Sju steg till din första hyresfastighet

Harriet Andrée hade sneglat på olika hyresfastigheter i fyra-fem år. Hon är uppvuxen i en familj med föräldrar som skapat mycket själva och hon har byggt och renoverat sedan 20-årsåldern.

– Jag var ute efter en långsiktig investering och när den här fastigheten dök upp såg jag en bra avkastning, potential och utvecklingsmöjligheter.

Hyreshuset i Brunflo utanför Östersund som nu är 440 kvadratmeter innefattade sex lägenheter, men Harriet såg möjligheter att göra om huset till åtta lägenheter.

Men hon hann inte så långt. I februari, bara tre månader efter köpet, brann det. Allt började med att en hyresgäst klagade på att det var för hög musik i huset. Harriet smsade om saken och blev bara en minut senare uppringd av personen som somnat med för hög musik. Han kände nu brandrök i huset.

– Jag trodde inte att det var sant – brinner det i min kåk? Jag sa åt hyresgästen att ringa 112 och så kastade jag mig iväg.

Väl på plats kunde Harriet krama om alla hyresgäster, däribland en barnfamilj, och alla var oskadda.

– Stackars små barn, jag blir berörd än idag, säger Harriet.

En av hennes hyresgäster umgicks i missbrukarkretsar och det var också i den lägenheten som branden startade.

– Min största lärdom under det här året är att inte lita på någon. Alls. Det är helt uteslutet. Och min dyraste läropeng. Du måste göra bakgrundskontroller, kreditupplysningar och inte lita på vad folk bara säger.

Men när Harriet valde att köpa hyreshuset hade hon inga möjligheter att välja egna hyresgäster. De som bor där har rätt att bo kvar.

– Men om det brinner, som nu, brinner även hyreskontrakten upp. Nu hade killen som bodde i lägenheten där det brann sagt upp sitt kontrakt två veckor innan branden, för att han befann sig på behandlingshem, så det löste sig ändå.

Mellan februari och oktober byggdes delar av fastigheten upp på nytt. Det mesta av ombyggnationen gick på Harriets försäkring, 20 000 kronor hade hon i självrisk, dessutom var bland annat tak och elledningar gamla och avskrivna, så där fick hon pynta in med egna pengar.

– Det är ett gott råd till andra: Se till att ha en buffert för oförutsedda händelser. Nu inträffade allt direkt för mig och det var tur att jag hade pengar. Det gick på runt 400 000 extra.

Trots Harriets tuffa start som fastighetsägare är hon ändå glad så här i efterhand.

– Det viktigaste var att ingen kom till skada. Nu har jag fått en fantastisk fastighet, det finns mycket kvar att göra, men det var också syftet med köpet – att jag får utveckla den vidare.

Harriets mål är att ha fem fastigheter, nästa är redan på gång och där kommer hon i sådana fall även ha företagets lokaler.

– Jag har också lärt mig att det är viktigt med närhet till sina objekt.

Harriets kalkyl

Harriet vill inte gå ut med fastighetens inköpspris eller hur stora hyresintäkterna är, men avkastningen ligger på cirka sju procent per år. Just nu ligger hon minus.

I hennes budget utgick hon från handpenning om 30 procent och pengar till pantbrev, stämpelskatt och en buffert. "Där måste du känna efter själv så att du sover gott om nätterna."

Har du ångrat din första fastighetsaffär?

– Nej, men jag hoppas att ingen annan som satsar på fastigheter behöver göra samma resa som jag gjort. Det här ser jag som mitt pensionssparande. Jag är 46 år i dag och kan förhoppningsvis sälja av någon fastighet när jag är 60-65 år, gå i pension och ha en bra tillvaro.

Harriets sju steg till en första hyresfastighet

1. Bestäm dig för vilken typ av objekt du är ute efter och vad syftet med hyresfastigheten är. Vilken tid i livet är du och din familj? Hur mycket tid och eget arbete hinner du lägga ned? Ju fräschare desto dyrare objekt, ju billigare desto mer att göra.
2. Leta på marknaden och titta på en mängd olika objekt.
3. Ha en god bankkontakt som du kan bolla dina affärer med.
4. Se till så att avtal och det juridiska är iordning, antingen genom en advokat eller genom mäklaren. Fastighetsägarna har också varit ett fantastiskt bollplank.
5. Kolla upp dina blivande hyresgäster! Det är A och O.
6. Försäkra dig – viktigt om det värsta händer.
7. Räkna med oförutsedda händelser och ha en rejäl buffert.