Vad gäller numera för bostadsrättsförenings ansvar för tappvatten?
Vi har en bekant som drabbats av vattenskada. Läckage är preliminärt lokaliserat till hennes köksblandare, ännu inte klarlagt om det är kopplingen eller själva blandaren. Utredning just påbörjad. Stor skada i golvet.
Köket är renoverat för några år sedan av förre ägaren. Läckan har uppkommit nyligen (troligen ej gjort av fackman).
Föreningens förvaltare har direkt aviserat att hon kommer att få stå för hela kostnaden.
Jag har försökt lugna henne med att om det gäller tappvatten så har föreningen ett absolut ansvar. Men exakt vad gäller egentligen enligt senare rättsfall? Jag vet att tolkningen av ansvarsgränser har ändrats rätt mycket sedan jag var ordf. i en förening för drygt 30 år sedan.
Men så som jag tror (men kan ha tokfel) så borde föreningen vara ansvarig för skadan gentemot nuvarande ägare, och sedan får föreningen ev. försöka kräva sin tidigare medlem om det visar sig att kopplingen (eller vad som nu läcker) är felaktigt gjord.
Köket är renoverat för några år sedan av förre ägaren. Läckan har uppkommit nyligen (troligen ej gjort av fackman).
Föreningens förvaltare har direkt aviserat att hon kommer att få stå för hela kostnaden.
Jag har försökt lugna henne med att om det gäller tappvatten så har föreningen ett absolut ansvar. Men exakt vad gäller egentligen enligt senare rättsfall? Jag vet att tolkningen av ansvarsgränser har ändrats rätt mycket sedan jag var ordf. i en förening för drygt 30 år sedan.
Men så som jag tror (men kan ha tokfel) så borde föreningen vara ansvarig för skadan gentemot nuvarande ägare, och sedan får föreningen ev. försöka kräva sin tidigare medlem om det visar sig att kopplingen (eller vad som nu läcker) är felaktigt gjord.
Det är ju en vattenledningsskada så föreningen ska stå för hela skadan om inte bostadsrättshavaren inte har varit agerat med vårdslöshet eller försummelse. I det senare fallet ska bostadsrättshavaren betala. (7 kap. 12 § bostadsrättslagen) Och för vårdslöshet eller försummelse krävs ju riktigt märkligt agerande eller frånvaro av agerande när det börjar droppa.
Men jag håller inte med om att föreningen ska betala först och sen kräva bostadsrättshavaren på pengar om det gäller vårdslöshet eller försummelse. Detta är bäst om parterna kommer överens om i stundens hetta.
Men jag håller inte med om att föreningen ska betala först och sen kräva bostadsrättshavaren på pengar om det gäller vårdslöshet eller försummelse. Detta är bäst om parterna kommer överens om i stundens hetta.
Här ligger Svea Hovrätts dom (T 858-85) från 1985 uppladdad som nog är den konkreta vägledning vi kan få i denna fråga i och med att den nämner "anordningar för avtappning av vatten".
https://www.bolander.se/wp-content/uploads/dom-t858-85-diskmaskin-vattenledningsskada.pdf
Relevant del av domskälen:
Cred: Från denna hemsida: https://www.bolander.se/vattenskada-och-vattenledningsskada-vad-ar-skillnaden/
https://www.bolander.se/wp-content/uploads/dom-t858-85-diskmaskin-vattenledningsskada.pdf
Relevant del av domskälen:
Cred: Från denna hemsida: https://www.bolander.se/vattenskada-och-vattenledningsskada-vad-ar-skillnaden/
Den här tråden:
https://www.byggahus.se/forum/threads/trasig-blandare-i-lgh-brf-betalar-vattenskadan.483174/
Tar i inlägg 22 uppen dom ett ärende som handlar om en duschblandare som gick sönder, så mycket likt denna tråds fråga.
https://www.byggahus.se/forum/threads/trasig-blandare-i-lgh-brf-betalar-vattenskadan.483174/
Tar i inlägg 22 upp
Redigerat:
Det är en privat organisation som har hittat på en tjänst att sälja med det lite förvillande namnet "Bostadsrättsnämnden". Det låter som ett offentligt organ men det är det inte.
Men det är säkert kunniga människor som arbetar med detta.
Men det är säkert kunniga människor som arbetar med detta.
Vad menar de med hela kostnaden?H hempularen skrev:
Tänker de sig att medlemmen även skall stå för åtgärd av skador utanför lägenheten?
Enligt min erfarenhet finns ingen anledning att börja fundera på vårdslöshet så länge föreningens försäkringsbolag ersätter. Så det avgörs s.a.s lämpligtvis där.
Tack, har rättat mitt inlägg.Claes Sörmland skrev:
Är det samma ärende som du avser i inlägg 20 i den tråden när du skriver "underkändes av rätten"?
Men i det här fallet så är det ju i så fall vårdslöshet från föregående ägare som utfört renoveringen.
Vår kompis kan inte hållas ansvarig för vårdlöshet. Hon upptäckte skadan genom att golvet i köket fuktats upp underifrån.
Det är väl rätt klart att föreningen ska betala i detta fall.H hempularen skrev:
Sen har ju din kompis den pedagogiska delen, att denna reglering känns udda och inte riktigt stämmer med mångas sunda förnuft. Jag måste erkänna att den inte stämmer med mitt sunda förnuft heller men nu har jag ju lärt mig hur lagstiftaren har reglerat det och anpassar mig efter det. Lyckligtvis finns ju många auktoriteter som har hemsidor att hänvisa till och föreningens försäkringsbolag går vilse.
Det utlåtande om var kostnaden skall hamna som finns just nu är från fastighetsförvaltarens man som gjorde första undersökning. Så det skall man kanske inte ta alltför hårt på.
Det är en medelstor gammal förening, så det bör finnas viss erfarenhet av att hantera sådant här.
Det är en medelstor gammal förening, så det bör finnas viss erfarenhet av att hantera sådant här.
Vad står det i föreningens stadgar? Har den köparen ingen undersökningsplikt? Jo, det han hen. Vilka försäkringar har föreningen? Vilka har hen själv? Vi hade nyligen en vattenskada i ett nyrenoverat kök. Föreningen betalade besiktningen. Skadan var från en koppling inne under diskbänken.H hempularen skrev:
Den boende fick betala självrisken medan föreningens försäkring stod för resten.
Hen får sedan ta kontakt med rörmokaren som, trots auktorisering missat och begära ersättning från honom.
Det spelar ingen roll egentligen eftersom om stadgarna bryter mot bostadsrättslagen är det lagen som gäller.H Hilkka skrev:
Nej egentligen inte. Den nya ägaren har en skyldighet att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Men det ska mycket till för att bristande underhåll ska vara så illa att det kan ses som försumligt. Särskilt vad gäller tappvatteninstallationer där varje installation eller ändring kräver styrelsens tillstånd och underhåll måste ske fackmannamässigt. Man kan således som köpare utgå från att tappvatteninstallationerna är fackmannamässigt utförda om det inte skriker felaktig installation om det för en okunnig lekman. Då kan man möjligen anses vara försumlig om man inte vidtar en åtgärd.H Hilkka skrev:
Här följde ni inte ansvarsfördelningen i bostadsrättslagen. Det är föreningen som skulle ha stått för hela kostnaden, alltså även självrisken. Det är ju ingen annan än föreningen som står för självrisken för föreningens försäkring.H Hilkka skrev:
Vi följer HSB:s normalstadgar. Besiktningsmannen konstaterade i vårt fall att vattnet läckt från en koppling till diskmaskinen. Är detta en tappvattenledning? Upptäcktes snabbt men golvet måste ändå bytas Menar du att brf:en ska stå för allt?
HSB:s normalstadgar. Besiktningsmannen konstaterade att det var ett läckage i en koppling till diskmaskinen. Snabbt hittat men golvet måste bytas. Försäkringsbolaget sa att föreningen inte behövde stå för golvbytet. Har jag missuppfattat dig att det är enligt dig föreningens ansvar att hålla koll på kopplingar i lägenheterna? Ska föreningen göra besiktningar som OVK? Intressant! Så har inte jag uppfattat ansvartfrågan.
Reparationsansvaret vid skada följer normal underhållsansvaret, som du är inne på. Så i sig är det inte något fel på din logik.H Hilkka skrev:
Men när det gäller specifikt skador från brand, utströmmande vatten från (tapp-)vattenledning eller ohyra faller detta under en undantagsregel i bostadsrättslagen 7 kap. 12 §:
Det kan tyckas konstigt, men det är som det är.
För övrigt bör man nog ta juridiska råd från försäkringsbolagen med en stor nypa salt i dessa sammanhang. Det verkar inte helt ovanligt att deras handläggare uttalar sig felaktigt i juridiska ansvarsfrågor som de förmodligen inte borde ge sig in på.
Det gör bedömningen lite knepig. Om själva diskmaskinen läcker är det inte en vattenledningsskada. Om tappvattenledningen som den är ansluten till läcker är det en vattenledningsskada. Så kanske lite svårtbedömt i detta fall?H Hilkka skrev:
Beror på vad du menar med "ansvar". Det är ett delat ansvar. Så här:H Hilkka skrev:
Ansvaret i bemärkelsen att underhålla tappvattenledningar som är synliga i lägenheten och enbart betjänar den ligger typiskt sett hos bostadsrättshavaren (stadgarna kan också lägga sådant ansvar på föreningen). D v s bostadsrättshavaren har beslutandemakten och står för utförandet av underhållet i första hand (7 kap. 12 § bostadsrättslagen). Föreningen har dock möjlighet att ingripa och genomföra underhållet på bostadsrättshavarens bekostnad mot dennes vilja om det är så eftersatt att det råder risk för omfattande skador på någon annans egendom (7 kap. 12a § bostadsrättslagen). Vidare så har vi ju särregleringen att föreningen står för att reparera hela skadan om den är orsakad av en vattenledningsskada om inte bostadsrättshavaren har agerat med vårdslöshet eller försummelse, något som inte ofta är aktuellt (7 kap. 12 § bostadsrättslagen).
Ur detta delade ansvar kan vi läsa bostadrättshavaren är den som normalt sköter underhållet. Vill bostadsrättshavaren ändra på ledningar för tappvatten så krävs styrelsens tillstånd, d v s föreningen kopplas in så fort något ändras (7 kap. 7 § bostadsrrättslagen). Det är också lämpligt att föreningen besiktigar tappvatteninstallationerna regelbundet (vart femte år?) så att föreningen kan bedöma om den måste gå in och tvångsvis underhålls en viss tappvattenledning som är i så dåligt skick att det det råder risk för omfattande skador på t ex föreningens byggnad och grannlägenheterna av utläckande vatten.