Bygglov på garage finns ,men ej slutbevis
Hej, ska ev köpa en fastighet med tillhörande garage. Garaget byggdes för ca 20år sedan och är ca 100m2 stort, har en inredd vind som är jättefin,som en komplett mindre lägenhet. Lägenheten på vinden har gjorts för mindre än 10 år sedan.
Nu när vi lagt bud och i princip tänkte skriva kontrakt så framkommer det från säljaren att det är osäkert om det finns slutbevis för garaget, dvs det finns antagligen inte. Vi har lagt bud på fastigheten med tron/ förutsättningar om att allt är i sin ordning med bygglov osv.
Bygglov finns och är beviljat, står även att byggsamråd ej erfodras. Garaget är utritat på Lantmäteriets karta. Fastigheten ligger ej i detaljplanerat område. Vad för problem kan uppstå? Hur hade ni tänkt?
Nu när vi lagt bud och i princip tänkte skriva kontrakt så framkommer det från säljaren att det är osäkert om det finns slutbevis för garaget, dvs det finns antagligen inte. Vi har lagt bud på fastigheten med tron/ förutsättningar om att allt är i sin ordning med bygglov osv.
Bygglov finns och är beviljat, står även att byggsamråd ej erfodras. Garaget är utritat på Lantmäteriets karta. Fastigheten ligger ej i detaljplanerat område. Vad för problem kan uppstå? Hur hade ni tänkt?
Oftast krävs bara att man skickar in kontrollplan som gjordes vid ansökan och ett elintyg. Ring kommun och fråga. Ingen idee att mörka något utan uppge fast, bet.P per-o skrev:
Slutbesked infördes med PBL först 2010 just för att ingen brydde sig om slutbevis enligt ÄPBL. Man fick ju ta en byggnad i bruk utan slutbevis. Slutbeviset var således en meningslös administrativ åtgärd som hade införts i lagstiftningen. Så är byggnaden äldre än 15 år så fanns det inte krav att begära slutbevis när den uppfördes för att ta den i bruk. Man gavs bygglov så var det bra med det.
Lägenheten på vinden har inretts under gällande PBL. Det låter mer som något som har gjorts utan bygglov och om det har gjorts inom fem år kan det ge byggsanktionsavgift om den tas i bruk som egen bostad, det upptäcks och man som fastighetsägare inte rättar, d v s flyttar ut sin hyresgäst. Man kan även få föreläggande att rätta inom tio år, att inte bo i lägenheten. När tio år har passerat så preskriberas bygglovsöverträdelsen.
Lägenheten på vinden har inretts under gällande PBL. Det låter mer som något som har gjorts utan bygglov och om det har gjorts inom fem år kan det ge byggsanktionsavgift om den tas i bruk som egen bostad, det upptäcks och man som fastighetsägare inte rättar, d v s flyttar ut sin hyresgäst. Man kan även få föreläggande att rätta inom tio år, att inte bo i lägenheten. När tio år har passerat så preskriberas bygglovsöverträdelsen.
Fast hur vet man det?P per-o skrev:
Det där med saknat slutbevis enl. äldre kagstiftning kunde få "lustiga effekter". Vårt hus byggdes ut av förförre ägaren 1976. Till precis 4,5 m från tomtgränsen mot en granne.
När förre ägaren hade köpt i början av 80 talet, så såldes grannhuset till ett byggbolag som ville riva det huset, och stycka tomten i två halvor. Det saknades ca 100 kvm tomtyta för att få stycka i två. Byggbolaget ville då köpa den saknade ytan (vår bilinfart) från förre ägaren av vårt hus, och sedan ge servitut så att man i praktiken aldrig skulle flytta staketet. Avstyckningen gick nästan igenom. Men så kom lantmätaren dit för att sätta nya gränsmarkeringar. Då upptäcktes utbyggnaden, det fanns bygglov, men inget slutbevis. Och därmed fanns utbyggnaden inte inritad på kartor. Den nya gränsen skulle tydligen gått igenom en bit av huset. Det blev tvärstopp för avstyckningen, och byggbolaget sålde grannfastigheten till en vanlig familj, som bor där ännu idag.
Lantmäteriets kartor baserad huvudsakligen på ortofoto och en automatisk inritning av byggnaderna. Visst kan kommunens folk plita in byggnader och gör det. Men de flesta äldre byggnader har troligen inte ritats in manuellt av kommunens folk. I stadsnära lägen är det troligen inte så, där har man mer koll och gör mer handpåläggningsinsatser.H hempularen skrev:
Så syftet med slutbeskedet är inte att uppdatera kartmaterial. Och det fanns heller ingen naturlig länk mellan gamla slutbeviset och kartritande.
Slutbeviset infördes för att lagstiftaren trodde att banker och försäkringsbolag ville ha ett dokument som visade att byggnaden stod färdig utan anmärkningar från kommunen avseende PBLs krav. Men det visade sig att varken banker som gav bolån eller försäkringsbolag var ett dugg intresserade av detta papper.
Så när PBL uppdaterades 2010 så togs det bort, men byråkratin ville ändå ha kontroll över byggenas avslutande så de införde slutbeskedet istället. Och för att kunna få byggherrarna att inordna sig så infördes ett allmänt brukandeförbud av nyuppförda byggnader som kräver bygglov eller anmälan som endast gick att lyfta via slutbeskedet. Mer byråkrati och kontroll till ingen nytta - fler som hamnar i kläm när man slänger ut liberalismen till förmån för offentlig kontroll.
Redigerat:
H hempularen skrev:
Tack för svar, så med andra ord kan ingen komma nu och säga att jag måste riva eller inte får använda byggnaden? I värsta fall kan jag få problem att använda övervåningen..? Försäkringsbolaget jag pratade med hade inga problem att försäkra byggnaden iaf när jag ställde frågan.Claes Sörmland skrev:
Jag tror du kan få problem att hyra ut övervåningen för ett eget boende om någon granne anmäler och kommunens tillsyn har resurser att hantera det. Tillsynen kan hävda att den dag du hyrde ut tog du övervåningen i bruk som en självständig bostad och det kräver bygglov. Då kommer tillsynen sannolikt förelägga dig att hyresgästen flyttar ut. Och påföra dig en byggsanktionsavgift (böter) om inte utflytten sker inom några veckor/månader (beror på handläggningstiden till beslut i nämnden).P per-o skrev:
Ok. Men ej att riva övervåningen...(?)🙂
En annan fråga som dök upp är om jag vill göra till/ombyggnad av huvudbyggnaden/ själva bostadshuset på fastigheten. Kan det bli problem där eller är det enbart kopplat till om jag vill bygga om/ till garaget? Många frågor men gillar verkligen huset
Nej, det tror jag inte. Du har rätt att ändra på komplementbyggnaders användning utan bygglov, t ex bygga om ett garage till ett förråd. Men du får inte väsentligen ändra deras användning utan bygglov, t ex inreda om dem till egna bostadshus. (Undantaget som finns är ju attefallsreglerna för ett storleksbegränsat komplementbostadshus.)P per-o skrev:
Inga problem där vad jag kan se. Du är ju dessutom utom detaljplan så planenlighet finns inte som fråga om du behöver söka bygglov. Det är vad byggnadsnämnder känner för som gäller utanför detaljplan, du har ingen byggrätt utanför detaljplan.P per-o skrev:
Om vi antar att det har gått mindre än 10 år sedan våningen inreddes, men att den finns med som våning i bygglovet. Så skall du ju inte kunna påläggas att riva bort en våning, men möjligen i extrtemt värsta fall tvinga riva bort möpjligheten att laga mat där, riva köket. Det är i många sammanhang dte som avgör om den skall räknas som en egen lägenhet. Men om hela våningen är svartbyggd, alltså även utvändigt så...P per-o skrev:
Om det finns kommunalt vatten och/eller avlopp. Så kan du åka på en extra anslutningsavgift pga den extra lägenheten. Oavsett om någon bor där. Har du enskilt avlopp, så tror jag att miljöförvaltningen kan ha synpunkter att det kopplats på en extra lägenhet, Möjligt att avloppstillståndet inte gäller då (vet ej). Men i så fall så är det problem oavsett om någon bor där.
Det här med problem med bygglov om det redan finns ngt. svartbyggt, handlar mest om byggen inom detaljplan. Finns det ngt. svartbyggt som strider mot det. planen, men är preskriberat, så ställer det till problem, eftersom man vid ett nytt bygglov prövar ev. planstridighet för hela fastigheten. Så teoretiskt skulle de kunna neka bygglov för att byta färg på fasaden, för att det finns en 50 år gammalt svartbyggt skjul som står 4,3m från gatan. Men det gäller som sagt inom detaljplanerat område.
Jag är inte hundra på praxis här men skulle kommunen förelägga detta skulle i alla fall jag överklaga det så långt det går. Det låter inte sannolikt att ett sådant föreläggande skulle vara proportionerligt i förhållande till situationen. D v s det skulle då sakna lagstöd. Normalt kräver kommunen att man inte tar dylika utrymmen i bruk som självständigt boende så är det bra med det, d v s så länge man inte upplåter dem för eget boende så är det lugnt. Men visst, det kan finnas orimliga tillsynsmyndigheter i de 290 kommunerna.H hempularen skrev:
Så är det ändringar av belastningen på ett enskilt avlopp är anmälningspliktigt eller tillståndspliktigt. Och kopplas ännu ett hushåll på så ska avloppet klara 10 och inte 5 personekvivalenter, d v s det måste vanligen nyanläggas.H hempularen skrev:
Det är således viktigt att TS inte tar övervåningen i bruk som ett självständigt boende även utifrån miljöbalken och avloppshänsyn. D v s köp endast fastigheten med den utgångspunkten, att det är ett gästrum, förråd eller annat bostadskomplement, inte en egen bostad.
Du kan begära avloppstillståndet från säljaren eller som allmän handling från kommunen.
Nja, det är ett missförstånd. Man prövar endast planenligheten för den del man vill göra en åtgärd på, så ett gammalt skjul kan inte stoppa byte av kulör på fasaden på huvudbyggnaden. Det fanns den föreställningen ute i kommunerna förr men praxis är nu klar att så är det inte.H hempularen skrev:
I december ändras PBL så att planenligt utgångsläge inte ens är ett krav för nya bygglov så försvinner de sista avarterna.
Redigerat:
Det har jag missat. Menar du att det bara är planstridiga saker på den byggnad som bygglovet gäller som räknas?
Men som summering så tror jag att så länge du inte ser det som en "dealbraker" att du skall hyra ut våningen på garaget. Så är det möjligen, eventuellt ett större problem med ev. vatten och avloppsfrågor. Men gäller det bara ett enskilt avlopp så skall det mycket otur till för att få ett nedslag. Gäller det kommunalt VA så finns väl en större risk att kommunen vill få in pengrana.
Där vi har fritidshus har vi nyligen fått kommunal obligatorisk anslutning för drygt 370 000 kr i anslutninsgavgift. Om man då har en gäststuga med matlagningsmöjlighet så ökas avgiften först med nära 40 000 kr, för den. Men så finns det en rörlig del av ansl. avgiften baserad på tomtstorlek som max får bli lika hög som de sammanlagda fasta avgifterna. De extra 40 000 i fast avgift höjer då även den rörliga delen med 40 000 om tomten är större än ca 2 300 kvm, så många där har fått betala ca 80 000 extra för att de har en gäststuga. Kommunen påpekade att om man har en mikrovågsugn eller vattenkokare som enda "köksutrustning" i gäststugan så vill de gärna att man gömmer undan dem i samband med inspektion...
Ja. Om den byggnad eller anläggning som man önskar göra en åtgärd på som kräver bygglov har ett planstridigt utgångsläge. Exempel: Om det finns en gammal svartbyggd planstridigt käckstensstödmur på prickad mark vid tomtgränsen för 70-talshuset så stoppar det inte att man får bygglov för attbygga till huset.H hempularen skrev:
Sen finns ju en annan sak som är ett mycket vanligare problem, att man har slut på byggrätt på sin fastighet inom detaljplan. Även svartbyggda byggnader äter ju av den av detaljplanen begränsande byggrätten.
Håller med. Då kanske det är värt att plugga avloppet i komplementbyggnaden om det skulle komma till en sådan tvist kring VA-taxan. Å andra sidan, hur skulle VA-huvudmannen någonsin få reda på detta om man inte själv tar kontakt?H hempularen skrev: