Värderingar, budgivningar och verklighet?
Jag lät i vintras göra en värdering av mitt nyrenoverade hus. (Totalrenoverat i minsta detalj inkl extra allt och lite till) Detta för att kunna låna på bättre vilkor. Värderingen hamnade då på 1 100 000 kr. Vilket överensstämde bra med mina egna funderingar och kalkyler. Jag, värderingsmannen och banken överens. Allt frid och fröjd.
Det är bra fart på fastighetsmarknaden i vår region och det handlas med hus som aldrig förr.
Exempelvis...
Nyligen såldes på orten ett mindre hus, samma ålder, betydligt sämre standard, något bättre läge än mitt.
Utgångspris: 895 000 kr
Köpeskilling: 1 300 000 kr
En kompis köpte för drygt ett år sedan en villa på orten. Jämfört med mitt eget, sämre standard och något bättre läge. Storleksmässigt och ålder ganska lika. Han lät i dagarna göra en ny värdering....
Köpeskilling för ett år sedan: 900 000 kr
Värdering idag: 1 400 000 kr
Det känns som om något inte stämmer här? Jag tycker att min värdering är helt ok. Och skulle nog inte vilja betala mer än så för huset om jag vore köpare. Men när man jämför sig med de andra två exemplen ovan känns som om skillnaden är väl häftig...
De två exempelhusen ovan har som jag skrev båda något bättre läge, medan mitt piskar dem med hästlängder beträffande standard, materialval och underhållsbehov. Kan det ändå väga flera hundra tusen till deras fördel. Dvs en skillnad på upp till 27%
Är värderingen av mitt hus trots allt för dålig eller har det hänt något på fastighetsmarknaden sista halvåret som jag har missat?
Det är bra fart på fastighetsmarknaden i vår region och det handlas med hus som aldrig förr.
Exempelvis...
Nyligen såldes på orten ett mindre hus, samma ålder, betydligt sämre standard, något bättre läge än mitt.
Utgångspris: 895 000 kr
Köpeskilling: 1 300 000 kr
En kompis köpte för drygt ett år sedan en villa på orten. Jämfört med mitt eget, sämre standard och något bättre läge. Storleksmässigt och ålder ganska lika. Han lät i dagarna göra en ny värdering....
Köpeskilling för ett år sedan: 900 000 kr
Värdering idag: 1 400 000 kr
Det känns som om något inte stämmer här? Jag tycker att min värdering är helt ok. Och skulle nog inte vilja betala mer än så för huset om jag vore köpare. Men när man jämför sig med de andra två exemplen ovan känns som om skillnaden är väl häftig...
De två exempelhusen ovan har som jag skrev båda något bättre läge, medan mitt piskar dem med hästlängder beträffande standard, materialval och underhållsbehov. Kan det ändå väga flera hundra tusen till deras fördel. Dvs en skillnad på upp till 27%
Är värderingen av mitt hus trots allt för dålig eller har det hänt något på fastighetsmarknaden sista halvåret som jag har missat?
I områden med högt tryck tvekar ju inte folk att köpa gamla skrutthus med en tomt på bra läge för >1 miljon för att sedan riva huset och bygga nytt. Har husen du jämför med ett bättre läge / tomt så är det nog snarare det som gör skillnaden än något annat. Kom dock ihåg att en värdering är en värdering. I slutändan är det när köpkontraktet är påskrivet som dess riktiga värde på marknaden är bestämt. Ett färdigrenoverat hus är alltid lättare att sälja än ett renoveringsprojekt om övriga betingelser är desamma.
Värderingar ger jag inte mycket för! Jag håller med gustavk om att det enda sättet att ta reda på ett hus värde är genom ett påskrivet köpekontrakt. När vårt hus blev värderat efter en totalrenovering ohutbyggnad ställde värderingsmannen små försynat frågor om vad det kostat att renovera/bygga till samt att han från en tidigare överlåtelsebesiktning visste exakt vad vi givit för huset. Värdet sattes på kronan och öret till kostnaden för renovering/tillbyggnad + köpeskilling! Banken rev värderingen samma dag och lade på 500 tkr! Någon sanning finns ju inte om vi inte väljer att sälja!
Ok. Där ser man... Med bättre läge menar jag att det ena ligger i ett något lungnare område och det andra ligger på hörntomt. Det var alltså inte frågan om sjöutsikt, privata stränder och magnifika utsiktsvyer inte. Men men allt kan ju förändras. För ett år sedan var husen värda ungefär lika mycket... Min tankegång blir ju som så att om de fått / skulle få 1,35 milj för sina hus vill jag ha typ 1,5 milj för mitt, men det faller ju på sin egen orimlighet. Det ska inte säljas just nu så det spelar igentligen ingen roll. Jag var bara nyfiken på hur det kunde vara sån skillnad
Har också funderart lite kring det där med värdering.
Om man nu gör en omvärdering, vilket pris utgår man ifrån då. Speciellt i områden där inte alla
hus ser likadana ut så måste det vara extra svårt.
Om man som exempel tar ett hus som johansjostrand nämnde:
Utgångspris 895 000 kr slutpris 1 300 000 kr.
Om köparna till detta lägger ner 300 000 kr i renoveringar och vill ett år senare ha en värdering,
från vilket belopp ska man räkna?
Troligen blev det även budgivning, den kanske slutade på 1,45 Mkr där tre budgivare var kvar
tom 1,4 Mkr. Sedan blev det slutförhandlingar och man upptäckte några saker som det kommer
att kosta 150 000kr att i ordningställa.
Ska värderingsmannan utgå från 895´ kr eller 1, 3 Mkr som slutpriset blev eller kanske 1,4 Mkr
eftersom det var två-tre spekulanter som tyckte att så mycket är huset värt.
Eller ska man, om det finns, titta på likvärdiga i området?
Om man nu gör en omvärdering, vilket pris utgår man ifrån då. Speciellt i områden där inte alla
hus ser likadana ut så måste det vara extra svårt.
Om man som exempel tar ett hus som johansjostrand nämnde:
Utgångspris 895 000 kr slutpris 1 300 000 kr.
Om köparna till detta lägger ner 300 000 kr i renoveringar och vill ett år senare ha en värdering,
från vilket belopp ska man räkna?
Troligen blev det även budgivning, den kanske slutade på 1,45 Mkr där tre budgivare var kvar
tom 1,4 Mkr. Sedan blev det slutförhandlingar och man upptäckte några saker som det kommer
att kosta 150 000kr att i ordningställa.
Ska värderingsmannan utgå från 895´ kr eller 1, 3 Mkr som slutpriset blev eller kanske 1,4 Mkr
eftersom det var två-tre spekulanter som tyckte att så mycket är huset värt.
Eller ska man, om det finns, titta på likvärdiga i området?
Nu tycker jag att värderingarna ligger rätt bra till, speciellt om det är helt olika mäklare som är inblandade. Marknaden har gått som tåget sedan årsskiftet, så lite beroende på var i sverige husen ligger så skulle inte ett +20% vara konstigt på din värdering, du skulle då hamna runt 1.350.000:-. Det andra huset såldes nyligen för 1.300.000:- och din kompis fick en värdering på 1,4. Som jag ser det, är det 3 någorlunda likadana hus som värderas mellan 1,3 och 1,4 miljoner. Det är helt klart inom felmarginalen. Jag kan garantera att det kan diffa 200.000 vid försäljning av SAMMA hus under en 3månadersperiod.
Läget värderas oftast allra högst.
Värdering ska inte grunda sig i enstaka försäljningar, utan det ska bestå av ett större urval av bostäder. Urvalet kan tas över en längre tid, där de första försäljningarna räknas upp med ortens utveckling. Givetvis rensas urvalet från överlåtelser inom familj och andra extraordinära händelser som starkt avviker från ett "marknadspris".
I övrigt är frågan "hur mkt är huset värt?" snarlik med frågan "hur långt är ett snöre?", speciellt om snöret är ett rep...
Ang renoveringar, att måffla in ett fett surroundsystem och bygga inomhuspool o tro att man kan lägga på 700.000 på kåken som man köpte för 1,5miljoner månaden innan, är dömt att misslyckas.
Läget värderas oftast allra högst.
Värdering ska inte grunda sig i enstaka försäljningar, utan det ska bestå av ett större urval av bostäder. Urvalet kan tas över en längre tid, där de första försäljningarna räknas upp med ortens utveckling. Givetvis rensas urvalet från överlåtelser inom familj och andra extraordinära händelser som starkt avviker från ett "marknadspris".
I övrigt är frågan "hur mkt är huset värt?" snarlik med frågan "hur långt är ett snöre?", speciellt om snöret är ett rep...
Ang renoveringar, att måffla in ett fett surroundsystem och bygga inomhuspool o tro att man kan lägga på 700.000 på kåken som man köpte för 1,5miljoner månaden innan, är dömt att misslyckas.