Ta över släkthus - köpa ut direkt eller avvakta till arvsskifte?
Hejhej,
Farmors hus kommer en dag behöva säljas pga frånfälle alt bristande hälsa. 4 barn finns som inte är intresserade av att ta över det. Jag (=barnbarn) är den enda inom släkten som är intresserad och övriga släktingar är positivt inställda till att huset stannar inom släkten. Ett informellt luddigt avtal som säger att huset ska säljas till 10-20% rabatt om det stannar inom familjen finns. Alla 4 barn har sagt att de kommer respektera det avtalet
Jag väljer nu mellan att A) köpa huset från min farmor och låta henna bo kvar så länge hon kan/vill/orkar och att B) vänta tills den dag det blir dags att köpa ut släktingar vid ett arvsskifte
Finns det några juridiska för- eller nackdelar med respektive alternativ för såväl mig som farmor/arvingar som jag inte tänker på? Arvs- och gåvoskatt är ju avskaffade så jag har fått för mig alternativen är likvärdiga. Eller missar jag något uppenbart?
Huset har 1miljon i lån och är nog värt ca 4-5miljoner men är i stort behov av renovering (el, stammar, kök, badrum, ytskikt, ytterpanel mm) så det är lite svårt att säga. Ang värdering tänkte vi använda tre oberoende värderingsmän och ta ett snittvärde.
Jag tar tacksamt emot era synpunkter och funderingar
Farmors hus kommer en dag behöva säljas pga frånfälle alt bristande hälsa. 4 barn finns som inte är intresserade av att ta över det. Jag (=barnbarn) är den enda inom släkten som är intresserad och övriga släktingar är positivt inställda till att huset stannar inom släkten. Ett informellt luddigt avtal som säger att huset ska säljas till 10-20% rabatt om det stannar inom familjen finns. Alla 4 barn har sagt att de kommer respektera det avtalet
Jag väljer nu mellan att A) köpa huset från min farmor och låta henna bo kvar så länge hon kan/vill/orkar och att B) vänta tills den dag det blir dags att köpa ut släktingar vid ett arvsskifte
Finns det några juridiska för- eller nackdelar med respektive alternativ för såväl mig som farmor/arvingar som jag inte tänker på? Arvs- och gåvoskatt är ju avskaffade så jag har fått för mig alternativen är likvärdiga. Eller missar jag något uppenbart?
Huset har 1miljon i lån och är nog värt ca 4-5miljoner men är i stort behov av renovering (el, stammar, kök, badrum, ytskikt, ytterpanel mm) så det är lite svårt att säga. Ang värdering tänkte vi använda tre oberoende värderingsmän och ta ett snittvärde.
Jag tar tacksamt emot era synpunkter och funderingar
Medlem
· Västra Götaland
· 55 inlägg
Jag är inte jurist, men har nyligen varit inblandat i ett dödsbo där man hade gjort en liknande lösning som den du är inne på. Så några små tips från vad jag lärde mig då
* Avtal som regerar köp eller överlåtelser av fastigheter måste alltid vara skriftliga. Sen när det gäller just arv så blir det ju viktigt att ha allt på papper av naturliga skäl.
* ett gåvoavtal får inte inneha villkor som gör att det kan ses som att det inte var en gåva. Det vill säga om hon ska ge dig fastigheten som gåva är det lurigt att i samma avtal ha en skrivning om att hon till exempel har nyttjanderätt livet ut
Tyvärr blir släktingar ofta giriga osams när det är dags att dela upp arv. Då är det risk att gamla avtal börjar ifrågasättas. Så det är nog smart att skifta över fastigheten medan hon lever men var noga med att alla papper håller juridiskt om hon även ska bo kvar.
En ide kan vara att skriva ett hyresavtal med symbolisk hyra (som du ju kan efterskänka löpande).
Men kolla med en jurist som är duktig på arv och fastigheter.
Din farmor kommer troligen behöva betala reavinstskatt på vinsten om du köper fastigheten. Jag vet inte om det finns några fallgropar med att sälja en fastighet till underpris.
Lycka till!
* Avtal som regerar köp eller överlåtelser av fastigheter måste alltid vara skriftliga. Sen när det gäller just arv så blir det ju viktigt att ha allt på papper av naturliga skäl.
* ett gåvoavtal får inte inneha villkor som gör att det kan ses som att det inte var en gåva. Det vill säga om hon ska ge dig fastigheten som gåva är det lurigt att i samma avtal ha en skrivning om att hon till exempel har nyttjanderätt livet ut
Tyvärr blir släktingar ofta giriga osams när det är dags att dela upp arv. Då är det risk att gamla avtal börjar ifrågasättas. Så det är nog smart att skifta över fastigheten medan hon lever men var noga med att alla papper håller juridiskt om hon även ska bo kvar.
En ide kan vara att skriva ett hyresavtal med symbolisk hyra (som du ju kan efterskänka löpande).
Men kolla med en jurist som är duktig på arv och fastigheter.
Din farmor kommer troligen behöva betala reavinstskatt på vinsten om du köper fastigheten. Jag vet inte om det finns några fallgropar med att sälja en fastighet till underpris.
Lycka till!
Ett problem med att vänta till arvskifte kan vara rent tekniskt: om din farmor inte kan bo kvar de sista åren utan hamnar på någon form av vårdboende riskerar huset att stå och förfalla.
Ur den synvinkeln bör det vara bäst oavsett juridiken att köpa huset och låta henne bo kvar, men givetvis göra upp att du får börja renovera.
Ur den synvinkeln bör det vara bäst oavsett juridiken att köpa huset och låta henne bo kvar, men givetvis göra upp att du får börja renovera.
OM du köper i förtid med rabatt så tänk på att rabatten kan senare anses vara förtida arv, och räknas bort från en arvslott. Nu iom. att du är branbarn och inte direktarvinge, så tror jag att risken för dte är lägre.
Men man kan undvika problemet genom att i köpekontraktet skriva in att köpet inte skall anses vara ett förtida arv (du bör kolla exakt formulering med en jurist).
Det kan överhuvudtaget vara bra med en sådan formulering vid köp släktingar emellen, även om det är till fullt marknadsmässigt pris. Någon kan annars, kanske många år senare hävda att huset såldes till underpris, och att det skall räknas av från arvet. Och även om det inte går igenom, så kan det ge upphov till en besvärlig och för alla dyr tvist.
Det är ex. inte helt ovanligt att någon tycker "du fick köpa för 1 miljon, nu säljs ju husen här för 2 milj", att det gått 10 år därimellan och att mycket händer på den tiden verkar inte alla begripa.
Men man kan undvika problemet genom att i köpekontraktet skriva in att köpet inte skall anses vara ett förtida arv (du bör kolla exakt formulering med en jurist).
Det kan överhuvudtaget vara bra med en sådan formulering vid köp släktingar emellen, även om det är till fullt marknadsmässigt pris. Någon kan annars, kanske många år senare hävda att huset såldes till underpris, och att det skall räknas av från arvet. Och även om det inte går igenom, så kan det ge upphov till en besvärlig och för alla dyr tvist.
Det är ex. inte helt ovanligt att någon tycker "du fick köpa för 1 miljon, nu säljs ju husen här för 2 milj", att det gått 10 år därimellan och att mycket händer på den tiden verkar inte alla begripa.
Tack för synpunkter så här långt. En väsentlig skillnad mellan att köpa i förtid och från dödsboet blir själva "förhandlingen" kring priset. Antingen förhandlar jag nu A)direkt med farmor alternativt vid ett arvsskifte B) med de fyra barnen.
Halva huset ägdes ju från början av min avlidne farfar. Om jag köper huset enligt A) -kan de fyra arvingarna ha synpunkter på köpeskillingen med hänvisning till att "halva huset är deras"? Nu tror jag som sagt inte att det blir några större problem eftersom alla uttryckt att de tänkt hedra det gamla avtalet men folk har ju råkat i luven på varandra för mindre än (10% på 5m=)500k ... :|
Hennes reavinstskatt blir svår att undvika. Men om jag skulle köpa av dödsboet så blir det väl ändå reavinstskatt så ur arvingarnas perspektiv så borde det inte vara nån skillnad?
Givetvis ser vi till att alla avtal är giltiga och så fullständiga som det går. Det finns gott om juridisk kompetens imom familjen men jag vill kolla med er eftersom de indirekt är part i målet. Jag undviker helst ett hyreskontrakt eftersom tanken är att hon ska fortsätta kunna vara i huset så mycket som hon vill och orkar så länge som möjligt. Ett hyreskontrakt (även för symbolisk hyra) skulle hypotetiskt kunna tolkas som att jag förbehåller mig rätten att kasta ut henne om jag skulle behöva.
Å andra sidan -så länge hon äger huset så står hon för alla kostnader inkl löpande underhåll. Ur det perspektivet är det ju mer fördelaktigt för mig att avvakta med att köpa (antaget att #3s scenario inte materialiseras). Är jag att betrakta som en skrupelfri ockrare (eller ens sniken) om jag tycker att hon ska betala en hyra som motsvarar åtminstone en del av de kostnader hon har i dag? En av anledningarna till att husdiskussionen har förts upp är att hon har svårt att klara av underhållskostnaderna och en del större renoveringar skulle behövas göras.
Halva huset ägdes ju från början av min avlidne farfar. Om jag köper huset enligt A) -kan de fyra arvingarna ha synpunkter på köpeskillingen med hänvisning till att "halva huset är deras"? Nu tror jag som sagt inte att det blir några större problem eftersom alla uttryckt att de tänkt hedra det gamla avtalet men folk har ju råkat i luven på varandra för mindre än (10% på 5m=)500k ... :|
Hennes reavinstskatt blir svår att undvika. Men om jag skulle köpa av dödsboet så blir det väl ändå reavinstskatt så ur arvingarnas perspektiv så borde det inte vara nån skillnad?
Givetvis ser vi till att alla avtal är giltiga och så fullständiga som det går. Det finns gott om juridisk kompetens imom familjen men jag vill kolla med er eftersom de indirekt är part i målet. Jag undviker helst ett hyreskontrakt eftersom tanken är att hon ska fortsätta kunna vara i huset så mycket som hon vill och orkar så länge som möjligt. Ett hyreskontrakt (även för symbolisk hyra) skulle hypotetiskt kunna tolkas som att jag förbehåller mig rätten att kasta ut henne om jag skulle behöva.
Å andra sidan -så länge hon äger huset så står hon för alla kostnader inkl löpande underhåll. Ur det perspektivet är det ju mer fördelaktigt för mig att avvakta med att köpa (antaget att #3s scenario inte materialiseras). Är jag att betrakta som en skrupelfri ockrare (eller ens sniken) om jag tycker att hon ska betala en hyra som motsvarar åtminstone en del av de kostnader hon har i dag? En av anledningarna till att husdiskussionen har förts upp är att hon har svårt att klara av underhållskostnaderna och en del större renoveringar skulle behövas göras.
Ang. att de 4 arvingarna kan ha synpunkter rörande "farfarsandelen". Om det var ett normalt hanterat arv efter din farfar, alltså inga äktenskapsförord, konstiga testamenten, särkullsbarn osv. Då har din Farmor ärvt hela huset, men med fri förfoganderätt för den delen som er farfar ägde. Det innebär att de 4 bröstarvingarna har rätt till sin halva den dagen farmoderna dör. Men hon får göra (nästan) precis vad hon vill med tillgången under sin livstid. Det enda hon inte får göra är att testamentera den halvan till någon annan. Och jag tror att hon heller inte får ge bort den halvan, men det är jag inte säker på. Men vill hon ex. leva loppan och spela bort alltihop på poker så är det helt OK.
Om du ska köpa nu med förbehållet att farmor ska bo kvar kan det bli problem med säkerheterna om du behöver ta lån för att finansiera köpet. "Pant med tant" är lite svårhanterligt, eftersom hon har besittningsrätt i en fastighet som du vill pantsätta.
Förutsättningarna verkar ju vara goda, med barn, barnbarn och farmor som är överens, men att skriva in förbehåll känns som en knepig lösning.
Det som kan ställa till det är kanske underhållsbehovet, som verkar vara stort. Det kan ju vara svårt att renovera upp det med farmor fortfarande boende där, och som kanske vill påverka vad och hur som renoveras. Du har ju perspektivet att renovera långsiktigt, och som du vill leva i, medan farmor kanske helst bara vill ha en snabb budgetlösning. Typ om badrummet måste fixas, skall det göras som du vill, med en omfattande flytt av väggar och moderna material (hypotetiskt alltså), eller bara fixa nya tätskikt och billigt ytskikt (tapet och matta) som farmor är nöjd med?
Det som kan ställa till det är kanske underhållsbehovet, som verkar vara stort. Det kan ju vara svårt att renovera upp det med farmor fortfarande boende där, och som kanske vill påverka vad och hur som renoveras. Du har ju perspektivet att renovera långsiktigt, och som du vill leva i, medan farmor kanske helst bara vill ha en snabb budgetlösning. Typ om badrummet måste fixas, skall det göras som du vill, med en omfattande flytt av väggar och moderna material (hypotetiskt alltså), eller bara fixa nya tätskikt och billigt ytskikt (tapet och matta) som farmor är nöjd med?
Att vänta med överlåtelsen tills farmor avlider medför flera osäkerheter. För det första kan det tänkas att farmor faktiskt inte avlider först av alla inblandade. Om exempelvis någon av hennes fyra barn avlider dessförinnan kanske dina kusiner inte respekterar avtalet lika snällt som deras föräldrar.
Att genast överlåta fastigheten borde vara enklast av allt. Jag förutsätter då att farmor är ensam lagfaren ägare. Ni upprättar vanligt köpeavtal på överenskommen köpeskilling, du kommer överens med banken, farmor får sina pengar och skattar av sin reavinst. Du får lagfart och fullt förfogande från första stund. Samtidigt upprättar du och farmor ett ordentligt hyresavtal, så att farmor kan bo kvar i utbyte mot sådan hyra att du kan hålla bostaden i ordning.
MEN! om du själv tvingas sälja fastigheten kan hon bli uppsagd om köparen tycker sig själv behöva bostaden för sitt eget bruk. Det är nämligen så att den som hyr enbostadhus inte har samma lagstiftade besittningsrätt som i vanliga hyreshus. Du har givetvis för dagen ingen tanke på att vräka farmor. Ändå löper hon den risken.
Möjligen kan man blockera denna risk genom att farmor överlåter fastigheten i två steg. Första andelen överlåts omedelbart, och andra delen efter det att hennes hyresavtal upphör. Farmor blir alltså både delägare och hyresgäst. Hennes hyresavtal kommer att upphöra antingen när hon avlider eller när när hon själv vill flytta. I båda fallen är köpevillkoren redan bestämda för farmors resterande ägarandel.
Att genast överlåta fastigheten borde vara enklast av allt. Jag förutsätter då att farmor är ensam lagfaren ägare. Ni upprättar vanligt köpeavtal på överenskommen köpeskilling, du kommer överens med banken, farmor får sina pengar och skattar av sin reavinst. Du får lagfart och fullt förfogande från första stund. Samtidigt upprättar du och farmor ett ordentligt hyresavtal, så att farmor kan bo kvar i utbyte mot sådan hyra att du kan hålla bostaden i ordning.
MEN! om du själv tvingas sälja fastigheten kan hon bli uppsagd om köparen tycker sig själv behöva bostaden för sitt eget bruk. Det är nämligen så att den som hyr enbostadhus inte har samma lagstiftade besittningsrätt som i vanliga hyreshus. Du har givetvis för dagen ingen tanke på att vräka farmor. Ändå löper hon den risken.
Möjligen kan man blockera denna risk genom att farmor överlåter fastigheten i två steg. Första andelen överlåts omedelbart, och andra delen efter det att hennes hyresavtal upphör. Farmor blir alltså både delägare och hyresgäst. Hennes hyresavtal kommer att upphöra antingen när hon avlider eller när när hon själv vill flytta. I båda fallen är köpevillkoren redan bestämda för farmors resterande ägarandel.
Billy_baver trycker ju på något viktigt där. Om du tar över fastigheten nu, och farmor är hyresgäst, måste du vara 110% säker på att du skall ha råd att äga och underhålla huset till den dag då farmor flyttar ut. Om du skulle hamna i en situation där du riskerar att tvingas sälja huset är det nog rätt stor risk att det startar en släktfejd om hur man skall rädda farmors bostad. Jag kan se BH-tråden framför mig: "Min brorson köpte farmors hus och nu vill han slänga ut min mor för att han slarvat bort sina pengar" 
Missa inte möjligheten att maximera farmors möjlighet att erhålla bostadstillägg för pensionärer. Har hon rätt att bo gratis så får hon inget bostadstillägg eftersom hon bor gratis.
Jag vet fall där man satte hyran till 4200 kr/ månad och då bostadstillägget uppgick till 4100 kr/ månad. Win-win...
Jag vet fall där man satte hyran till 4200 kr/ månad och då bostadstillägget uppgick till 4100 kr/ månad. Win-win...
Du får iofs nästan hela hyran upp till 5000 kr men det förutsätter låg pension och inget kapital (förutom ca 100kkr ej räknat permanentbostadens värde). Alltså kan gåvor (förskott på arv) till övriga arvingar vara aktuellt men det minskar ju farmoderns förmögenhet (=frihet och trygghet).Sven skrev: