ändå faller på er som driftskostnad? 3 000 kr att någon kommer hem och rengör anläggningen med en spolslang och borste? 3000 kr för en elektriker att ansluta pumpen?

 

[Bogeymannen]

Ni kan ju försöka rikta ett krav mot säljaren kring detta och hoppas att det dåliga samvetet slår om de har farit med osanning. Det kostar ju bara ett brev.

Men om säljaren inte tar på sig ansvar och t o m nekar och menar att dessa problem har uppstått efter köpet under ert ägandeskap så är det nog svårt att nå framgång rättsligt. Dels p g a att säljaren inte har gjort någon specifik utfästelse gällande att pumpen var fast ansluten och dels för att byte av fosformaterial är rutinåtgärd som ingår i den regelbundna driften av avloppsanläggningen. Och vad rör det sig om för pengar om vi bortser från att byta fosforabsorbent som ändå faller på er som driftskostnad? 3 000 kr att någon kommer hem och rengör anläggningen med en spolslang och borste? 3000 kr för en elektriker att ansluta pumpen?

Vi är fullt medvetna om uppförsbacken vad gäller dolda fel.
Fakta är att säljarna har svarat i frågelistan att anläggningen fungerar utan anmärkning samt lämnat samma svar på fråga från oss via mäklaren.
Hade det varit de kostnader så hade vi givetvis struntat i det. Fått offert från tillverkaren av markbädden på 30 000 för säckarna som ligger i markbädden. Därtill tillkommer arbete. Fosforfällan inkl transport ligger på 15 000 kr. Sedan tillkommer elektriker och kostnaden för spolning som vi gjorde i somras.

Säljaren vi har kontaktat säger sig ha noll ansvar då han inte bodde där då 2018 när installationen utfördes.

Stoppet i röret hade endast gått att upptäcka med en kamera, kanske det man måste göra då säljarnas upplysningsplikt är värt noll och intet.

 

[Upp]

Undersökningsplikten är långtgående. I princip allt du skulle kunna upptäcka faller på ditt ansvar.
Detta kommer aldrig gå igenom som dolt fel. Ni kan försöka dra det i f det domstol att säljaren farit med osanna uppgifter men det är väldigt osäkert om ni får någon framgång i detta. Vad betyder det att det inte varit några problem med avloppet? Det är en tolkningsfråga.
Stor risk att domstolsprocessen kostar mer än vad det kostar att åtgärda det hela. Särskilt som en hel del av kostnaderna är rutin underhållskostnader ändå. Den ekonomiska skada som ni eventuellt drabbats av är om huset skulle kostat mindre om problemen varit kända. Jag skulle gissa att en kostnad på 50.000 kr inte påverkar huspriset och då blir det ingen ersättning heller.

Du ville ha råd. Rådet blir att bita i det sura äpplet. Tråkigt att det blev så här, men det är alltid oförutsedda utgifter med hus. Släpp tanken på ersättning och fixa det så det blir bra för er.

 

[AG A]

Som nämnts är det inte lönt att försöka få det som dolt fel. Men däremot går det ju att känna säljaren lite på pulsen. Ställ krav och var lite lagom hotfulla.

 

[Nötegårdsgubben]

Säljaren vi har kontaktat säger sig ha noll ansvar då han inte bodde där då 2018 när installationen utfördes.

Det är helt ovidkommande. Dolda fel är man ansvarig för som säljare vare sig man kände till dem eller ej.

Jag lutar nog mot att det här skulle kunna vara ett dolt fel, lite beroende på vad som gick att granska och vad säljaren utfäst om funktion.

Med det sagt delar jag andras bedömning att det nog dels kan tänkas hamna under gränsvärdet för vad som påverkar köpeskillingen, dels att risken för kostnaden vid en förlust överstigen den potentiella vinsten vid en seger.

Utifrån det skulle jag rekommendera ett tydligt ekonomiskt krav på säljaren, men med ambition att kompromissa och nöja sig med en mindre ersättning snarare än att driva det så långt rättssystemet tillåter.

 

[xxargs]

Köparen innan kontraktskrivning hade ganska enkelt kunna kolla avloppsanläggningen genom att spola med kallvatten i diskhon en tid och under tiden gått ned till avloppbrunnarna, lyft på locken och sedan tittat på vattenflödena och med det stoppet som beskrivs av TS med borsten som proppat ett rör, troligen ganska snabbt hade sett att det är problem med avloppet och med detta så är det inte ett dolt fel då man hade sett att det är problem med avloppet utan att byta upp plankor, gräva djupa hål i marken eller bila upp i betong.

Efter 7 år så är förmodligen kalksäckarna för att binda fosforn troligen ganska mättade/inaktiva och det hade ändå legat i närtid att byta ut dessa i den normala underhållscykeln och det är inte ett fel i anläggningen och som köpare borde redan ha räknat in kostnaden i köpebudgeten. - med pH-mätare eller pH-remsor så hade man förmodligen också sett om säckarna är aktiva (ger kraftigt höjd pH på utgående vattnet) eller inte - vilket också är något som kan kontrolleras av köparen innan köp. - så det är heller inte något dolt fel.

 

[Claes Sörmland]

Vi är fullt medvetna om uppförsbacken vad gäller dolda fel.
Fakta är att säljarna har svarat i frågelistan att anläggningen fungerar utan anmärkning samt lämnat samma svar på fråga från oss via mäklaren.

Bevisbördan ligger ju tyvärr på er vid en tvist. Så frågan är hur säljarna ställer sig till sakfrågan och vilka bevis ni har. Jag läser nedan att de inte vill stå för felen. Då måste ni vinna över dem i rätten och det kräver ju bevis. Typiska bevis som fungerar i dessa sammanhang är utlåtanden från sakkunniga, t ex en avloppskonsult som ni tar in och som skriver intyg och vittnar vid rättegång.

Hade det varit de kostnader så hade vi givetvis struntat i det. Fått offert från tillverkaren av markbädden på 30 000 för säckarna som ligger i markbädden.

Frågan är om säckarna verkligen behöver bytas eller om de kan rengöras?

Nästa fråga är hur de kan vara igengeggade om avloppsvatten inte har tagit sig från slamavskiljaren till markbädden på burk på så många månader. Det borde ha gett optimala förhållanden för slammet att brytas ned med all syre. Varför har det inte skett?

Har vatten tagit sig till markbädden på burk i alla fall? Eller har tidigare ägare pumpat slam till markbädden på burk och orsakat detta? Eller är det en serie fel över många år där först anläggningen har svämmat över och släppt igenom slam och senare har röret satt igen av borsten som har hamnat fel?

Därtill tillkommer arbete. Fosforfällan inkl transport ligger på 15 000 kr.

Utbyte av medium i fosforfällan kan ni knappast lägga på säljarna. Det är en driftskostnad som faller på er. Möjligen skulle man kunna hävda att mediet har åldrats i förtid p g a igenslamning och säljarnas agerande och att denna förkortade livslängd ska ersättas. Hur många år var det sen mediet byttes sist och när skulle det ha bytts enligt ordinarie driftschema?

Känns snårigt att driva denna del rättsligt. Om säljarna inte helt klantar sig i rätten.

Lite mer lösningsorienterat: Går det inte bara att spola av mediet, det är väl vanlig Polonit, borde gå att rädda med vattenslangen och sen några flaskor Klorin bladat med vatten i hinkar i fällan för att rengöra poloniten från organiskt jox. En enkel och billig åtgärd. Betydligt lättare än den juridiska vägen tänker jag.

Sedan tillkommer elektriker och kostnaden för spolning som vi gjorde i somras.

Elektriker blir nog också svårt att hävda att säljarna ska betala. Det är ju en uppdatering av anläggningen som ni önskar göra. För inte har väl säljarna utfäst något om elen? Eller?

Spolningskostnaden kan ju hävdas ligga på säljarna om det hela är ett dolt fel, det är ju en åtgärdskostnad som ni har haft.

Säljaren vi har kontaktat säger sig ha noll ansvar då han inte bodde där då 2018 när installationen utfördes.

Märklig tanke men det försvårar ju för er att få ersättning om säljaren inte känner sig ansvarig.

Stoppet i röret hade endast gått att upptäcka med en kamera, kanske det man måste göra då säljarnas upplysningsplikt är värt noll och intet.

Ja, det gör det till ett i princip troligt dolt fel.

Samtidigt borde ju stoppet ha orsakat att slamavskiljaren var översvämmad och markbädden på burk var uttorkad och fosforfiltret hade låg vattennivå (är det en sån modell där Poloniten står under vatten?) om detta fel fanns vid köpet. D v s ett upptäckbart fel.

Å andra sidan finns ju domar att utfästelser från säljaren om att avloppsanläggningen hade en "trekammarbrunn" medan den i själva verket var en tvåkammarbrunn var ett fel som säljaren fick ersätta. Trots att var och en kan se hur många kamrar det är om man lyfter på locket till brunnen. Det talar ju för er sak, att rätten tidigare har lagt vikt vid utfästelser kring enskilda avloppsanläggningar, även om de kanske var mer specifika än i ert fall.

 

[Bogeymannen]

Tack för alla svar! Jag kan bara konstatera att det är tråkigt att upplysningsplikten och frågelistan har sånt litet värde, dvs inget värde öht.
Detta är ingen stor fråga för oss och jag anser att jag fått tillräckligt med svar och lägger ned denna tråd.