Byggahus.se

Bygglov för en uppfinnarverkstad på bostadsfastighet

  1. U
    Verktygstokig Nivå 2
    Byggahus-vänner, jag behöver ett råd!


    Jag är alltså uppfinnare och är på gång att realisera drömmen om en egen uppfinnarverkstad. Den här verkstaden ska innehålla olika metallbearbetningsmaskiner, alltså fräsmaskin, svarv, liten cnc-fräs, 3D-skrivare, en formsprutningsmaskin för prototyper, etc. Det är som ett slags privat MakerSpace. Det kan låta som en flummig dröm, men faktum är att dessa verktyg redan har införskaffats genom årens lopp, som först har huserat i min lägenhet (förstås utan hyresvärdens kännedom) och numera är inrymda i det rum som officiellt är vardagsrum i mitt nyligen införskaffade fritidshus. Jag förstår att man egentligen behöver bygglov för ändrad användning av rummen i ett hus. De personer som har besökt mitt hus säger alla att det bara är att köra på med hemmaverkstaden, dra bara för gardinerna för fönstren, och att man inte behöver söka bygglov så länge det inte är någon ”riktig” verksamhet. Men då har de inte sett mina farligaste experiment (som kan vara brandfarliga) och de förstår inte hur jag tänkt utveckla verksamheten. Tänkte påbörja en mer seriös ombyggnad och tillbyggnad för att utveckla uppfinnarverkstaden till en godkänd och säker plats för diverse produktutveckling, prototypbyggande och experimenterande.

    Jag har kontaktat kommunens bygglovshandläggare för att diskutera saken med ett bygglov för en verkstad i mitt fritidshus redan för drygt 6 månader sen. Bygglovshandläggaren som har besvarat mina frågor på mail har inte direkt varit positiv eller konstruktiv i sina svar, utan det svar jag fått upprepade gånger är att detaljplanen tillåter ingen verkstad på min fastighet. Till en början ville kommunen veta vad för maskiner jag skulle ha i verkstaden. Jag har lämnat in en ”förhandskopia” på den bygglovsansökan som jag tänkte lämna in, för att få bygglovshandläggarens synpunkter. De ville också veta vad för verksamhet det handlar om. Då har jag lämnat in en verksamhetsbeskrivning att verkstaden ska innehålla ovan nämnda maskiner, att verksamheten är att tillverka mekaniska prototyper och att verksamheten bedrivs som en sidosyssla, huvudsakligen på helger och ledig tid av fastighetsägaren själv utan några anställda. Det är väl ungefär i samma skala som den som har kattuppfödning, biodling, pressar äppelmust, syr lapptäcken, gör 3D-utskrifter mot betalning, etc. Helt enkelt en verksamhet som kan bli något större, men i dagsläget inte ger mat på bordet.

    Det som bygglovshandläggaren egentligen menar måste ju vara att man inte får bedriva någon omfattande näringsverksamhet i en fastighet som är klassad som ”endast bostadsändamål” på detaljplanen. (Det finns förstås ingen text i detaljplanen som explicit förbjuder alla verkstäder oavsett typ eller omfattning inom detaljplansområdet, det har jag kollat.) Rummet som ska konverteras är 15kvm och ska byggas om till en egen brandcell i förhållande till bostadsdelen. Bygglovsansökan gäller också anläggande av förstärkt betongplatta i verkstadsrummet, tillbyggnad av ett 10kvm rum i anslutning till verkstaden som blir förråd (och separat brandcell för förvaring av färger och kemikalier) samt en flammskärm i massiv betong med integrerad balkong ovanpå kring det fönster utanför verkstadsrummet, som hindrar eventuella lågor genom fönstret i verkstaden att antända träfasaden eller slå upp mot fönstret på ovanvåningen, alltså en alternativ lösning till att sätta in brandsäkra fönster.

    Bygglovshandläggaren har sagt att denne kommer att rekommendera byggnadsnämnden att avslå min bygglovsansökan med hänvisning till detaljplanen, men att jag ändå kan lämna in bygglovsansökan (med avgift för tekniskt sammanträde, vilket är ca 12 500kr) för att få beslutet på papper.

    Nu behöver jag lite hjälp av er, hur man ska försöka komma vidare, så att jag på något sätt kan ha min uppfinnarverkstad i fritidshuset. För det första så är det inte självklart att jag ska kryssa för i bygglovsansökan att huset används som fritidshus, med tanke på att jag tänkte flytta till huset om några år på heltid (men dessa planer är lite diffusa och beror på när min ”hobbyverksamhet” börjar generera positivt kassaflöde, vilket i sin tur beror på hur mina experiment lyckas). När man läser Boverkets byggregler, så verkar det vara färre krav på bygglov för fritidshus (t.ex. tillgänglighet), så lika bra att inte göra livet mer komplicerat än nödvändigt, och söka bygglov för en fastighet som används som fritidshus så länge som det används som fritidshus.

    Att ändra i detaljplanen verkar fullt möjligt, jag har diskuterat det med kommunens planarkitekt, och denne var positiv till att min fastighet kan bli kombinerad näringsverksamhet med mekanisk verkstad och bostadsfastighet, det borde gå bra med tanke på att alla grannfastigheterna är just kombinerade småindustri-lokaler och bostäder, och denne kallade ändringen för ”mycket enkel”, men av lagliga skäl måste man ändå gå igenom hela planprocessens alla steg. Det skulle kosta omkring 100 000 kr och ta ca 3 år för att göra ändringen av detaljplanen. Rekommendationen jag fick av kommunens planarkitekt var att först söka bygglov och om det inte går igenom då börja ändra i detaljplanen.

    Hur som helst, vägvalet just nu handlar om jag ska söka bygglov för ett hobbyrum eller en företagslokal. Förhandskopian på bygglovsansökan som bygglovshandläggaren granskade och inte gillade gällde en företagslokal. För de två närmsta åren är väl ett hobbyrum det som är mest rimligt med tanke på vilken typ av verksamhet som faktiskt bedrivs, men därefter är det mer osäkert. Dock är jag orolig att en företagslokal har hårdare brandskyddskrav, som kan bli svåra att åtgärda i efterhand. Så ett bygglov för en företagslokal är mer framtidssäker än ett hobbyrum.

    Jag tänker dels, att man kan ju börja söka bygglov för det man helst vill ha, alltså företagslokal. Och om det inte går igenom, så kan man söka bygglov för ett hobbyrum som lite diskret lånas ut till min firma? Eller kommer bedömningen av försök2 påverkas av försök1? (D.v.s. byggnadsnämnden misstänker att jag faktiskt använder hobbyrummet som företagslokal med den verksamhetsbeskrivning som jag lämnat in i försök1, och därför avslås ansökan i försök2?)

    Bygglov för en företagslokal är önskvärt, för då blir det mer officiellt att företaget är baserat på adressen, det går att ändra typkod för fastigheten hos Skatteverket (vet inte om det får någon praktisk skatteteknisk konsekvens?) och man kan sätta upp en ljusskylt mot gatan, anlägga en liten kundparkering och lastkaj, etc. Med ett hobbyrum blir det mer en diskret rörelse som inte syns utåt.

    En irritation med min kontakt med kommunens bygglovshandläggare är att jag behöver veta vilken brandklass brandcellerna för verkstaden och förrådet behöver ha. Är det EI30, EI60 eller EI90? Jag har ställt frågan till bygglovshandläggaren fler gånger, men får inget svar. Bygglovshandläggaren har sagt tre gånger att denne ska återkomma om brandskyddskraven, men återkommer inte. När jag skickade en påminnelse för två veckor sedan, så fick jag svaret, ”jag trodde vi var klara med allt. Detaljplanen tillåter ingen verkstad”. Min spontana tanke var: driver de med mig? Det är ju bara att skrolla ner i mailkonvensationen för att se att handläggaren lovat något som denne inte levererat.

    Eftersom man behöver lämna in ritningar vid bygglovsansökan, så är det förstås intressant att veta hur många lager gipsskivor som är nödvändigt samt brandklass på dörren. Det är som om bygglovshandläggaren inte tror på min idé, och därför inte vill slösa tid på att kolla upp vilka brandskyddskrav som kan behövas. Har bygglovshandläggarna rätt att slingra sig så här med brandskyddskraven?

    Tacksam för alla kommentarer och råd.
     
  2. A
    Medlem · Nivå 7
    Gör det inte svårare än det behöver vara. Min bedömning är att de inte har på fötterna att neka en ändrad användning från bostad till förråd/garage när det handlar om hobbyverksamhet. Så sök lov för ändrad användning till garage eller motsvarande utan att kalla det industri så bör det gå bra.

    Utökas verksamheten så det blir ökad trafik, ljudnivå osv kanske samt mer omfattande försäljning och tillverkning kan det bli aktuellt med ändring av detaljplan från B till något annat, men det ska inte behövas till en början med den omfattning du beskriver i en liten del av ett bostadshus.

    Brandtekniskt ska olika verksamhetsklasser vara olika brandceller, och då jag skulle bedöma detta som en sk Br 3 byggnad är det EI 30 som gäller enligt BBR 5:532. Kan bli skillnad om mängden brännbart material ex gas och ökar. Men då brandskyddets största uppgift är att förhindra personskador och inte egendomsskador kan det för din egen skull vara lika bra att köra EI60 för lite större chans att hinna rädda byggnaden.
     
  3. U
    Verktygstokig Nivå 2
    Vilket utförligt svar! Tack så mycket! :)
     
  4. P
    Medlem · Nivå 6
    Bygg ett attefallshus för verksamheten? Bygg det som förråd, hobbylokal el.dyl.
     
  5. U
    Verktygstokig Nivå 2
    Tack för tipset. Att bygga ett Attefallshus är något som jag definitivt har övervägt och något jag diskuterade med bygglovshandläggaren. Bygglovhandläggaren lät mer positiv till en separat verkstadsbyggnad än att bygga om bostadshuset. Men det finns några praktiska problem, där det främsta är att tomten är väldigt brant, och det finns inte mycket bra yta att bygga på. Den mark som är lämplig har jag tänkt bygga en större maskinhall på den dagen som företaget tar lite fart (när beställningarna börjar strömma in på allvar). Dessutom blir det väsentligt dyrare om man ska dra in vatten, el och värme i attefallshuset. Så jag letar efter en budgetlösning så länge. Dessutom är det bekvämt att kunna röra sig fritt mellan bostadsdelen och verkstadsdelen, utan att behöva gå ut. Husets bostadsdel är också stort nog utan vardagsrummet.
     
    Redigerat 8 nov 15:00
  6. L
    Medlem Nivå 4
    Till att börja med, kul projekt!
    Det jag tänker är att titta på totala kostnaderna för att bygga det hela, särskilt om det kommer till det att du behöver ändra detaljplanen, samt hur lång tid kommer det att ta? Om planen är att bygga en maskinhall senare, varför inte hyra en yta/rum i en industrilokal i närheten till att börja med? Kan åtminstone vara värt att kolla runt litegrann vad det skulle kosta. Fördelar med detta skulle vara att du kommer igång direkt med dina projekt.
    Kanske även livet förändras någon gång framöver och då vill du eller någon annan i ditt liv ha ett vardagsrum. Hur mycket jobb/kostnad blir det då att återställa det?
    Förstås är närheten att kunna sätta igång direkt med något utan att behöva gå utanför dörren också trevligt, men kanske kan du ha något enklare hemma, eller vissa utvalda delar t.ex. symaskin om du tänkt ha det, elektronik-hörna eller annat som inte behöver vara brandklassat och tillräckligt avgränsat för att inte vara en nackdel av att ligga en bit ifrån resten av maskinerna.
     
  7. U
    Verktygstokig Nivå 2
    Tack för tipsen! Hur man fixar en hemmaverkstad är till stor del en ekonomisk fråga. Som du säger, så är det bra att kolla upp olika alternativ. Att hyra lokal är också något som är en möjlig lösning i ett senare skede. Jag har kollat på några lokaler hos företagare här i närområdet och lämnat in min intresseanmälan. Det första lokalägare frågar är vad typ för verksamhet man har. När man säger att verksamheten inte omsätter något i dagsläget och att man inte har något spikrak idé till lönsamhet blir alla uthyrare väldigt ointresserade. Det är också svårare att hitta lokal som kan inhysa tunga svarvar och fräsar på ca 1ton vardera. Om man nu hittar en lokal, så kan ju lokaluthyraren sen få för sig att chockhöja hyrorna, då kan det blir svårt och dyrt att flytta maskinerna till nått annat ställe. (Har man ordentlig lönsamhet så löser sig allting.)

    Sen måste man förstå att vara uppfinnare är väldigt olikt att vara tillverkare eller driva nån annan slags rörelse som bygger på rutinarbete. Om man driver en tillverkningsindustri så har man bestämt en tydlig inriktning för verksamheten, allting har sina ramar och begränsningar, och det är oftast de som klarar av att hitta och fokusera på en lönsam nisch som blir framgångsrika. Man kan också se det som att en entreprenör som vill starta ett tillverkningsföretag genomgår olika faser, och den första fasen är när man experimenterar för att komma på vad man ska tillverka och sälja, t.ex. brygger öl i hemmaköket. Denna typ av experimenterande kan vara mer eller mindre tekniskt komplicerat och utdraget i tid... I dagsläget passar det bäst att inte dra på några stora löpande kostnader, eftersom jag inte vet hur länge jag kommer vara i en olönsam experimentell fas, och jag gillar inte att behöva ha en lönsamhetspress på mig, så att man tvingas sälja produkter som inte är färdiga och genomarbetade. (Vet att detta låter som en flummig konstnär och inte som en djärv entreprenör, men det är för jag har lite andra ambitioner än att bara fixa snabba pengar.) Även en lokalhyra på bara 2000kr/mån blir 24000 kr per år, och köpa gipsskivor och branddörr kostar mindre än så. Flammskärmen, förrådet på 10kvm och betongplattan skapar mervärde för bostadsdelen den dagen när verkstaden flyttar ut från bostadshuset. Naturligtvis har jag en plan hur verkstadsrummet ska återkonverteras till ett vardagsrum, bl.a. blir betongplattan sänkt 10cm i förhållande till nuvarande golvnivå så man kan lägga ett parkettgolv ovanpå. Det nuvarande vardagsrumsgolvet är ojämnt, knakar och är kyligt. Så jag räknar ändå med att behöva åtgärda det golvet. Det är möjligt att jag aldrig ändrar detaljplanen för min bostadsfastighet, kommunen har erbjudit att sälja mark på två olika industriområden, vilket också kan vara en lösning i senare skede för uppförande av en större maskinhall.
     
    Redigerat 9 nov 10:53
  8. L
    Medlem Nivå 4
    Ok, vad bra, det låter som du tänkt igenom detta. Jo, visst blir det pengar när man hyr i längden. Det har jag själv gjort i rätt många år. I början var det billigt, men sedan höjde de mycket riktigt hyran rejält :)
    Dock så skulle jag troligen fortfarande tjäna mer på att hyra ut bostadsutrymme, om jag hade något extra, än att flytta hem min lokal. Kanske också kan vara en idé för dig? Jag funderar dock själv på att brandsäkra ett mindre utrymme i källaren för att kunna svetsa och köra vinkelslip men har inte funderat något mer kring det hela ännu, så följer denna tråd även av egenintresse :)
     
    • Laddar…
  9. G
    Medlem Nivå 2
    Om jag minns rätt går en 20-fots container precis under gränsen så den kan kallas för friggebod, dom är relativt billiga att köpa (om vi jämför med andra former av stadiga byggnader). Finns många varianter med eller utan isolering, även inredda och med elinstallation just för användning som temporär verkstad eller liknande. Enkelt att ställa upp, och den dag du inte vill ha den längre är det lika enkelt att sälja och köra iväg - t.ex. när du ska bygga en permanent maskinhall.
     
    • Laddar…
  10. U
    Verktygstokig Nivå 2
    Att sätta upp en container som du föreslår är också en vettig pragmatisk lösning som säkert kan passa för många personer som har liknande behov som mig. Dock tycker jag takhöjden inuti containern verkar dålig och det känns nästan lite skräpigt att ha containrar stående på tomten? Det blir mer som en byggarbetsplats, med tyngdpunkt på temporärt. Typ max 2-5 år. En annan aspekt kring alla friggebodar och Attefallshus är inbrottsrisken. En container är då ett hyfsat bra alternativ, med stålväggar och man kan sätta en bom för dörren. Inbrottstjuvar verkligen älskar verktyg, särskilt tekniska prylar som väger mindre än 30kg. I mitt fall är det främsta skälet att ha verkstan i huset att jag inte behöver vardagsrummet till något annat, huset är stort nog som det är utan vardagsrummet. Ska jag ha en bod som ska vara både uppvärmd och hyfsat inbrottssäker med el, vatten och avlopp blir det lite dyrare än att bygga om vardagsrummet. Simpla plankväggar är lätta att bryta sönder med kofot, tunt stål är också lätt att skära upp med vinkelslip. I huset är det i alla fall timmerväggar, så det tar ett tag att såga igenom.
     
  11. U
    Verktygstokig Nivå 2
    - Hyra ut ett bostadsrum: stark avrådan av två skäl. Du får en främmande person som du ska visa hänsyn för. Har man tur kan det bli en kompis, men verkligheten är nog snarare att den personen har sitt eget liv, och mer utgör ett hinder, särskilt om man jobbar med sina uppfinningar på udda tider och lever lite bohemiskt. Då bjuder jag hellre in gäster som får bo gratis som delar mina intressen och kan hjälpa mig med uppfinningarna. Du bör vid uthyrning i så fall typ ha ett eget litet hus på tomten ganska avskilt från ditt hus för att det ska funka bra, det ska inte vara så att den inneboende behöver dela på wc, kök och badrum; om man nu inte verkligen måste under en begränsad tid för att få ihop sin ekonomi (t.ex. vid tillfällig arbetslöshet). Sen har jag hyrt ut min lägenhet i andra hand tidigare och har dåliga erfarenheter av det, personen smutsade ner, stal och förstörde saker, så jag har verkligen fått avsmak för att hyra ut. Sen det andra skälet är att man inte bör splittra sig mer än nödvändigt (min åsikt) (om inte vill göra saker mer komplicerade än de behöver vara). Vill man jobba i sin verkstad på fritiden, så är det smidigt att verkstan är inom en par fotstegs avstånd, och man inte ska behöva tänkta på att avhjälpa sin inneboendes diverse önskemål om fastighetsskötsel, t.ex. åka ut för att fixa snöröjning och byta glödlampor i utomhusbelysningen.

    - När det gäller svetsverkstad (och minigjuteri) så funderar jag själv på att bygga ett mycket enkelt oisolerat plåtskjul av TRP-plåt, billigast möjligt med bara underlag av makadam och lite trädgårdsplattor, några bänkar av stål och tegel, knappt med dörr. Svetsen tänkte jag köra ut på en liten vagn när den ska användas, och förvaras annars inne i bostadshuset. Boden är då till för att hindra svetssprut att antända något i trädgården, så det är nästan som att vara utomhus, bara skärmväggar och skärmtak. Säkert billigare än att bygga en verkstad inomhus som är godkänd att svetsa i. Det blir ju mycket rök när man svetsar också, så är det i ett slutet utrymme bör man tänka igenom ventilation och utsug. Och en verkstad som är ok att svetsa i bör ju inte vara samma brandcell som där du förvarar t.ex. målarfärg eller ved.