Totalrenovering radhus - rimlig kostnadskalkyl?
Tjena!
Vi kikar lite på ett radhus som är i riktigt dåligt skick. Planen är isf att totalrenovera hela radhuset, exklusive tak som samfälligheten ansvarar för.
Det rör sig om 122kvm + 60kvm källarplan.
Vi behöver göra 2 badrum, 1 kök, alla ytskikt, el, dränering, stambyte, fasad.
Jag bifogar besiktningskontrollen, där en hel del anmärkningar uppvisats.
Är vi helgalna? Vi har försökt räkna och räkna men får inte ihop det, men tänker att vi kommer ganska långt på 3 miljoner med helentrepenad.
Är det någonting vi missar? Är det en för stor chansning? Radhuset finns i sthlmsområdet.
Vi kikar lite på ett radhus som är i riktigt dåligt skick. Planen är isf att totalrenovera hela radhuset, exklusive tak som samfälligheten ansvarar för.
Det rör sig om 122kvm + 60kvm källarplan.
Vi behöver göra 2 badrum, 1 kök, alla ytskikt, el, dränering, stambyte, fasad.
Jag bifogar besiktningskontrollen, där en hel del anmärkningar uppvisats.
Är vi helgalna? Vi har försökt räkna och räkna men får inte ihop det, men tänker att vi kommer ganska långt på 3 miljoner med helentrepenad.
Är det någonting vi missar? Är det en för stor chansning? Radhuset finns i sthlmsområdet.
Godmorgon, är det en bostadsrätt eller friköpt, i första fallet =hel galet, i andra fallet= galet, men troligen förstår inte jag bostadsmarknaden i stockholm,S Nils Ahlman skrev:Ingen som har en idé?
Friköpt! Och ja, bostadsmarknaden är knäpp i sthlm. Men utöver hur förjävla dyrt det är, är det något vi behöver tänka på?T teuvo tainio skrev:
Vi har väl tänkt att badrum/kök/ytskick landar in på 1,5-2m och fukt/dränering/fasad ytterliggare 1m..
Har ni koll på ägandeform och ansvaraförhållanden. Om en samfällighet ansvarar för taket, hur är det med fasad, grund, fönster och avlopp/inkommande vatten?
Uppfattar tecken på läckage från taket, få koll på vinden och samfällighetens vilja/förmåga att åtgärda. Annars är det konstgjord andning att renovera under.
Är ni intresserade för att det kan vara ett kap eller eller för att ni vill bo på en viss plats där få objekt kommer till försäljning?
Är 3” skillnaden till vad motsvarande hus i ok skick säljs för eller vad er budget tillåter?
Uppfattar tecken på läckage från taket, få koll på vinden och samfällighetens vilja/förmåga att åtgärda. Annars är det konstgjord andning att renovera under.
Är ni intresserade för att det kan vara ett kap eller eller för att ni vill bo på en viss plats där få objekt kommer till försäljning?
Är 3” skillnaden till vad motsvarande hus i ok skick säljs för eller vad er budget tillåter?
Er budget ser rimlig ut för omfattningen. Angående dräneringen bör ni stämma av med grannarna då radhus ofta har sammanhängande system.
För att sänka kostnaderna kan ni själva ansvara för rivning och bortforsling innan hantverkarna tar vid.
Var dock beredda på att det är extremt tidskrävande, underskatta inte hur mycket tid och energi ett sådant här totalprojekt tar
För att sänka kostnaderna kan ni själva ansvara för rivning och bortforsling innan hantverkarna tar vid.
Var dock beredda på att det är extremt tidskrävande, underskatta inte hur mycket tid och energi ett sådant här totalprojekt tar
Samfälligheten ansvarar för tak/vind och avlopp. Det ska vara i OK skick, tanke såklart att ta in en egen besiktningsman. Fukten på övervåningen kommer troligtvis från fasaden som är helt undermålig.O Odi et Amo skrev:
Inte ute efter ett kap, utan läget. 3” är ungefär vad budget tillåter.
Lägg till en rejäl översyn av EL & VVS , nya fönster och plåtarbeten. Ytterdörr , ev nytt värmesystem så drar det iväg fort.
3miljoner får man inte mycket för idag , och speciellt inte i Stockholm.
3miljoner får man inte mycket för idag , och speciellt inte i Stockholm.
Allt beror på hur mycket du kan och är villig att göra själv , och hur din bekantskapskrets ser ut.S Nils Ahlman skrev:
Men ta hellre med alla poster i en ev budget. Annars så är risken stor att du står utan finansiella möjligheter till åtgärder när väl byggare har dragit igång.
Se upp med hur husens gemensamma ledningar är förlagda.
De bör ligga utanför huslängan, helst på icke tomtmark, med anslutningar till varje radhus.
En usel lösning är om gemensamma ledningar ligger under huslängan. Om det händer något, förr eller senare, måste bottenplattan brytas upp.
De bör ligga utanför huslängan, helst på icke tomtmark, med anslutningar till varje radhus.
En usel lösning är om gemensamma ledningar ligger under huslängan. Om det händer något, förr eller senare, måste bottenplattan brytas upp.
Är radhuset friköpt eller en bostadsrätt?S Nils Ahlman skrev:
Friköpt , står högre uppH HEM2121 skrev:
En sak att ha med i planen är att kostnaden i stort sett alltid blir dyrare än tänkt. I en del fall 100% dyrare men räkna med en ökning på 50% så blir det ingen överraskning när det tillkommer saker som behöver göras utöver det planerade.
Sen beror det så klart på vad inköpspriset kan tänkas bli. Det måste vara rejält mycket lägre än radhus i bra skick i samma område för att det ska vara värt kostnaden för renoveringen.
Personligen skulle jag aldrig betala 3-4,5 miljoner för att renovera ett radhus, som dessutom säkert kostade minst 1 miljon att köpa. Då skulle jag hellre köpa en fastighet utan grannar 5 meter bort och lägga 2 miljoner på ökade resekostnader resten av livet.
Sen beror det så klart på vad inköpspriset kan tänkas bli. Det måste vara rejält mycket lägre än radhus i bra skick i samma område för att det ska vara värt kostnaden för renoveringen.
Personligen skulle jag aldrig betala 3-4,5 miljoner för att renovera ett radhus, som dessutom säkert kostade minst 1 miljon att köpa. Då skulle jag hellre köpa en fastighet utan grannar 5 meter bort och lägga 2 miljoner på ökade resekostnader resten av livet.