Ansvar efter försäljning om bygglov inte följts
Hej!
Vi köpte en nybyggd villa och det har uppdagats att marknivåerna inte följer bygglovet. Det är tillåtet med en avvikelse på +- 0,5 meter men det handlar om det dubbla. Nu vill vi ändra marknivåerna och har inlett en ansökan om marklov för det. Kommunen vill få in bilder och beskrivning av den nuvarande marknivån och det är där jag har insett att den avviker från nybyggnadslovet.
Min första tråga är vem som blir skyldig att bekosta ett eventuellt återställande av marknivåer till det som är beviljat. Är det vi som har köpt huset eller är det säljaren tillika entreprenören?
Min nästa fråga är om vi vågar gå vidare med ansökan om marklov. Risken är att byggnadsnämnden ej tillåter ändringarna vi nu vill göra (som är mindre än den befintliga avvikelsen) och dessutom kräver att marken återställs. Grannarna har inga invändningar mot de förändringar vi önskar genomföra men man vet ju aldrig hur ett beslut skulle bli.
Ett alternativ är att avbryta lovansökan och ändå genomföra ändringarna. Men i det fallet så kanske vi övertar ansvaret för ett eventuellt återställande om avvikelsen skulle uppdagas i framtiden. Det vill vi ju inte riskera. Samtidigt vill vi förändra marken också.
Ja, det är ett litet dilemma vi har hamnat i. Några tips om hur man skall göra?
Vi köpte en nybyggd villa och det har uppdagats att marknivåerna inte följer bygglovet. Det är tillåtet med en avvikelse på +- 0,5 meter men det handlar om det dubbla. Nu vill vi ändra marknivåerna och har inlett en ansökan om marklov för det. Kommunen vill få in bilder och beskrivning av den nuvarande marknivån och det är där jag har insett att den avviker från nybyggnadslovet.
Min första tråga är vem som blir skyldig att bekosta ett eventuellt återställande av marknivåer till det som är beviljat. Är det vi som har köpt huset eller är det säljaren tillika entreprenören?
Min nästa fråga är om vi vågar gå vidare med ansökan om marklov. Risken är att byggnadsnämnden ej tillåter ändringarna vi nu vill göra (som är mindre än den befintliga avvikelsen) och dessutom kräver att marken återställs. Grannarna har inga invändningar mot de förändringar vi önskar genomföra men man vet ju aldrig hur ett beslut skulle bli.
Ett alternativ är att avbryta lovansökan och ändå genomföra ändringarna. Men i det fallet så kanske vi övertar ansvaret för ett eventuellt återställande om avvikelsen skulle uppdagas i framtiden. Det vill vi ju inte riskera. Samtidigt vill vi förändra marken också.
Ja, det är ett litet dilemma vi har hamnat i. Några tips om hur man skall göra?
Läs i den här nyliga tråden
https://www.byggahus.se/forum/threa...artbygge-boter-fros-inne.578113/#post-6683040
https://www.byggahus.se/forum/threa...artbygge-boter-fros-inne.578113/#post-6683040
Om jag förstår situationen rätt har säljaren inte följt bygglovet gällande marklovsdelens höjder men har fått slutbesked. Det är byggherren som ansvarar för att markhöjderna följer lovet både mot kommunens byggnadsnämnd och mot dig som köpare av fastigheten. Den som du kan begära ersättning från om det nu blir substantiella kostnader för dig är således säljaren. Sen får säljaren lösa sin relation med sin entreprenör och kanske begära ersättning därifrån.
Rent pragmatiskt är det dock enklare att bara schakta och se till att sluthöjderna ligger inom +-0,5 m från de höjder som anges i bygglovet. Och sen insistera att när schaktningen påbörjades var de som bygglovet anger. Då krävs ingen vidare kontakt med byggnadsnämnden. Låter otroligt att kommunen skulle driva ett tillsynsärende när ni följer bygglovet, det är ju vad samhället vill. En andra aspekt är att ni har möjlighet att rätta enligt bygglagstiftningen, d v s återställa höjderna till de av bygglovet givna utan vidare bygglov eller kontakt med kommunen. Syftet med denna möjlighet är rätta är att lagstiftningen är designad att göra det enkelt för er att följa de lov ni har fått.
