Dolt fel eller vem är skyldig
Sålde ett hus 2003 med ombygt badrum från 2002, kaklat. Det var en murarfirma som utförde jobbet åt oss. Den nya ägaren hadde ingen besiktningsman på plats vid köpet utan gjorde sin besiktning själv. Nu har nya ägaren hört av sig och badrummet har stora vattenskador. Enligt besiktningsman är det felbygt enligt de då gällande normerna. Den nya ägaren vill att vi går in och betalar. Jag skulle vilja påstå att det är murarfirman som gjort fel och vi int har sak i ärendet. Vad gäller i dessa fall? Är detta ett dålt fel? har murarfirman ansvar fortfarande?
Redigerat:
Murarfirman är ansvarig inför er, inte inför köparna.
Dvs. Om felet kvalar in som ett ersättningsbart dolt fel, så har köparna rätt att få det åtgärdat på er bekostnad, ni kan sedan ev. kräva murarfirman på ersättning (eller snarare så har dom rätt att åtgärda felet istället för att ersätta några pengar).
Jag skulle nog se till att från köparen få dokumentation på exakt vad det är för fel, hur felet har visat sig, och NÄR visade det sig.
Det finns en mängd villkor som skall vara uppfyllda för att ett fel skall vara ersättningsbart som dolt fel.
Dels handlar det om undersökningsplikten, dvs. var det möjligt att se att det var fel, eller möjligt att se att man kunde misstänka att det var fel i samband med köpet.
Dels handlar det om att fel som man kan misstänka finns med ledning av husets ålder och allmäna skick räknas inte som ersättningsbara.
Men även tidsfaktorn, om köparen upptäcker ett fel så måste de anmäla det till säljaren inom en viss tid för att få ersättning. Jag har för mig att det är 1 år som gäller (kolla), dvs. om ni i deras dokumentation upptäcker att de började misstänka något vaer fel för mer än ett år sedan så kan det ev. "rädda er".
Att de inte anlitade besiktningsman är inte avgörande, men minskar deras chanser att få ersättning nu. Om ni hävdar att det fanns synliga avvikelser från gällande regler (dvs från 2002 års regler) så borde köparen misstänka att badrummet inte var byggt enl. gällande regler, och det är inget dolt fel. Detta oavsett om de synliga avvikelserna hade med felet som senare uppstod att göra. Om köparen hade anlitat en proffesionell besiktningsman så hade det varit lättare för dem att hävda att det inte fanns några synliga fel, för det borde proffset ha upptäckt.
Därmot så låter det som att om det var gjort 2002 så har köparen ingen anledning att misstänka att det fanns fel. Så argumentet om ålder och skick hjälper er troligen inte.
Men som sagt murarfirman har bara ett indirekt ansvar, de kan ev. fortfarande ha ett garantiansvar som följde med huset, men jag tror att det bara gäller om det är ett grovt byggfusk, som kan vara svårt att bevisa. Men jag tycker absolut att ni skall kontakta firman. Det finns ju en chans att de tar på sig reparationen frivilligt.
I övrigt tycker jag att du skall kontakta advokat snarast, börja ex. med en kontakt med villaägarförbundet, de ger gratis juridisk rådgivning (begränsad), men kan även hänvisa till en lokal jurist med lämplig kompetens.
På din beskrivning låter det som köparen mycket väl kan ha en case, det kan då bli väldigt dyrt för er (50 000 och uppåt).
Dvs. Om felet kvalar in som ett ersättningsbart dolt fel, så har köparna rätt att få det åtgärdat på er bekostnad, ni kan sedan ev. kräva murarfirman på ersättning (eller snarare så har dom rätt att åtgärda felet istället för att ersätta några pengar).
Jag skulle nog se till att från köparen få dokumentation på exakt vad det är för fel, hur felet har visat sig, och NÄR visade det sig.
Det finns en mängd villkor som skall vara uppfyllda för att ett fel skall vara ersättningsbart som dolt fel.
Dels handlar det om undersökningsplikten, dvs. var det möjligt att se att det var fel, eller möjligt att se att man kunde misstänka att det var fel i samband med köpet.
Dels handlar det om att fel som man kan misstänka finns med ledning av husets ålder och allmäna skick räknas inte som ersättningsbara.
Men även tidsfaktorn, om köparen upptäcker ett fel så måste de anmäla det till säljaren inom en viss tid för att få ersättning. Jag har för mig att det är 1 år som gäller (kolla), dvs. om ni i deras dokumentation upptäcker att de började misstänka något vaer fel för mer än ett år sedan så kan det ev. "rädda er".
