Trasig golvvärme dolt fel?

[Robbo.]

Köpt ett hus där golvvärmen är trasig.

Vid visning kollade jag bara att termostaten lös vid påslag men väntade inte på själva värmen då säljaren uppgav muntligen och skriftligen att det inte fanns några fel. Så inte en fullgod undersökning nej, men läs vidare för det är ändå lite av en specialare enligt mig.

En tid efter tillträde satte jag på värmen (sällan använt badrum) och märker då att det inte blir varmt.

Tänkte termostaten är trasig så jag köper en ny och när den gamla tas bort från väggen upptäcks det att golvvärmeslingan inte ens är inkopplad i termostaten. När den kopplas in och värmen slås på slår jordfelsbrytaren ut omedelbart med både gamla och nya termostaten. Elektriker gör mätning och isolationsmätning som visar kabelbrott och således kortslutning i värmeslingan.

Kan detta klassas som dolt fel? Säljaren säger att man inte använt golvet på senare tid (uppenbarligen eftersom det inte fungerar). Enda förklaringen är att det gått sönder vid något tillfälle och man har helt enkelt kopplat bort värmeslingan för att inte jordfelsbrytare ska slå ut.

 

[Hemingway]

Men är detta dolt? Du hade ju vid en besiktning kunnat gjort just detta? Dvs kopplat in och kännt om det blivit varmt.

Att det är fel och sannolikt medvetet glömts bort av säljaren att informera om är en sak, men det är ju ändå ett fel som hade kunnat hittats om du testat funktionen. Antar att det är elektrisk golvvärme i ett enskilt badrum och inte en hel våning med vattenburen värme det handlar om.

 

[useless]

Kan kanske kvala in som "dolt fel", men frågan är hur mycket mindre huset varit värt om felet varit känt vid köp/budgivning.

 

[Robbo.]

Precis, är det dolt? Nej antagligen inte, vem ska ens avgöra det?

Det är ju mer en fråga att säljaren mörkat felet. Jag är ju helt med på att det förmodligen faller under undersökningsplikt, men skulle ändå vilja reda i det pga detaljen att säljaren mörkat felet genom att koppla bort slingan.

 

[useless]

, men skulle ändå vilja reda i det pga detaljen att säljaren mörkat felet genom att koppla bort slingan.

Det är ju inte förbjudet att "glömma bort" att man har kopplat ur en golvvärmeslinga...

 

[hempularen]

Det kanske är lite gränsfall om man skall behöva invänta att golvet blir märkbart varmt när ma nslår på värmen. Det kan ju ta rätt många timmar innan man kan konstatera att det inte blir varmt.

Sedan kan man fundera över om säljaren medvetet har mörkat problemet. Gåt troligen inte att bevisa uppsåt.

Men hur gammalt är badrummet ifråga?
Och hur mycket kan man tänka sig att dte här frelet skulle påverkat priset, om det vore känt vid köpet?

 

[Robbo.]

Glömma bort att golvet är trasigt kan man nog avfärda - även om man inte använder badrummet så ofta blir man ändå påmind varje gång man sätter sin fot där.

Badrummet renoverades 2004 och det var då man satte golvvärmen.

Hur mycket det är värt har jag svårt att uppskatta med det är ungefär 10m2 och att åtgärda golvvärme = göra om rubbet vad jag förstår eller? I och med tätskikt osv. Vad kostar det, minst 300k?

Fick en offert från en firma som kan komma och söka fram var felet på kabeln är, bila upp och laga - för 12k. Men inte återställa något.

 

[useless]

Hur mycket det är värt har jag svårt att uppskatta med det är ungefär 10m2 och att åtgärda golvvärme = göra om rubbet vad jag förstår eller? I och med tätskikt osv. Vad kostar det, minst 300k?

Fick en offert från en firma som kan komma och söka fram var felet på kabeln är, bila upp och laga - för 12k. Men inte återställa något.

Värdet av ett "dolt fel" är skillnaden i fastighetens marknadsvärde om felet var känt vid köpetillfället. Att ett nytt badrum kostar 300 000 är inte relevant i sammanhanget. Hur mycket mindre hade huset varit värt om det saknat funktionen "golvvärme i badrummet"?

 

[hempularen]

Lite beroende på vilket fabrikat det är så har man en fabriksgaranti på värmeslingan på 20 - 25 år. Det förutsätter då att man kan visa protokoll från installationen.

Garantin täcker även återställning av badrummet, efter byte/reparation av slingan.

Kanske värt att undersöka?

 

[klimt]

Köpt ett hus där golvvärmen är trasig.

Vid visning kollade jag bara att termostaten lös vid påslag men väntade inte på själva värmen då säljaren uppgav muntligen och skriftligen att det inte fanns några fel. Så inte en fullgod undersökning nej, men läs vidare för det är ändå lite av en specialare enligt mig.

En tid efter tillträde satte jag på värmen (sällan använt badrum) och märker då att det inte blir varmt.

Tänkte termostaten är trasig så jag köper en ny och när den gamla tas bort från väggen upptäcks det att golvvärmeslingan inte ens är inkopplad i termostaten. När den kopplas in och värmen slås på slår jordfelsbrytaren ut omedelbart med både gamla och nya termostaten. Elektriker gör mätning och isolationsmätning som visar kabelbrott och således kortslutning i värmeslingan.

Kan detta klassas som dolt fel? Säljaren säger att man inte använt golvet på senare tid (uppenbarligen eftersom det inte fungerar). Enda förklaringen är att det gått sönder vid något tillfälle och man har helt enkelt kopplat bort värmeslingan för att inte jordfelsbrytare ska slå ut.

Termen ”dolt fel” finns inte i Jordabalken utan är en förenklad beteckning för fel som kan ge ersättning. Så här anges i lagstiftningen.

19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.

Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).

I ert fall har ni troligen inte gjort en sådan undersökning som är påkallad, men om säljaren gett er en garanti på att värmen är felfri så minskar det er undersökningsplikt och ni bör kunna få ersättning. Om den kan utgå beror även på följande faktorer.
- vad hade fastighetens pris varit om felet varit känt?
- denna eventuella ersättning bör uppgå till en betydande andel (mer än cirka 4-5 procent av köpebeloppet) för att kunna ger ersättning, praxis är att låga belopp avvisas
- ni ska som köpare ställa krav i nära anslutning till att felet upptäcks

Om det är ett gränsfall är en möjlig väg att föreslå en uppgörelse om viss ersättning, till exempel om det rör sig om en äldre installation (ser att det är mer än 20 år gammalt i ert fall, med lågt återstående restvärde, så i ert fall får man nog räkna med en risk för att värmen när som helst slutar fungera)

 

[BirgitS]

Kan det påverka om det i prospektet, som brukar vara en bilaga till avtalet, står att det är badrum med golvvärme?

Jag har för mig att när golvvärmen gick sönder för @yonna så fick hon rätt mycket ersättning från försäkringsbolaget för sitt nya badrum.