Dolt fel eller "fuskbygge" ?

[Thomas59]

Ja det är domaren som dömer men domaren ska enbart ta hänsyn till det bevismaterial som resp part lägger fram.

Att det inte bara är jurister/advokater som kan/får representera någon i en domstol behöver väl knappast nämnas. Du kan för övrigt föra din talan själv om du vill. Utan jurist/advokat.

Är jag för snäll alltså?
Tja det är rätten som bestämmer även i civilmål. Som du själv skriver det handlar om bevisning.Juristen presenterar bevisen sedan är det rättens tur. Då handlar det om att avgöra vem som har rätt enligt de bevis som finns. Det är inte bara jurister som kan vara i rätten och presentera bevis. Vem som helst får göra det. Både du och jag får göra det. Att det finns folk som gör det bättre är en helt annan sak. Det finns en anledning till att man måste plugga massa år för att bli jurist....
Men att ha rätt en annan att få rätt är den vanliga devisen inom juridiken.... som du själv så vackert sa.

 

[Mikael_L]

Ja det är domaren som dömer men domaren ska enbart ta hänsyn till det bevismaterial som resp part lägger fram.

Lite nyfiken här, på en sak.
Om båda parter framlägger bevisning i form av besiktningsprotokoll från oberoende besiktningsmän, men deras åsikter går helt isär, hur bedömer domstolen det då?

 

[Thomas59]

Att redogöra för domstolarnas bevisvärdering skulle bli en mindre uppsats men enkelt kan sägas att domstolen tillämpar fri bevisvärdering (domaren kan alltså utvärdera bevisningen lite som denne har lust men måste givetvis beakta tex prejudikat och förarbeten) och normalt, undantag finns, är det den som påstår något som har bevisbördan. Tex den som hävdar dolt fel. Beviskravet i tvistemål är något lägre än i brottsmål. I tvistemål räcker det att ett sakförhållande är styrkt vilket enel uttryckt inte innebär 100% bevisat.

I ditt exempel kan väl enkelt sägas att den som hävdar dolt fel, och således har bevisbördan, måste göra sitt påstående (besiktningsprotokoll och ev annan bevisning) lite mer sannolikt (styrkt) än vad motparten behöver. Om båda protokollen bedöms ha samma bevisvärde anses således inte dolt fel bevisat och kravet på ersättning avslås. Mycket förenklat.

Lite nyfiken här, på en sak.
Om båda parter framlägger bevisning i form av besiktningsprotokoll från oberoende besiktningsmän, men deras åsikter går helt isär, hur bedömer domstolen det då?

 

[Anders_Nilsson]

Haha, skrämseltaktiken funkar faktiskt bättre än man skulle kunna tro. Inom civilrätt handlar det ofta om att ”få rätt” (=tex ersättning) snarare än att faktiskt ”ha rätt”. Rätten ska enbart ta ställning till den bevisning som resp part lägger fram så det spelar STOR roll hur bra jurist man har. Att i civilmål säga att det är rätten som styr stämmer alltså inte helt.

En bra jurist ska definitivt avråda sin klient att gå vidare om han har ett svagt case och skrämselbrev är vanligare än du tror, och funkar ofta.

Du är ett paradexempel på varför man måste utforma friskrivningsklausuler rätt och hur viktigt det är att köparna skriver på att de tagit emot information om huset. Nu vet jag ju inte hur ditt tak läckte men det är ju så att inga äldre hus är utan fel men många vill komma i efterhand och ställa krav.

Sedan det där med hårföra jurister - när det gäller många delar av huset har de en avkrivningstid vilken kanske borde varit med i kravet. Att det kostar si och så mycket att åtgärda betyder inte att kravet skall vara på samma nivå.

 

[Thomas59]

Det där med friskrivningsklausuler vet jag inte vad du menar med eller syftar på. Inte heller vad du menar med ”…viktigt det är att köparna skriver på att de tagit emot information om huset.” ? Det enda jag som köpare skriver på är köpekontraktet, med bilagor som tex objektsbeskrivningen och frågeformuläret. Vad gäller taket hade jag nog vunnit i en tvist men jag hade ingen lust att dra det till domstol så bättre då att skicka advokaterna all-in på säljaren. Faktiskt bra för säljaren också som slapp betala mina rättegångskostnader.

Vad gäller värderingen av ersättningen när domstolen bifaller krav på ersättning för dolt fel så är det ett helt eget, inte helt enkelt, kapitel. Men visst, fastighetens ålder/teknisk livslängd är en faktor bland flera.

Du är ett paradexempel på varför man måste utforma friskrivningsklausuler rätt och hur viktigt det är att köparna skriver på att de tagit emot information om huset. Nu vet jag ju inte hur ditt tak läckte men det är ju så att inga äldre hus är utan fel men många vill komma i efterhand och ställa krav.

Sedan det där med hårföra jurister - när det gäller många delar av huset har de en avkrivningstid vilken kanske borde varit med i kravet. Att det kostar si och så mycket att åtgärda betyder inte att kravet skall vara på samma nivå.

 

[Anders_Nilsson]

Det där med friskrivningsklausuler vet jag inte vad du menar med eller syftar på. Inte heller vad du menar med ”…viktigt det är att köparna skriver på att de tagit emot information om huset.” ? Det enda jag som köpare skriver på är köpekontraktet, med bilagor som tex objektsbeskrivningen och frågeformuläret. Vad gäller taket hade jag nog vunnit i en tvist men jag hade ingen lust att dra det till domstol så bättre då att skicka advokaterna all-in på säljaren. Faktiskt bra för säljaren också som slapp betala mina rättegångskostnader.

Vad gäller värderingen av ersättningen när domstolen bifaller krav på ersättning för dolt fel så är det ett helt eget, inte helt enkelt, kapitel. Men visst, fastighetens ålder/teknisk livslängd är en faktor bland flera.

Klausuler för friskrivning måste vara utformade på ett visst sätt för att gälla efter vad jag läst.

När det gäller information syftar jag just på bilagorna du nämner. Jag sitter med mäklaren och kunden och kollar att de signerar alla bilagor. Står det i bilagan att vitvarorna är äldre, våtrummet är hemmagjort och saknar intyg samt att jag misstänker fel på el anläggningen blir det ju rätt hopplöst för köparen att hävda dolda fel senare.

I praktiken med rätt köpare påverkar det inte priset för rätt köpare hade gjort som jag rekommenderade i början av tråden och dragit in jordtråden själv. Hela vägen till centralen. Med en vettigt sektionernad installation är detta inga problem.

Samtidigt har upplysningarna den effekten att de skrämmer bort de köpare du inte vill ha, dvs Latte-Carl-Philip från innerstaden som bara kommer att jaga dig med jurister för dolda fel så fort det är lite svajig mobilmottagning i ett hus från 60-talet ute på landet.

Den här tråden hade inte existerat på ByggaHus för 15 år sedan. I stället hade vi haft en tråd om hur man drar in en jordtråden korrekt och byter till jordade uttag, samt att TS även bör installera JFB. Eller att man helt enkelt byter tillbaka till ojordad uttag om det är lämpligt.

 

[Byggdjuret]

Det där med friskrivningsklausuler vet jag inte vad du menar med eller syftar på. Inte heller vad du menar med ”…viktigt det är att köparna skriver på att de tagit emot information om huset.” ? Det enda jag som köpare skriver på är köpekontraktet, med bilagor som tex objektsbeskrivningen och frågeformuläret. Vad gäller taket hade jag nog vunnit i en tvist men jag hade ingen lust att dra det till domstol så bättre då att skicka advokaterna all-in på säljaren. Faktiskt bra för säljaren också som slapp betala mina rättegångskostnader.

Vad gäller värderingen av ersättningen när domstolen bifaller krav på ersättning för dolt fel så är det ett helt eget, inte helt enkelt, kapitel. Men visst, fastighetens ålder/teknisk livslängd är en faktor bland flera.

De va till att vara säker på sin sak... Det skulle inte jag våga vara. Det finns inga självklarheter och sen handlar det om att få rätt. Inte bara ha rätt... Som du själv så vackert vet. Själv skulle jag inte processat om de pengar de handlar om. Frågan är om du ens skulle fått ersättning? Med tanke på att det finns belopp där HD dömt att det varit för lågt för att få ersättning. Då står man där... Med dyra juristkostnader och toppadvokater lär kosta mer än 2000kr /timmen och ingen ersättning. För jag misstänker (kommer inte ihåg) att man hade fått stå för sina egna kostnader. Värderingen brukar inte det idag motsvara vad det kostar at åtgärda? Att det blivit någon slags praxis? Det är den enklaste lösningen. Eftersom det kan vara svårt att veta vad huset skulle vara värt om skadan var känd. Framförallt när hetsen var som störst. Folk bjöd som galningar utan att tänka.
Hus gick för massa pengar trots badrum som var utdömda. Rena rivnings f´låt renoverings objekt gick för en massa pengar. Långt över värdet om det varit renoverat. Då hade inte ett läckande tak gjort någon skillnad Så det är nog tur att oftast väljer att den faktiska kostnaden. Nu är marknaden lite annorlunda Men eftersom folk är idioter utom du och jag så kan fortfarande ett utdömt badrum inte spela någon roll.

Hur gammalt var taket som läckte?

 

[Thomas59]

Ang friskrivning så stämmer det att den bör vara mycket specifik. Jag känner att denna diskussion börjar glida från ämnet så jag har bara en sista kommentar.

Det gäller information som köparen får från säljaren, och i förekommande fall från mäklaren. Ett exempel är att säljaren påstår att en renovering gjorts vid ett visst årtal och att den då utfördes fackmannamässigt. Många nöjer sig med det. Vad köparen bör göra i det fallet är att be säljaren at specificera exakt vad som gjorts (vilket arbete som utförts), av vem, enligt vilka normer, kvitton etc. Dels kan det råda olika uppfattningar om vad som är fackmannamässigt (säljaren kan ske drar till med det uttrycket utan att veta vad det innebär) och dels kan det råda olika uppfattningar avseende vad som menas med ”renoverat”. Säljaren kanske tycker att lite nya speglar i badrummet, en ny toastol och lite färg på väggarna är en renovering. Samma gäller då säljaren påstår att saker är ”nya” eller ”nyligen bytta. Många köpare utgår då från att med nya innebär saker som inköpts ”nytt” det år säljaren refererar till medan säljaren kanske menar att saken köpts det året som avses men att det kan ha varit en begagnad sak som köpts in. Tex vitvaror vid köksrenovering. Be regelmässigt att säljaren styrker sina påståenden med kvitton och om inte kvitton finns med en försäkring om att sakerna var inköpta just nya. Det är en svagare utfästelse men bättre än inget. All information som säljaren ger muntligt ska nedtecknas i en bilaga till köpeavtalet.
Tt
Var och var annan ”dolt fel” tråd här på BH innehåller situationer där köparen accepterat vaga utfästelser som sedan inte heller nedtecknats i avtalet. En ”utfästelse” från säljarens sida måste vara mycket specifik för att ha något värde.

Klausuler för friskrivning måste vara utformade på ett visst sätt för att gälla efter vad jag läst.

När det gäller information syftar jag just på bilagorna du nämner. Jag sitter med mäklaren och kunden och kollar att de signerar alla bilagor. Står det i bilagan att vitvarorna är äldre, våtrummet är hemmagjort och saknar intyg samt att jag misstänker fel på el anläggningen blir det ju rätt hopplöst för köparen att hävda dolda fel senare.

I praktiken med rätt köpare påverkar det inte priset för rätt köpare hade gjort som jag rekommenderade i början av tråden och dragit in jordtråden själv. Hela vägen till centralen. Med en vettigt sektionernad installation är detta inga problem.

Samtidigt har upplysningarna den effekten att de skrämmer bort de köpare du inte vill ha, dvs Latte-Carl-Philip från innerstaden som bara kommer att jaga dig med jurister för dolda fel så fort det är lite svajig mobilmottagning i ett hus från 60-talet ute på landet.

Den här tråden hade inte existerat på ByggaHus för 15 år sedan. I stället hade vi haft en tråd om hur man drar in en jordtråden korrekt och byter till jordade uttag, samt att TS även bör installera JFB. Eller att man helt enkelt byter tillbaka till ojordad uttag om det är lämpligt.

 

[Thomas59]

Det stämmer bra det du säger. I mitt fall hade jag dock inga direkta advokatkostnader att ta hänsyn till och jag hade heller ingen tanke på att driva fallet till domstol. Även om felet var dolt är det troligt att en process inte hade lönat sig. Därför valde jag att ”skrämma” säljaren. Som du mycket riktigt påpekar så behöver man inte HA rätt för att FÅ rätt (=Ersättning). Lite som i poker. Är du en bra pokerspelare kan du vinna med en dålig hand om du uppträder på ett visst sätt. Motståndaren vågar helt enkelt inte syna då en ”förlust” kan bli dyrbar.

De va till att vara säker på sin sak... Det skulle inte jag våga vara. Det finns inga självklarheter och sen handlar det om att få rätt. Inte bara ha rätt... Som du själv så vackert vet. Själv skulle jag inte processat om de pengar de handlar om. Frågan är om du ens skulle fått ersättning? Med tanke på att det finns belopp där HD dömt att det varit för lågt för att få ersättning. Då står man där... Med dyra juristkostnader och toppadvokater lär kosta mer än 2000kr /timmen och ingen ersättning. För jag misstänker (kommer inte ihåg) att man hade fått stå för sina egna kostnader. Värderingen brukar inte det idag motsvara vad det kostar at åtgärda? Att det blivit någon slags praxis? Det är den enklaste lösningen. Eftersom det kan vara svårt att veta vad huset skulle vara värt om skadan var känd. Framförallt när hetsen var som störst. Folk bjöd som galningar utan att tänka.
Hus gick för massa pengar trots badrum som var utdömda. Rena rivnings f´låt renoverings objekt gick för en massa pengar. Långt över värdet om det varit renoverat. Då hade inte ett läckande tak gjort någon skillnad Så det är nog tur att oftast väljer att den faktiska kostnaden. Nu är marknaden lite annorlunda Men eftersom folk är idioter utom du och jag så kan fortfarande ett utdömt badrum inte spela någon roll.

Hur gammalt var taket som läckte?

 

[Byggdjuret]

Det stämmer bra det du säger. I mitt fall hade jag dock inga direkta advokatkostnader att ta hänsyn till och jag hade heller ingen tanke på att driva fallet till domstol. Även om felet var dolt är det troligt att en process inte hade lönat sig. Därför valde jag att ”skrämma” säljaren. Som du mycket riktigt påpekar så behöver man inte HA rätt för att FÅ rätt (=Ersättning). Lite som i poker. Är du en bra pokerspelare kan du vinna med en dålig hand om du uppträder på ett visst sätt. Motståndaren vågar helt enkelt inte syna då en ”förlust” kan bli dyrbar.

Hmm... Jag kan inte poker... Så jag får lägga ner det hela alltså.
Själv skulle jag inte bry mig om att försöka "skrämma" till mig ersättning. Men ska man bluffa så bör man ha ett brevpapper från en jurist... Även om både du och jag säkerligen skulle kunna formulera ett bra brev. Kan man få låna ett brevpapper så ....
Jobbigt dock om motspelaren hänger här på BH... Å får rådet att sitta lugnt i båten

 

[Micke620]

Absolut. Men säljaren är ansvarig för dolda fel i huset han säljer i 10år. Sen när hans försäkringsbolag inte tänker " företräda säljaren i detta ärende" Så börjar man undra varför.

Det normala med en försäkring för dolda fel är att försäkringen tas över av köparen vid överlåtelsen, säljaren behöver inte bry sig om eventuella dolda fel som upptäcks, om det som i detta fall inte täcks av försäkringen då får köparen driva frågan mot säljaren, har själv råkat ut för detta,

 

[Byggdjuret]

Säljaren har fortfarande ansvar i 10år
Oavsett försäkring. Försäkringen atannar på säljaren har jag fått för mig. Men värt att tänka på är att även inte fb tycker det är dolt så kan det ändå vara det...

 

[Anders_Nilsson]

Säljaren har fortfarande ansvar i 10år
Oavsett försäkring. Försäkringen atannar på säljaren har jag fått för mig. Men värt att tänka på är att även inte fb tycker det är dolt så kan det ändå vara det...

Om jag minns rätt brukar det i praktiken vara så att köparen förhandlar bort rätten att hävda dolda fel mot säljaren, dvs man skriver bort dolda fel. Detta talas det dock inte högt om.

 

[SueCia]

Det där med friskrivningsklausuler vet jag inte vad du menar med eller syftar på. Inte heller vad du menar med ”…viktigt det är att köparna skriver på att de tagit emot information om huset.” ? Det enda jag som köpare skriver på är köpekontraktet, med bilagor som tex objektsbeskrivningen och frågeformuläret. Vad gäller taket hade jag nog vunnit i en tvist men jag hade ingen lust att dra det till domstol så bättre då att skicka advokaterna all-in på säljaren. Faktiskt bra för säljaren också som slapp betala mina rättegångskostnader.

Vad gäller värderingen av ersättningen när domstolen bifaller krav på ersättning för dolt fel så är det ett helt eget, inte helt enkelt, kapitel. Men visst, fastighetens ålder/teknisk livslängd är en faktor bland flera.

och du fick någon annan att betala för dina renoveringar, känna det inte aningen smaklöst? Skulle skämmas om jag utsatte någon annan för det, absolut inte berätta om det på ett stort forum.

 

[Thomas59]

Nu var det ju ett fel i fastigheten så det känns inte fel på något sätt. Om sen en domstol hade utdömt ersättning ska jag låta vara osagt. Det visade sig även finnas fel på värmeanläggningen (felkopplade värmeslingor och termostater i fördelaren till golvvärmen) som som jag inte krävde ersättning för. Fixade det själv, utan kostnad, men med flera månaders felsökning. Detta kände säljaren till, men sa inget, och hade redan lagt åtskilliga tusen på felsökning utan resultat, så vi kan väl säga att det jämnade ut sig.

och du fick någon annan att betala för dina renoveringar, känna det inte aningen smaklöst? Skulle skämmas om jag utsatte någon annan för det, absolut inte berätta om det på ett stort forum.