30+ årigt gammalt badrum, dolt fel efter försäljning av bostadsrätt?
Ursäkta denna vägg av text, och tack för att ni tar er tid att läsa.
Här är situationen:
Har nyligen sålt min bostadsrätt som jag har ägt sedan 2010. Lägenheten såldes som ett renoveringsobjekt och priset var satt därefter. Bland annat är badrummet från tidig 90-talet. (Tecken på ålder inkluderar lite avfärgningar på våtrumstapeten, några platser där jag hade silikonet tapet skarven och ett delvis genomrostad badkar.)
Köparen anställde inte en besiktningsman och gjorde inte någon inspektion av lägenheten eller badrummet. (Köparen hade möjlighet till detta då köparen kom och mätte golvet mm mellan accepterat bud och tillträde samt hade fått komma fler gånger om hen ville). Några dagar efter tillträde upptäcktes tecken på fukt i väggen angränsande badrummet, detta vid omtapetsering. Vidare undersökning visade att det var omfattade fuktskador och mögel i badrumsväggen.
Köparen har skickat mig två rapporter från hantverkare som har undersökt skadorna. Båda rekommenderar rivning av badrummet, sanering och återställning. Den andra rapporten pekar på en felaktigt installerad glasskiva som orsaken, glasskivan tycks ha installerats utan silikon i skruvhålet och då har det kunnat droppa in vatten/fukt år efter år (Glasskivan installerades innan min tid). Rapporterna har också påpekat saker som att golvmattan har släppt vid en plats.
Köparen hävdar att detta är ett dolt fel och att jag ska bära ansvar för samtliga kostnader (inklusive boende kostnader då hen inte kan bo i lägenheten). Jag tänker att eftersom köparen har inte fullföljt sin undersökningsplikt genom att inspektera badrummet eller anställa en besiktningsman, samt att badrummet är mer än 30 år gammalt (och därför kan man förvänta sig fuktskador), och därmed har väldigt lite ekonomiskt värde, är detta inte rimligt. Jag är inte sugen på att betala för ett nytt badrum som behövdes oavsett fuktskada.
För att förvärra situationen har Brfn hela tiden hävdat att de har ett kollektivt bostadsrättstillägg med bland annat "förstärkt skydd vid vattenskador". (Detta har stått i årsredovisningar, välkomstbrev, informationsblad mm). Detta tycks vara felaktigt, vilket gör att jag förmodligen står utan försäkringsskydd (förutom fastighetsförsäkringen). Mina försök till att få tydlig information från styrelsen/förvaltaren har ignorerats och sedan bemöts av svaret att Riksbyggen hanterar ärendet och är i kontakt med försäkringsbolaget.
Kan detta betraktas som ett dolt fel? Har köparen fullföljt sin undersökningsplikt? Vad kan jag som säljare vara potentiellt ansvarig för? Kommunikationen med köparen har hållit god ton och jag sympatiserar verkligen med köparen och ville göra rätt för mig. Samtidigt har jag ingen kontroll på situationen, information om vad som gäller eller vilka kostnader jag kan behöva stå för.
Tack för hjälpen!
p.s. Köparen väntar tydligen med att starta rivning och sanering samt återställning tills hen får tydlighet i vem som ska betala för vad.
Här är situationen:
Har nyligen sålt min bostadsrätt som jag har ägt sedan 2010. Lägenheten såldes som ett renoveringsobjekt och priset var satt därefter. Bland annat är badrummet från tidig 90-talet. (Tecken på ålder inkluderar lite avfärgningar på våtrumstapeten, några platser där jag hade silikonet tapet skarven och ett delvis genomrostad badkar.)
Köparen anställde inte en besiktningsman och gjorde inte någon inspektion av lägenheten eller badrummet. (Köparen hade möjlighet till detta då köparen kom och mätte golvet mm mellan accepterat bud och tillträde samt hade fått komma fler gånger om hen ville). Några dagar efter tillträde upptäcktes tecken på fukt i väggen angränsande badrummet, detta vid omtapetsering. Vidare undersökning visade att det var omfattade fuktskador och mögel i badrumsväggen.
Köparen har skickat mig två rapporter från hantverkare som har undersökt skadorna. Båda rekommenderar rivning av badrummet, sanering och återställning. Den andra rapporten pekar på en felaktigt installerad glasskiva som orsaken, glasskivan tycks ha installerats utan silikon i skruvhålet och då har det kunnat droppa in vatten/fukt år efter år (Glasskivan installerades innan min tid). Rapporterna har också påpekat saker som att golvmattan har släppt vid en plats.
Köparen hävdar att detta är ett dolt fel och att jag ska bära ansvar för samtliga kostnader (inklusive boende kostnader då hen inte kan bo i lägenheten). Jag tänker att eftersom köparen har inte fullföljt sin undersökningsplikt genom att inspektera badrummet eller anställa en besiktningsman, samt att badrummet är mer än 30 år gammalt (och därför kan man förvänta sig fuktskador), och därmed har väldigt lite ekonomiskt värde, är detta inte rimligt. Jag är inte sugen på att betala för ett nytt badrum som behövdes oavsett fuktskada.
För att förvärra situationen har Brfn hela tiden hävdat att de har ett kollektivt bostadsrättstillägg med bland annat "förstärkt skydd vid vattenskador". (Detta har stått i årsredovisningar, välkomstbrev, informationsblad mm). Detta tycks vara felaktigt, vilket gör att jag förmodligen står utan försäkringsskydd (förutom fastighetsförsäkringen). Mina försök till att få tydlig information från styrelsen/förvaltaren har ignorerats och sedan bemöts av svaret att Riksbyggen hanterar ärendet och är i kontakt med försäkringsbolaget.
Kan detta betraktas som ett dolt fel? Har köparen fullföljt sin undersökningsplikt? Vad kan jag som säljare vara potentiellt ansvarig för? Kommunikationen med köparen har hållit god ton och jag sympatiserar verkligen med köparen och ville göra rätt för mig. Samtidigt har jag ingen kontroll på situationen, information om vad som gäller eller vilka kostnader jag kan behöva stå för.
Tack för hjälpen!
p.s. Köparen väntar tydligen med att starta rivning och sanering samt återställning tills hen får tydlighet i vem som ska betala för vad.
Redigerat:
Köparen betalar för allt.
Föreningens eventuella bostadsrättstillägg har inget med detta att göra (det är till för att skydda dig om det läcker in från grannens badrum bland annat).
Föreningens eventuella bostadsrättstillägg har inget med detta att göra (det är till för att skydda dig om det läcker in från grannens badrum bland annat).
Dolt fel finns inte i denna typ av affärer. Läs mer här, Fel i bostadsrätt – vad kan du göra? | Konsumentverket https://share.google/ptwDynDfw5SOArCO1
Köparen nog en lång väg att gå vad det gäller att få ersättning från dig.
Köparen nog en lång väg att gå vad det gäller att få ersättning från dig.
Finns väl inget dolt fel på BRFer. En annan sak så är åldersavdraget så pass högt att det knappt blir något ändå, så att betala för ett nytt badrum är helt helgalet
Man skiljer på fast och lös egendom. Lös egendom säljs i befintligt skick. En bostadsrätt är lös egendom.
Efter tillträdet övergår hela ansvaret på köparen. Det brukar även framgå ganska tydligt i köpeavtalet.
Om köparen anlitar juridisk hjälp kommer köparen inse att det inget finns att hämta från säljaren. Du behöver bara vägra betala. Du behöver heller inte kontakta köparen eftersom du inget ansvar har.
Efter tillträdet övergår hela ansvaret på köparen. Det brukar även framgå ganska tydligt i köpeavtalet.
Om köparen anlitar juridisk hjälp kommer köparen inse att det inget finns att hämta från säljaren. Du behöver bara vägra betala. Du behöver heller inte kontakta köparen eftersom du inget ansvar har.
Bästa svaret
Nkjaa.. Skall börja med att säga att jag tror inte köparen kan komma så långt här.
Men det finns ungefär samma formuleringar om köparens rätt att reklammera, i köplagen som reglerar köp av bostadsrätter, och annan lös egerndom, som det finns i jordabalken, som är den lag som reglerar köp av en fastighet.
Just orden "dolt fel" finns inte i någon lag, utan det är en populärbeskrivning av en grupp paragrafer i lagen som handlar om köpares rätt att reklammera.
Och i stora drag säger båda lagarna att en köpare har rätt att reklammera sådant som man med fog inte borde behöva vänta sig av lägenheten eller fastigheten. Lagarna säger också med likartade formuleringar att en köpare får inte reklammera sådant som är känt vid köpetillfället, eller som borde vara känt efter en noggrann undersökning av objektet (undersökningsplikten).
Som sagt detaljformuleringarna skiljer lite mellan lagarna, den objektivt sett största skillnaden är att enl. jordabalkne får man reklammera ett köp av en fastioghet i 10 år efter köpet, enl köplagen får man reklammera inom 2 år efter köpet.
Ett vanligt missförstånd från köpare är att om just det fel som hittas inte gick att upptäcka vid en undersökning som man gjort eller inte. så skulle det vara ett dolt fel. Undersökningen handlar främst om att bilda sig en detaljerad uppfattning om skicket, inte exakt vilka fel man hittar. Utan när man har kunnat bilda sig en detaljerad uppfattning om skicket. Vad kan man då objektivt säga att man inte kunde förvänta sig i typ av fel.
Och här har vi en bostadsrätt med uppenbart gammalt ofräscht badrum, som har passerat sin tekniska livslängd. Som köpare bör man då räkna med att det finns alla möjliga fel med badrummet, även fuktskador. Och då skall alltså inte ha reklammationsrätt.
Själva fuktskadan i väggen skall bostadsrättsföreningen stå för åtgärden. Medlemmen får stå för ytskiktet.
Men man skall komma ihåg att den här typen av bedömningar är ingen exakt vetenskap. Det finns gott om rättsfall där köparen har förlorat i liknande ärenden, men det finns också några förvånande fall där säljaren har fått stå för reparation, några finns beskrivna i trådar här på forumet. Med det sagt att man kan som säjare inte ignorera den här typen av krav.
Men det är ofta en bra strategi att säga så lite som möjligt. Varje ord du säger om ärendet kan köparens advokat vrida runt och få till något helt annat. Det kan också fungera att trötta ut köparen (som troligen rätt snart vet att det troligen inte kommer att lyckas), så svara i sista ögonblick på allt, och helst bara något enkelt i stil med "jag bestrider" utan ytterligare argument. Låt köparen få komma på argumenten.
Men det finns ungefär samma formuleringar om köparens rätt att reklammera, i köplagen som reglerar köp av bostadsrätter, och annan lös egerndom, som det finns i jordabalken, som är den lag som reglerar köp av en fastighet.
Just orden "dolt fel" finns inte i någon lag, utan det är en populärbeskrivning av en grupp paragrafer i lagen som handlar om köpares rätt att reklammera.
Och i stora drag säger båda lagarna att en köpare har rätt att reklammera sådant som man med fog inte borde behöva vänta sig av lägenheten eller fastigheten. Lagarna säger också med likartade formuleringar att en köpare får inte reklammera sådant som är känt vid köpetillfället, eller som borde vara känt efter en noggrann undersökning av objektet (undersökningsplikten).
Som sagt detaljformuleringarna skiljer lite mellan lagarna, den objektivt sett största skillnaden är att enl. jordabalkne får man reklammera ett köp av en fastioghet i 10 år efter köpet, enl köplagen får man reklammera inom 2 år efter köpet.
Ett vanligt missförstånd från köpare är att om just det fel som hittas inte gick att upptäcka vid en undersökning som man gjort eller inte. så skulle det vara ett dolt fel. Undersökningen handlar främst om att bilda sig en detaljerad uppfattning om skicket, inte exakt vilka fel man hittar. Utan när man har kunnat bilda sig en detaljerad uppfattning om skicket. Vad kan man då objektivt säga att man inte kunde förvänta sig i typ av fel.
Och här har vi en bostadsrätt med uppenbart gammalt ofräscht badrum, som har passerat sin tekniska livslängd. Som köpare bör man då räkna med att det finns alla möjliga fel med badrummet, även fuktskador. Och då skall alltså inte ha reklammationsrätt.
Själva fuktskadan i väggen skall bostadsrättsföreningen stå för åtgärden. Medlemmen får stå för ytskiktet.
Men man skall komma ihåg att den här typen av bedömningar är ingen exakt vetenskap. Det finns gott om rättsfall där köparen har förlorat i liknande ärenden, men det finns också några förvånande fall där säljaren har fått stå för reparation, några finns beskrivna i trådar här på forumet. Med det sagt att man kan som säjare inte ignorera den här typen av krav.
Men det är ofta en bra strategi att säga så lite som möjligt. Varje ord du säger om ärendet kan köparens advokat vrida runt och få till något helt annat. Det kan också fungera att trötta ut köparen (som troligen rätt snart vet att det troligen inte kommer att lyckas), så svara i sista ögonblick på allt, och helst bara något enkelt i stil med "jag bestrider" utan ytterligare argument. Låt köparen få komma på argumenten.
Tack för ditt utförliga svar.H hempularen skrev:
Detta låter lite oroväckande och är ett genomgående tema i såna här trådar att säljaren är alldeles för kommunikativ och snäll så att köparen får intrycket att denne har något att hämta. Ofta tror jag såna här trådar startas när säljaren börjar inse att denne hamnat i ett underläge och om så är fallet måste du sluta vara en mjäkig svensk och sätta ner foten NU, annars kan du åka på ett rent helvete trots att du inte är skyldig köparen något. Ett tips till nästa gång är att ta reda på dina rättigheter och ev skyldigheter innan du ens svarar första samtalet eller meddelandet.Nybörjarbo skrev: