Fuskbygge - hur säkrar vi att mäklare och säljare uppfyller upplysningsplikt?
Hej,
Vi skrev på ett köpekontrakt på ett relativt nytt parhus (2007) för två veckor sedan. Som tur var så skrev vi in en besiktningsklausul i kontraktet och anlitade Densia för en jordabalksundersökning. Säljarna hade sedan tidigare gjort en överlåtelsebesiktning hos Eminenta som inte hade några anmärkningar.
Glada över vårt nya köp så trodde vi att Densias undersökning enbart skulle vara formell och bekräfta Eminentas besiktning. MEN så fel vi hade...
Densia upptäckte stora fel med samtliga golvbrunnar (alldeles för djupa, sneda, med bakfall och felaktigt tätskikt). Bara att riva ut, bila upp betonggolv, flytta brunn och fixa helt nytt tätskikt och ytskikt.
Utöver detta så upptäcktes att plåttaket inte var fackmannamässigt byggt. Hela takfoten var rutten på grund av kapillärsug efter felaktigt kapad plåt vid hängrännan, falser var felaktigt utförda och olämplig skarvning av takplåten var utförd (och mycket mer som inte ryms här). För att det skulle bli korrekt så måste hela taket bytas.
Dessutom var ventilationen av parallelltaket felaktigt utfört mellan två takstolar i anslutningen mellan husen vilket har medfört att svartmögel har spridit sig i taket (och säkert på fler ställen).
Vi har som ni säkert insett övergivit vårt köp av huset och rivit kontraktet. Kan inte låta bli att upprepa hur tacksam jag är för att vi valde att göra en besiktning med en annan besiktningsman.
Till saken hör att mäklaren från början ansåg att vi skulle köpa in oss i säljarens besiktningsprotokoll. Det ville vi inte eftersom vi ville ha en egen oberoende bedömning. Efter att felaktigheterna har upptäckts och vi har fått offerter på över 700 000.- från hantverkare så vägrar ändå både säljare och mäklare göra avkall på pris eller acceptera felen. De hävdar att deras besiktningsman har rätt och att deras hantverkare inte heller håller med om felen (för övrigt samma hantverkare som gjorde badrummen från början). Däremot föreslår mäklaren att vi på NYTT köper in oss i säljarens besiktning samtidigt som säljaren tecknar en dolda fel försäkring (på ett sex år gammalt hus). Det var då vi fick nog och gick därifrån...
Huset är på väg ut på försäljning igen men vi vill ju gärna se till att blivande köpare får reda på våra upptäckter. Om jag förstår det rätt så tillhör det mäklarens upplysningsplikt att upplysa om alla problem som upptäckts, det vill säga även de fel och brister som finns med i vårt besiktningsprotokoll. Dock är jag inte så säker på att mäklaren kommer bry sig om det.
Hur säkerställer vi att våra uppgifter meddelas för nya spekulanter?
Och vad anser ni, gör mäklaren fel som bortser från vårt protokoll och lutar sig mot säljarnas protokoll?
Tack på förhand!
Vi skrev på ett köpekontrakt på ett relativt nytt parhus (2007) för två veckor sedan. Som tur var så skrev vi in en besiktningsklausul i kontraktet och anlitade Densia för en jordabalksundersökning. Säljarna hade sedan tidigare gjort en överlåtelsebesiktning hos Eminenta som inte hade några anmärkningar.
Glada över vårt nya köp så trodde vi att Densias undersökning enbart skulle vara formell och bekräfta Eminentas besiktning. MEN så fel vi hade...
Densia upptäckte stora fel med samtliga golvbrunnar (alldeles för djupa, sneda, med bakfall och felaktigt tätskikt). Bara att riva ut, bila upp betonggolv, flytta brunn och fixa helt nytt tätskikt och ytskikt.
Utöver detta så upptäcktes att plåttaket inte var fackmannamässigt byggt. Hela takfoten var rutten på grund av kapillärsug efter felaktigt kapad plåt vid hängrännan, falser var felaktigt utförda och olämplig skarvning av takplåten var utförd (och mycket mer som inte ryms här). För att det skulle bli korrekt så måste hela taket bytas.
Dessutom var ventilationen av parallelltaket felaktigt utfört mellan två takstolar i anslutningen mellan husen vilket har medfört att svartmögel har spridit sig i taket (och säkert på fler ställen).
Vi har som ni säkert insett övergivit vårt köp av huset och rivit kontraktet. Kan inte låta bli att upprepa hur tacksam jag är för att vi valde att göra en besiktning med en annan besiktningsman.
Till saken hör att mäklaren från början ansåg att vi skulle köpa in oss i säljarens besiktningsprotokoll. Det ville vi inte eftersom vi ville ha en egen oberoende bedömning. Efter att felaktigheterna har upptäckts och vi har fått offerter på över 700 000.- från hantverkare så vägrar ändå både säljare och mäklare göra avkall på pris eller acceptera felen. De hävdar att deras besiktningsman har rätt och att deras hantverkare inte heller håller med om felen (för övrigt samma hantverkare som gjorde badrummen från början). Däremot föreslår mäklaren att vi på NYTT köper in oss i säljarens besiktning samtidigt som säljaren tecknar en dolda fel försäkring (på ett sex år gammalt hus). Det var då vi fick nog och gick därifrån...
Huset är på väg ut på försäljning igen men vi vill ju gärna se till att blivande köpare får reda på våra upptäckter. Om jag förstår det rätt så tillhör det mäklarens upplysningsplikt att upplysa om alla problem som upptäckts, det vill säga även de fel och brister som finns med i vårt besiktningsprotokoll. Dock är jag inte så säker på att mäklaren kommer bry sig om det.
Hur säkerställer vi att våra uppgifter meddelas för nya spekulanter?
Och vad anser ni, gör mäklaren fel som bortser från vårt protokoll och lutar sig mot säljarnas protokoll?
Tack på förhand!
Redigerat:
Hej,
Vilken tur (eller skicklighet!!) att ni hade en besiktningsklausul.
Jag förstår precis er frustration över mäklarens och säljarens agerande.
Utan att vara jurist, så skulle jag vara väldigt försiktig med att agera och informera andra "potentiella" köpare, utan att först rådfråga en jurist/advokat.
Vill det sig illa så kan ni kanske få en stämning på halsen, de facto är ju att 2 olika besiktningsfirmor har motsatta uppfattningar om fastighetens skick.....och om det skulle visa sig att "din" besiktning är fel eller överdriven.....
Vilken tur (eller skicklighet!!) att ni hade en besiktningsklausul.
Jag förstår precis er frustration över mäklarens och säljarens agerande.
Utan att vara jurist, så skulle jag vara väldigt försiktig med att agera och informera andra "potentiella" köpare, utan att först rådfråga en jurist/advokat.
Vill det sig illa så kan ni kanske få en stämning på halsen, de facto är ju att 2 olika besiktningsfirmor har motsatta uppfattningar om fastighetens skick.....och om det skulle visa sig att "din" besiktning är fel eller överdriven.....
Hej,
Vi har inte tänkt oss göra något radikalt som att ställa oss på visningen och dela ut besiktningsprotokoll. Däremot är planen att överlämna vårt protokoll till mäklaren och ge honom fulla befogenheter att nyttja det. I samband med det peta honom lite i sidan och påminna honom om hans upplysningsplikt som mäklare.
Det borde väl inte ge oss några juridiska problem?
Vi har inte tänkt oss göra något radikalt som att ställa oss på visningen och dela ut besiktningsprotokoll. Däremot är planen att överlämna vårt protokoll till mäklaren och ge honom fulla befogenheter att nyttja det. I samband med det peta honom lite i sidan och påminna honom om hans upplysningsplikt som mäklare.
Det borde väl inte ge oss några juridiska problem?
Hej,
jag har inget bra förslag på hur ni ska lyckas säkerställa att mäklaren uppfyller sin plikt, men tycker att ni kan anmäla ärendet till Fastighetsmäklarinspektionen (www.fmi.se). Det är den myndigheten som utövar tillsyn över registrerade fastighetsmäklare.
Men min fråga är egentligen av ren nyfikenhet hur ni kom ur affären om säljaren och mäklaren inte godkände er bild av verkligheten? Hade ni en helt öppen besiktningsklausul?
Tycker er affär påminner mycket som vår husaffär förra hösten, där hade säljaren och mäklaren dolt en del saker de kände till om fastighetens skick. Vi anlitade också Densia och var mycket nöjda med dem, och vi lyckades häva avtalet. Vi hade däremot en väldigt komplicerad återgångsklausul (besiktningsklausul), därför jag blev nyfiken på hur det såg ut för er.
Vill man vara konspiratoriskt lagd kanske man kan tänka att en anledning till att mäklaren (och säljaren) inte håller med er besiktningsman/hantverkare är att då kan de med lite godare samvete sälja till någon annan utan att berätta de här sakerna. Det är nog inte ok för mäklare att agera så, men det kanske är därför mäklaren inte "godkänner" er besiktning och de åtgärdsförslag som ni tog fram.
jag har inget bra förslag på hur ni ska lyckas säkerställa att mäklaren uppfyller sin plikt, men tycker att ni kan anmäla ärendet till Fastighetsmäklarinspektionen (www.fmi.se). Det är den myndigheten som utövar tillsyn över registrerade fastighetsmäklare.
Men min fråga är egentligen av ren nyfikenhet hur ni kom ur affären om säljaren och mäklaren inte godkände er bild av verkligheten? Hade ni en helt öppen besiktningsklausul?
Tycker er affär påminner mycket som vår husaffär förra hösten, där hade säljaren och mäklaren dolt en del saker de kände till om fastighetens skick. Vi anlitade också Densia och var mycket nöjda med dem, och vi lyckades häva avtalet. Vi hade däremot en väldigt komplicerad återgångsklausul (besiktningsklausul), därför jag blev nyfiken på hur det såg ut för er.
Vill man vara konspiratoriskt lagd kanske man kan tänka att en anledning till att mäklaren (och säljaren) inte håller med er besiktningsman/hantverkare är att då kan de med lite godare samvete sälja till någon annan utan att berätta de här sakerna. Det är nog inte ok för mäklare att agera så, men det kanske är därför mäklaren inte "godkänner" er besiktning och de åtgärdsförslag som ni tog fram.
Om ni ger mäklaren ert protokoll med nån slags skriftlig intygelse från er att mäklaren får visa det för ytterligare spekulanter så borde det inte kunna leda till problem för er. Frågan är om det är något som mäklaren behöver ta hänsyn till.
Vi hade precis samma problem förra året, och vi kom fram till att det fanns väldigt lite vi kunde göra för att få mäklaren att upplysa framtida spekulanter om de problem som fanns om mäklaren helt enkelt inte vill göra det. Jag tycker ni ska göra ett försök att förklara för mäklaren att ni tänker anmäla till FMI just med avseende på opartiskhet och upplysningsplikt. Om mäklaren tillhör en kedja eller jobbar på ett kontor där mäklaren har någon överordnad kan det kanske också vara en väg att gå.
Mäklarens skyldighet är typ att ge "råd och upplysningar som du kan behöva om objektet och andra förhållanden som har samband med köpet." (från omboende.se)
Jag tror också att mäklare har upplysningsplikt om anmärkningar i besiktningsprotokoll som de känner till. http://bit.ly/1dY1wJs
Frågan är nog i nästa led att visa att de känner till protokoll som de inte varit med att ta fram, och kanske visa att de får använda protokoll som varken de eller säljaren äger. Därför min rekommendation att ge mäklaren skrifltig info om att protokollet får visas för framtida spekulanter.
Vi hade precis samma problem förra året, och vi kom fram till att det fanns väldigt lite vi kunde göra för att få mäklaren att upplysa framtida spekulanter om de problem som fanns om mäklaren helt enkelt inte vill göra det. Jag tycker ni ska göra ett försök att förklara för mäklaren att ni tänker anmäla till FMI just med avseende på opartiskhet och upplysningsplikt. Om mäklaren tillhör en kedja eller jobbar på ett kontor där mäklaren har någon överordnad kan det kanske också vara en väg att gå.
Mäklarens skyldighet är typ att ge "råd och upplysningar som du kan behöva om objektet och andra förhållanden som har samband med köpet." (från omboende.se)
Jag tror också att mäklare har upplysningsplikt om anmärkningar i besiktningsprotokoll som de känner till. http://bit.ly/1dY1wJs
Frågan är nog i nästa led att visa att de känner till protokoll som de inte varit med att ta fram, och kanske visa att de får använda protokoll som varken de eller säljaren äger. Därför min rekommendation att ge mäklaren skrifltig info om att protokollet får visas för framtida spekulanter.
Redigerat:
Vi hade en besiktningsklausul med ett relativt lågt kostnadsmässigt gränsvärde för återgång av köpet (10 000.-). Säljaren medgav att en av anmärkningarna var korrekt och att hans hantverkare kostnadsbedömt det till drygt 10 000.-. Därmed hade vi rätt att häva köpet.
Densia slog oss lite på fingrarna att vi hade gått med på en besiktningsklausul med kostnadsgräns. Det är inte normalt förfarande längre utan man kan alltid kräva en helt öppen besiktningsklausul.
Det är rent ut sagt för j*vligt att mäklare och säljare kan konspirera och utsätta köpare för dessa problem. Min magkänsla är faktiskt att vi inte var första köparen som har backat från ett köp. Bland annat fanns det något som såg ut som ett inspektionshål upptaget mellan takstolarna där svartmöglet upptäcktes. Vad hålet hade använts till kunde säljaren inte upplysa om.
Det som är ännu mer tråkigt är att även den andra delen av fastigheten (båda parhusen byggdes och ägs av samma ägare) har nya ägare sedan en tid tillbaka och kommer ha tillträde om en vecka. De är "lyckligt" ovetande om problemen eftersom de köpte in sig i säljarens besiktning för att ha någon att luta ansvaret mot ifall dolda fel upptäcks. Jag vet att det inte är min juridiska plikt att meddela dem om upptäckterna i vår besiktning men däremot tycker jag att det är min moraliska plikt att ge dem vår information.
Som sagt.. vi är lyckligt lottade som kom ur en massa problem. Nu vill jag bara stilla den moraliska oron över att inte ha berättat för övriga köpare och spekulanter om problemen.
Densia slog oss lite på fingrarna att vi hade gått med på en besiktningsklausul med kostnadsgräns. Det är inte normalt förfarande längre utan man kan alltid kräva en helt öppen besiktningsklausul.
Det är rent ut sagt för j*vligt att mäklare och säljare kan konspirera och utsätta köpare för dessa problem. Min magkänsla är faktiskt att vi inte var första köparen som har backat från ett köp. Bland annat fanns det något som såg ut som ett inspektionshål upptaget mellan takstolarna där svartmöglet upptäcktes. Vad hålet hade använts till kunde säljaren inte upplysa om.
Det som är ännu mer tråkigt är att även den andra delen av fastigheten (båda parhusen byggdes och ägs av samma ägare) har nya ägare sedan en tid tillbaka och kommer ha tillträde om en vecka. De är "lyckligt" ovetande om problemen eftersom de köpte in sig i säljarens besiktning för att ha någon att luta ansvaret mot ifall dolda fel upptäcks. Jag vet att det inte är min juridiska plikt att meddela dem om upptäckterna i vår besiktning men däremot tycker jag att det är min moraliska plikt att ge dem vår information.
Som sagt.. vi är lyckligt lottade som kom ur en massa problem. Nu vill jag bara stilla den moraliska oron över att inte ha berättat för övriga köpare och spekulanter om problemen.
Personligen tycker jag att du tar den "moraliska plikten" långt bortom vad som är rimligt. Om jag förstår det hela rätt har du helt dragit dig ur affären och har egentligen inget intresse i det hela längre. Visst är det i någon mening lovvärt att du försöker "rädda" en kommande köpare från att eventuellt bli lurad men är det verkligen rimligt?mind3 skrev:
Var slutar den "moraliska plikten" i så fall? Vad händer om husets kommande köpare i sin tur ska sälja huset och lurar en ny köpare? Bör då agera även då? Eller om det finns liknande hus med liknande fel. Ska du då också försöka "rädda" köparna till dessa hus?
Nej var glad att du kom ur denna affär och gå vidare är mitt råd!
Välkommen till Byggahus för övrigt!
Tack för välkomnandet!
Jo.. du kanske har rätt att jag drar det för långt. Men samtidigt skulle jag ha varit mycket tacksam om någon hade gjort den insatsen för mig. Det är ju inte så att jag tänker ta kontakt med köpare och spekulanter personligen utan snarare bara försöka se till att mäklaren uppfyller sin upplysningsplikt. Om vi alla som upplever oss lurade av en mäklare sitter stilla och tiger oavsett om vi tagit oss ur en affär eller inte så kommer vi inte heller se nån förändring i mäklarens beteende. Som det är nu är det möjligtvis ett fåtal "lurade" köpare som orkar dra saken vidare till FMI medan de flesta som har lyckats ta sig ur affären tiger och går vidare. På det sättet hindrar vi ju inte att samma problem upprepas.
Eller tänker jag fel?
Jo.. du kanske har rätt att jag drar det för långt. Men samtidigt skulle jag ha varit mycket tacksam om någon hade gjort den insatsen för mig. Det är ju inte så att jag tänker ta kontakt med köpare och spekulanter personligen utan snarare bara försöka se till att mäklaren uppfyller sin upplysningsplikt. Om vi alla som upplever oss lurade av en mäklare sitter stilla och tiger oavsett om vi tagit oss ur en affär eller inte så kommer vi inte heller se nån förändring i mäklarens beteende. Som det är nu är det möjligtvis ett fåtal "lurade" köpare som orkar dra saken vidare till FMI medan de flesta som har lyckats ta sig ur affären tiger och går vidare. På det sättet hindrar vi ju inte att samma problem upprepas.
Eller tänker jag fel?
Nej på många sätt tycker jag att du tänker helt rätt. Dock tror jag att du har mycket små möjligheter att påverka hur mäklaren agerar och därför gör dig själv en tjänst genom att glömma detta och gå vidare.mind3 skrev:
Det vore intressant att höra hur andra resonerar. Kanske är det jag som är för avtrubbad och likgiltig...
Jag tycker att du skall anmäla mäklaren, det tillhör inte god mäklarsed eller vad man ska kall det för att skriva en sådan besiktningsklausul....
Idag ska de vara utformade som "öppetköp"
Idag ska de vara utformade som "öppetköp"
Ni gjorde alla rätt! Det ända missen var klausulen i kontraktet.... Den ska vara utformad som ett öppet köp....
Men man måste göra misstag!
Fler köpare skulle vara så noggranna....
Nu vet ni hur klausulen skall vara utformad.... Så nästa hus går ni in ännu starkar!
Men man måste göra misstag!
Fler köpare skulle vara så noggranna....
Nu vet ni hur klausulen skall vara utformad.... Så nästa hus går ni in ännu starkar!
Jag hade uppskattat att få informationen, så kan man ta ställning istället för att upptäcka allt när skadan förvärrats och man kanske inte har utrymmet i ekonomin.
Tycker du ska prata med grannen, precis som vi hjälper varandra från olycka här
Svårt att se någon straffbart i att om du delger grannen ett besiktningsprotokoll från en behörig firma och att grannen på egen bekostnad kan ta in en ( ytterligare ) oberoende besiktningsman...
Kan nog bli en soppa med alla oberoende besiktningsmän som till slut måste ha egna oberoende besiktningsmän som intygar... 😜
Tycker du ska prata med grannen, precis som vi hjälper varandra från olycka här
Svårt att se någon straffbart i att om du delger grannen ett besiktningsprotokoll från en behörig firma och att grannen på egen bekostnad kan ta in en ( ytterligare ) oberoende besiktningsman...
Kan nog bli en soppa med alla oberoende besiktningsmän som till slut måste ha egna oberoende besiktningsmän som intygar... 😜
Huvudfrågan var väl om man kan informera framtida spekulanter/köpare av den här delen av parhuset?D09 skrev:Tycker du ska prata med grannen, precis som vi hjälper varandra från olycka här
Prata med grannen som redan köpt kan man ju också göra så klart.
Jag tror, med betoning på tror. Att iom. att säljaren och mäklaren har ett protokoll som säger att huset är OK, så kan de avskriva köparens protokoll, ord ståt mot ord.