Bygglov - stoppat av allemansrätten
Hej,
Jag är lite intresserad om någon har synpunkter på följande problematik. Vår strandtomt i Roslagen är bebyggd med:
1 ett litet hus som är stort som en friggebod (10 kvm). Tidigare ägare hade huset som gästhus, det användes frekvent på helger mm som övernattning (vi själva har inte använt det på några år). Lillhuset har bygglov sedan många år tillbaka, listat som 'uthus' hos kommunen.
2. Ett tvåbilsgarage, som vi fick bygglov på för 10 år sedan.
Båda byggnaderna står ca 100 m från strandlinjen, dvs inte strandskyddat område där husen står.
Vi har sökt bygglov för ett fritidshus på tomten, som skulle stå i anslutning till de två andra byggnaderna, dvs >100 m från strandlinjen.
Vårt bygglov har förnekats (trots upprepade överklaganden). Skälen är i första hand att kommunen (Norrtälje) anser att tomten är allemansrättsligt tillgänglig, och att ett fritidshus skulle 'drabba' det allmänna (skydda allemansrätten) mer än inskränkningen för individen. Området är av riksintresse, som ska skydda natur och kulturvärden.
Jag vill betona att det handlar om att bygga ytterligare ett hus på en tomt där det redan finns två hus, och tomten är - vid vattenlinjen - ca 30 m bred kiltomt. (vi har inga grannar på sidorna som bryr sig i frågan, så vitt vi vet)
Vår argumentation har främst varit att (a) inskränkningen av allemansrätten är minimal, eftersom bebyggelse redan finns på tomten, och den befintliga, och den föreslagna, bebyggelsen är lika långt från vattenlinjen, som de rimligen vill skydda, (b) tomten har varit i privat ägo i 100 år, tidigare bedrevs verksamhet på tomten (trädgårdsmästeri) som gör att den faktiskt aldrig använts av allmänheten, (c) proportionalitetsprincipen i frågan anser vi vara solklar eftersom nekandet till bygglov drabbar oss oerhört mycket mer än vad det allmänna vinner i den här frågan. Avslutningsvis vill jag nämna att vi haft en av sveriges främsta experter på allemansrätten inkopplad i frågan, och att han håller med oss, inte kommunen.
Finns det någon som har idéer på (a) hur vi skulle kunna omformulera vår ansökan, för att vinna?, (b) länkar eller texter som kan vara relevanta i frågan?, (c) rekommendationer på personer som kan hjälpa till med ärendet (advokater, jurister eller konsulter)?
Tack och vänliga hälsningar
Jag är lite intresserad om någon har synpunkter på följande problematik. Vår strandtomt i Roslagen är bebyggd med:
1 ett litet hus som är stort som en friggebod (10 kvm). Tidigare ägare hade huset som gästhus, det användes frekvent på helger mm som övernattning (vi själva har inte använt det på några år). Lillhuset har bygglov sedan många år tillbaka, listat som 'uthus' hos kommunen.
2. Ett tvåbilsgarage, som vi fick bygglov på för 10 år sedan.
Båda byggnaderna står ca 100 m från strandlinjen, dvs inte strandskyddat område där husen står.
Vi har sökt bygglov för ett fritidshus på tomten, som skulle stå i anslutning till de två andra byggnaderna, dvs >100 m från strandlinjen.
Vårt bygglov har förnekats (trots upprepade överklaganden). Skälen är i första hand att kommunen (Norrtälje) anser att tomten är allemansrättsligt tillgänglig, och att ett fritidshus skulle 'drabba' det allmänna (skydda allemansrätten) mer än inskränkningen för individen. Området är av riksintresse, som ska skydda natur och kulturvärden.
Jag vill betona att det handlar om att bygga ytterligare ett hus på en tomt där det redan finns två hus, och tomten är - vid vattenlinjen - ca 30 m bred kiltomt. (vi har inga grannar på sidorna som bryr sig i frågan, så vitt vi vet)
Vår argumentation har främst varit att (a) inskränkningen av allemansrätten är minimal, eftersom bebyggelse redan finns på tomten, och den befintliga, och den föreslagna, bebyggelsen är lika långt från vattenlinjen, som de rimligen vill skydda, (b) tomten har varit i privat ägo i 100 år, tidigare bedrevs verksamhet på tomten (trädgårdsmästeri) som gör att den faktiskt aldrig använts av allmänheten, (c) proportionalitetsprincipen i frågan anser vi vara solklar eftersom nekandet till bygglov drabbar oss oerhört mycket mer än vad det allmänna vinner i den här frågan. Avslutningsvis vill jag nämna att vi haft en av sveriges främsta experter på allemansrätten inkopplad i frågan, och att han håller med oss, inte kommunen.
Finns det någon som har idéer på (a) hur vi skulle kunna omformulera vår ansökan, för att vinna?, (b) länkar eller texter som kan vara relevanta i frågan?, (c) rekommendationer på personer som kan hjälpa till med ärendet (advokater, jurister eller konsulter)?
Tack och vänliga hälsningar
Det finns ju områden där strandskyddet är utökat till 300m.
Är det möjligen så att er ev. bebyggelse skulle proppa igen en möjlig väg för allmänheten ned till vattnet, om det är det som är problemet så kanske ni kan lova via servitut eller liknande att allmäneten får passera på en lämplig del av tomten.
Är det möjligen så att er ev. bebyggelse skulle proppa igen en möjlig väg för allmänheten ned till vattnet, om det är det som är problemet så kanske ni kan lova via servitut eller liknande att allmäneten får passera på en lämplig del av tomten.
Tja, först vill jag säga att jag tycker det där verkar helt otroligt. Nog för att jag visste att kommunerna helst sett att tomtgränsen gick utmed grunden på alla hus, men detta är ju rent upprörande. Jag har hört talas om många fall med konstiga bygglovsavslag, bland annat en person som inte fick bygga ut sitt sommarhus på grund av ytvattenskyddet, då sjön där stugan låg med bäck var förbunden med sjön som kommunen använde för dricksvatten. Däremot byggdes det för fullt 250 bostäder i stort format 50 meter från totgränsen... Ert fall är dock ännu märkligare.
Frågan är om det skulle gå att försöka ansöka om att bygga ut någon av de befintliga byggnaderna. De finns ju redan, så att säga. I övrigt vet jag inte riktigt vad ni kan göra, allemansrätten må vara unik som rättighet, men den kan vara ett riktigt helvete som förstör för många människor (den är tillexempel såvitt jag förstår anledningen till att det råder boendeförbud i sjöbodar, eftersom strandlinjen "tillhör alla" och inte får "begränsas av äganderätt", enligt vissa källor).
Frågan är om det skulle gå att försöka ansöka om att bygga ut någon av de befintliga byggnaderna. De finns ju redan, så att säga. I övrigt vet jag inte riktigt vad ni kan göra, allemansrätten må vara unik som rättighet, men den kan vara ett riktigt helvete som förstör för många människor (den är tillexempel såvitt jag förstår anledningen till att det råder boendeförbud i sjöbodar, eftersom strandlinjen "tillhör alla" och inte får "begränsas av äganderätt", enligt vissa källor).
hej igen,
Nej, det finns ingen väg på tomten, så det är inte så att vi stoppar någon framkomlighet. När vi köpte tomten, för ca 20 år sedan, så var marken fullständigt otillgänglig. Högt gräs och stubbar överallt, och en del stora träd. Vi har ryckt stubbar, rensat, och - till slut - planterat en gräsmatta för ca 10 år sedan. Nu är det en gräsmatta, inget annat (med ett garage och ett litet gästhus)
Richard, jag tvivlar på att de skulle låta oss bygga ut garaget - eller låta oss göra om det till bostadshus - med samma motivering som tidigare. Min nuvarande fundering är att renovera vårt lilla gästhus, och sedan hyra ut det. När någon bott där i 5 år så försöker vi igen (det har bott folk i det gästhuset tidigare)
Nej, det finns ingen väg på tomten, så det är inte så att vi stoppar någon framkomlighet. När vi köpte tomten, för ca 20 år sedan, så var marken fullständigt otillgänglig. Högt gräs och stubbar överallt, och en del stora träd. Vi har ryckt stubbar, rensat, och - till slut - planterat en gräsmatta för ca 10 år sedan. Nu är det en gräsmatta, inget annat (med ett garage och ett litet gästhus)
Richard, jag tvivlar på att de skulle låta oss bygga ut garaget - eller låta oss göra om det till bostadshus - med samma motivering som tidigare. Min nuvarande fundering är att renovera vårt lilla gästhus, och sedan hyra ut det. När någon bott där i 5 år så försöker vi igen (det har bott folk i det gästhuset tidigare)
Redigerat:
Det behöver ju inte finnas en väg, men om man tittar på omgivningen så kanske er tomt är den sista tomt plats på en längre sträcka där människor skulle kunna passera ned till vattnet utan att kränka en hemfridszon, ert nybygge kommer ju att "exploatera" en större del av tomten och då kanske omöjligöra passage utan att folk går på er gräsmatta. Även om ni i dag redan har gräsmatta på området så kanske det är för långt från stugan för att räknas som hemfridszon.
Hej Hempularn, Jo, jag tror att det är på det sättet som kommunen argumenterar, dvs att just vår tomt är den sista möjligheten för allmänheten att komma ned till vattnet. Problemet är att det stämmer inte. Allmänheten har möjlighet att nå vattnet på flera ställen - både över min närmsta grannes tomt, och över ett antal andra tomter i området....
Föreslå en med staket avgränsad 2 meter bred gångväg ner till vattnet längs ena tomtgränsen. Då har ju allmänheten en väl utmarkerad gångväg ner till vattnet och kommunens argument faller ju. En trevlig skylt som välkomnar gående och påminner om att inte störa andra djur och människor förhöjer det hela ytterligare.
Finns många områden där det ligger hus med tomter längs med kust och sjöar där man har små smala gångstigar ner till vattnet för att inte allmänheten ska hindras att komma till strandkanten. Då kan man hägna in och bygga igen sin tomt bäst man vill men det finns fortfarande möjlighet att passera utan att störa eller störas.
Finns många områden där det ligger hus med tomter längs med kust och sjöar där man har små smala gångstigar ner till vattnet för att inte allmänheten ska hindras att komma till strandkanten. Då kan man hägna in och bygga igen sin tomt bäst man vill men det finns fortfarande möjlighet att passera utan att störa eller störas.
Ett klarläggande behövs. Ni vill enligt ovanstående ha bygglov för att uppföra en bostadsbyggnad som skulle bli belägen mer än 100 meter från stranden, dvs utanför strandskyddsområdet. Byggnationen kräver därmed inte dispens, även om hemfridszonen kring byggnaden skulle täppa till passage till strandskyddat område.
Eller är det så att hemfridszonen, vilken den nu blir, kommer att sträcka sig in på strandskyddat område och därmed göra en del av detta icke tillgängligt ur allemansrättslig synpunkt? Det ger upphov till en knepig strandskyddsjuridisk fråga som borde prövas rättsligt. Se Miljööverdomstolens dom 2009:35 där dispens nekades för en bostadsbyggnad nära gränsen för hemfridszonen därför att den nya byggnadens egen hemfridszon skulle innebära en utvidgning av det privatiserade området, detta trots att själva byggnaden skulle läggas inom en accepterad hemfridszon. Men i detta fall låg hela fastigheten inom strandskyddat område; byggnationen torde ha kommit till innan strandskyddet utsträcktes till 300 meter. Gäller denna restriktivitet även när den nya byggnaden inte ligger inom strandskyddsområde? Så vitt jag kan erinra mig står inget om denna situation i förarbetena eller naturvårdsverkets anvisningar från 2009. Det är en fråga för praxisbildning. Det finns dock inget skäl att acceptera ett nekande som inte har stöd i lagen eller i redan etablerad praxis från högre rätt. Den diskussionen kan bara föras av en kvalificerad jurist eller annan kunnig på området, t ex arkitekten Carl Reichenberg som har stor erfarenhet av problematiken eftersom han arbetat med den under många år som planarkitekt mm (googla). Han är bra på att slå hål på kommunala invändningar som inte har lagstöd.
Det är mycket möjligt att kommunens tjänstemän i sitt tidsenliga nit att hejda så mycket som möjligt inte har lagligt stöd för nekandet.
Det bör också sägas, att de byggnader som nu finns på tomten inklusive den lilla sporadiskt använda gäststugan enligt miljöbalkens förarbeten inte i sig anses medföra någon hemfridszon kring byggnaderna. Ur den synpunkten är således hela fastigheten för närvarande allemansrättsligt tillgänlig, vare sig den ligger inom strandskyddsområde eller ej. Gräsmattan vore inte tillåten om den sträcker sig in på strandskyddat område, inte heller att röja sly, ta bort träd osv. Ligger gräsmattan utanför strandskyddsområde innebär den väl att marken den upptar betraktas som ianspråktagen (för privat bruk) och att allemansrätt ej gäller på den. Skulle gäststugan användas mer permanent genom uthyrning bör en hemfridszon uppstå, som påpekats ovan. Mot detta bör knappast invändning kunna resas, i synnerhet som byggnaden sägs ligga utanför strandskyddsområdet.
Om en strandskyddsdispens behövs kan kommunen föreskriva vilken tomtplats den nya byggnaden får ha. Förslagen ovan att erbjuda en passageväg förefaller vara en möjlig väg till kompromiss men det är möjligt att man därmed ger upp mer av sina rättigheter än man egentligen behövde.
Eller är det så att hemfridszonen, vilken den nu blir, kommer att sträcka sig in på strandskyddat område och därmed göra en del av detta icke tillgängligt ur allemansrättslig synpunkt? Det ger upphov till en knepig strandskyddsjuridisk fråga som borde prövas rättsligt. Se Miljööverdomstolens dom 2009:35 där dispens nekades för en bostadsbyggnad nära gränsen för hemfridszonen därför att den nya byggnadens egen hemfridszon skulle innebära en utvidgning av det privatiserade området, detta trots att själva byggnaden skulle läggas inom en accepterad hemfridszon. Men i detta fall låg hela fastigheten inom strandskyddat område; byggnationen torde ha kommit till innan strandskyddet utsträcktes till 300 meter. Gäller denna restriktivitet även när den nya byggnaden inte ligger inom strandskyddsområde? Så vitt jag kan erinra mig står inget om denna situation i förarbetena eller naturvårdsverkets anvisningar från 2009. Det är en fråga för praxisbildning. Det finns dock inget skäl att acceptera ett nekande som inte har stöd i lagen eller i redan etablerad praxis från högre rätt. Den diskussionen kan bara föras av en kvalificerad jurist eller annan kunnig på området, t ex arkitekten Carl Reichenberg som har stor erfarenhet av problematiken eftersom han arbetat med den under många år som planarkitekt mm (googla). Han är bra på att slå hål på kommunala invändningar som inte har lagstöd.
Det är mycket möjligt att kommunens tjänstemän i sitt tidsenliga nit att hejda så mycket som möjligt inte har lagligt stöd för nekandet.
Det bör också sägas, att de byggnader som nu finns på tomten inklusive den lilla sporadiskt använda gäststugan enligt miljöbalkens förarbeten inte i sig anses medföra någon hemfridszon kring byggnaderna. Ur den synpunkten är således hela fastigheten för närvarande allemansrättsligt tillgänlig, vare sig den ligger inom strandskyddsområde eller ej. Gräsmattan vore inte tillåten om den sträcker sig in på strandskyddat område, inte heller att röja sly, ta bort träd osv. Ligger gräsmattan utanför strandskyddsområde innebär den väl att marken den upptar betraktas som ianspråktagen (för privat bruk) och att allemansrätt ej gäller på den. Skulle gäststugan användas mer permanent genom uthyrning bör en hemfridszon uppstå, som påpekats ovan. Mot detta bör knappast invändning kunna resas, i synnerhet som byggnaden sägs ligga utanför strandskyddsområdet.
Om en strandskyddsdispens behövs kan kommunen föreskriva vilken tomtplats den nya byggnaden får ha. Förslagen ovan att erbjuda en passageväg förefaller vara en möjlig väg till kompromiss men det är möjligt att man därmed ger upp mer av sina rättigheter än man egentligen behövde.
Redigerat: