Tomtägare hotar sälja till någon annan.
I december skrev vi på ett köpeavtal för en tomt och betalade en handpenning. Köpeavtalet var villkorat med att om vi inte fick bygglov på tomten så var köpet ogiltigt. Nu har vi fått bygglovet och vi väntar på att banken skall lägga upp byggkreditivet så att vi kan slutbetala tomten. Byggkreditivet kunde vi ju inte ansöka om innan bygglovet var klart. I kontraktet finns inget tillträdesdag inskriven utan det säger bara att tillträde sker snarast efter besked om godkänt bygglov.
I dag ringde säljaren till mäklaren och hotade med att sälja tomten till någon annan om han inte omedelbart fick kvarvarande köpeskilling. Vi har ingen möjlighet att få fram dessa pengar innan byggkreditivet är beviljat och klart (vi har ett "lånelöfte" på kreditivet). Följande paragraf finns i kontraktet..
Vi har kontrakt på hus, huset är beställt från fabrik och börjar produceras på måndag. Vi sitter alltså fast i det kontraktet. Om nu säljaren tar en rövare och säljer till någon annan trots att han har bindande avtal med oss så antar jag att vi kommer att kunna stämma honom på miljonbelopp. Har jag rätt?
I dag ringde säljaren till mäklaren och hotade med att sälja tomten till någon annan om han inte omedelbart fick kvarvarande köpeskilling. Vi har ingen möjlighet att få fram dessa pengar innan byggkreditivet är beviljat och klart (vi har ett "lånelöfte" på kreditivet). Följande paragraf finns i kontraktet..
§10 Skadestånd
Skulle köpare eller säljare ej fullborda sina åtaganden enligt detta avtal äger motparten rätt till skälig ersättning.
Skulle åsidosatt åtagande vara av väsentlig betydelse för part har denne dessutom rätt att häva köpet. Omedelbar hävningsrätt föreligger dock inte om motparten är privatperson och kan hänvisa till extraordinära omständigheter som han inte kunnat råda över.
Jag har ju ingen chans att påskynda kreditivet (dessutom har min bankkontakt blivit sjuk en annan banktjänsteman har fått kopplas in för att kolla upp vad som dröjer). Alltså kan enligt mig inte säljaren häva köpet för att pengarna dröjer några dagar (det finns ju inte ens ett spikat betalningsdatum). Skulle köpare eller säljare ej fullborda sina åtaganden enligt detta avtal äger motparten rätt till skälig ersättning.
Skulle åsidosatt åtagande vara av väsentlig betydelse för part har denne dessutom rätt att häva köpet. Omedelbar hävningsrätt föreligger dock inte om motparten är privatperson och kan hänvisa till extraordinära omständigheter som han inte kunnat råda över.
Vi har kontrakt på hus, huset är beställt från fabrik och börjar produceras på måndag. Vi sitter alltså fast i det kontraktet. Om nu säljaren tar en rövare och säljer till någon annan trots att han har bindande avtal med oss så antar jag att vi kommer att kunna stämma honom på miljonbelopp. Har jag rätt?
I princip så har nog säljaren rätt. Du har ett villkor om bygglov, inte om finansiering.
I detta läge så bör du nog försöka fixa med banken om ett lån, vilket som helst för tomten på snabbast möjliga tid.
Formuleringen om tillträde snarast efter beviljat bygglov skall man nog se som att tillträde skall ske inom dagar, absolut senast en vecka efter beviljat bygglov.
Diskutera med banken om snabbast möjliga finansiering av tomten försök få banken och mäklaren/säljaren att diskutera. Om säljaren uppfattar att ni faktiskt gör absolut allt för att kunna slutföra köpet enl. kontraktet så kanske säljaren lugnar sig.
Nu vet jag inte hur lång tid det tagit efter bygglovet, men om vi antar att det gått 3-4 veckor så skulle även jag bli irriterad om jag vore säljare.
Om säljaren väljer att häva, så är du skadeståndskyldig, en minsta summa du kan åka på är mäklararvodet, skulle nästa köpare betala mindre så kan du bli ersättningskyldig för mellanskillnaden.
I detta läge så bör du nog försöka fixa med banken om ett lån, vilket som helst för tomten på snabbast möjliga tid.
Formuleringen om tillträde snarast efter beviljat bygglov skall man nog se som att tillträde skall ske inom dagar, absolut senast en vecka efter beviljat bygglov.
Diskutera med banken om snabbast möjliga finansiering av tomten försök få banken och mäklaren/säljaren att diskutera. Om säljaren uppfattar att ni faktiskt gör absolut allt för att kunna slutföra köpet enl. kontraktet så kanske säljaren lugnar sig.
Nu vet jag inte hur lång tid det tagit efter bygglovet, men om vi antar att det gått 3-4 veckor så skulle även jag bli irriterad om jag vore säljare.
Om säljaren väljer att häva, så är du skadeståndskyldig, en minsta summa du kan åka på är mäklararvodet, skulle nästa köpare betala mindre så kan du bli ersättningskyldig för mellanskillnaden.
Redigerat:
Skall tillägga att efterssom ni inte har ett specifikt datum angivet, så kan troligen inte säljaeren heller med säkerhet säga att ni är sena. han kommer troligen inte att våga sälja till ngn. annan förrän det gått ganska lång tid över vad som kan anses vara "snarast efter bev. bygglov". Säljaren kan inte med säkerhet veta om det blir han eller ni som får betala skadestånd ifall han häver avtalet.
Troligen skall ni se hotet som en uppmaning att skynda på. Att banken strular med det totala kreditivet skulle jag som tomtsäljare ha begränsad förståelse för.
Troligen skall ni se hotet som en uppmaning att skynda på. Att banken strular med det totala kreditivet skulle jag som tomtsäljare ha begränsad förståelse för.
Ok 2 dagar. Det var ju litet otåligt.
Skulle föreslå att du givetvis skyndar på banken, ev fixar en dialog mellan mäklare och bank (så säljaren får klart för sig att det inte är du personligen som strular). Men även att du kontaktar en jurist. Det kan tänkas att säljaren är slipad och vet exakt hur lång tid det måste gå innan han kan sälja till ngn. annan och sedan kräva dig på mellanskillnaden.
Ex. så ger villaägarförbundet gratis juridisk rådgivning till medlemmar (och det räckte åtminstonde tidigare att man blev medlem samtidigt som man ringer).
Skulle föreslå att du givetvis skyndar på banken, ev fixar en dialog mellan mäklare och bank (så säljaren får klart för sig att det inte är du personligen som strular). Men även att du kontaktar en jurist. Det kan tänkas att säljaren är slipad och vet exakt hur lång tid det måste gå innan han kan sälja till ngn. annan och sedan kräva dig på mellanskillnaden.
Ex. så ger villaägarförbundet gratis juridisk rådgivning till medlemmar (och det räckte åtminstonde tidigare att man blev medlem samtidigt som man ringer).
Allt utom juristen är redan fixat. Kollade villaägarna, juridisk hjälp kostar 995kr i timmen som medlem...inte riktigt gratis (1195 vid förhandlingar). Får nog ta våran avtalsjurist här på jobbet istället....hempularen skrev:
Redigerat:
Intressant om villaägarförbundet, där har de tydligen ändrat ngt.
Kollade just vad det står hos villaägarförbundet. Det står att de ger gratis telefonrådgivning. Dvs som förr.
Däremot så verkar det som att man måste presentera ett medlemsnummer för att komma åt rådgivningen. Första gången jag nyttade denna tjänst så räckte det att jag anmälde mig som medlem till växeltelefonisten när jag ringde, fick sedan hem faktura etc. för medlemskapet.
I det här fallet så borde det räcka med telefonrådgivning för att kontrollera hur lång tid ni bör ha på er, innan säljaren kan hävda kontraktsbrott från er sida.
Det är lite märkligt agerande från mäklaren, han borde insett att detta problem kan uppkomma och antingen lagt in en frist i avtalet för bankbeslut eller åtminstonde upplyst er om att ni måste ha pengarna tillgängliga direkt när villkoret var uppfyllt, och undersökt hur ni skulle lösa det. Som det är nu så har han upprättat ett avtal som ni som köpare inte har möjlighet att uppfylla. Det kan ju vara ETT sätt för er att få lite frist, ifrågasätt hur mäklaren hade tänkt sig att avtalet skulle kunna uppfyllas, om han inser att han gjort fel så kanske han lite mer aktivt får säljaren att lugna ner sig.
Borde nästan anmälas till fastighetsmäklarnämnden (när ni väl är igenom affären).
Däremot så verkar det som att man måste presentera ett medlemsnummer för att komma åt rådgivningen. Första gången jag nyttade denna tjänst så räckte det att jag anmälde mig som medlem till växeltelefonisten när jag ringde, fick sedan hem faktura etc. för medlemskapet.
I det här fallet så borde det räcka med telefonrådgivning för att kontrollera hur lång tid ni bör ha på er, innan säljaren kan hävda kontraktsbrott från er sida.
Det är lite märkligt agerande från mäklaren, han borde insett att detta problem kan uppkomma och antingen lagt in en frist i avtalet för bankbeslut eller åtminstonde upplyst er om att ni måste ha pengarna tillgängliga direkt när villkoret var uppfyllt, och undersökt hur ni skulle lösa det. Som det är nu så har han upprättat ett avtal som ni som köpare inte har möjlighet att uppfylla. Det kan ju vara ETT sätt för er att få lite frist, ifrågasätt hur mäklaren hade tänkt sig att avtalet skulle kunna uppfyllas, om han inser att han gjort fel så kanske han lite mer aktivt får säljaren att lugna ner sig.
Borde nästan anmälas till fastighetsmäklarnämnden (när ni väl är igenom affären).
Jo rådgivningen kanske är gratis, men det lär ju/hade behövts mer än bara rådgivning i det här fallet. Nu ser det ut att lösa sig. Det lustiga i saken är ju att säljaren tidigare har ringt och önskat att affären ska göras klar nu på fredag, och sen ändrar han sig och ringer och hotar idag....nu ser det ut att bli på fredag trots allt.
Kanske en tröst: Att ni fått byggnadslovet hemskickat innebär inte att det vunnit laga kraft. Förklara för mäklaren att bygglovet i princip inte är i hamn innan tiden för överklagande är tillända. Det bör ge er lite rådrum.
Lånelöfte för byggkreditiv borde du ha kunnat få även utan bygglov. Vi har inte ensansökt om vårt bygglov än men fick kreditiv till tomten i december.
Men kontakta samtliga banker och se hur snabbt de kan ordna ett kreditiv. om man säger att det är bråttom så borde i alla fall någon bank kunna ordna det över dagen.
Säljaren kanske har fått nys på något och behöver pengarna nu eller hittat någon annan som vill betala mer och att det är därför han är så på.
Men kontakta samtliga banker och se hur snabbt de kan ordna ett kreditiv. om man säger att det är bråttom så borde i alla fall någon bank kunna ordna det över dagen.
Säljaren kanske har fått nys på något och behöver pengarna nu eller hittat någon annan som vill betala mer och att det är därför han är så på.
Lånelöftet har vi, men det tar några dagar för banken att hinna lägga upp kreditivet så att det går att använda. Det är nog snarare så att säljaren är desperat att få sina pengar...han säljer inte tomten privat utan via en förmedling.byggankan skrev:
Hur kan man bli skadeståndsskyldig om någon häver kontraktet giltigt? Om jag har ett kontrakt med dig om att köpa en tomt och du måste bestämma dig inom en vecka om du vill sälja eller ej, och om du inte gjort det så kan jag häva kontraktet. Varför skulle då du bli skadeståndsskyldig för att jag efter 2 veckor häver kontraktet för att du inte hört av dig. Vi gör ju bara det som står i kontaktet?hempularen skrev:
Om det däremot inte stått något om att jag har rätt att häva kontraktet efter en vecka, och jag häver det för du inte hört av dig på 2 vecka, så bryter jag ju kontraktet som vi har ogiltigt! Eller?
Här finns det ett bindande kontrakt. Villkoret i kontraktet var att bygglov skulle beviljas. Iom. att bygglovet beviljats så är affären klar, kontraktets villkor är uppfyllt.
Kontraktet stipulerar att slutlikvid skall betalas snarast när villkoret är uppfyllt. Om köparen då inte betalar snarast (och det är just det luddiga med begreppet snarast som är den springande punkten här) så kan säljaren ha rätt att häva avtalet pga. kontraktsbrott från köparen. Iom att avtalet hävs pga. kontraktsbrott så kan säljaren begära skadestånd.
Nu verkar det ju inte som säljaren kan hävda att betalningen dröjt. I många andra sammanhang (beror givetvis på vad det gäller) så tolkas begreppet "snarast" som en tidsrymd på en eller ett par dagar, asbsolut max en vecka
Kontraktet stipulerar att slutlikvid skall betalas snarast när villkoret är uppfyllt. Om köparen då inte betalar snarast (och det är just det luddiga med begreppet snarast som är den springande punkten här) så kan säljaren ha rätt att häva avtalet pga. kontraktsbrott från köparen. Iom att avtalet hävs pga. kontraktsbrott så kan säljaren begära skadestånd.
Nu verkar det ju inte som säljaren kan hävda att betalningen dröjt. I många andra sammanhang (beror givetvis på vad det gäller) så tolkas begreppet "snarast" som en tidsrymd på en eller ett par dagar, asbsolut max en vecka
Jag skulle hävda att villkoret uppfylls först när bygglovet har vunnit laga kraft. Vilket det som sagt inte gör förrän överklagandetiden är slut.