Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 21 917 inlägg
Då borde det vara lugnt. Hade hon haft en näringsverksamhet hade det sett ut ungefär såhär (lätt maskad listning).L L.s skrev:
Men då det inte gör det så hyr hon ut privat och privatuthyrningslagen gäller. I och med att lag går före avtal (som andra nämnt ovan) så är det därmed en (1) månadsuppsägningstid som gäller, trots det som står i avtalet.
Den tar sikte på just hyresvärden. Detta då §2 direkt diskvalificerar allt som är till nackdel för hyresgästen. Enkelt uttryckt, en lång uppsägningstid från Hyresvärden >3mån är till fördel för hyresgästen. En kort från Hyresgästen <1mån blir också fördel för hyresgästen. Allt annat blir ogiltigt.SarB skrev:
Frågan är om en domstol automatiskt klassar uthyrningen som en privat uthyrning när kontraktet är skrivet på en mall för andrahandsuthyrning av bostadsrätt. Utesluter inte att kontraktet som sådant blir ogiltigförklarat pga av det. I andra hand att man faktiskt ser att intentionen är uthyrning av del av privatbostad. Det tror jag är det mest troliga.
Efterforskning om hur tillvida värden är näringsidkare är nog helt ovidkommande. Även en fastighetsägare kan hyra ut del av sin privata bostad och få de skatteförmåner det innebär. Reglerna säger snarare att om du hyr ut en del av din Privatbostad så skall det betraktas som en privat uthyrning. Om man hyr ut 2 eller flera lägenheter så skall dock endast den första räknas som privat uthyrning. Så om inte värden ifråga hyr ut flera lägenheter i den aktuella bostaden som också utgör densammas bostad, så behöver inte TS oroa sig för det.
Hade däremot värden faktiskt valt att skapa tex ett bolag för detta så hade det behövt framgå av hyreskontraktet. Tycker TS kan upplysa Värden att hon nog bör ta tillbaka kravet. För antingen är det en privat uthyrning, och då har hon inte rätt till 3 månaders uppsägning. Kommer själv få stå för sökningskostnader mm från KF.
Eller så bedriver hon näringsverksamhet, och måste då både deklarera och betala skatt från första kronan. Nog ingen bra ide att SKV för information om det sista (För vi bör kunna utgå ifrån att detta inte är deklarerat i bolagsform).
Efterforskning om hur tillvida värden är näringsidkare är nog helt ovidkommande. Även en fastighetsägare kan hyra ut del av sin privata bostad och få de skatteförmåner det innebär. Reglerna säger snarare att om du hyr ut en del av din Privatbostad så skall det betraktas som en privat uthyrning. Om man hyr ut 2 eller flera lägenheter så skall dock endast den första räknas som privat uthyrning. Så om inte värden ifråga hyr ut flera lägenheter i den aktuella bostaden som också utgör densammas bostad, så behöver inte TS oroa sig för det.
Hade däremot värden faktiskt valt att skapa tex ett bolag för detta så hade det behövt framgå av hyreskontraktet. Tycker TS kan upplysa Värden att hon nog bör ta tillbaka kravet. För antingen är det en privat uthyrning, och då har hon inte rätt till 3 månaders uppsägning. Kommer själv få stå för sökningskostnader mm från KF.
Eller så bedriver hon näringsverksamhet, och måste då både deklarera och betala skatt från första kronan. Nog ingen bra ide att SKV för information om det sista (För vi bör kunna utgå ifrån att detta inte är deklarerat i bolagsform).
En passus här.M mojjen skrev:
Hyresvärden kan ju ha fritidshus etc som hon också hyr ut. I så fall skulle faktiskt en Annan uthyrning som inträtt före TS, göra att den utgör den enda tillåtna uthyrningen, och TS faller under hyreslagen.. Känns dock mindre troligt.
Hade dock varit mer bekvämt om kontraktet hade varit giltigt antingen för en vanlig hyres lägenhet, eller en privat uthyrning. Inte som nu en Andrahandsuthyrning av Bostadsrätt.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 21 917 inlägg
Ser inget skäl att ogiltigförklara avtalet för att en olämplig mall är använd. Inom avtalsrätten är det nämligen parternas intention som är första tolkningsgrund, därefter avtalets bokstav.M mojjen skrev:
Och att ett hyresavtal gällande en lägenhet i fastighetsägarens villa torde vara ostridigt. Och då kommer man inte ifrån att det är privatuthyrningslagen som gäller när det inte sker i näringsverksamhet och uthyraren inte dessförinnan har en annan pågående uthyrning av en annan bostad.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 21 917 inlägg
Det tycker jag inte. Ett kort bestridande av anspråket då det är oförenligt med privatuthyrningslagen räcker.L L.s skrev:
Finns inget skäl att gå för djupt i det här.
Tycker du komplicerar till det mer än nödvändigt. Bollen ligger hos hyresvärden, hon måste driva frågan om något ska ske. Det är även hon som kommer behöva bevisa att hon har rätt till pengarna hon kräver. Så TS kan lugnt sitta still i båten och vänta nu när kravet från KFM är bestritt.M mojjen skrev:
Jag förstår inte riktigt vad du menar med att domstolen skulle ogiltigförklara hyresavtalet i sin helhet. I ett sådant läge ska prestationerna återgå, dvs TS son få tillbaka det som är betalat i hyra och hyresvärden tillbaka tiden som TS son bott där. Det faller på sin egen orimlighet, så jag ser det som helt uteslutet att en domstol skulle ogiltigförklara hyresavtalet i sin helhet.
Att det funnits ett hyresförhållande är otvistligt. Av avtalet framgår det tydligt vad parternas intentioner varit. Så kvar är frågan om någon av villkoren ska lämnas utan verkan. Då får vi börja titta i lagen. Här blir det ett frågetecken då ett hyresförhållande normalt regleras i Jordabalken med vid vissa fall kan det vara lagen om uthyrning av egen bostad. Den senare lagen säger:
1 § Denna lag gäller hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § jordabalken, genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Lagen gäller dock inte upplåtelse av en hyresrätt i andra hand. Om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen endast den första upplåtelsen.
Vi kan konstatera att lägenheten har upplåtits för annat än fritidsändamål, då sonen varit bosatt där permanent. Då det inte är en hyresrätt, så gäller inte det undantaget heller. Kvar är då om det skett inom ramen av näringsverksamhet eller om hyresvärden upplåter fler lägenheter (och denna tvist inte rör första lägenheten).
Av avtalet verkar det framgå att hyresvärden är en privatperson, då namnet står där och inget företagsnamn. TS har även kollat upp att hyresvärden inte har någon enskild firma eller liknande. Det blir svårt för hyresvärden att påstå att det inte gjorts utanför näringsverksamhet. Jag skulle vilja påstå att avtalsmallen i sig talar för att det rör sig om två personer, då det egentligen är en mall för att hyra ut en bostadsrätt i andra hand. Hade det gjorts inom näringsverksamhet hade man nog haft en "korrekt" mall. Till TS fördel är också att fastigheten verkar stå på en privatperson och inte ett företag. Jag skulle säga att TS nog med fog kan utgå ifrån att hyresvärden inte kan hävda detta undantag med framgång
Kvar är då kravet på att det endast är en lägenhet som kan hyra ut enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Här verkar TS ha gjort allt som står i dennes makt att kontrollera detta, förutom att möjligen fråga hyresvärden direkt. Eftersom det inte har hittats något som skulle tyda på detta, kan TS nog ändå se det som mer troligt att det inte finns någon mer bostadslägenhet som hyrs ut av hyresvärden än att så skulle vara fallet. Men självfallet går det inte att vara säker till 100%.
Så det känns fullt rimligt för TS att i detta läge anta att det är lagen om uthyrning av egen bostad som gäller i detta fall. Sedan har vi redan varit inne i tråden på varför det då är en månads uppsägningstid från hyresgästens sida.
Hade jag varit TS hade jag nog suttit still i båten nu. Det är hyresvärden som har bollen. Däremot hade det varit intressant att höra om hyresvärden någon gång i diskussionerna motiverat varför lagen inte skulle gälla hyresförhållandet. För jag antar att första kontakten rörande detta inte var förfrågan från KFM.
EDIT: Ser att jag blev bolltvåa då jag tog för lång tid på mig att skriva färdigt svaret.
Jag kan inte se något stöd i lagen för att den skulle gå att avtala bort. Tvärtom, säger den att avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen ska lämnas utan verkan. Så antingen faller hyresförhållandet inom ramen för lagen eller så inte. Jag vill påstå att allt tyder på att det faller inom lagen om uthyrning av egen bostad.M mojjen skrev: