Attefallshus kan ge 40 000 kr per år

Du kan tjäna en rejäl slant varje månad på att hyra ut ett attefallshus, särskilt i attraktiva kommuner i Stockholms län. I annonserna på Blocket är hyrorna kring 10.000 kronor per månad, eller flera tusen per vecka. Månadshyrorna är dessutom normalt exklusive el.

Att människor accepterar så höga hyror för ett litet hus beror på bostadsbristen. Även rum för inneboende på omkring 20 kvadratmeter kostar över 5000 kronor per månad. För många är det mycket mer värt att ha ett eget litet hus, åtminstone om det är vinterbonat och innehåller både kök, toalett och dusch. En egen uteplats och parkeringsplats direkt utanför lockar nog också, särskilt om huset ligger i ett lugnt område.

Mer yta i attefallshuset kan locka hyresgäster

Att få in en komplett bostad i ett attefallshus har blivit lättare. Mars 2020 förbättrades reglerna, då ökade max yta för en ”Attefallare” från 25 till 30 kvadratmeter byggnadsarea.

Fem extra kvadrat är en stor fördel ut, vilket beror på att en stor del av byggnadsarean går åt till att uppfylla kraven på handikappanpassning och värmeisolering. Kommunerna varierar hur de tolkar lagreglerna och Boverkets föreskrifter, men kraven för startbesked är hårdare om attefallshuset ska användas som permanentbostad.

Även med 30 kvadrat är det knepigt att uppfylla kraven på en permanentbostad och samtidigt få plats med till exempel garderober eller en stor TV. För att locka hyresgäster kan det därför löna sig att bygga en matchande friggebod på 15 kvadrat i närheten, som kan användas som förråd eller extra vardagsrum.

Det är även tillåtet att bygga attefallshus med källare eller souterräng, totalhöjden max 4 meter räknas från medelmarknivå till byggnadens högsta punkt. Dessutom får man bygga en altan intill komplementbostadshuset och sammanlagt 15 kvadrat skärmtak ovanför altaner eller entréer på tomten.

Läs mer: Möjligheter och fällor med attefallshus

Kostnaden för ett attefallshus

Det är dyrt per kvadrat att bygga attefallshus, eftersom många kostnader blir lika stora oavsett husets storlek. Material och arbete för att dra in el, vatten och avlopp kostar lika mycket vare sig huset är 30 eller 150 kvadratmeter. Ska huset ha kylskåp, varmvattenberedare, tvättmaskin, internetuppkoppling, luftvärmepump och så vidare blir kostnaden räknat per kvadratmeter mycket högre när huset är så litet.

Därför räcker det knappast med 20.000 kronor per kvadratmeter, utan inklusive markarbeten och möblering kommer totalkostnaden att dra iväg uppåt en miljon för ett vinterbonat attefallshus med alla bekvämligheter, i alla fall för den som inte kan bygga huset själv.

Priset på nyckelfärdiga attefallshus är över en miljon kronor hos de dyraste tillverkarna och även då kostar det extra att få ganska självklara bekvämligheter som diskmaskin och tvättmaskin.

Läs mer: Attefallshus under 300 000 kr

Tjäna 40 000 kr per år - kalkylen

Fast kalkylen för den som har stor tomt och vill tjäna lite extra pengar på att hyra ut ett attefallshus förbättras av att de löpande månadskostnaderna för uthyraren ökar ganska lite, så länge det extra huset tillhör samma fastighet och hyresgästen har en egen elmätare. Räknar vi försiktigt med ett netto på 4000 kronor per månad, så blir intäkten 48.000 kronor på ett år.

Hyresintäkter upp till 40.000 kronor per år är skattefria, per bostad. På hyresintäkter därutöver får du göra avdrag med 20 procent, resten beskattas som kapitalinkomst (30% skatt). Om du tar 9000 kronor per månad i hyra så blir skatten 1.360 kronor per månad.

Dagens låga räntor ger hög lönsamhet, för även om bygget är helt finansierat med extra bolån, så går det idag att låna en miljon för mindre än hälften av 48.000 kronor per år. Plus att räntekostnaderna är avdragsgilla.

Dessutom visar som sagt annonserna på Blocket att människor är beredda att betala kring 10.000 kronor per månad för att hyra ett eget litet hus. En kalkyl med byggkostnad 1 miljon, låneränta 3 procent före jämkning, hyra på 9000 kronor per månad (möblerat, inklusive vatten, exklusive el), skatt 30 procent, och driftkostnader plus slitage på 2000 kronor per månad ger en intäkt netto på ungefär 50.000 kronor per år. En gissning är att den intäkten motsvarar ett ökat marknadsvärde på 2 miljoner kronor vid försäljning av hela fastigheten. Låter det frestande?

Skriv ett bra avtal

Å andra sidan finns förstås risker. Den största är att hyran inte blir betald eller att det tar tid att hitta nästa hyresgäst. Slitaget på hus och möbler kan bli stort, så att dyra renoveringar behövs innan nästa hyresgäst flyttar in. Det kan också bli dålig grannsämja och konflikter om till exempel hur och när den gemensamma trädgården får användas. Därför är det viktigt att skriva ett tydligt och detaljerat hyreskontrakt.