Betong platta spricker....

[Micke52]

Kommer ett par foto i em.
Om jag som lekman anlitar en besiktningsman som tar 2000 i timmen är det t...m...f han som ska tala om för mig vad som är fel och inte jag som ska tala om för honom vad han ska göra.
Och jag utgår ifrån att han vet vad och var han ska titta och kontrollera. Jag var med honom under hela besiktningen och frågade allt möjligt. Så han hade stora friheter att kolla vad han tyckte behövdes och att börja riva/såga ner en buske för att kolla om det är en spricka i plattan tänkte nog varken han eller jag på.
Ska tillägga att sprickan i fasaden och sprickan i plattan är inte i linje med varandra kanske 30-50 cm skillnad mellan dom.
Har någon försökt att tala om för han som besiktigar din bil vad han ska göra??

 

[Thomas59]

Om besik mannen hade påpekat att noggrannare undersökning behövs och köparen struntat i det, då var det inte doltfel. Men just i det här fallet besik mannen som anlitad expert gett råd att det inte behövs vidare undersökning. Har han gjort fel (kanske). Huvudsaken är att köparen gjort det han/hon ska för att undersöka huset. Fanns det fel som skulle kunnat påverka inköpspriset då är det självklart dolda fel.

Normalt påpekar en besiktningsman att en utvidgad undersökning rekommenderas om indikationer på fel, tex sprickor, upptäcks vid besiktning. Här är det dock en bedömningsfråga från besiktningsmannens sida. Alla indikationer är ju inte lika allvarlig. Sprickor i vägg/grund tycker jag dock bör rendera en varningssignal och förslag till utvidgad undersökning. Men som sagt det är en bedömningsfråga.

Besiktningsmannen kan också reservera sig att alla utrymmen och delar av byggnaden inte kunnat undersökas pga av man "inte kommer åt" att inspektera. Det kan handla om möbler, garderober etc som står i vägen, trånga utrymmen, snö (på tak tex) osv. Då får man ta ett snack med säljaren om att göra dessa utrymmen åtkomliga (bör ju regelmässigt påpekas till säljaren innan besiktning) eller ta höjd för potentiella fel i budet man lägger.

Vissa besiktningsföretag (tex Antic---ex) har satt i system att reservera sig mot det mesta och rekommendera utvidgad underökning i parti och minut. Sådana besiktningar är i princip helt meningslösa men skyddar i alla fall besiktningsföretag mot krav om fel upptäcks i efterhand.

Struntar man, som du säger, i besiktningsmannens råd om vidare undersökning och det senare visar sig var ett fel är det precis som du säger inte dolt om det fanns en indikation och felet hade gått att upptäcka vid en vidare undersökning.

Att en besiktningsman ger direkta råd att en indikation på fel inte bör undersökas vidare är nog mycket ovanligt. Om det sen räcker för att ställa besiktningsmannen till ansvar låter jag vara osagt. Är besiktningsmannens råd muntligt är man nog som köpare chanslös om man inte har väldigt trovärdiga vittnen.

Dina sista två meningar, se ovan,är lite svårtolkade. Det är köparen som har ansvaret för att undersökningen/besiktningen genomförs på ett fullgott sätt. Gentemot säljaren kan därför köparen inte skylla på besiktningsmannen.

Att en besiktningsman gjort ett dåligt jobb gör alltså inte att fel som inte upptäckts vid besiktningen blir att betrakta som dolda. Köparen får då eventuellt rikta sina krav mot besiktningsmannen istället. Då krävs normalt oaktsamhet från besiktningsmannens sida för att ansvar ska vara aktuellt.

Undersökningsplikten bedöms inte mot den faktiskt genomförda besiktningen utan mot en "tänkt" besiktning utförd av en "tänkt" professionell och erfaren besiktningsman och vad denne skulle ha kunnat upptäcka.

Förekomsten av fel som skulle ha kunnat påverka priset gör inte att dessa fel automatiskt bedöms som dolda fel.

Ska man vara krass så finns det inget som är "SJÄLVKLART" när det gäller dolda fel.

 

[oceanis]

Du verkar blanda ihop saker och ting. Vad jag har försökt att förklara är att "dolt fel" är en term på ett fel som man inte kan se eller förvänta sig skall finnas. Om ett dolt fel upptäcks efter köp så är det en sak som skall regleras mellan säljare och köpare. I detta fallet så fanns det ett fel som man kanske borde undersökt vidare för att utreda vidden av det hela. Om besiktningsmannen missat det eller gjort en felbedömning så kan du inte överföra denna miss mot säljaren utan det måste du processa mot besiktningsmannen.

Om det finns ett fel som borde upptäckts av köparen, det finns tydliga tecken eller huset är så gammalt eller i sådant skick att man borde förstå att det kan finnas fel, så blir det mer eller mindre per automatik inte ett dolt fel. och därmed inget ärende mellan säljare och köpare.
Dvs det är du som har ansvaret för att huset blir besiktigat om du sen inte har egen kompetens så tar du, precis som du gjort, in kompetens för att utföra besiktningen. Om du sen råkar få en icke kompetent besiktningsman så är det ett ärende som du måste klara ut mellen dig och besiktningsmannen. Du kan inte föra över detta ansvar till säljaren och hävda ett "dolt fel" mot den säljande parten eftersom det är ditt ansvar att se till att ha/införskaffa kompetensen.

Däremot kan du då istället hävda att besiktningsmannen inte gjort vad han/hon borde ha begripit och gjort och därmed blir det mot denna som du får processa och kräva skadestånd om det nu är aktuellt.

Du har gjort helt rätt som tagit in en besiktningsman, det råder det inget tvivel om, men om ett fel missbedöms eller missas av besiktningsmannen så är det något helt annat än det man kallar "dolt fel" i dessa sammanhangen.

Så din jämförelse med bilbesiktning har inget med detta att göra. Besiktningsmannen här är ju ditt eget ansvar helt och hållet det är inget som har med säljaren att göra.
Jag förstår om du blir upprörd på besiktningsmannen men som jag skrev tidigare så bör du börja med att kontakta denna för att diskutera problemet och också rikta dina krav mot denne för att han/hon inte tittat noggrannare på det hela.

Att sprickorna inte ligger helt i linje behöver inte alls betyda att dom inte skulle ha med varandra att göra, det är helt normalt att sättsprickor ser så ut. Och eftersom både vägg och platta har sprickor såsom du beskriver så tycker iallafall jag att det mesta tyder på detta.
Och än en gång så behöver inte en sättspricka betyda att jordens undergång håller på att välta ditt hus. Om sättningen har stabiliserat sig och inga mer rörelser sker så kan en lagning vara tillräcklig. Har själv en fastighet där en av byggnaderna är i tegel och runt 200 år gammal. Den byggnaden har stått med ett par lagade sättsprickor utan att falla. Jag lagade dom får 20 år sedan och pga att grundläggningen är dålig och på lermark så rör sig huset hela tiden beroende på årstid. Jag kan se en hårstrå smal spricka men det är inget jag bryr mig om. Nu är det rent kalkbruk så rörelserna tas om hand ganska väl där.

Så innan du blir för upprörd bör du prata med besiktningsmannen och eventuellt ta in någon som tittar på din spricka.

 

[oceanis]

Om besik mannen hade påpekat att noggrannare undersökning behövs och köparen struntat i det, då var det inte doltfel. Men just i det här fallet besik mannen som anlitad expert gett råd att det inte behövs vidare undersökning. Har han gjort fel (kanske). Huvudsaken är att köparen gjort det han/hon ska för att undersöka huset. Fanns det fel som skulle kunnat påverka inköpspriset då är det självklart dolda fel.

Så du menar att om en köpare tar in en totalt inkompetent besiktningsman som tillika är "totalblind" och missar totalt "öppna mål" som en barnunge skulle sett och sen därefter skriver en rapport om att huset är perfekt skick så kan köparen därefter kräva säljaren på reduktion av priset för dolda fel.

Du får nog fundera ytterligare än en gång.

 

[hempularen]

Det är fullt möjligt att bes. mannen hade rätt, att sprickorna i fasaden inte såg oroväckande ut. Facit nu är ju solklart att de var allvarliga.

Problemet är att om du nu skall kräva säljaren på ersättning för ett dolt fel, så kommer säljaren att hävda att här fanns synliga sprickor i fasaden, och att du borde ha upptäckt sättningssprickorna i grunden om du hade låtit undersöka de synliga sprickorna ordentligt. Då kanske din bes. man kommer att vittna att han undersökte dem, och bedömde att de var ofarliga.

Vilken linje rätten går på i det läget är osäkert, men det finns definitvt en stor risk att de kommer fram till att sprickorna borde undersökts djupare. Säljaren kan inte göras ansvarig för att din bes. man gör en miss.

Sedan är det en annan sak att även sättningssprickor kan vara mer eller mindre allvarliga. Så det här behöver inte betyda att huset komemr att rasa samman eller så. Men du lär få åtgärda den där fogen lite då och då.

 

[Micke52]

Återigen måste jag påpeka att hur vet en LEKMAN om vad som ska besiktigas och inte..........
Detta är vårt första hus och att läsa sig till vad som gäller är ju samma som att läsa här.
Dvs. en massa åsikter om och när och vad gemene man tycker är rätt och/eller fel.
Finns tydligen inga riktiga riktlinjer vad vi som köpare ska bete oss och hur vi ska lära oss att hitta rätt fel.
Så det gör ju att vi får förlita oss på den som besiktigar precis som ni kör in med bilen med hjärtat i halsgropen och ber till någon.......... Tacka vet jag den tiden då en 37a i handsfacket gjorde underverk
Men det är kanske tur att det inte funkar i sådana här fall.

 

[SueCia]

Dolda fel är det största skämtet någonsin. Det var ju en väldigt uppmärksammad artikel där säljaren vart tvungen att bekosta ett helt nytt avloppssystem åt köparen trots att det var 30 år gammalt typ.

Ingen kunde förklara vad den domen baserades på för den var så fruktansvärt orimlig. Men det vart bara att hosta upp 130 000 plus rättegångskostnader på en halv miljon för säljaren. Köparen gick därifrån med ett gratis nytt avloppssystem.

Det jag vill ha sagt är att det finns ingen här på forumet som kan säga om det räknas som dolda fel eller ej då de inte dömer konsekvent i den här frågan.

 

[Matstj]

.

.




.

Dina sista två meningar, se ovan,är lite svårtolkade. Det är köparen som har ansvaret för att undersökningen/besiktningen genomförs på ett fullgott sätt. Gentemot säljaren kan därför köparen inte skylla på besiktningsmannen.

Att en besiktningsman gjort ett dåligt jobb gör alltså inte att fel som inte upptäckts vid besiktningen blir att betrakta som dolda. Köparen får då eventuellt rikta sina krav mot besiktningsmannen istället. Då krävs normalt oaktsamhet från besiktningsmannens sida för att ansvar ska vara aktuellt.

Undersökningsplikten bedöms inte mot den faktiskt genomförda besiktningen utan mot en "tänkt" besiktning utförd av en "tänkt" professionell och erfaren besiktningsman och vad denne skulle ha kunnat upptäcka.
.

Om bes. mannen hade sagt: det behövs ytterliggare undersöking av sprickorna, då hade köparen fått utvidgad undersökningsplikt. Bes mannen ska inte ge råd om hur undersökningen ska genomföras eftersom han är inte längre behörig för det, enligt egen utsago (här tar många domstolar felnär de går efter bes mannens råd).
Just i det här fallet det finns ingen utvidgad undersökningsplikt för köpare. Varför ? Därför att köparen genom att anlitat en expert fullgjort sin undersökningsplikt. Köparen är inte expert och behöver inte ha några kunskaper alls om husbygge. Det han/ hon ska göra är att anlita en bes. man och förlita sig på bedömningen.
Finns det ingen utvidgad undersökningsplikt då är köparen fri från ansvar. Säljaren däremot ligger väldigt illa till om huset kommer att vissa sig ha fel konstruktion som påverkar köpeskillingen.
Just i det här fallet felet är ett solklart doldfel. Har bes mannen skrivit detta i protokellet om sprickan då är det grädde på moset men egentligen spelar ingen roll om han säger som det var i rätten, vilken de brukar göra.
Har bes mannen gjort ett dåligt jobb, Svar: ja. Men detta ändrar inte faktumet att köparen inte fått någon utvidgad undersökningsplikt.
Köparensplikt är att anlita en expert enligt lag och förlita sig på bedömningen, mer än så är att han inte skyldigt att göra.

 

[jlsys]

Dolda fel är inte lätt och i ett osäkert fall som detta kan det bli dyrt om man tar det i rätten och förlorar. Gällande ev krav mot besiktningsmannen så måste det väl det som står i protokollet gälla. Vad står det som skadan där?

 

[Matstj]

Så du menar att om en köpare tar in en totalt inkompetent besiktningsman som tillika är "totalblind" och missar totalt "öppna mål" som en barnunge skulle sett och sen därefter skriver en rapport om att huset är perfekt skick så kan köparen därefter kräva säljaren på reduktion av priset för dolda fel.
.

Det är alltid säljarens ansvar att tillåta någon spekulant ta dit en bes. man för att undersöka huset. Oftast en säljare besiktar huset själv inför försäljning och sällan går med på en extern besiktning. Men det är nåt som köpare och säljare kommer överens om.

 

[hempularen]

Just i det här fallet det finns ingen utvidgad undersökningsplikt för köpare. Varför ? Därför att köparen genom att anlitat en expert fullgjort sin undersökningsplikt. Köparen är inte expert och behöver inte ha några kunskaper alls om husbygge. Det han/ hon ska göra är att anlita en bes. man och förlita sig på bedömningen.
Finns det ingen utvidgad undersökningsplikt då är köparen fri från ansvar. Säljaren däremot ligger väldigt illa till om huset kommer att vissa sig ha fel konstruktion som påverkar köpeskillingen.
Just i det här fallet felet är ett solklart doldfel. Har bes mannen skrivit detta i protokellet om sprickan då är det grädde på moset men egentligen spelar ingen roll om han säger som det var i rätten, vilken de brukar göra.
Har bes mannen gjort ett dåligt jobb, Svar: ja. Men detta ändrar inte faktumet att köparen inte fått någon utvidgad undersökningsplikt.
Köparensplikt är att anlita en expert enligt lag och förlita sig på bedömningen, mer än så är att han inte skyldigt att göra.

Vad bes. mannen har sagt eller inte sagt har i stort sett ingen betydelse för frågan om huruvida felet är ett ersättningsbart dolt fel eller ej. Säljaren kan aldrig bli ersättningsskyldig för att köparen bes. man gör ett dåligt jobb.

Om det här kommer till rätten så kommer sannolikt säljaren att hänvisa till att det fanns synliga sprickor i fasaden, och därmed inte ett dolt fel.

Köparen kan då kontra med att låta sin bes. man försöka övertyga rätten om varför dessa sprickor inte kunde anses visa på någon risk för sättningsskador. Lyckas han trovärdigt förklara det, så kanske köparen vinner. Men det blir ingen lätt uppgift att förklara varför man inte skulle se dessa sprickor som en risk som borde undersökas djupare, framförallt när vi nu har facit (kanske, sprickorna i grunden behöver ju inte vara så farliga heller, mirakel inträffar).

Den fördel som köparen har i det här fallet. Är att om han inte hade anlitat en bes. man så hade det alltså bara varit hans egen lekmannamässiga uppfattning att sprickan var ofarlig. Nu kan han luta sim mot att en bes. man påstått att sprickan var ofarlig. Bes. mannen kan troligen göra lite mer troligt att det var en korrekt bedömning. Men även för bes. mannen är det svårt att försvara utlåtandet, när nu facit finns.

 

[injonil]

Matstj, har du förstått vad Thomas59 förklarar i citatet nedan?

Undersökningsplikten bedöms inte mot den faktiskt genomförda besiktningen utan mot en "tänkt" besiktning utförd av en "tänkt" professionell och erfaren besiktningsman och vad denne skulle ha kunnat upptäcka.

 

[Thomas59]

Om bes. mannen hade sagt: det behövs ytterliggare undersöking av sprickorna, då hade köparen fått utvidgad undersökningsplikt. Bes mannen ska inte ge råd om hur undersökningen ska genomföras eftersom han är inte längre behörig för det, enligt egen utsago (här tar många domstolar felnär de går efter bes mannens råd).
Just i det här fallet det finns ingen utvidgad undersökningsplikt för köpare. Varför ? Därför att köparen genom att anlitat en expert fullgjort sin undersökningsplikt. Köparen är inte expert och behöver inte ha några kunskaper alls om husbygge. Det han/ hon ska göra är att anlita en bes. man och förlita sig på bedömningen.
Finns det ingen utvidgad undersökningsplikt då är köparen fri från ansvar. Säljaren däremot ligger väldigt illa till om huset kommer att vissa sig ha fel konstruktion som påverkar köpeskillingen.
Just i det här fallet felet är ett solklart doldfel. Har bes mannen skrivit detta i protokellet om sprickan då är det grädde på moset men egentligen spelar ingen roll om han säger som det var i rätten, vilken de brukar göra.
Har bes mannen gjort ett dåligt jobb, Svar: ja. Men detta ändrar inte faktumet att köparen inte fått någon utvidgad undersökningsplikt.
Köparensplikt är att anlita en expert enligt lag och förlita sig på bedömningen, mer än så är att han inte skyldigt att göra.

Nja, jag tror att du blandar ihop begreppen lite här. Som någon påpekat så har det inte så stor betydelse vad besiktningsmannen säger eller inte säger och huruvida han gör ett bra eller ett dåligt jobb.

Alldeles oavsett vad den aktuella besiktningsmannen säger om utökad undersökningsplikt eller ej kommer domstolen att göra en egen bedömning avseende om utökad undersökning var påkallad eller ej.

Som köpare bör man i den bästa av världar kunna utgå från att besiktningsmannen har koll på när undersökningsplikten utökas men verkligheten är ju inte så glasklar. Besiktningsmannen kan ha en dålig dag, missa en felindikation eller helt enkelt vara okunnig. Råkar man ut för detta är det besiktningsmannen man ska utkräva ansvar av. Inte säljaren.

Är det fråga om utökad underökning och den befintliga besiktningsmannen inte är kompetent/behörig får man ta in någon annan.

Man kan därför inte kategoriskt säga att köparen fullgjort sin undersökningsplikt bara genom att ta in en behörig besiktningsman. Besiktningsmannen kan som sagt missa något även om han är behörig och i tillägg kan uppdraget som besiktningsmannen fått av köparen vara begränsat på så sätt att uppdraget inte omfattar en komplett jordabalksbesiktning, vilket faktiskt är den vanligaste formen av besiktning.

Frågan om ett fel eller en brist är dold bedöms utifrån domstolens antagande angående vad som är rimligt att en "fiktiv" professionell och kunnig besiktningsman kan hitta. Bedömer domstolen att en professionell och kunnig "fiktiv" besiktningsman inte skulle ha hittat felen/bristerna kan det, om vissa rekvisit är uppfyllda, vara fråga om ett dolt fel.

Finns det ingen utvidgad undersökningsplikt då är köparen fri från ansvar. Säljaren däremot ligger väldigt illa till om huset kommer att vissa sig ha fel konstruktion som påverkar köpeskillingen.

Nej den slutsatsen kan man inte dra. Det finns andra faktorer (rekvisit) som måste bedömas.

Just i det här fallet felet är ett solklart doldfel. Har bes mannen skrivit detta i protokellet om sprickan då är det grädde på moset men egentligen spelar ingen roll om han säger som det var i rätten, vilken de brukar göra.
Har bes mannen gjort ett dåligt jobb, Svar: ja. Men detta ändrar inte faktumet att köparen inte fått någon utvidgad undersökningsplikt.
Köparensplikt är att anlita en expert enligt lag och förlita sig på bedömningen, mer än så är att han inte skyldigt att göra.

Jag skulle nog vilja påstå att du helt missuppfattat detta helt.

Det är det inget solklart dolt fel. Snarare tvärt om. Indikationer på felet fanns och inget utvidgad undersökning, som alldeles säkert skulle ha påvisat felet, gjordes.

Har besiktningsmannen gjort ett dåligt jobb? Ja så kan det nog vara. Huruvida köparen skulle ha vidtagit en fördjupad undersökning kommer dock domstolen att bedöma alldeles oavsett utfallet på den faktiska besiktningen och besiktningsmannens råd/bedömningar. Sprickor av detta slag (reserverar mig för att det inte finns bilder att bedöma) bör man nog regelmässigt undersöka mer ingående.

Ditt sista påstående är också en missuppfattning. Köparen har ingen plikt att anlita en expert. Köparen kan anlita vem han vill. En uteliggare funkar fint enligt lagen. Köparen har faktiskt ingen absolut skyldighet att besiktiga över huvud taget enligt lagen och frågan om dolda fel påverkas i princip inte även om besiktning inte genomförs.

 

[Thomas59]

Vad bes. mannen har sagt eller inte sagt har i stort sett ingen betydelse för frågan om huruvida felet är ett ersättningsbart dolt fel eller ej. Säljaren kan aldrig bli ersättningsskyldig för att köparen bes. man gör ett dåligt jobb.

Om det här kommer till rätten så kommer sannolikt säljaren att hänvisa till att det fanns synliga sprickor i fasaden, och därmed inte ett dolt fel.

Köparen kan då kontra med att låta sin bes. man försöka övertyga rätten om varför dessa sprickor inte kunde anses visa på någon risk för sättningsskador. Lyckas han trovärdigt förklara det, så kanske köparen vinner. Men det blir ingen lätt uppgift att förklara varför man inte skulle se dessa sprickor som en risk som borde undersökas djupare, framförallt när vi nu har facit (kanske, sprickorna i grunden behöver ju inte vara så farliga heller, mirakel inträffar).

Den fördel som köparen har i det här fallet. Är att om han inte hade anlitat en bes. man så hade det alltså bara varit hans egen lekmannamässiga uppfattning att sprickan var ofarlig. Nu kan han luta sim mot att en bes. man påstått att sprickan var ofarlig. Bes. mannen kan troligen göra lite mer troligt att det var en korrekt bedömning. Men även för bes. mannen är det svårt att försvara utlåtandet, när nu facit finns.

Ja det blir ju lite komplicerat detta.

1 Sprickan i fasaden är ju iofs ett fel men också troligen en indikation på ett annat fel. Huruvida orsaken (det andra ev felet) till fasadsprickan kunnat upptäckas vid en ordinär eller utökad besiktning vill jag dock inte spekulera i.

2 Att man sen upptäcker att plattan spruckit är ju också ett fel men för att vara dolt måste just det felet (sprucken platta) ha funnits vid överlåtelsetillfället och inte gått att upptäcka vid en vanlig eller utökad besiktning. Sprickan i väggen kan då anföras som skäl till en utökad besiktning.

3 Det mer troliga, och möjligen dolda, felet ligger väl snarare i nån form av felaktig grundläggning eller ev dräning, som försvagat plattan så att den spruckit och att sedan väggen också spruckit. Det är det som är det dolda felet isf. Allt annat är bara indikationer på dolt fel. Att väggen skulle spricka utan sättning i plattan låter för övrigt lite skumt men kanske möjligt.

Jag reserverar mig för att mina byggnadstekniska resonemang är högst fiktiva. Är ingen expert på vägg/platta/grund/dränering.

 

[injonil]

Just därför brukar jag säga att undersökningsplikten inte är en plikt i vanlig bemärkelse; det är ett abstrakt begrepp (appropå abstraka fel).

Edit: som kommentar till inlägg #28