Dags att reformera bostadsrätten?

[Claes Sörmland]

En självförvaltningsform bygger ju på - självförvaltning...
Så vad är meningen med den om det man vill ha en kommersiellt färdigpackad produkt utan eget engagemang? För det finns redan en bostadsform som kallas hyresrätt.

Det beror väl lite på vems perspektiv man tar. Lagstiftaren verkar t ex inte att man ska ägna sig åt själkförvaltning i det praktiska, alltså i ekonomisk, juridisk och teknisk förvaltning. Varje ändring av bostadsrättslagen som har gjorts har gjort förvaltningen tyngre och svårare, alltså att den kräver mer och mer administration/byråkrati i mer och mer specialiserade digitala lösningar.

T ex min förening med 25 lägenheter är från 70-talet. Kassören kunde lösa bokföringen och årsredovisningen med en penna och ett summablock för utgifter och inkomster och en verifikatpärm med kvitton och fakturor på 70-talet. Revisorn kunde bläddra igenom denna pärm på en kväll och kolla att någon i styrelsen inte hade försnillat pengarna så var det bra med det. Detta upplägg är idag helt olagligt vad jag förstår.

Nu senast har dessutom regeringen bestämt sig för att jäklas med att bostadsrättsföreningar genom att inför de överjävliga K3-reglerna, vilket kräver en omfattande och detaljerad underhållsplan som omöjligen en styrelse kan upprätta på ideell basis.

Dessutom är årsredovisningarna så komplicerat uppställda och så många sidor att en vanlig medlem inte ens kan läsa dem. Det krävs en grundkurs på universitetet för att ens förstå dem. (Jag vet för jag är den där som har den där grundkursen i redovisning från universitetet i en grå forntid som får förklara årsredovisningen för stämman varje år... Inte ens damerna som faktiskt sitter och knappar redovisning i olika företag kan alltså läsa den.)

Och det här var bara ekonomin.

Samma flodvåg av regleringar har lagts till av lagstiftaren på andra områden som berör förvaltningen. T ex tillståndskravet för en mängd åtgärder som dessutom utökades av förra S-regeringen regeringen som gör styrelsen till någon sorts byggnadsnämnd som ska ta ställning till "bygglov". Men till skillnad mot styrelsens byggnadsnämnd så har en BRF-styrelse inte en kader av tjänstemän som kan sitta och bolla bygglovsansökningar med medlemmarna. Man behöver idag vara i det närmaste juridiskt utbildad för att kunna sitta i styrelsen och inte bryta mot lagen. Vi ser det ju om och om igen här i trådarna på BH, inte bara okunniga medlemmar utan styrelsen som gör rena lagövertrampen för att de hittar på vad de tycker är rätt.

Ska det vara själkförvaltning borde lagstiftaren avreglera och sänka kraven i alla aspekter i lagstiftningen gällande bostadsrättsföreningar. Med tanke på att nästan vem som helst kan låta AI göra en app så borde en BRF gå att köra med en enkel app och en telefon.

Problemet är att den bostadsbrist och ekonomiskt krävande bostadsmarknad som finns idag sorterar boende efter socioekonomiska kriterier till var man bor. Istället för att det är de som har intresset för självförvaltande som kommer till de självförvaltande boendeformerna.

Vi har ingen bostadsbrist, vi har en reglerad hyresmarknad som inte fungerar. Och så har vi brist på billig mark i någorlunda centrala lägen (kring städerna) att bygga småhus på p g a det kommunala planmonopolet.

 

[hempularen]

Vi har ingen bostadsbrist, vi har en reglerad hyresmarknad som inte fungerar. Och så har vi brist på billig mark i någorlunda centrala lägen (kring städerna) att bygga småhus på p g a det kommunala planmonopolet.

Åja, nog har vi en bostadsbrist, i storstadsområdena och en del andra kommuner. Men jag håller med om att det är bristande planarbete som orsakar problemet. Bristen på byggklar mark driver upp priserna på mark. De högre markpriserna gör att byggprocessen blir mindre priskänslig. Villatomten har redan kostat 3 milj. Så 50 000 mer för en cool köksbänk hamnar i felräkningskollumnen, osv.

Jag var inte medveten om att kraven på underhållsplan har blivit så stora/svåra. Personligen ligger mitt styrelsearbete drygt 30 år bak i tiden. Men min son var ordf. i "sin" förening för några år sedan. Jag uppfattade inte att det var så betungande av de skälen. Han fick dock spel på någon medlem som började bråka om bullerskyddsrutor hon hade satt in för typ 25 år sedan, som inte passade efter fönsterbyte. Han sätter sig aldrig igen i en styrelse.

På min tid så "borde/skulle" man upprätta en underhållsplan, men det var ju mest att stoppa in åtgärder i en 50 års kalender, och sätta shablonpriser från en tabell. Och sedan räkna ut vilka år man ev. skulle få kostnadstoppar, när flera åtgärder sammanfaller. Borde vara busenkelt i excell numera. I vår förening var underhållet kraftigt eftersatt av en styrelse som hade kuppats bort några år innan jag hamnade i styrelsen. Men under min tid gick all energi åt för planering/upphandling av stambyte. Vi pressade priset från ca 350 milj till 65 milj, blev 75 efter sedvanliga extrakostnader. Men vi hade i princip ingenting planerat längre än fram till avslutat stambyte.

 

[Claes Sörmland]

Åja, nog har vi en bostadsbrist, i storstadsområdena och en del andra kommuner.

Vi får debattera detta i en annan tråd men jag låt oss säga att jag jobbar i en miljö där jag regelbundet interagerar med de mest utsatta i en reglerad bostadsmarknad, unga utan inkomst som flyttar in till Stockholm för studier och alltså helt saknar nätverk för boende eller kapital för bostadsköp. För säg 10-15 år sedan var det riktigt gnälligt i den här gruppen för de hade det riktigt svårt att hitta någonstans att bo i Stockholmsområdet. Men det styrdes till stor del av stora årskullar i de tjugo och ganska oreglerad invandring. Idag har studenterna inga problem att hitta någonstans att bo. Det är mer en fråga om att det känns som att boende i Roslags Näsby i Täby eller Vallentuna känns långt bort och därmed inte är deras preferens. Lite lyxproblem nästan.

Samma stora generation som för 15 år sedan kämpade med studentboende kämpar idag småhusboende kring Stockholm.

 

[klimt]

Kanske reformeras bostadsrättsföreningarna automatiskt över tid?

På 90-talet kanske kassören satt med bokföringen men det gör knappast kassören längre. Budgeten kommer som ett färdigt förslag från samma ekonomiska förvaltare. Lägenhets- och medlemsförteckningarna lär de flesta föreningar redan ha flyttat över på samma förvaltare och är inte längre sekreterarens jobb. Underhållsplanen sköts av ett konsultbolag o s v.

Och det är inte ens säkert revisorerna är ideella idag, t o m det köps in som tjänster, en så grundläggande funktion som ju borde vara medlemsförankrad kan man tycka. Riskfyllt med ett luftlandsatt proffs som inte alls tittar på verksamheten i föreningen utan bara den rätt oviktiga bokföringen.

Vad gäller fastighetsförvaltningen har säkert de flesta större föreningar flyttat över det löpande på parkeringsplatsfördelning och städning av gemensamma lokaler på entreprenörer. Många har teknisk förvaltare ("vaktmästeri"). Försäkringsbolagen tar ett allt större ansvar vid vattenläckor, till den grad att folk tror att de inte själva har något ansvar alls. De brukar blå förvånade eller förbannade när de inser att de själva sitter med ansvaret i trådar här på BH.

Så mi spaning är att reformeringen sker organiskt och automatiskt. När folk inte vill eller kan fixa med huset själv flyttas det över på konsulter och entreprenörer.

Instämmer i att det sker en organisk förändring av hur bostadsrättsföreningar fungerar. Det har kommit olika långt i föreningarna. Ibland finns det eldsjälar som varit med länge som arbetar på det gamla sättet men när de försvinner kommer förändringen. Det blir allt mer som läggs ut med olika konsekvenser. Dyrare blir det men om det görs på rätt sätt troligen bättre. I vår förening har vi en kompetent förvaltare som är ett bra stöd med budget, redovisning, förlaga till årsredovisning och förteckningar som krävs. Det ger ett gott stöd i dessa frågor. Revision sköts av extern revisor.

Det är svårare med underhåll, både det som kan planeras och det som är händelsestyrt. För detta krävs god kännedom om fastighetens tekniska system som verkar svårt att upphandla externt. Min erfarenhet är att underhållsplaner blir rätt schablonartade. Vid större projekt har styrelsen oftast inte egen kompetens så då är det klokt att upphandla projektledning. Ett annat svårt område är interna konflikter där medlemmar vill göra tveksamma saker. Då blir det ibland nödvändigt att anlitas juridiskt stöd som är dyrt. I vårt fall har vi även lokalhyresgäster som är viktiga för föreningens ekonomi. Det är vanligt med problem kring lokalerna, som tidigare sköttes av styrelsen, men numera är det allt mer externt stöd även om det också kostar en hel del.

 

[cpalm]

Varje ändring av bostadsrättslagen som har gjorts har gjort förvaltningen tyngre och svårare, alltså att den kräver mer och mer administration/byråkrati i mer och mer specialiserade digitala lösningar.

Ja, den skenande juridiska komplexiteten och byråkratin kring den administrativa biten är en riktig cancer.
Fast den är inte unik för BRF, utan drabbar även ideella föreningar, företagare och i viss mån även privatpersoner.

 

[Claes Sörmland]

Ja, den skenande juridiska komplexiteten och byråkratin kring den administrativa biten är en riktig cancer.
Fast den är inte unik för BRF, utan drabbar även ideella föreningar, företagare och i viss mån även privatpersoner.

Absolut är det en större samhällsförändring att man vill ha ökad kontroll och mer komplexa databasprocesser. Vad ska vi annars med datorerna till, vår tids stora tekniska utveckling?

 

[Stugrenoverare]

Vi kan klaga på regleringar och uppföljningar men vi lever på 2020 talet med ekonomisk brotslighet och det måste hanteras.
Kravet på underhåll borde och budgetering för större renoveringar t.ex stambyten borde skärpas. Nu kan en inkompentent styrelse i åratal hålla nere avgifterna och skapa stora underhållsskulder som nästa generation skall ta han om.

 

[Kasken]

Jo, det är ju också det som driver BRF-styrelser att i stor utsträckning välja självförvaltning, inte sällan med styrelseledamöterna själva som utförare.

Samtidigt måste man komma ihåg att uppdraget formellt sett innebär att man är just en styrelse och inte fastighetsskötare eller projektkontor. Min upplevelse är att många styrelser nöter ut sig själva genom att ta på sig för mycket. Oftast självpåtaget i god anda, men har man inte tid eller förmåga att också leverera leder det till stress, ineffektivitet och en känsla att att uppdraget är mer krävande än vad det egentligen är.

Viktigt med en bra balans där, och att försöka delegera fotarbete till frivilliga medlemmar utanför styrelsen.

Vi har löst det som så att vi yrkar ekonomisk ersättning från ordföranden när man lägger ner mycket tid på något arbete som man tar på sig att utföra, det fungerar bra.
Vid vissa situationer där styrelsen måste representeras dagtid (nått möte) så får den som tar ledigt för det ersättning för förlorad förvärvsinkomst.
Själv jobbar jag på ett upplägg med min arbetsgivare där jag tillåts ta tjänstledigt strödagar här o där med kort varsel när det finns jobb i föreningen att utföra.
Finns mängder av enkla små-jobb som förvaltaren utför som utöver det generella uppdraget som vi själva kan utföra till en bråkdel av kostnaden.

 

[Alfredo]

På 90-talet kanske kassören satt med bokföringen men det gör knappast kassören längre.

Finns det ens någon kassör längre?

 

[cpalm]

Vi har löst det som så att vi yrkar ekonomisk ersättning från ordföranden när man lägger ner mycket tid på något arbete som man tar på sig att utföra, det fungerar bra.

Ja, det är ju en variant, som dock lätt kan spåra ur i en ohälsosam jävssituation. Det mest kända exemplet är väl BRF Ringen där styrelsen lade ut allt fotarbete på sina egna bolag.

Sen kan man fundera på hur prisvärda föreningens medlemmar är om de skall få en marknadsmässig ersättning. Jämfört med att ta in ett externt proffs alltså.

 

[Stugrenoverare]

Man köper Ekonomisk förvaltning om man inte kan göra detta själv. Dom brukar också ge anvisningar om underhållsavsättningar och avgiftshöjningar som en kompetent styrelse värderar.

 

[A-Man_08]

Tror det är svårt att komma runt det. Att förvaltningen leds av lekmän är med ett fåtal undantag i praktiken ett marginellt problem. Den stora utmaningen är bristen på engagemang. Det jag kan tänka mig är att föreningen skulle kunna vara mer selektiv med vilka som släpps in, i likhet med t.ex. kolonilottföreningar. Men det är väl inte riktigt politiskt korrekt.

Och hur skulle det gå till praktiskt och på vilka grunder väljs medlemmar in.
Risken här är att det baseras på styrelsens tyckande och bli jättefel.

 

[A-Man_08]

Mmm, kan så vara, men resultatet blir avsevärt sämre och dyrare.

Jag upplever "förvaltaren" som enbart en extra mellanhand att föda. De är där i precis samma syfte som hantverkarna/entreprenörer som anlitas, nämligen att krama ur högst möjliga summa ur kunden, och göra minsta möjliga arbete på kortaste tiden för att maximera sin vinst.

En engagerad, välfungerande och aktiv styrelse med bred kompetens och livserfarenhet är enligt mig rent avgörande för en välmående BRF.
Detta tror jag dock knappt någon tar minsta hänsyn till när de köper lägenhet.
Jag skjuter från höften o påstår att mer än hälften av alla BRF medlemmar tänker på månadsavgiften som "hyran".....

Vi har en kanske bra ordförande då han gör mycket saker själv då han är händig som sparar en del kostnader.
Istället för att någon felanmäler den trasiga dörrstängaren till förvaltaren som beställer en ny så tex grejar han med den själv och beställer en reservdel för 400kr och byter den själv.
Sen finns det en del nackdelar med sådant också.


Jag förstår mer och mer att man ser månadsavgiften som hyran,.
Jag personligen känner mer och mer att att jag hyr min bostad av banken då den inte kommer generera någon vinst värd risken, det hade historiskt sett varit bättre för min del att investera kontantinsatsen det har givit mer avkastning även om jag hyrt en motsvarande hyresrätt för 2000kr mer i månaden på samma gata.

 

[cpalm]

Och hur skulle det gå till praktiskt och på vilka grunder väljs medlemmar in.
Risken här är att det baseras på styrelsens tyckande och bli jättefel.

Bra fråga, men det finns ju ganska många exempel i samhället på slutna sällskap där inte vem som helst är välkommen. Jag tänker att urvalet ändå följer någon sorts demokratisk process och att de grundläggande kriterierna är definierade inom föreningen. Rent praktiskt innebär det naturligtvis att en sådan bostadsrätt inte kan överlåtas fritt.

 

[Stugrenoverare]

Jag personligen känner mer och mer att att jag hyr min bostad av banken då den inte kommer generera någon vinst värd risken, det hade historiskt sett varit bättre för min del att investera kontantinsatsen det har givit mer avkastning även om jag hyrt en motsvarande hyresrätt för 2000kr mer i månaden på samma gata.

Den tiden när man kunde tjäna massa pengar på sin bostadsrätt är nog förbi.
Problemmet är att det nästan inte går att få tag i hyresrätter.