Sen har vi frågan om preskription för överträdelsen. Om slutbesked gavs för fem år sedan kan byggnadsnämnden intye utförda byggsanktionsavgifter för överträdelsen. Om tio år har passerats kan man inte utfärda förelägganden att ändra markhöjden i efterhand.
Rent pragmatiskt är det dock enklare att bara schakta och se till att sluthöjderna ligger inom +-0,5 m från de höjder som anges i bygglovet. Och sen insistera att när schaktningen påbörjades var de som bygglovet anger. Då krävs ingen vidare kontakt med byggnadsnämnden. Låter otroligt att kommunen skulle driva ett tillsynsärende när ni följer bygglovet, det är ju vad samhället vill. En andra aspekt är att ni har möjlighet att rätta enligt bygglagstiftningen, d v s återställa höjderna till de av bygglovet givna utan vidare bygglov eller kontakt med kommunen. Syftet med denna möjlighet är rätta är att lagstiftningen är designad att göra det enkelt för er att följa de lov ni har fått.
Sen har vi frågan om preskription för överträdelsen. Om slutbesked gavs för fem år sedan kan byggnadsnämnden intye utförda byggsanktionsavgifter för överträdelsen. Om tio år har passerats kan man inte utfärda förelägganden att ändra markhöjden i efterhand.
Tack för svar!
Huset är slutgodkänt trots markhöjder som avviker från bygglovet med mer än +/- 0,5 m. Detta skedde för snart fem år sedan. Vi önskar nu förändra marklinjen men vi vill inte återställa till vad som ryms inom det befintliga bygglovet. Jag skickade in en marklovsansökan där jag beskriver slutmålet vi vill uppnå och det är då kommunen ber om komplettering med fotografier och befintlig marklinje.
Dilemmat är att om jag skickar in dokumentation på befintlig situation så kommer kommunen se att det avviker från det befintliga bygglovet. I det fall de godkänner det nya marklovet så är allt frid och fröjd. Men om de inte godkänner min ansökan så kanske de dessutom kräver att vi återställer till det existerande lovet. Detta kan bli ganska kostsamt. Funktionsmässigt är det kanske ingen katastrof för oss om tomten blir som det ursprungliga lovet medgav även om det skulle innebära en försämring.
Om kommunen kräver att marken återställs, vad blir jag som ägare till fastigheten skyldig att göra och vad faller på säljaren och entreprenören?
Om jag avbryter ansökan, övertar jag ansvaret från säljaren om jag säljer fastigheten vidare till exempel?
Om jag gör andra förändringar på markhöjden, övertar jag då ansvaret för hela tomten eller endast de delar som jag ändrar (med eller utan lov)?
Huset är slutgodkänt trots markhöjder som avviker från bygglovet med mer än +/- 0,5 m. Detta skedde för snart fem år sedan. Vi önskar nu förändra marklinjen men vi vill inte återställa till vad som ryms inom det befintliga bygglovet. Jag skickade in en marklovsansökan där jag beskriver slutmålet vi vill uppnå och det är då kommunen ber om komplettering med fotografier och befintlig marklinje.
Dilemmat är att om jag skickar in dokumentation på befintlig situation så kommer kommunen se att det avviker från det befintliga bygglovet. I det fall de godkänner det nya marklovet så är allt frid och fröjd. Men om de inte godkänner min ansökan så kanske de dessutom kräver att vi återställer till det existerande lovet. Detta kan bli ganska kostsamt. Funktionsmässigt är det kanske ingen katastrof för oss om tomten blir som det ursprungliga lovet medgav även om det skulle innebära en försämring.
Om kommunen kräver att marken återställs, vad blir jag som ägare till fastigheten skyldig att göra och vad faller på säljaren och entreprenören?
Om jag avbryter ansökan, övertar jag ansvaret från säljaren om jag säljer fastigheten vidare till exempel?
Om jag gör andra förändringar på markhöjden, övertar jag då ansvaret för hela tomten eller endast de delar som jag ändrar (med eller utan lov)?
Bästa svaret
Ja du har identifierat en risk. Om marklovsansökan inte kan beviljas och kommunens medarbetare uppmärksammas på att det gamla bygglovets markhöjder inte har följts så är de skyldiga att inleda ett tillsynsärende. Om de verkligen gör det vet man aldrig, medarbetare på kommunen är särskilt skickliga på att missa överträdelser i tjänsteutövningen för att inte överhopa tillsynen med olika ärenden.
Men om de gör vad tjänsten kräver så blir det ett tillsynsärende och då händer två saker. Eftersom ärendet påbörjas inom fem år från överträdelsen så kan byggnadsnämnden välja att besluta om en byggsanktionsavgift (böter). Den kan ställas på dig som fastighetsägare eller på den gamla ägaren. Det andra som borde hände är att du uppmanas att rätta, alltså justera markhöjderna till det som angavs i bygglovet. Om du inte gör det kan du föreläggas att justera markhöjderna. Obstruerar du där kan du föreläggas mot vite att justera markhöjderna. Inget av detta senare blir aktuellt om du kan beviljas marklov i efterhand för markhöjden, men det kräver att du ansöker om det och att byggnadsnämnden kan bevilja det.
Hela ansvaret hamnar på dig som fastighetsägare att utföra rättelsen, fastigheten är numera ditt ansvar.
Jag skulle i alla fall vänta till fem år med marginal har passerat före jag kontaktade byggnadsnämnden i detta ärende så att byggsanktionsavgiftsfrågan är preskriberad. Sen är ju frågan mer om du vill riskera att tvingas justera markhöjderna till bygglovets om dina nya planer inte kan ges marklov eller dagens verkliga markhöjder inte kan ges marklov i efterhand.
Men om de gör vad tjänsten kräver så blir det ett tillsynsärende och då händer två saker. Eftersom ärendet påbörjas inom fem år från överträdelsen så kan byggnadsnämnden välja att besluta om en byggsanktionsavgift (böter). Den kan ställas på dig som fastighetsägare eller på den gamla ägaren. Det andra som borde hände är att du uppmanas att rätta, alltså justera markhöjderna till det som angavs i bygglovet. Om du inte gör det kan du föreläggas att justera markhöjderna. Obstruerar du där kan du föreläggas mot vite att justera markhöjderna. Inget av detta senare blir aktuellt om du kan beviljas marklov i efterhand för markhöjden, men det kräver att du ansöker om det och att byggnadsnämnden kan bevilja det.
Hela ansvaret hamnar på dig som fastighetsägare att utföra rättelsen, fastigheten är numera ditt ansvar.
Jag skulle i alla fall vänta till fem år med marginal har passerat före jag kontaktade byggnadsnämnden i detta ärende så att byggsanktionsavgiftsfrågan är preskriberad. Sen är ju frågan mer om du vill riskera att tvingas justera markhöjderna till bygglovets om dina nya planer inte kan ges marklov eller dagens verkliga markhöjder inte kan ges marklov i efterhand.
Redigerat:
Självbyggare
· Stockholm
· 10 430 inlägg
Är de nya höjderna inom +/- 0,5m från den i lovet angivna höjden så skulle jag bara köra utan att fråga om lov.
Det är tyvärr större avvikelser än så. Grannarna har inget emot våra planer men det är ju tyvärr förknippat med risker att be om marklov.R Robert-san01 skrev:
Tack så mycket för råd. Det är intressant att man som köpare av en fastighet tar över ansvaret för att bygglov finns och har följts på ett korrekt vis. Det kräver ju ganska mycket av en lekman kan jag tycka.Claes Sörmland skrev:
Ett alternativ nu är att avbryta processen med att söka marklov och ändå fortsätta med våra planer för markförändring. Grannarna har inget emot det och risken för oss verkar inte öka om vi skulle gå tillväga på detta vis. Det är samtidigt synd eftersom vi vill göra på rätt sätt.
Självbyggare
· Stockholm
· 10 430 inlägg
OK. Svårt att ge något annat förslag än att först höja till "rätt" nivå och max 0,5m över den. Sedan begära nytt marklov för den nya höjden och lösningen.T Torsten234 skrev:
Något som kan vara bra att ha i åtanke är att är det mer än 0,5m nivåskillnad så nämnden vilja att det terrasseras eller sätts fallskydd. Murar över 0,5m mot publikt område kan de ha åsikter om.
Svårt att säga något om säljarens ansvar då det var rätt lätt att se vid tillträdet att tomten inte var i rätt höjd om det skiljer så mycket.
Tyvärr är det ett omfattande jobb att ändra tomten till det som är angivet i lovet om jag läser ritningarna korrekt.R Robert-san01 skrev:
Det var vårt första husköp och vi hade inte en tanke på att kontrollera marklov. Det var ju även slutgodkänt av kommunen som inte heller anmärkte på att marknivån skiljde mot lovet.
När det gäller risken för byggsanktionsavgift så är här en färsk dom:
https://rattspraxis.etjanst.domstol.se/sok/publicering/72bd16e4-a072-4d13-938c-e60e88d526dd
Domstolen ansåg att de som övertagit fastigheten inte hade haft någon "nytta" av den olovliga åtgärden och att de därför inte skulle behöva betala straffavgiften.
https://rattspraxis.etjanst.domstol.se/sok/publicering/72bd16e4-a072-4d13-938c-e60e88d526dd
Domstolen ansåg att de som övertagit fastigheten inte hade haft någon "nytta" av den olovliga åtgärden och att de därför inte skulle behöva betala straffavgiften.
Problemet är att slutbesked från kommunen inte är ett godkännande. Det är istället ett beslut där kommunen lyfter på nyttjandeförbudet som råder för byggnadsverket från det att startbesked meddelas. Man får alltså ta byggnadsverket i bruk först när man får slutbesked. Och det innebär också att utifrån de uppgifter som byggherren redovisar (vanligen skriftligen) så bedömer kommunen att de inte ämna vidta tillsynsåtgärder mot honom.T Torsten234 skrev:
Men många tror att man kan deala lite med kommunen, prata med kommunens medarbetare och få någon typ av muntligt godkänt att bryta mot bygglovet (eller marklovet). Det kan man alltså inte. Man måste följa bygglovet i varje del eller söka och få ett nytt bygglov enligt regelverket. Annars bygger man eller ändrar markhöjder utan lov, svartbyggande.
Tack för lästips. Helt rimligt domslut enligt min lekmannamässiga uppfattning. Det rimliga är ju att den som har brutit mot ett lov är ansvarig. Som köpare är det inte riktigt rimligt att man skall begära ut bygglov och börja mäta upp markhöjder tycker jag. Det finns onekligen likheter med mitt fall.B Buzzword skrev:
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 847 inlägg
Verkar vara flera som läser TS som om intentionen vore att ändra så det blir mer likt ursprungsläget. Jag antar att det är tvärtom, att målet är att ta tomten än längre från det.
Oavsett egna åsikter om vad som borde vara tillåtet skulle jag nog tycka att jag hade behövt väldigt starka skäl för att göra förändringen för att öppna upp frågan med kommunen.
Oavsett egna åsikter om vad som borde vara tillåtet skulle jag nog tycka att jag hade behövt väldigt starka skäl för att göra förändringen för att öppna upp frågan med kommunen.
Ja, det stämmer. Avsikten är att förändra så att det avviker mer från det befintliga marklovet än den nuvarande situationen.
Jag inser att det är att leka med elden att prata med kommunen. Det är inget konstigt eftersom de har sina regler att följa men det är samtidigt synd när man inte vågar göra rätt i en situation som jag inte riktigt är vållande till. Även om jag gör ingenting så känns det problematiskt. Rent tekniskt har jag ju fått reda på att det är ett svartbygge och jag tänker mig att det kan vålla problem vid en eventuell försäljning eller så.