Att de inte anlitade besiktningsman är inte avgörande, men minskar deras chanser att få ersättning nu. Om ni hävdar att det fanns synliga avvikelser från gällande regler (dvs från 2002 års regler) så borde köparen misstänka att badrummet inte var byggt enl. gällande regler, och det är inget dolt fel. Detta oavsett om de synliga avvikelserna hade med felet som senare uppstod att göra. Om köparen hade anlitat en proffesionell besiktningsman så hade det varit lättare för dem att hävda att det inte fanns några synliga fel, för det borde proffset ha upptäckt.
Därmot så låter det som att om det var gjort 2002 så har köparen ingen anledning att misstänka att det fanns fel. Så argumentet om ålder och skick hjälper er troligen inte.
Men som sagt murarfirman har bara ett indirekt ansvar, de kan ev. fortfarande ha ett garantiansvar som följde med huset, men jag tror att det bara gäller om det är ett grovt byggfusk, som kan vara svårt att bevisa. Men jag tycker absolut att ni skall kontakta firman. Det finns ju en chans att de tar på sig reparationen frivilligt.
I övrigt tycker jag att du skall kontakta advokat snarast, börja ex. med en kontakt med villaägarförbundet, de ger gratis juridisk rådgivning (begränsad), men kan även hänvisa till en lokal jurist med lämplig kompetens.
På din beskrivning låter det som köparen mycket väl kan ha en case, det kan då bli väldigt dyrt för er (50 000 och uppåt).
Det var ett bra svar, jobbigt för mig men bra.
Så det fins inte stor möjlighet att gå mot murarfirman för att de gjort ett uselt jobb för 5 år sen? Hur lång är garantitiden på sådant här? Någon som har erfarenhet av det?
Så det fins inte stor möjlighet att gå mot murarfirman för att de gjort ett uselt jobb för 5 år sen? Hur lång är garantitiden på sådant här? Någon som har erfarenhet av det?
Redigerat:
Jag tycker du skall börja med att undersöka själva skadan. Be om att få besiktningsprotokollet och ta eventuellt kontakt med egen besiktningsman för att göra en besiktning. Köparen har en skydighet att låta dig undersöka skadan innan de vidtar några åtgärder. Det är viktigt att detta blir snarast och innan man börjar riva eftersom du (eller din besiktningsman) har möjlighet att se hur skadan kan ha uppkommit. Finns det tydliga tecken på att köparna själva t.ex. har borrat hål för skåp, krokar eller hyllor (och därmed förstört tätskiktet) eller har de kanske spräckt kakelplattor eller har de gjort något annat med badrummet som kan vara orsak till skada.
Hur upptäckte de skadan? Började det rinna vatten ner i undervåning eller syntes det när de skulle göra om i badrummet?
Hur upptäckte de skadan? Började det rinna vatten ner i undervåning eller syntes det när de skulle göra om i badrummet?
Observera att stycket om att ålder och skick inte hjälper er refererar INTE till stycket före. Dvs kan ni hävda att det fanns synliga fel eller indikationer på fel redan vid överlåtelsen (och det behöver alltså inte vara ett fel som senare gett vattenskadan, utan bara något som visar att allt inte var korrekt gjort), så går ni troligen fria.
Rent allmänt så är det väldigt svårt för en köpare att få rätt i frågor om dolda fel, det är ofta väldigt svårt att bevisa att ett fel verkligen är dolt i lagens mening.
Men detta skulle ev. kunna vara ett fall där köparen faktiskt får rätt.
Om ni åker på att betala så gäller det att kontrollera att ni inte får betala för mycket. Strikt formellt så har köparen bara rätt att få ut skillnaden mellan vad han gav för huset och det pris som skulle blivit om felet vore känt redan vid försäljningen. Vilket belopp det kan vara är i praktiken omöjligt att bevisa. Oftast avgörs därför sådana här mål genom förlikning där säljaren ersätter en lämplig andel av den förväntade reparationskostnaden. Och ni skall under inga omständigheter betala för standardhöjning. Överväg att ta in en egen besiktningsman, dels för att kontrollera att felet verkligen beror på felaktigt utförande, dels för att bedömma nivån på åtgärder som behövs.
Rent allmänt så är det väldigt svårt för en köpare att få rätt i frågor om dolda fel, det är ofta väldigt svårt att bevisa att ett fel verkligen är dolt i lagens mening.
Men detta skulle ev. kunna vara ett fall där köparen faktiskt får rätt.
Om ni åker på att betala så gäller det att kontrollera att ni inte får betala för mycket. Strikt formellt så har köparen bara rätt att få ut skillnaden mellan vad han gav för huset och det pris som skulle blivit om felet vore känt redan vid försäljningen. Vilket belopp det kan vara är i praktiken omöjligt att bevisa. Oftast avgörs därför sådana här mål genom förlikning där säljaren ersätter en lämplig andel av den förväntade reparationskostnaden. Och ni skall under inga omständigheter betala för standardhöjning. Överväg att ta in en egen besiktningsman, dels för att kontrollera att felet verkligen beror på felaktigt utförande, dels för att bedömma nivån på åtgärder som behövs.