Upplysningsplikt som säljare av fastighet
Att man som köpare har en långt gående undersökningsplikt känner vi till vid det här laget, enligt vissa så ska man till och med riva i väggar och golv för att vara säker på att inga fel finns.
Men det som ingen tar upp som lika alvarligt (tycker jag) är väl det faktum att som säljare har man en upplysningsplikt.... eller hur är det med den saken. Efter lite googlande och sökande här så tycker jag mig finna att det är så att vet man om ett fel så är man tvingad att upplysa om detta om det är av väsentlig karaktär för en n y ägare....
Är det någon här som vet hur det är med den saken... Vi köpte ett hus under -08 där det varit massor med fel som dykt upp hela tiden, en del av dem har vi fått kompensering för då ägaren erkänt att han farit fram med osanning... Nu håller vi och tvistar om en carport som är länkad till grannen (kedjehus). Säljaren hade tagit bort några stolpar och ersatt dem med förspända stålbalkar, han berättade riktigt ingående hur mycket tid han lagt ner på detta och hur bra allt hade blivit. Vår besiktningsman hade naturligtvis inget att notera runt detta... Under vintern så visade det sig att redan vid mindre snölaster så hänger sig carporten så att dörren till tvättsugan bara går att öppna ca. 30-35 grader innan dörren tar i carporttaket. jag påpekade detta vid ett tillfälle för säljaren och han säger bara att "Ja det är på det viset, ni får gå upp och skotta taket vid varje större snöfall.." Dessutom visar det sig att vid större regnoväder så läker det vatten genom carporten och rinner över entredörren (ganska rejält) och på det svarar han att "Jo, det har gjort det några år men jag har inte orkat åtgärda det"
Han hymlar inte med att han känt till de här sakerna som i alla fall jag tycker är riktigt störande.... Vi har gjort en reklamation till honom och fått svar att det har varit så en längre tid och hänvisar då till vår undersökningsplikt....
Vi har besiktigat huset med hjälp av Anticimex och de har inte noterat några som helst fel på det, hur långt sträcker sig en undersökningsplikt och en upplysningsplikt egentligen..?
Men det som ingen tar upp som lika alvarligt (tycker jag) är väl det faktum att som säljare har man en upplysningsplikt.... eller hur är det med den saken. Efter lite googlande och sökande här så tycker jag mig finna att det är så att vet man om ett fel så är man tvingad att upplysa om detta om det är av väsentlig karaktär för en n y ägare....
Är det någon här som vet hur det är med den saken... Vi köpte ett hus under -08 där det varit massor med fel som dykt upp hela tiden, en del av dem har vi fått kompensering för då ägaren erkänt att han farit fram med osanning... Nu håller vi och tvistar om en carport som är länkad till grannen (kedjehus). Säljaren hade tagit bort några stolpar och ersatt dem med förspända stålbalkar, han berättade riktigt ingående hur mycket tid han lagt ner på detta och hur bra allt hade blivit. Vår besiktningsman hade naturligtvis inget att notera runt detta... Under vintern så visade det sig att redan vid mindre snölaster så hänger sig carporten så att dörren till tvättsugan bara går att öppna ca. 30-35 grader innan dörren tar i carporttaket. jag påpekade detta vid ett tillfälle för säljaren och han säger bara att "Ja det är på det viset, ni får gå upp och skotta taket vid varje större snöfall.." Dessutom visar det sig att vid större regnoväder så läker det vatten genom carporten och rinner över entredörren (ganska rejält) och på det svarar han att "Jo, det har gjort det några år men jag har inte orkat åtgärda det"
Han hymlar inte med att han känt till de här sakerna som i alla fall jag tycker är riktigt störande.... Vi har gjort en reklamation till honom och fått svar att det har varit så en längre tid och hänvisar då till vår undersökningsplikt....
Vi har besiktigat huset med hjälp av Anticimex och de har inte noterat några som helst fel på det, hur långt sträcker sig en undersökningsplikt och en upplysningsplikt egentligen..?
Redigerat:
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 319 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 319 inlägg
En bra fråga. Här på forumet diskuteras ju mest köparens undersökningsplikt.
Visst är det så att säljaren har en omfattande upplysningsplikt. Säljaren ska ju upplysa köparen om alla fel eller brister han känner till. För att underlätta för säljaren (och köparen) finns ofta ett frågeformulär med, som bilaga till köpehandlingarna, som säljaren besvarar och där fel och brister på fastigheten ska framgå.
