Vi häver köp, säljaren vägrar acceptera

[Dan_Johansson]

Felet många gör i den här tråden är att läsa texten som en gymnasieelev i en skoluppsats. Man läser ord för ord. Vi talar här om en text som lever kvar då den är välkänd och tolkad i åratal. Det har vuxit fram en praxis, och det är uppenbarligen den tolkning som mäklarsamfundet gör som gäller. Man kan förvisso göra om den så att den blir enklare att tyda. Jämför med psalmboken eller bibeln.

Å andra sidan är ju sågott som alltid mäklaren med vid kontraktsskrivningen och bör ju då lämpligtvis förklara vad formuleringen innebär.... De brukar ju vara väldigt noga med att gå igenom avtalet annars?

 

[Nötegårdsgubben]

En lite djupare förståelse av besiktningsklausulen och vem den är tänkt att skydda krävs nog. Jag håller med om att skrivningen vid en ytlig granskning skulle kunna tolkas som ni gör, men jag övertygad om att en domstol vid en samlad bedömning skulle komma fram till motsatsen.

I så fall tycker jag vitsen med ett kontrakt liksom går förlorad. Både husköpare och säljare är ju oftast vanligt folk, lekmän. Ska de behöva känna till intentioner bakom klausuler, problem med äldre tiders formuleringar, och allt vad som tagits upp i tråden? Meningen med ett skriftligt kontrakt måste väl ändå vara att man kan läsa sig till vad som gäller och vad som förväntas av parterna?

Att vitsen med kontraktet går förlorad tycker jag är att ta i (tolkningen går ju faktiskt ut på att fastslå vad som faktiskt står såväl som om det är förenligt med lagen). Men att de måste förstå innebörden av det kontrakt de själva upprättar, eller lita på den som upprättar det åt dem(mäklaren), ja så är det ju. Att båda är lekmän komplicerar faktiskt frågan mer än den hjälper den. Hade den ena parten varit näringsidkare hade den andra (privatpersonen) haft ett mycket starkare skydd.

Håller dock med om att lagstiftningen på området är för svår. Avtalslagen är från 1915. Jag tycker det är skamligt att ingen regering de senaste 30 åren tagit sig an uppgiften att ersätta den med en ny lag. Jag tror inte de törs, då man (avtalsjurister) vet vad den nuvarande lagen innebär, medan en ny lag skulle kräva nya tolkningar, vilket tar många, många år att få heltäckande domar om (för nej, det kommer inte heller då att räcka med att läsa texten, tolkningar krävs alltid, och i slutändan innebär det tvistemål i domstol).

Detta med om en besiktningsman är sakkunnig och besiktningsman eller ej är en sak, det förstår jag att man kan diskutera hur det ska definieras. Men det om att det öht ska besiktigas? Det står ju

"Köparen har rätt att efter köpet låta besikta fastigheten med hjälp av sakkunnig besiktningsman."
Köparen ska få besikta huset alltså, men är inte tvungen, inget konstigt där. Och sedan:
"Om köparen efter att ha genomfört en sådan besiktning inte önskar stå fast vid köpet, äger köparen rätt att begära köpets återgång."
Här förutsätts att köparen "efter sådan besiktning" inte vill stå fast vid köpet. Att man skulle ångra sig utan besiktning nämns inte ens som ett alternativ. Det står inte "Om köparen inte önskar stå fast vid köpet, äger köparen rätt att begära köpets återgång." vilket väl vore det naturliga om ev. besiktande inte spelade någon roll när det gäller uppsägningen? Jag kan inte tolka texten på annat sätt än att man förutsätts ha "genomfört en sådan besiktning" för att begära köpets återgång, för det är ju vad det står?

Skulle en domstol säga ungefär "Ja, det står så om man läser texten, men egentligen betyder det något annat för att man menade att skydda denna parten och det gör man ju inte om man tar hänsyn till vad som faktiskt står i kontraktet. Så därför ska man strunta i vad det faktiskt står!" Det verkar faktiskt rätt underligt... Hur ska man då kunna veta vad man egentligen skriver på, om det inte räcker med att läsa texten?

Det här tycker jag är en ganska god beskrivning av hur jag uppfattar att sakläget är. Och invändningarna är som sagt rimliga ur ett lekmannaperspektiv.

Men om vi backar ett antal år kan vi se att besiktningsklausuler skrevs väldigt detaljerade, vilket ledde till att man ofta inte visste om de kunde lösas ut eller ej. Därför ställde Mäklarsamfundet krav på sina medlemmar att bara skriva öppna klausuler om de skulle skriva något alls. Tanken är alltså att det är upp till köparen att välja om klausulen ska lösa ut, oavsett hur stort eller litet fel denne hittar.

Att då som säljare kräva skadestånd för att en besiktning inte hållits innan köpet hävs är i mina ögon oskäligt och i strid med klausulens syfte. Jag vill minnas att det i början av tråden står att mäklaren höll med om TS rätt att häva affären utan kostnad. Det är ju det klausulen är till för. Kanske skulle ett sånt anspråk ändå gå igenom (förmodligen inte), och i så fall skulle nog många mäklare ändra sina standardformuleringar – och det borde de kanske göra ändå, om de är svårbegripliga.

Avtalsrätt är svårt, det är därför sådana som mäklare har standardformuleringar som de ”vet” funkar i sådana här fall. Ofta är de faktiskt också ganska duktiga på att förklara innebörden av de olika villkoren när man skriver kontraktet.

Och i andra fall är det väldigt lätt med avtal, jag sålde (vad som för mig var) järnskrot till en granne i fredags mot kontant betalning och ett handslag. När han kom för att hämta det saknades en del. Vi hjälptes åt att leta efter den, men utan framgång. Det behövdes inga klausuler om prisnedsättning eller hävande. Han visste vad han köpte och att det inte var i prima skick, men hade delen funnits hade han gjort en lite bättre affär.

Det är samma lag som gäller från sagda järnskrot över blocketköp och lägenhetsaffärer ända upp till när börsbolag köper upp varandra. Det krävs lite tolkningar för att hantera alla de situationerna.

 

[Appendix]

Synd trådskaparen inte återkopplat hur det har gått.

Sidospåren kanske gjorde att de inte är så sugna på att berätta?

Här är nackdelen med att skuldbelägga och prata om moral. Det blir mer sandlåda än något vi kan följa och lära oss av.