Byggahus.se

Ansamlad förlust i Brf

  1. B
    Medlem · Solna · 190 inlägg

    beerfueled

    Medlem
    Hej,

    jag är medveten om att detta är ett forum om hus, men det finns säkert många kunniga där ute som har haft bostadsrätt också så jag testar mina fråga här.

    Jag har noterat att många bostadsrättsföreningar i Stockholm har ansamlade förluster (negativt balanserat resultat), ibland väldigt stora sådana (mer än tio gånger omsättningen). En mäklare nämnde att "det är vanligt och löser sig när man värderar upp fastigheten".

    Är det verkligen så enkelt? Om det är det, varför har man inte redan gjort det?
    Vad riskerar det att bli för följder av att man har det på detta vis?
    Varför har man valt att göra på detta vis i stället för att höja avgifterna? Det känns ju lite som om framtida medlemmar kommer att få betala tidigare medlemmars låga avgifter när det hela slår i botten.

    Tacksam för alla erfarenheter/kommentarer/svar!

    Vänliga hälsningar,
    Magnus
     
  2. klaskarlsson
    Medlem · Stockholm · 4 332 inlägg

    klaskarlsson

    Medlem
    Ansamlade förluster låter inte bra alls !
    Man kan troligen låna upp pengar - men om det år efter år blir ett negativt resultat så låter det inte som om föreningen sköts bra!

    I slutändan måste detta innebära en avgiftshöjning och förhoppningsvis innan det är katastrofläge och en chockhöjning krävs- som du säger så kan detta innebära att senare medlemmar får betala för tidigare medlemmar alltför låga avgifter !

    Jag har bott i tre olika Brf och bjudit på över 20 olika lgh/radhus under mitt sökande, och har, vad jag kommer ihåg, inte stött på en redovisning som flera år i rad ger negativt resultat.

    En styrelse som låter sådant pågå i många år skulle jag begära en misstroendeomröstning mot - eller iaf rösta på andra !

    /K
     
  3. Nyfniken
    Medlem · Stockholms län · 11 397 inlägg

    Nyfniken

    Medlem
    Medlemmar i den äldre generationen (läs 65-, 70-plus) är ofta avogt inställda till en höjd avgift. (I alla fall är det så i vår förening).
     
  4. T
    Medlem · 43 inlägg

    TEGE

    Medlem
    Det här är rätt vanligt i äldre föreningar där intäkterna (avgifterna för lägenheten) täcker driften av huset men inte avskrivningarna. Det kan, precis som mäklarna säger, snyggas till om fastigheten är upptagen till en bråkdel av verkligt värde men är naturligtvis en fara om bokfört värde är i närheten av det verkliga.

    Som vanligt ska man, om man är på jakt efter bostadsrätt, noga analysera föreningens bokslut, kolla med styrelsen om framtida renoveringsbehov och, framförallt, inte lita mäklarens ord för han/hon kommer inte hålla dig i handen när väl kontraktet är underskrivet.
     
  5. H
    Moderator · Stockholm · 43 926 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Utan att vara speciellt duktig på bokföringstekniska detaljer så tror jag att det fungerar så här:

    Husen skrivs av i en viss takt, typ rak avskrivning på 50 år eller så. Den avskrivningen måste antingen balanseras av tillskjutna riktiga pengar, eller accumuleras som en förlust. Skulle man välja att skjuta till pengar så bygger man upp ett kontant kapital av onödig storlek i föreningen. Som visserligen kan vara bra att ha om sissådär 40 år när det är dags för stambyte igen, men ändå inte är försvarbart att låsa i föreningen.

    Det man måste vara observant på är att det inte finns reela förluster i föreningen. Dvs att man faktiskt lånar upp pengar till driften istället för att höja avgifter. Då kan man ligga illa till ganska snart.
     
  6. L
    Medlem · 526 inlägg

    Lekkamraten

    Medlem
    Frågan är varför ansamlade förluster finns och hur de ser ut. Ansamlade förluster kan ha uppstått för att man gjort något med huset men samtidigt inte skrivit upp värdet på fastigheten i motsvarande mån. En bostadsrättsförening ska i princip inte drivas med vinst i och med att det innebär att de under denna period har tagit ut för hög avgift från föreningens medlemmar.

    Något förenklat exempel: En Brf gör en större renoveringsåtgärd, ex installation av en ny hiss á 1 mkr.

    Om föreningen väljer att ta kostnaden men inte parallellt skriva upp fastigheten så uppstår allt annat lika en förlust på 1 mkr, när denna rullas framåt så kallas den ansamlad förlust eller negativt balanserat resultat. Väljer föreningen att istället skriva upp fastigheten och tillämpar en sk komponentavskrivning, vilket jag personligen anser är bättre redovisning så uppstår inte förlusten utan portioneras ut år efter år från en avskrivningsplan. Eventuell förlust uppstår först om man inte balanserar intäkterna efter årets avskrivning.

    En tydligare redovisning är inte bara till gagn för medlemmar som bor i huset utan även de som är intresserade av att köpa en bostadsrätt. Tillämpas en komponentavskrivning ser både medlemmar och utomstående vad det är som kostar.

    Komponentavskrivning borde tillämpas på allt som inte är löpande underhåll eller driftkostnader. Exempelvis så kostar inköp av tvättmaskiner väsentligt mer till flerfamiljshus än en vanlig tvättmaskin. En industritvättmaskin har en beräknad livslängd på 10 år, kostar åtskilligt mycket mer än en hushållsmaskin, ca 30 000 kr. En tvättstuga ska oftast ha två eller flera tvättmaskiner. Det är rimligt att även dessa skrivs av efter sin beräknade livslängd och att inte avgifterna anpassa till de som råkar bo i huset just det år den köps in.

    Med tanke på att de relativt få mer kostsamma saker en Brf kan göra, ex fasadrenovering, takomläggning, stambyte, renovering av tvättstuga har en väsentligt längre beräknad livslängd än 1 år (ofta mellan 40 och 60 år) så är det närmast självklart att en komponentavskrivning skall tillämpas då det annars blir en orimligt hög belastning på resultatet.

    På samma sätt, dock inte lika vanligt, kan ansamlade förluster snabbt bytas ut i vinst om ex Brf har kvarvarande hyresrätter och någon av dessa friställs. Brf är då skyldig att omgående upplåta lägenheten som bostadsrätt och sälja den på markanden. Hela försäljningsintäkten minskat med försäljningskostnader blir då vinst. En förening med sådana möjligheter bör inte eftersträva att gå med vinst.

    Avskrivningar på anläggningstillgångar, i första hand föreningens hus, ska ske enligt god redovisningssed. Detta innebär att tillgångarna ska skrivas av under den uppskattade nyttjandeperioden.

    Vilka saker ska då skrivas av? Avskrivningarna ska spegla den förslitning och nyttjande som sker av egendomen. Grunderna för hur avskrivningarna sker ska prövas löpande. Det kan bli aktuellt att förkorta en avskrivningsperiod om en tillgång inte kan förväntas ha så lång livstid som föreningen från början uppskattat.

    I många föreningar kostnadsför man alla åtgärder på husen oavsett om det är fråga om reparationer och underhåll eller ny-, till och ombyggnader. Att så sker beror sannolikt på okunskap hos många styrelser och möjligen även hos föreningarnas ekonomiska förvaltare. Men det är alltid styrelsen som är ansvarig för föreningens redovisning.

    Med beaktande av att många föreningar väljer att kostnadsföra allt oavsett vad det är gäller det därför att försöka uppskatta vad av de samlade förlusterna som egentligen borde ha periodiserats och skrivits av.

    En annan bra sak att titta på är driftnettot för bostadsrättsföreningen:

    Hyres- och avgiftsintäkter (från bostadsrätter, hyresrätter och lokaler) och eventuella räntebidrag – avdrag för drift- och underhållskostnader, avskrivningar, fastighetsskatt och fastighetsadministration samt i förekommande fall tomträttsavgäld.

    Är driftsnettot positivt är det förmodligen ingen fara och avgifterna är i balans med kostnaderna för föreningen att driva fastigheten.
     
  7. B
    Medlem · Solna · 190 inlägg

    beerfueled

    Medlem
    Att man har renoverat och inte tagit upp renoveringen som en tillgång som är föremål för avskrivning är antagligen vad som har skett i den förening som jag tog som exempel. Där hade föreningen också gjort positivt resultat de senaste två åren (åtminstone, det var vad som syntes i årsredovisningen). Dock var inte vinsterna större än att det skulle ta 150-200 år att täcka den ansamlade förlusten, vilket man då kan se ungefär som att man skriver av renoveringen på samma tid.

    Föreningarna har ju allt som oftast förvaltning externt, hur kan det då komma sig att de inte bokför investeringar på ett vettigt sätt? Finns det något kryphål man vill utnyttja?

    Angående avskrivningar så tycker jag också att man ofta har lite orealistiska avskrivningstider. Sekelskifteshus i Sthlm har uppenbarligen stått i 100 år, men de har ju renoverats under tiden. Att då sätta avskrivningstakten till 0.25% (=400 år!) känns klart överdrivet. 100 år för fastigheten och 30-40 år för om/tillbyggnader känns mer realistiskt (åtminstone överskådligt). Min nuvarande förening skriver av fastigheten på 20 år (progressivt!) och ombyggnader på 20 år, vilket känns överdrivet i den andra änden av skalan.
     
  8. L
    Medlem · 526 inlägg

    Lekkamraten

    Medlem
    Nej, det är förmodligen inte något kryphål de försöker utnyttja utan baserar sig nog mer på okunskap och att redovisningsregler ändras.

    Sekelskifteshus i Stockholm är speciella av flera skäl. Inte minst för att de bevisligen redan stått över 100 år utan också för att de inte visar någon tendens att minska i värde. Det är förmodligen därför avskrivningstiderna är långa på dessa. Om själva stommen skrivs av på lång tid samtidigt som man skriver av komponenter som tak, fasad, stammar m.m. efter beräknad livslängd hamnar man nog ganska nära sanningen.

    Det bästa och mest rättvisande är givetvis en anpassade komponentavskrivning där varje avskrivning anpassas till just sin förväntade livslängd som därefter prövas vid varje redovisningstillfälle.

    Jag håller med om att det blir svårbedömt när man tittar på bostadsrättsföreningar som inte tillämpat en komponentavskrivning. Å andra sidan finns det även bostadsrättsföreningar som har väldigt bra redovisning.
     
  9. Nyfniken
    Medlem · Stockholms län · 11 397 inlägg

    Nyfniken

    Medlem
    Lekkamraten, jag är helt grön på redovisning, och ju mer jag läser desto minfdre förstår jag.

    När du säger "komponentavskrivning"... I mina öron låter det som att man hanterar varje kostnad för sig (mao, egen avskrivningstid). Vad kan vara mer naturligt? Och framför allt, hur sjutton gör man om man inte gör så?
     
  10. L
    Medlem · 526 inlägg

    Lekkamraten

    Medlem
    Inte meningen att röra till det. En komponentavskrivning ÄR naturlig.

    När en Brf förvärvar fastigheten består fastigheten av byggnad + mark. Mark är inte föremål för avskrivning medan själva byggnaden är det. Brf fastställer hur stor del av anskaffningsvärdet som ska vara byggnad respektive mark (oftast med vägledning från fastighetstaxeringen som också är uppdelad på byggnad och mark). Sen beslutar Brf i vilken takt byggnaden ska skrivas av, ex 100 år vilket medför att man skriver av byggnadens värde med 1% per år.

    Ex: Är Brf:s anskaffningsvärde för fastigheten är 100 MSEK kan det ut så här i balansräkningen:

    Materiella anläggningstillgångar
    - byggnad 40 000 000 (skrivs alltså av enligt plan, ex 1%=100 år)
    - mark 60 000 000 (skrivs inte av)

    Om byggnadens värde som i exemplet är 40 mkr, så skriver man alltså av 400 tkr per år i resultaträkningen vid en avskrivningstid på 100 år. Har man valt en längre avskrivningstid minskar belastningen på resultatet och har man valt en kortare avskrivningstid så ökar belastningen på resultatet.

    "För att förstå syftet med avskrivningar är det viktigt att kunna skilja på kostnader och utgifter -En utgift ska inte förväxlas med en kostnad då kostnad uppstår i samband med att resursen förbrukas, inte inköps. Utgifter påverkar aldrig resultaträkningen med det gör däremot kostnaderna."

    För delar som byts ut som ex tak, fasad, stammar så ska bör man tillämpa en komponentavskrivning i och med att huskroppen har en längre livslängd än tak, fasad, stammar m.m. Det betyder inte att man upphör med att skriva av byggnaden som man inledningsvis förvärvade, utan den skrivs fortsättningsvis av enligt plan.

    Utgiften för den nya komponenten, ex ett nytt tak, redovisas som anskaffning av en ny tillgång och eventuellt restvärde av den ersatta komponenten förs över till resultaträkningen. Men om man ex byter tak är ofta restvärdet marginellt på det tak som byts ut. Och med tanke på att byggnaderna i praktiken inte minskar i värde särskilt ofta tas nog vanligen inget restvärde i praktiken upp.

    I och med att utgiften för det nya taket inte påverkar resultaträkningen uppstår inte en förlust. Resultatet belastas däremot negativt av avskrivningarna från år 1 efter komponentens beräknade livslängd i takt med att komponenten förbrukas. Brf behöver alltså anpassa intäkterna efter de nya högre avskrivningarna för att balansera resultatet.

    Om man inte tillämpar en komponentavskrivning, så kostnadsför man hela kostnaden år 1 i resultaträkningen på samma sätt man gör med bl a underhåll och resultatet belastas lika med hela kostnaden för taket. Åren därefter så uppstår, allt annat lika, en balanserad förlust/balanserat negativt resultat motsvarande komponentutbytet.

    Om jag förstått det rätt är numera komponentavskrivning huvudregel sedan IFRS infördes så även bostadsrättsföreningarna kommer förmodligen så småningom att anpassa sig. Många Brf har bara lekmannarevisorer (i och med att de oftast inte har någon skyldighet att ha en auktoriserad eller godkänd revisor) så det kommer nog ta ett bra tag innan alla anpassat sig - samtidigt är det styrelsens ansvar att se till att redovisningen följer aktuell redovisningsstandard.
     
    Redigerat 20 aug 2009 01:15
  11. Nyfniken
    Medlem · Stockholms län · 11 397 inlägg

    Nyfniken

    Medlem
    Tack för jättejobbet med förklaringen!
    ...men här är jag inte riktigt med. Balanserad förlust?
     
  12. L
    Medlem · 526 inlägg

    Lekkamraten

    Medlem
    Två olika sätt att bokföra samma sak.

    Alternativ 1: Komponentavskrivning - redovisas som anskaffning av ny anläggningstillgång och skrivs av under X antal år utifrån beräknad livslängd. Kostnadsförs i resultaträkningen i takt med att resursen förbrukas.

    Alternativ 2: Direkt avskrivning av hela kostnaden i resultaträkningen som vilken underhålls- eller driftkostnad som helst.

    Resultatet balanseras alltid i ny räkning till nästkommande år, oavsett vilken metod som används ovan (dvs ingående och utgående balanser förs över till nästkommande räkenskapsår).

    Om man i exemplet byter tak, kostnad 1 mkr, kostnadsför man det i ALTERNATIV 2 direkt i resultaträkningen enligt såsom att taket hade förbrukats redan under år 1 (dvs som man exempelvis alltid kostnadsför årets uppvärmning eller årets städning av trapphusen i och med att de också förbrukas samma år de utförs)

    I alternativ 1, påverkas inte resultatet mer än av årets avskrivningar av den nya anläggningstillgången. (och givetvis andra avskrivningar). Dvs resultatet påverkas bara av värdeminskningen i takt med att resursen förbrukas. Dvs en tydlig och ändamålsenlig redovisning för alla i och med att man i redovisningen flera år efter kan härleda vartifrån avskrivningen kommer, man kan utläsa avskrivningstakten och metoden och därmed kan räkna ut även 10 år senare vad utgiften för taket var.

    I alternativ 2 så framgår det inte åren efter vad taket kostade i och med att det bara finns ett balanserat resultat.
     
  13. J
    Medlem · VGötaL · 1 inlägg

    JCSuperstar

    Medlem
    Hej

    Det var ett tag sen någon skrev här men jag har en fråga. I vår Brf samlar vi pengar i en fond som teoretiskt skall täcka framtida underhållskostnader. Dvs när en renovering sker så skivs den av samma år och kostnaden skall sen täckas av fonderat kapital. Min fråga är nu när jag läst denna konversation, kan man skippa och ha en fond och istället tillämpa komponentavskrivning efter att renoveringen gjorts eller att göra komponentavskrivning på det kaptial som inte täcks av fond? Exemplet på komponentavskrivning funkar ju bra i fallet med tvättmaskin, jag tycker att om tar fallet måla om fasaden blir mer i en gråzon men kan man ta allt periodoskt underhåll och göra avskrivningar efteråt på faktiska kostnader?

    Tacksam för svar
     
  14. C
    Medlem · gävleborg · 3 611 inlägg

    camaro1969

    Medlem
    hej!

    till fonden avsätter man vanligtvis 0.3% av fastighetens taxeringsvärde eller enligt vad som står i stadgarna.

    att använda komponentavskrivning fungerar bra. men man bör inte sluta med yttre fonden om jag tänker rätt. då skjuter man på kostnaderna/avskrivningarna så de som bor i huset senare får ta alla reparationskostnader, exvis stambyte takomläggning och fasadrenovering. alltså avgiftsökningar kommer krävas när man väl gjort ett större arbete och börjar skriva av det.
     
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.