I praktiken har det visat sig att detta frågeformulär inte fått den juridiska tyngd som man kanske skulle önska. Man utgår nämnligen från att säljaren i stort sett är en idiot som inte förstår frågorna och inte har ens rudimentära kunskaper om hus, tom och byggteknik osv.
Har säljaren tex skrivit nej på frågan om huset haft några vattenläkage eller vattenskador behöver inte det betyda något om det senare framkommit att sådana skador funnits. Säljaren kan ju ha missförstått vad som menades med just termen vattenskador.
Normalt är det endast vid specifika utfästelser i köpehandlingarna som säljaren kan ställas till ansvar om utfästelsen inte stämmer.
Visst kan man chansa och stämma säljaren (även pga en muntlig utfästelse) men sannorlikheten att man ska vinna är liten. Möjligheten att bevisa muntliga utfästelser är små och tolknings och bevisfrågor försvårar normaltprocessen.
De saker du nämner som exempel torde vara ganska lätta för en uppmärksam besiktningsman att upptäcka. Iom att säljaren berättade om "omkonstruktionen" i garaget borde kanske en utökad undersökning ha genomförts. Hur som helst är det inget dolt fel då säljaren kände till felet/problemet. Läkaget vid carport/entrédörr borde väl ha lämnat spår som också borde ha varit lätta att upptäcka. Har säljaren medvetet dolt "spåren" hamnar man kanske i ett annat läge och kan ev stämma säljaren av den anledningen.
Sammantaget kan man väl säja att säljarens upplysningsplikt inte har något större värde.
Visst är det så att säljaren har en omfattande upplysningsplikt. Säljaren ska ju upplysa köparen om alla fel eller brister han känner till. För att underlätta för säljaren (och köparen) finns ofta ett frågeformulär med, som bilaga till köpehandlingarna, som säljaren besvarar och där fel och brister på fastigheten ska framgå.
I praktiken har det visat sig att detta frågeformulär inte fått den juridiska tyngd som man kanske skulle önska. Man utgår nämnligen från att säljaren i stort sett är en idiot som inte förstår frågorna och inte har ens rudimentära kunskaper om hus, tom och byggteknik osv.
Har säljaren tex skrivit nej på frågan om huset haft några vattenläkage eller vattenskador behöver inte det betyda något om det senare framkommit att sådana skador funnits. Säljaren kan ju ha missförstått vad som menades med just termen vattenskador.
Normalt är det endast vid specifika utfästelser i köpehandlingarna som säljaren kan ställas till ansvar om utfästelsen inte stämmer.
Visst kan man chansa och stämma säljaren (även pga en muntlig utfästelse) men sannorlikheten att man ska vinna är liten. Möjligheten att bevisa muntliga utfästelser är små och tolknings och bevisfrågor försvårar normaltprocessen.
De saker du nämner som exempel torde vara ganska lätta för en uppmärksam besiktningsman att upptäcka. Iom att säljaren berättade om "omkonstruktionen" i garaget borde kanske en utökad undersökning ha genomförts. Hur som helst är det inget dolt fel då säljaren kände till felet/problemet. Läkaget vid carport/entrédörr borde väl ha lämnat spår som också borde ha varit lätta att upptäcka. Har säljaren medvetet dolt "spåren" hamnar man kanske i ett annat läge och kan ev stämma säljaren av den anledningen.
Sammantaget kan man väl säja att säljarens upplysningsplikt inte har något större värde.
Köparen har enligt lag en undersökningsplikt avseende det objekt han avser förvärva. Kraven på denna undersökningsplikt har i domstol ställts så högt att en köpare i praktiken måste anlita sakkunniga besiktningsmän inom varje besiktningsområde (byggnadsteknik, elinstallationer, VVS-installationer, rökgångar), för att anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.
En säljare däremot har enligt lag ingen upplysningsplikt. Detta beror på att om köparen skulle ha en långtgående undersökningsplikt och säljaren en motsvarande upplysningsplikt, skulle dessa två plikter kollidera någonstans med otaliga tolkningstvister vid domstol som följd.
Källa: villaägarnas FAQ
Jag skulle inte chansa att stämma säljaren, det är nästan omöjligt att få rätt i domstol. Ditt problem låter heller inte som ett dolt fel...
En säljare däremot har enligt lag ingen upplysningsplikt. Detta beror på att om köparen skulle ha en långtgående undersökningsplikt och säljaren en motsvarande upplysningsplikt, skulle dessa två plikter kollidera någonstans med otaliga tolkningstvister vid domstol som följd.
Källa: villaägarnas FAQ
Jag skulle inte chansa att stämma säljaren, det är nästan omöjligt att få rätt i domstol. Ditt problem låter heller inte som ett dolt fel...
Nä, dolt fel är det ju inte då säljaren mycket väl vetat om dessa och medvetet undanhållit dem... Det finns ju trots allt några domar i landet som påvisar säljarens undanlåtenhet att upplysa om kända fel i fastigheten... Förmodligen är det inte lönt att tjafsa om mina fel men vi ska försöka i alla fall...
Fastigheten är varudeklarerad av Anticimex och därmed också en dolda fel försäkring... Nu har det varit så mycket fel som säljaren bevisligen vetat om och undanhållit så Anticimex diskuterar nu om de ska bryta avtalet med säljaren, för hur det än är så försäkrar de ett hus på fel grunder, rätt eller fel...? Och besiktningsmannen har inte hittat dessa brister då de inte finns hela året, men som säljaren vetat om... Vi har ju det på ett dokument att han känt till de här två sista felen vi hittat då han svarat på vår reklamation att så är fallet...
Vi hade en vattenskada i tvättstugan t.ex. då gör man som säljare så att man lägger en del bråte på utvinden så det blir obekvämt för bes.mannen att ta sig förbi, de har ju i sina avtal att de inte behöver flytta på prylar för att komma fram.... Men bes.mannen säger inget till oss om det utan bara att allt var bra på vinden och lämnar protokollet utan anmärkning... T.o.m jag som är lekman ser ju nu att rotet är helt genomruttet och det har runnit vatten in i väggarna under.... Och det hade jag sett om han hade upplyst oss om att han inte varit in på vinden pga dessa omständigheter så vi själva hade en chans att flytta skräpet och gå in.
Men skulle då undersökningsplikten för köpare gå så långt att om man har anlitat en bes.man från ett erkänt företag och denna inte hittar någor anmärkningsvärt någonstans överhuvudtaget så ska man misstänka att han inte varit överallt eller missat massor (eftersom det finns fel på egentligen alla fastigheter) och då alltså ta dit ytterligare bes.män för att dubbelkolla och sen ytterligare några för att kolla dem osv osv för att slutligen kolla själv överallt tillsammans med alla bekanta som kan ha någon slags känsla för hus.... För mig som alltid försöker göra rätt för mig och vara ärlig så känns det helt galet att man kan medvetet ljuga om kända och alvarliga fel och det finns ingen som kan göra något åt det, sjukt.
Fastigheten är varudeklarerad av Anticimex och därmed också en dolda fel försäkring... Nu har det varit så mycket fel som säljaren bevisligen vetat om och undanhållit så Anticimex diskuterar nu om de ska bryta avtalet med säljaren, för hur det än är så försäkrar de ett hus på fel grunder, rätt eller fel...? Och besiktningsmannen har inte hittat dessa brister då de inte finns hela året, men som säljaren vetat om... Vi har ju det på ett dokument att han känt till de här två sista felen vi hittat då han svarat på vår reklamation att så är fallet...
Vi hade en vattenskada i tvättstugan t.ex. då gör man som säljare så att man lägger en del bråte på utvinden så det blir obekvämt för bes.mannen att ta sig förbi, de har ju i sina avtal att de inte behöver flytta på prylar för att komma fram.... Men bes.mannen säger inget till oss om det utan bara att allt var bra på vinden och lämnar protokollet utan anmärkning... T.o.m jag som är lekman ser ju nu att rotet är helt genomruttet och det har runnit vatten in i väggarna under.... Och det hade jag sett om han hade upplyst oss om att han inte varit in på vinden pga dessa omständigheter så vi själva hade en chans att flytta skräpet och gå in.
Men skulle då undersökningsplikten för köpare gå så långt att om man har anlitat en bes.man från ett erkänt företag och denna inte hittar någor anmärkningsvärt någonstans överhuvudtaget så ska man misstänka att han inte varit överallt eller missat massor (eftersom det finns fel på egentligen alla fastigheter) och då alltså ta dit ytterligare bes.män för att dubbelkolla och sen ytterligare några för att kolla dem osv osv för att slutligen kolla själv överallt tillsammans med alla bekanta som kan ha någon slags känsla för hus.... För mig som alltid försöker göra rätt för mig och vara ärlig så känns det helt galet att man kan medvetet ljuga om kända och alvarliga fel och det finns ingen som kan göra något åt det, sjukt.
Redigerat:
Ett utdrag från slutsatsen om detta ämne av:
Examensarbete med praktik
Fastighetsrätt, 30 poäng
Författare: Johan Claesson
Handledare: Docent Margareta Brattström
VT 2008
....HD sträcker alltså ut säljarens upplysningsplikt längre än vad som förespråkats i doktrin. Det innebär att det nu enligt min mening kan konstateras att säljaren, förutom då en total påföljdsfriskrivning gjorts, även har upplysningsplikt åtminstone vid de fall han haft vetskap om ett fel som köparen visserligen bort upptäcka men förbisett men som säljaren måste ha förstått att köparen varit i villfarelse om och som kan vara avgörande för köparens beslut att köpa fastigheten......
Finns att läsa i sin helhet på den här sidan
Examensarbete med praktik
Fastighetsrätt, 30 poäng
Författare: Johan Claesson
Handledare: Docent Margareta Brattström
VT 2008
....HD sträcker alltså ut säljarens upplysningsplikt längre än vad som förespråkats i doktrin. Det innebär att det nu enligt min mening kan konstateras att säljaren, förutom då en total påföljdsfriskrivning gjorts, även har upplysningsplikt åtminstone vid de fall han haft vetskap om ett fel som köparen visserligen bort upptäcka men förbisett men som säljaren måste ha förstått att köparen varit i villfarelse om och som kan vara avgörande för köparens beslut att köpa fastigheten......
Finns att läsa i sin helhet på den här sidan
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 319 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 319 inlägg
Besiktningsmannen bör ju notera om vissa delar av byggnaden inte varit åtkomliga för besiktning så där har nog besiktningsmannen brustit i sitt yrekseutövande. Även andra fel som du beskriver borde en besiktningsman ha gjort noteringar om eller upptäckt.
Som alltid svårbedömt huruvida besiktningsmannen brustit i stitt yrkesutövande i sådan grad att HAN kan ställas till ansvar.
Det stämmer att lagen inte direkt föreskriver en upplysningsplikt men enligt praxis gäller att säljaren har en upplysningsplikt.Vanligast genom ovan nämnda frågeformulär. Om säljaren svikligt (medvetet) undanhållit information kan en domstol avgöra att säljarens rätt att åberopa köparens undersökningsplikt förfaller.
Helt klart är att säljaren ej får utnyttja köparens okunskap om ett visst förhållande som kan ha varit avgörande för köparens köpbeslut.
Man kan alltså säga att säljaren i i praktiken kan anses ha en upplysningsplikt i det fall säljaren faktiskt känt till eller borde ha känt till felet och undlåtit att informera köparen om detta fel.
Köparen kan alltså ha rätt till skadestånd på grund av sådan försummelse från säljarens sida. Skriver KAN mht att det kan vara väldigt svårt att bevisa.
Det ligger normalt i säljarens eget intresse att upplysa köparen om de fel eller misstankar om fel som kan finnas i fastigheten. Gör man det kan felet eller bristen inte betraktas som dolt. Det räcker, som säljare, normalt med att man ANTYDER ett förhållande eller en misstanke. Företar då köparen inte en fördjupad undersökning är säljaren i mycket stor utsträckning "skyddad" om köparen åberopar dolt fel.
EDIT: Micke, du hann före. Diskutabelt är väl sen värdet för köparen av denna utökade upplysningsplikt.
Som alltid svårbedömt huruvida besiktningsmannen brustit i stitt yrkesutövande i sådan grad att HAN kan ställas till ansvar.
Det stämmer att lagen inte direkt föreskriver en upplysningsplikt men enligt praxis gäller att säljaren har en upplysningsplikt.Vanligast genom ovan nämnda frågeformulär. Om säljaren svikligt (medvetet) undanhållit information kan en domstol avgöra att säljarens rätt att åberopa köparens undersökningsplikt förfaller.
Helt klart är att säljaren ej får utnyttja köparens okunskap om ett visst förhållande som kan ha varit avgörande för köparens köpbeslut.
Man kan alltså säga att säljaren i i praktiken kan anses ha en upplysningsplikt i det fall säljaren faktiskt känt till eller borde ha känt till felet och undlåtit att informera köparen om detta fel.
Köparen kan alltså ha rätt till skadestånd på grund av sådan försummelse från säljarens sida. Skriver KAN mht att det kan vara väldigt svårt att bevisa.
Det ligger normalt i säljarens eget intresse att upplysa köparen om de fel eller misstankar om fel som kan finnas i fastigheten. Gör man det kan felet eller bristen inte betraktas som dolt. Det räcker, som säljare, normalt med att man ANTYDER ett förhållande eller en misstanke. Företar då köparen inte en fördjupad undersökning är säljaren i mycket stor utsträckning "skyddad" om köparen åberopar dolt fel.
EDIT: Micke, du hann före. Diskutabelt är väl sen värdet för köparen av denna utökade upplysningsplikt.
Redigerat: