Bostadsrätt i attefallshus, fördelar/nackdelar

[Uppner]

Hej alla smarta och insatta,

Sonen skall flytta hemifrån och har tittat på attefallshus i form av bostadsrätt.

Personligen ser jag både för och nackdelar med denna typ av bostadsrätt.
Men det vore toppen att även få höra från någon med personliga erfarenheter från denna typ av bostadrättslösning.

Inköpspris och månadsavgift är i detta fall ungefär detsamma för ett brf-attefallshus och en "vanlig 1-rumslägenhet" (detta är i en Stockholmsförort, så ca. 1,3-1,7 miljoner och 1800-3500 i avgift).

De fördelar jag ser är:

* Egen tomt (om än minimal till liten)
* Inga grannar vägg i vägg (dvs. man kan spela hög musik utan att störa nämnvärt - viktigt!)
* Uteplats och i vissa fall även en liten gräsmatta
* Lätt(are) att ha katter/husdjur
* Nybyggda hus (oftast <5 år) så allt är tipptopp, nytt, fräscht och modernt
* Ofta egen p-plats

Eventuella(?) nackdelar jag ser kan t.ex. vara:

* Oftast en ny(are) Brf, där framtida oväntade kostnadsökningar kan ske, speciellt om byggherren gjort glädjekalkyler
* Ofta små/svaga(?) föreningar med eventuellt oerfarna personer i styrelsen (och ibland även oengagerade, för "någon måste ju sitta i styrelsen..")
* Eventuellt oklarheter om t.ex. LLVP går sönder, saker
* Liten, ibland svårmöblerad yta, speciellt om man behöver få in ett relativt stort datorbord med all kringutrustning
* Ligger en bit från stan och sällan vid en t-bana/pendeltågsstation (dvs. krångligt och/eller dyrt att ta sig hem efter "en natt stan")

Vad är er syn på saken, vad skall man mer tänka på, fyll gärna på med för- resp. nackdelar?


Stort tack för alla konkreta råd och konstruktiva tips!

(..och - inlägg med Stockholmshat och kommentarer om de galna priserna vi har här undanbedes vänligen men bestämt, ej konstruktivt!)

 

[Claes Sörmland]

Att bostadsrättslägenheten ligger i en byggnad om en gång uppförts som ett attefallshus spelar väl ingen roll. Det är väl mer att bostadsrättsföreningarna är små och skapade av mindre företag på spekulation. Svårt att få till fungerande föreningar som sköter underhållet och de legala kraven för att rulla en BRF under de omständigheterna. Så jag skulle se det som en stor risk och därmed att det ska innebära ett klart lägre pris jämfört med en mer konventionell lösning. Frågan är också om det inte är klokt att omvandla föreningen till äganderätter så snart som möjligt så att underhållsansvaret framåt löses.

 

[BirgitS]

Det har pratats i forumet om att bankerna tycker att det är betydligt ökade risker med att låna ut pengar till mycket små bostadsrättsföreningar. Det medför t.ex. att de inte vill låna ut maxgränsen av köpesumman och/eller vill ha högre ränta.

 

[Nötegårdsgubben]

Frågan är också om det inte är klokt att omvandla föreningen till äganderätter så snart som möjligt så att underhållsansvaret framåt löses.

Det går rent generellt inte. Man får inte bilda ägarlägenheter av befintliga bostäder och i normalfallet lär väl detaljplanen ofta omöjliggöra att en attefallsbyggnad med några få kvadratmeter tomt tillåts bilda en egen "riktig" fastighet – för att inte tala om hur huvudbyggnaden skulle delas upp då. Man är nog fast i den BRF man har.

Jag skulle inte rekommendera någon att köpa in sig i en sådan BRF, men är det trots allt någon som ska göra det är det kanske den som har backning hemifrån och är studenten i attefallaren. För mest sannolikt är det väl de två andra lägenhetsinnehavarna som kommer behöva dra huvudlasset.

 

[klimt]

Två kloka svar. En ung person bör vara försiktig inför ett sådant köp. Om det är en före detta villa med några uppdelade lägenheter och en attefall är det en liten förening. Det är svårt att få banklån i dessa fall, både före en enskild innehavare och för föreningen. Detta sänker troligen värdet, så bostaden bör vara förhållandevis billig för att vara attraktiv. Det kan fungera att få fungerande styrelse och skötsel, men det kan lika gärna vara knepigt i en så liten förening. I princip krävs nog att samtliga medlemmar är beredda att delta i föreningsarbetet.

 

[Uppner]

Tack för kloka svar!

I en av föreningarna han tittat på består föreningen av 7-8 parhus (normalstorlek) och 4-6 små attefallshus (kommer inte ihåg exakta antalet). Dvs. det är en liten förening men ändå inte som i vissa fall där de bygger ett stort hus, delar upp det i 2-3 lägenheter och sedan maximerar tomten (vinsten för byggherren) med ett attefallshus.
Det känns som att en sådan förening ändå kan vara mer säker (mindre osäker?).

Jag kommer definitivt avråda honom från att köpa i en förening med 1 stort uppdelat hus och en attefallare på tomten.

 

[Nötegårdsgubben]

I en av föreningarna han tittat på består föreningen av 7-8 parhus (normalstorlek) och 4-6 små attefallshus

Tittar du på fastighetsindelningen kommer du nog se att varje parhus ligger på en egen fastighet (med en attefallare) och att föreningen består av lika många fastigheter som parhus.

Men det är inget problem i sig. Att man byggde så för att maxa byggbar yta spelar ingen roll nu, inte heller gör det något att det är flera fastigheter.

Och som du konstaterar, om något gör det ju bara att det är en lite större och stabilare förening.

 

[Claes Sörmland]

Det går rent generellt inte. Man får inte bilda ägarlägenheter av befintliga bostäder och i normalfallet lär väl detaljplanen ofta omöjliggöra att en attefallsbyggnad med några få kvadratmeter tomt tillåts bilda en egen "riktig" fastighet – för att inte tala om hur huvudbyggnaden skulle delas upp då. Man är nog fast i den BRF man har.

Tack, hade jag ingen aning om. Varför ville lagstiftaren inte att befintliga bostäder ska kunna ombildas till ägarlägenheter? Vad var det politiska argumentet?

(Nu ska jag läsa proposition under lunchen!)

EDIT:
Från propositionen (Prop. 2008/09:91). Det var försiktig konservatism som gav det snarare än övertygande argument mot:

 

[Nötegårdsgubben]

Varför ville lagstiftaren inte att befintliga bostäder ska kunna ombildas till ägarlägenheter?

Det var försiktig konservatism som gav det snarare än övertygande argument mot

Det tror jag är ett så gott svar som något. Och inte politisk konservatism då, utan processkonservatism. För många var emot förändringen och man lovade väl framför allt att inte ändra för vare sig befintliga hyres- eller BRF-hus.

 

[Claes Sörmland]

Det tror jag är ett så gott svar som något. Och inte politisk konservatism då, utan processkonservatism. För många var emot förändringen och man lovade väl framför allt att inte ändra för vare sig befintliga hyres- eller BRF-hus.

Ja mycket av svensk lagstiftning kommer till genom ren politiskt spel. Sällan det är övertygande sakargument eller tydliga ställningstaganden som står bakom. Inte unikt för Sverige förstås men kanske spelar ställningstaganden ofta en mindre roll här än i andra kulturer?

 

[Greger_08]

Många av dom fördelar/nackdelar du listar beror ju helt på vilket typ av människa man är..

Dom riktiga nackdelarna är ju att det handlar om små föreningar som är högt belånade.

Dock så är ju medlemsantalet betydligt högre hos dom som bor i parhusen och dom bör ha betydligt högre intresse att hålla skutan flytande om man säger så.

Vill man ha "hus känsla" och inte har råd att köpa villa, kedjehus, radhus parhus brf radhus osv så är atefallare typ det enda valet förutom sommarstuga förstås.

 

[jawen]

Sonen skall flytta hemifrån och har tittat på attefallshus i form av bostadsrätt.

Känns som att risken överväger "nyttan" tycker jag, och generellt tycker jag att man enbart hyr en Attefallare på någon annans mark.
Den ekonomiska inledningen av "unga människors liv" (när dem kliver in i "vuxenvärlden") är "livsviktig", då ett stort ekonomiskt bakslag kan bana väg för en väldigt lång uppförsbacke...kanske t.o.m. livslång.

 

[Räknenisse]

Ja mycket av svensk lagstiftning kommer till genom ren politiskt spel. Sällan det är övertygande sakargument eller tydliga ställningstaganden som står bakom. Inte unikt för Sverige förstås men kanske spelar ställningstaganden ofta en mindre roll här än i andra kulturer?

Jag läser det som att det skulle ha krävt betydligt mer utredningsarbete, med en annan typ av konsekvensanalyser.
Kan ha varit av rent praktiska skäl att man inte vill avsätta tid och resurser till det, eller att det inte finns någon tydlig problemformulering som motiverar det.

I detta fall så hade väl bakgrunden till lagstiftningen inget att göra med att man såg något problematiskt med hur BRFert fungerar, men man ville av principiellt grundade skäl införa en möjlighet att inneha lägenheter med något som kunde kallas ett rent eget ägande.

...Och nu ser man i efterhand att det inte fungerar att det samlade kollektivet av boende i huset ska sakna möjlighet att kunna kasta ut någon. Så då ska kommer man med lagförslag som ska skruva ner skillnaden mellan "ÄGA" (med den mentalt betonade referensen att bestämma helt över sig själv utan andras möjligheter till inblandning) och BRF-formen. #post-6584754

 

[jawen]

Dom riktiga nackdelarna är ju att det handlar om små föreningar som är högt belånade.

Ja 2024 kom en kraftig ökning av konkurser för BRF, 85 st bara under första halvåret!

 

[klimt]

Ja 2024 kom en kraftig ökning av konkurser för BRF, 85 st bara under första halvåret!

Det bör nog analyseras. Jag minns det som att flertalet konkurser beror på att föreningar bildats för att köpa ett hus men det inte blivit av pga olika skäl. Konkurser hos föreningar där man äger fastigheten är inte så vanligt