Underskriven frågelista
Har kollat på några hus och det verkar vara väldigt svårt att få en underskriven frågelista ibland.
Mäklarna säger att den kommer skrivas under vid kontraktskrivning eller att den är signerad med bankid (vilket inte går att verifiera).
Om man inte har något att dölja så borde det väl inte vara ett problem att skriva under.
Jag vet att en underskriven frågelista är ett värdefullt dokument då det sänker undersökningsplikten betydligt.
Min fråga är mest hur man ska se till att de på nått sätt inte dribblar bort det eller sänker dess värde?
Ska man till exempel kräva att se frågelistan först, se att inget ändrats, och få den signerad först? Detta för att de inte ska kunna vägra det efter huvud-kontraktet skrivits under eller liknande.
Mäklarna säger att den kommer skrivas under vid kontraktskrivning eller att den är signerad med bankid (vilket inte går att verifiera).
Om man inte har något att dölja så borde det väl inte vara ett problem att skriva under.
Jag vet att en underskriven frågelista är ett värdefullt dokument då det sänker undersökningsplikten betydligt.
Min fråga är mest hur man ska se till att de på nått sätt inte dribblar bort det eller sänker dess värde?
Ska man till exempel kräva att se frågelistan först, se att inget ändrats, och få den signerad först? Detta för att de inte ska kunna vägra det efter huvud-kontraktet skrivits under eller liknande.
Min erfarenhet är att frågelista signeras i samband med att köpekontraktet skrivs och är således en bilaga till köpekontraktet.G Gargamel777 skrev:
I samband med vår försäljning fyllde vi i frågelistan strax före kontraktsskrivning. Således ingen handling som marknadsfördes på visning/prospekt.
Fokusera på din undersökningsplikt och förlita dig inte på frågelistan…
Min fråga nog egentligen om en underskriven frågelista från en visning (eller från förhandlingsfasen allmänt) har samma tyngd som en bilaga i köpekontraktet?
Det känns som att det måste finnas en skillnad annars skulle inte mäklarna slingra sig så mycket som de gör kring detta.
Sen angående om man får tillgång till frågelistan under visningen så har jag varit med om alla möjliga varianter, från prydligt besvarad (med ja/nej på alla frågor) samt underskirven till dåliga ursäkter som "säljaren har inte hunnit". Ibland besvaras bara några frågor och ibland så vill de inte skriva under (vilket i praktiken gör den värdelös, samma värde som ett utkast).
Men det kanske inte inte är bästa forum för detta. Ska man fråga på lawline eller liknande?
Det känns som att det måste finnas en skillnad annars skulle inte mäklarna slingra sig så mycket som de gör kring detta.
Sen angående om man får tillgång till frågelistan under visningen så har jag varit med om alla möjliga varianter, från prydligt besvarad (med ja/nej på alla frågor) samt underskirven till dåliga ursäkter som "säljaren har inte hunnit". Ibland besvaras bara några frågor och ibland så vill de inte skriva under (vilket i praktiken gör den värdelös, samma värde som ett utkast).
Men det kanske inte inte är bästa forum för detta. Ska man fråga på lawline eller liknande?
Jag har aldrig varit med om annat än att frågelistan kommer fram vid kontraktskrivningen.
Så som de brukar vara formulerade har de begränsad eller obefintlig nytta för köparen.
Självklart har de nytta om en säljare ”erkänner femtielva fel”, men du har som köpare väldigt små möjligheter att bevisa om någon ljuger.
Så som de brukar vara formulerade har de begränsad eller obefintlig nytta för köparen.
Självklart har de nytta om en säljare ”erkänner femtielva fel”, men du har som köpare väldigt små möjligheter att bevisa om någon ljuger.
Husägare
· Småländska höglandet
· 5 634 inlägg
Det är ingenting i prospektet som är underskrivet av säljaren under marknadsföringsfasen. Säljaren har förhoppningsvis läst och godkänt det mäklaren skrivit och publicerat på nätet, men du hittar ingenting med säljarens underskrift i det marknadsföringsmaterial som prospektet är. Det är också så du bör betrakta allting som finns på mäklarens hemsida. Man marknadsför en bostad. Var skeptisk, som du förhoppningsvis är mot annan marknadsföring du möter.
