Tidigare ägare borrade i stam - vilka rättigheter har vi?
Vi köpte i år ett radhus, byggt omkring 2015, som ingår i en bostadsrättsförening. Till en början verkade allt i sin ordning, men efter en tid lade vi märke till att parketten vid tröskeln till förrådet på nedre plan hade börjat släppa något. Det var en liten detalj – men tillräcklig för att väcka misstanke.
När vi tog bort en golvskiva möttes vi av något helt annat än vi hade förväntat oss: en tydlig vattenskada. Betongen under golvet var fuktig, och efter vidare undersökning stod det klart att skadan var betydligt mer omfattande än vi först trott. Den berörde inte bara hela förrådet, utan även den angränsande parketten i hallen samt badrummet intill. Väggen där stammen löper delas nämligen med badrummet på nedre plan.
Det visade sig senare att den tidigare ägaren hade borrat rakt in i en stam i samband med att ett hyllplan monterades – ett hyllplan som fortfarande satt kvar när vi köpte huset.
Vi har nu haft fukttekniker på plats, och enligt projektledaren kan återställningsarbetet ta mellan fyra och fem månader. Föreningens bostadsrättstillägg kommer att användas, men både föreningens försäkring och vår hemförsäkring har redan meddelat att vissa kostnader inte kommer att ersättas.
Det väcker frågor. Kan vi rikta ett reklamationskrav mot den tidigare ägaren för de extra utgifter som försäkringarna inte täcker? Det handlar inte om att överdriva, men om ett rimligt plåster på såren – särskilt när vi nu står inför flera månaders byggarbetsplats i hemmet, med två små barn.
En tanke som slagit mig är att i stället föreslå en förlikning direkt med den tidigare ägaren. Ett engångsbelopp som täcker de kostnader vi själva måste stå för, utan att behöva blanda in jurister. Det kan till exempel röra sig om självrisker eller några nätter på lägenhetshotell de perioder då varmvatten och värmepanna måste stängas av.
Tips och råd mottages gärna.
När vi tog bort en golvskiva möttes vi av något helt annat än vi hade förväntat oss: en tydlig vattenskada. Betongen under golvet var fuktig, och efter vidare undersökning stod det klart att skadan var betydligt mer omfattande än vi först trott. Den berörde inte bara hela förrådet, utan även den angränsande parketten i hallen samt badrummet intill. Väggen där stammen löper delas nämligen med badrummet på nedre plan.
Det visade sig senare att den tidigare ägaren hade borrat rakt in i en stam i samband med att ett hyllplan monterades – ett hyllplan som fortfarande satt kvar när vi köpte huset.
Vi har nu haft fukttekniker på plats, och enligt projektledaren kan återställningsarbetet ta mellan fyra och fem månader. Föreningens bostadsrättstillägg kommer att användas, men både föreningens försäkring och vår hemförsäkring har redan meddelat att vissa kostnader inte kommer att ersättas.
Det väcker frågor. Kan vi rikta ett reklamationskrav mot den tidigare ägaren för de extra utgifter som försäkringarna inte täcker? Det handlar inte om att överdriva, men om ett rimligt plåster på såren – särskilt när vi nu står inför flera månaders byggarbetsplats i hemmet, med två små barn.
En tanke som slagit mig är att i stället föreslå en förlikning direkt med den tidigare ägaren. Ett engångsbelopp som täcker de kostnader vi själva måste stå för, utan att behöva blanda in jurister. Det kan till exempel röra sig om självrisker eller några nätter på lägenhetshotell de perioder då varmvatten och värmepanna måste stängas av.
Tips och råd mottages gärna.
Hej
Först får jag beklaga allt bekymmer som denna vattenskada medför dig och familjen.
Till själva sakfrågan så kommer du få bra svar kring juridiken snart av andra medlemmar. Så detta är bara mina amatörmässigt råd.
Visst kan du kontakta den tidigare bostadsrättsinnehavaren och föreslå att denne ger er ersättning för de kostnader som kommer uppstå. Var bara beredd på att denne förnekar all kännedom om skadan.
Vad som återstår då är att stämma i tingsrätten. En process med en oviss utgång som kan ta månader eller år om det överklagas.
Mitt råd är att förhandla med ditt försäkringsbolag så mycket det går, och lösa villkoren noga så att du har koll på vad de ska ersätta.
Först får jag beklaga allt bekymmer som denna vattenskada medför dig och familjen.
Till själva sakfrågan så kommer du få bra svar kring juridiken snart av andra medlemmar. Så detta är bara mina amatörmässigt råd.
Visst kan du kontakta den tidigare bostadsrättsinnehavaren och föreslå att denne ger er ersättning för de kostnader som kommer uppstå. Var bara beredd på att denne förnekar all kännedom om skadan.
Vad som återstår då är att stämma i tingsrätten. En process med en oviss utgång som kan ta månader eller år om det överklagas.
Mitt råd är att förhandla med ditt försäkringsbolag så mycket det går, och lösa villkoren noga så att du har koll på vad de ska ersätta.
Det är vad jag skulle föreslå som första alternativ. Det bör inte vara så svårt. Man kontaktar förre ägaren och hävdar att denne har orsakat skadan på så sätt som du beskriver. Eftersom man är ansvarig för sina handlingar hävdar du att du vill ha full ersättning för alla kostnader.J jonas.kei123 skrev:
Rimligen bör det då vara förre ägarens försäkring som skall gå in och betala och inte din. Vilket man lämpligen stämmer av med sitt eget försäkringsbolag snarast. Med lite tur kommer ditt försäkringsbolag att driva saken för att slippa betala...
Oavsett hur förre ägaren ställer sig till saken bör det vara en bra ingång till att nå en förlikning/kompromiss. Ni har båda mycket att vinna på att slippa betala advokater. Så jag tycker din tanke är perfekt. Gör så. Du kan inte förlora något på det.
Här är det viktigt att hålla isär vem som är ansvarig för vad enligt lag, så att ni inte tar på er kostnader eller processer i onödan. Du skriver att ni bor i en BRF. Det är avgörande eftersom det innebär att Bostadsrättslagen är relevant lagrum, vilket är goda nyheter för er.
Eftersom skadan beror på ett hål i en vattenstam är principen i Bostadsrättslagen (7 kap 12 §) oftast väldigt förmånlig för dig som boende, förutsatt att det gäller en trycksatt tappvattenledning (kall- eller varmvatten. Om det är en avloppsstam eller ett rör som hör till värmesystemet kan du sluta läsa här).
Givet detta, ser ansvarsfördelningen ut rent juridiskt så här:
1. Föreningens ansvar (Renoveringen): Vid skador från tappvattenledningar har föreningen ett strikt ansvar. De ska återställa både fastighetens stomme och dina ytskikt (golv, väggar, tätskikt i badrum).
Det enda undantaget är om bostadsrättshavaren (du) har varit vårdslös eller gjort det uppsåtligen.
Eftersom det var den tidigare ägaren som borrade, och vårdslöshet är personligt, kan inte du lastas för det. Du har inte varit vårdslös.
Slutsats: Föreningen ska stå för hela återställandet av din lägenhet. Du ska inte behöva betala för hantverkare eller material.
2. Föreningens regress, antingen direkt eller via deras försäkringsbolag: Eftersom föreningen tvingas betala för en skada som den tidigare ägaren orsakade, är det upp till föreningen att kräva den personen på pengar (skadestånd/regress). Det är en match mellan styrelsen och säljaren; du behöver inte vara mellanhand där.
3. Ditt krav mot säljaren för eventuella merkostnader: Det du ska kräva av säljaren är ersättning för de kostnader som inte täcks av föreningens återställande. Det handlar om "följdkostnader" av att inte kunna använda bostaden som exempelvis evakueringsboende eller magasinering av möbler.
Överdriv inte med mer eller mindre imaginära kostnader eller "sveda och värk", utan kostnaderna ska kunna styrkas.
Hoppas det ordnar sig för er.
Eftersom skadan beror på ett hål i en vattenstam är principen i Bostadsrättslagen (7 kap 12 §) oftast väldigt förmånlig för dig som boende, förutsatt att det gäller en trycksatt tappvattenledning (kall- eller varmvatten. Om det är en avloppsstam eller ett rör som hör till värmesystemet kan du sluta läsa här).
Givet detta, ser ansvarsfördelningen ut rent juridiskt så här:
1. Föreningens ansvar (Renoveringen): Vid skador från tappvattenledningar har föreningen ett strikt ansvar. De ska återställa både fastighetens stomme och dina ytskikt (golv, väggar, tätskikt i badrum).
Det enda undantaget är om bostadsrättshavaren (du) har varit vårdslös eller gjort det uppsåtligen.
Eftersom det var den tidigare ägaren som borrade, och vårdslöshet är personligt, kan inte du lastas för det. Du har inte varit vårdslös.
Slutsats: Föreningen ska stå för hela återställandet av din lägenhet. Du ska inte behöva betala för hantverkare eller material.
2. Föreningens regress, antingen direkt eller via deras försäkringsbolag: Eftersom föreningen tvingas betala för en skada som den tidigare ägaren orsakade, är det upp till föreningen att kräva den personen på pengar (skadestånd/regress). Det är en match mellan styrelsen och säljaren; du behöver inte vara mellanhand där.
3. Ditt krav mot säljaren för eventuella merkostnader: Det du ska kräva av säljaren är ersättning för de kostnader som inte täcks av föreningens återställande. Det handlar om "följdkostnader" av att inte kunna använda bostaden som exempelvis evakueringsboende eller magasinering av möbler.
Överdriv inte med mer eller mindre imaginära kostnader eller "sveda och värk", utan kostnaderna ska kunna styrkas.
Hoppas det ordnar sig för er.
En liten fundering. Har ni fortfarande kvar hyllan på samma plats. Alltså fram till att skadan upptäcktes? Eller har ni monterat bort hyllan, och därmed den tätande skruven?
Jag tycker absolut att det kan vara värt att frösöka få en del ersättning, men jag tror att dte finns för många osäkra faktorer här för att man skulel våga driva det som "dolt fel".
Skall man vara formell här så får man börja med att bena ut exakt vilken skada ni har drabbats av. Själva skruven igenom röret är en skada som ligger på föreningen att åtgärda/bekosta. Utan den skada ni har lidit är vattenskadade ytskikt som ligger på ditt underhållsansvar, och där försäkringen delvis täcker kostnaden. Och är man då hyperformell, och lite filosofisk. Fanns det någon (dold) skada på ytskikten när ni köpte? Att röret var skadat är inte "er skada".
Och sedan finns det en mängd faktorer som talar för att det skulle bli en brant uppförsbacke att försöka "vinna" mot säljaren här.
Men kan ni få ett frivilligt bidrag från säljaren så tror jag att det är det bästa ni kan hoppas på.
Jag tycker absolut att det kan vara värt att frösöka få en del ersättning, men jag tror att dte finns för många osäkra faktorer här för att man skulel våga driva det som "dolt fel".
Skall man vara formell här så får man börja med att bena ut exakt vilken skada ni har drabbats av. Själva skruven igenom röret är en skada som ligger på föreningen att åtgärda/bekosta. Utan den skada ni har lidit är vattenskadade ytskikt som ligger på ditt underhållsansvar, och där försäkringen delvis täcker kostnaden. Och är man då hyperformell, och lite filosofisk. Fanns det någon (dold) skada på ytskikten när ni köpte? Att röret var skadat är inte "er skada".
Och sedan finns det en mängd faktorer som talar för att det skulle bli en brant uppförsbacke att försöka "vinna" mot säljaren här.
Men kan ni få ett frivilligt bidrag från säljaren så tror jag att det är det bästa ni kan hoppas på.
@globaljuggler har en mycket bra poäng. Vattenledningar i väggar är normalt föreningens ansvar. Så om de har skadats av förre ägaren är det en sak mellan dem (föreningen & förre ägaren). Din enda roll som nuvarande ägare är att det var du som upptäcker skadan och därmed förhindrade ytterligare skador och kostnader för föreningen.
I det läget finns det ingen anledning att göra exakt som jag tidigare skrev. Kontakten med förre ägaren blir då en sak för föreningen.
Recommendationen är att kontrollera om föreningens stadgar har någras skrivningar som flyttar över föreningens lagliga ansvar till bostadsrättshavaren (ägaren).
I det läget finns det ingen anledning att göra exakt som jag tidigare skrev. Kontakten med förre ägaren blir då en sak för föreningen.
Recommendationen är att kontrollera om föreningens stadgar har någras skrivningar som flyttar över föreningens lagliga ansvar till bostadsrättshavaren (ägaren).
Om föreningen mot förmodan har sådana stadgar är de delarna av stadgarna ogiltiga eftersom de inte är förenliga med lagen.O skrev:
Du hann före men jag klistrar ändå in referens:globaljuggler skrev:
https://lagen.nu/1991:614#K7P12S3
Om läckan kommer från en trycksatt tappvattenledning spelar det ingen roll vad som står i stadgarna. Lagen (Bostadsrättslagen) är nämligen tvingande till medlemmens förmån på den här punkten. Det innebär att lagen alltid trumfar stadgarna.
Det är först om det rör sig om en annan typ av rör (t.ex. avlopp eller värme) som stadgarna blir relevanta för ansvarsfördelningen
Gäller avloppsstammen i vårt fall men tack för bra information ändå!
Aj då, dubbel otur för er.J jonas.kei123 skrev:
Då är ni tyvärr tillbaka på ruta ett. Om det gäller en bostadsrätt sker köpet enligt köplagen. Normalt sker köpet ”i befintligt skick” , och numera är det praxis att det skrivs in i kontraktet och att det även skrivs in att ni uppmanats till undersökning före köp. Om säljaren gett garantier/utfästelser så minskar det er undersökningsplikt. Ni skriver inget om vilka undersökningar ni gjorde före köp, men om skadan kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning kan ni inte ställa krav. Er undersökningsplikt beror också på installationernas ålder, om de är gamla ökar plikten. Det har också utarbetats en praxis att små belopp i förhållande till köpebeloppet, under cirka 5 procent inte ger ersättning.J jonas.kei123 skrev:
Vilket som är det alltid möjligt att föreslå säljaren en kompromisslösning , ”good will”, och framföra att det är bra för båda parter att lösa problemet på detta sätt.
Som du själv skriver är det inte så enkelt.
- Utan att ha sett stadgarna samt
- utan att veta exakt vad det är för rör som skadats och
- utan att veta exakt i vilken vägg röret finns
För övrigt är stadgarna alltid relevanta. Man får skriva in vad som helst i stadgarna. Exakt vad som kan stå där som har betydelse i detta fall är meningslöst att gissa. Därför bör alltid det första man gör i sådana här fall att läsa stadgarna. (efter att ha hanterat den akuta läckan)
Utan den informationen är det enda man med säkerhet kan säga att den som orsakade skadan (dvs. förre bostadsrättshavaren) har ett ansvar för sitt handlande.
Att nuvarande bostadsrättshavare skulle ha något ansvar verkar osannolikt. Men för att avgöra den saken krävs mer information. Därför skulle jag säga att en bra strategi för TS är att tillsvidare vägra betala något.