Värdering på nybygge?
Ska ner till banken för att få lånelöfte snart och undrar vilket belopp dom räknar topp och bottenlån på.Är det vad hus och tomt kostar eller är det vad huset värderas till som bestämmer det? ???
Hej!
Har "huset på fabrik" just nu och i dag ringde banken och sa att huset värderas till 300.000kr mindre än vad det kostar att bygga. >
Vad ska man göra nu? Det blir ju en merkostnad som inte är så rolig...
Representanten för husfirman menar dock att det löser sig vid värderingen närhuset är på plats, med en annan värderingsman.
Nån som varit med om något liknande?
Har "huset på fabrik" just nu och i dag ringde banken och sa att huset värderas till 300.000kr mindre än vad det kostar att bygga. >
Vad ska man göra nu? Det blir ju en merkostnad som inte är så rolig...
Representanten för husfirman menar dock att det löser sig vid värderingen närhuset är på plats, med en annan värderingsman.
Nån som varit med om något liknande?
Många säger att bankerna generellt sett värderar lågt vid förhandsvärderingar. Om de har lokalkännedom eller inte kan också spela in. Vår förhandsvärdering skiljde nästan en miljon (på ett hus som kommer kosta runt 2,5 miljoner att bygga) mellan olika banker, och det var banken med lokal anknytning som värderade högst.fubar skrev:Hej!
Har "huset på fabrik" just nu och i dag ringde banken och sa att huset värderas till 300.000kr mindre än vad det kostar att bygga. >
Vad ska man göra nu? Det blir ju en merkostnad som inte är så rolig...
Representanten för husfirman menar dock att det löser sig vid värderingen närhuset är på plats, med en annan värderingsman.
Nån som varit med om något liknande?
När vi skulle värdera vårt nybygge frågade jag banken om det gick bra att vi använde en lokal mäklare som värderingsman. -Javisst, vi har fullt förtroende för honom. När jag sedan skickat in resultatet av hans värdering ringde banken och sa "-njaaaa, det där var nog en lite för bra värdering", och så drog de av 500 000... Känns inte speciellt roligt för det innebär att vi kommer att få topplån och det vill man ju helst undvika. Det irriterar mig också att de fick mig att betala 1200 spänn för en värdering som jag sedemera inte har användning för. Jag menar, banken har inte ens sett huset utan suttit runt konferensbordet och satt sitt låga värde och kan de göra så efter värderingen skulle de väl lika gärna gjort det innan jag slängde ut pengar på en värdering!! >
Gå till andra banker med värderingen. En halv miljon är rätt mycket att dra av, och alla banktjänstemän tänker lite olika. Eftersom du har en värdering gjord av en känd oberoende mäklare så kan det absolut löna sig. Kräv att värderingen (eller nära värderingen) ska gälla för att du ska vara intresserad av den banken.
Jag har gjort så här: När vi sökte banklån före bygget ville banken ha en ungefärlig värdering vad huset skulle vara värt när det var klart så jag tog en ritning på planlösningen och visade en mäklare (som banken också godkände, dock ej samma som gjorde värderingen de senare ej godkände) och hans "förvärdering" användes sedan när vi sökte byggkreditiv. Den värderingen, som ligger 900' lägre än slutvärderingen, använder banken nu när de försvarar sin låga värdering. De anser det orimligt att värdet stigit med nästan en miljon MEN de har ju inte sett det färdigbyggda huset utan går efter en värdering gjord efter en ritning på planlösningen...
Jag har nu, utan bankens vetskap, kontaktat den första värderingsmannen (vars "förvärdering" de hela tiden hänvisar till) och bokat en ny värdering i nästa vecka. Ska bli spännande att se vad vi får för värde av honom. Blir det i närheten av den andra mäklarens värdering tänker jag absolut ta upp det med banken!
Jag har nu, utan bankens vetskap, kontaktat den första värderingsmannen (vars "förvärdering" de hela tiden hänvisar till) och bokat en ny värdering i nästa vecka. Ska bli spännande att se vad vi får för värde av honom. Blir det i närheten av den andra mäklarens värdering tänker jag absolut ta upp det med banken!
Nu har vi inte haft vår andra värdering än men skulle det visa sig att han inte tycker att huset är så mycket värt som den första mäklaren får vi väl acceptera bankens bud. Det enda som händer är att vi åker på ett topplån. Det är ju inte så roligt men ingenting som vi inte skulle klara av....
Återigen vill jag påpeka att det finns flera banker. Jag skulle inte "acceptera bankens bud" om det var den första banken jag pratade med.
Och innan jag la ett enda öre på en ytterligare värdering skulle jag ha kollat med de andra bankerna om de köper den värdering du redan har.
Som banksnubbe har jag sett många, många värderingar, faktum är att oftast är värderingarna kraftigt uppblåsta. Ingen vettig mäniska betalar verkligen 1000tkr över produktionkostnad om det går till försäljning då skulle väl hellre de tilltänkta spekulanterna bygga själva? (om det inte är ett otroligt läge dvs)
Att anlita en mäklare som gör uppenbart höga värderignar är ingen bra ide, ta någon som banken rekomenderar för då tror de på värderingen. Diskutera helle bottenlån procent. Dvs hur mycket bottenlån får du av värderingen. Har du en korrekt värdering bör alla ggr få 85 % av den i botten . har du en luft värdering får du 75% dvs i realiteten 85% av det "rätta" värdet.
Oftast värderar man årminstone till produktionkostnaden om du inte byggt alldeles ute i skogen.
Med dagen räntor där en topplånerta ligger strax över 3% så behöver man inte gråta alltför mkt om man får några 100tkr i topp
Att anlita en mäklare som gör uppenbart höga värderignar är ingen bra ide, ta någon som banken rekomenderar för då tror de på värderingen. Diskutera helle bottenlån procent. Dvs hur mycket bottenlån får du av värderingen. Har du en korrekt värdering bör alla ggr få 85 % av den i botten . har du en luft värdering får du 75% dvs i realiteten 85% av det "rätta" värdet.
Oftast värderar man årminstone till produktionkostnaden om du inte byggt alldeles ute i skogen.
Med dagen räntor där en topplånerta ligger strax över 3% så behöver man inte gråta alltför mkt om man får några 100tkr i topp
Nu tog jag ju faktiskt en mäklare som banken enligt egen utsago "har fullt förtroende för".
Inte nog med det, när jag läser ditt inlägg ser jag att de förutom att de inte godkänner min första värdering även ligger på 75% bottenlån. Dvs de både plockar bort min (ev) luftvärdering OCH använder sig av den låga %-satsen till bottenlån. Om jag förstår dig rätt borde jag om jag ska ta bankens låga värdering åtminstone få lägga 85% i bottenlån eller förstår jag fel?
En sak till, räntan på vårt topplån kommer att ligga på 4,25%....
Inte nog med det, när jag läser ditt inlägg ser jag att de förutom att de inte godkänner min första värdering även ligger på 75% bottenlån. Dvs de både plockar bort min (ev) luftvärdering OCH använder sig av den låga %-satsen till bottenlån. Om jag förstår dig rätt borde jag om jag ska ta bankens låga värdering åtminstone få lägga 85% i bottenlån eller förstår jag fel?
En sak till, räntan på vårt topplån kommer att ligga på 4,25%....
De värderingar jag sett gjorda av bankens utsedda värderingsman har lämnat en hel del övrigt att önska. Har tidigare berättat i detta forum om värderingar på mellan 1-2 miljoner under det pris vi sålt husen för. Då vi har sålt husen i en tidsrymd mycket nära värderingen har vi kunnat se facit vilket de flesta inta har möjlighet att göra.Laban78 skrev:
Det gäller inte bara villor. Föreningssparbanken värderade två lägenheter med mycket låg hyra på 72+45 kvm på Kungsholmen varav ena hade sjöutsikt och den andra balkong till c:a 2 miljoner tillsammans. Det riktiga marknadsvärdet ligger nog i häraden 4-4,5 miljoner.
mvh
David