Ta ditt ansvar som köpare! Vänd på varenda sten, ta reda på vad som är viktigt för dig och ditt hushåll! Det finns mycket information att söka med hjälp av den svenska offentlighetsprincipen. Begär ut information från kommunen, ta utdrag ur Lantmäteriets fastighetsregister, ring sotaren och så vidare. (Och med tanke på dina tidigare trådar: köp inget problemhus från 1970-talet! Det finns ett oerhört stort utbud nu, så det är dumt att köpa ett hus med kända fel. Husägandet kan bjuda på små överraskningar ändå, så det är onödigt att köpa sig problem direkt.)
Ta ditt ansvar som köpare! Vänd på varenda sten, ta reda på vad som är viktigt för dig och ditt hushåll! Det finns mycket information att söka med hjälp av den svenska offentlighetsprincipen. Begär ut information från kommunen, ta utdrag ur Lantmäteriets fastighetsregister, ring sotaren och så vidare. (Och med tanke på dina tidigare trådar: köp inget problemhus från 1970-talet! Det finns ett oerhört stort utbud nu, så det är dumt att köpa ett hus med kända fel. Husägandet kan bjuda på små överraskningar ändå, så det är onödigt att köpa sig problem direkt.)
Nu är du väl lite för cynisk. De uppgifter som lämnas till köparen ska vara sanna, oavsett underskrift av säljaren. Specifika utfästelser från säljaren som är falska kan ge köparen rätt att reklamera köpet, vilket kan betyda pekuniär eller annan ersättning enl. överenskommelse, eller hävning. Menar du att objektsbeskrivningen som bifogas köpekontraktet är ett marknadsföringsmaterial som kan innehålla fel som inte kan klandras säljaren?
Jag har betraktat frågelista och besiktningsprotokoll som en lista på kända fel, inte en lista på alla fel. När det står ”ja det funkar bra” i frågelistan ska man mentalt lägga till ”så vitt säljaren vet, och senast de kollade”.
Saker som funkar för säljaren kan dessutom bli helt annorlunda för köparen. Tex har säljaren kanske aldrig problem med fukt och ventilation, men köparen har tre tonårsgrabbar som tränar mycket och duschar morgon och kväll så att ventilationen inte hinner med. Felfria fungerande prylar kan haverera dagen efter tillträde för att de var dålig kvalitet, något som inte är ett ”fel” men som köparen hade kunnat gissa kan hända om de hade undersökt prylen.
Saker som funkar för säljaren kan dessutom bli helt annorlunda för köparen. Tex har säljaren kanske aldrig problem med fukt och ventilation, men köparen har tre tonårsgrabbar som tränar mycket och duschar morgon och kväll så att ventilationen inte hinner med. Felfria fungerande prylar kan haverera dagen efter tillträde för att de var dålig kvalitet, något som inte är ett ”fel” men som köparen hade kunnat gissa kan hända om de hade undersökt prylen.
Husägare
· Småländska höglandet
· 5 634 inlägg
Jag kanske är cynisk, men mäklarfirmornas annonser är marknadsföring. Det är inte tillåtet att ljuga eller ägna sig åt falsk marknadsföring, oavsett vad som säljs, men reklam är allt som oftast vinklad positivt. Det bör en spekulant vara mycket medveten om. Och eftersom mäklarna är medvetna om, å sin sida, att det är farligt att lova allt för mycket, brukar utfästelser vara generella och svävande. Problem påpekas, men tonas ner. "Kakelugnen bör provtryckas" betyder nog snarare att kakelugnen måste muras om helt och hållet, och provtryckningen kommer visa att rökgången också är otät. Köparen kan inte kräva något av säljaren, eftersom det faktiskt stod att kakelugnen borde provtryckas, och man därmed kunde misstänka att det var något fel på den.S stugfar skrev:
Det är ovanligt att köpare lyckas häva ett köp eller få ekonomisk ersättning av säljaren pga felaktig info i marknadsföringsmaterialet, eftersom mäklar-språkbruket ofta har många lager och är öppet för tolkning. Som köpare bör en välja den misstänksamma tolkningen och kolla allt, allt, allt. Det kanske är cyniskt, men det har räddat mig från ett antal obehagliga överraskningar när jag köpt fastigheter.
Om objektsbeskrivningen och/eller en frågelista bifogas köpekontraktet och undertecknas av säljaren är det faktiska utfästelser av säljaren.
Bara för att förtydliga/informera
https://www.justly.se/artikelbank/ny-dom-rorande-den-rattsliga-betydelsen-av-den-sk-fragelistan-609
Klippt från artikel:
"Hovrätten konstaterade i sin dom att frågelistan har en viktig funktion i samband med ett fastighetsköp och att köparens undersökningsplikt hade reducerats i anledning av de nekande svar som säljaren lämnat i frågelistan."
En fullständigt besvarad och underskriven frågelista har alltså stor betydelse.
Min fråga är om dess värde på något sätt sänks om det är en bilaga till köpekontrakt jämfört med separat underskrivet dokument från tidigare i processen. Sen även om man ska se upp med det på något annat sätt.
https://www.justly.se/artikelbank/ny-dom-rorande-den-rattsliga-betydelsen-av-den-sk-fragelistan-609
Klippt från artikel:
"Hovrätten konstaterade i sin dom att frågelistan har en viktig funktion i samband med ett fastighetsköp och att köparens undersökningsplikt hade reducerats i anledning av de nekande svar som säljaren lämnat i frågelistan."
En fullständigt besvarad och underskriven frågelista har alltså stor betydelse.
Min fråga är om dess värde på något sätt sänks om det är en bilaga till köpekontrakt jämfört med separat underskrivet dokument från tidigare i processen. Sen även om man ska se upp med det på något annat sätt.
Vid kontraktskrivning ska man ju läsa igenom kontraktet (inklusive frågelistan) innan det skrivs under. Om svaren i frågelistan då har ändrats sedan visningen är det ju bara att ta upp det då.G Gargamel777 skrev:
Ett intyg om hur det såg ut fjärde mars när de fyllde i frågelistan första gången är ju värdelöst vid kontraktskrivning tolfte maj. Massor kan ha hänt däremellan. Det är inte ens meningsfullt med en påskriven lista från dagen innan första visningen åttonde maj om kakelugnen sedan provtrycktes nionde maj och visade sig funka finfint.
Det är status vid kontraktskrivning som ska intygas, för om skicket ändras mellan kontraktskrivning och tillträde har säljaren skyldighet att fixa det. Innan dess får de göra vad de vill med huset, och om något i prospektet inte längre stämmer vid visningen kan mäklaren upplysa spekulanterna om det på plats.
Redigerat:
Efter kontraktsskrivning, om den tas med som bilaga till kontraktet ( sker ibland, inte alltid). Så kan säljaren hållas ansvarig för korrektheten, men även då kan man inte i alla lägen se det som en giltig utfästelse.S stugfar skrev:
Men när du är på visningen kan du inte räkna med att ett enda ord som mäklaren säger eller har skrivit är sant. Förutsätt at precis allt är lögn!
Att det finns en frågelsista med svar från säljaren tillgänglig redan vid visningen ser jag som så ovanligt (om det inte ändrat sig de senaset åren) att jag skulle bli väldigt misstänksam om den finns. Mest rimliga förklaringen är ju att den kommer från ett tidigare försök att sälja, där en köpare hoppat efter att ha skrivit på köpeavtal. Varför ?? Kan finnas oskyldiga förklaringar som misslyckades med finansieringen, men det kan också vara efter en egen besiktning.
Husägare
· Småländska höglandet
· 5 634 inlägg
Det här ordet "undersökningsplikt" är lite problematiskt. Det antyder att det handlar om en utifrån kommande, exempelvis från lagstiftaren, förpliktelse att undersöka den bostad du vill köpa. Så är det inte, till skillnad från brott mot väjningsplikten i trafiken som formellt sett är en plikt, känner jag inte till något fall där en köpare ställts till ansvar rättsligt för brott mot undersökningsplikten.G Gargamel777 skrev:
Se istället undersökningsplikten som att du av egenintresse noga undersöker den bostad du vill köpa! Efter köpet gäller principen "Ditt hus - ditt ansvar", och då spelar det i praktiken ingen större roll vad säljaren lovat eller inte lovat i den undertecknade frågelistan. Försök inte lägga över en massa ansvar för ditt köp på säljaren! Som @mrsnhp skriver har säljaren dessutom svarat med utgångspunkt från vad hen vet eller tror om bostaden, och säljaren kan mycket väl vara lika okunnig om huskonstruktioner och husskötsel som köparen är.
Om du sitter där efter köpet med ett upptäckt allvarligt fel, är det ingen tröst att säljaren svarat nej på frågelistan gällande om hen sett några problem med x. Hade felet varit möjligt att upptäcka vid en undersökning, som du avstod från att göra, blir det inte en spänn från säljaren. Det är en försvinnande liten andel som hamnar i hovrätten och får rätt! Därför ligger det i ditt eget intresse att undersöka bostaden så noga som bara är möjligt.
Jag kommer undersöka huset så mycket som möjligt då det är i mitt intresse, men jag ser ingen anledning till att inte även säkerställa dokument som kan vara till hjälp för mig i framtiden.
Det stämmer att det ibland inte finns frågelista vid visning, jag brukar säga åt mäklaren att ordna sådan inför visning.
Jag tänkte att en domstol skulle kunna resonera att undersökningsplikten gäller till fullo fram tills att man inte fått en påskriven frågelista. Får man den vid kontraktskrivning först så kan man inte ha gjort sin undersökningsplikt då den gällde fram tills dess och kontraktsskrivningen är avslutningen på hela processen. Man skulle alltså behöva få giltig frågelista i tid för att "slippa" undersökningsplikten.
Sen skriver man alltid under med datum och det gäller från den tidpunkten givetvis, eventuella ändringar ska informeras (om det görs först vid kontraktsskrivningen så får man bedöma om man ska undersöka först).
Det stämmer att det ibland inte finns frågelista vid visning, jag brukar säga åt mäklaren att ordna sådan inför visning.
Jag tänkte att en domstol skulle kunna resonera att undersökningsplikten gäller till fullo fram tills att man inte fått en påskriven frågelista. Får man den vid kontraktskrivning först så kan man inte ha gjort sin undersökningsplikt då den gällde fram tills dess och kontraktsskrivningen är avslutningen på hela processen. Man skulle alltså behöva få giltig frågelista i tid för att "slippa" undersökningsplikten.
Sen skriver man alltid under med datum och det gäller från den tidpunkten givetvis, eventuella ändringar ska informeras (om det görs först vid kontraktsskrivningen så får man bedöma om man ska undersöka först).
Om något så ökar värdet på en frågelista om den läggs som en bilaga till avtalet när detta skrivs. Det är det vanliga idag. Det beror på att frågelistan nu inte bara är marknadsföring av fastigheten utan då även en del av avtalet. Och fastigheten ska ju följa avtalet.G Gargamel777 skrev:
Men sen ska man inte överskatta frågelistan. Ofta är uppgifterna så ospecifika att de inte utgör några utfästelser som är så detaljerade att de ger köparen någon större fördel vid en senare tvist om köpet. Tvärt om så är det nog mer så att problem som påpekas eller antyds i frågelistan ökar köparens undersökningsplikt avseende detta och därmed minskar möjligheten att hävda dolt fel. Frågelistan skyddar i det närmaste säljaren från köparens senare krav skulle jag säga.
Sen som säljare ska man vara mycket försiktig med att uppge årtal i frågelistan. Köpare letar ofta fel på objektet efter kontraktsskrivningen eller tillträdet. Det har att göra med mänsklig psykologi, vi människor gillar inte att fatta fel beslut eller att känna oss lurade i efterhand men fattar ändå köpbeslut före vi har analyserat vad vi köper. Om man då som säljare t ex anger att badrummet renoverades 2018 men man rörde ihop det och det skedde egentligen 2016 så triggas rätt många köpare och det skapar tvister och missnöje. Vi ser det här på BH. Kolla därför supernoga upp årtal. Och vad gäller småsaker som t ex byte av köksspis eller kylskåp där man inte har koll exakt vilket år man bytte, skriv inget årtal alls. Skriv: "Kökspis och vitvaror bytta under ägandeskapet".