I en bostadsrättsförening har medlemmar normalt ingen rätt att titta på "interna dokument" som bokföring, styrelseprotokoll osv. Om man misstänker oegentligheter skall man ta upp det med föreningens revisorer (de skall ha full tillgång till bokföring, protokoll osv).
Jag tror att det är ett misstag att skriva mail osv. där man börjar ifrågasätta ärligheten hos styrelsen som i det mail vi fick ta del av här ovan. Jag tycker att svaret på mailet är bra. Men sitter man som förtroendevald är det alltid otrevligt när enskilda medlemmar ifrågasätter ens ärlighet.
Om man har misstankar om oegentligheter, med substans, Så är det mycket bättre att ta det med revisorerna.
Jag tror att det är ett misstag att skriva mail osv. där man börjar ifrågasätta ärligheten hos styrelsen som i det mail vi fick ta del av här ovan. Jag tycker att svaret på mailet är bra. Men sitter man som förtroendevald är det alltid otrevligt när enskilda medlemmar ifrågasätter ens ärlighet.
Om man har misstankar om oegentligheter, med substans, Så är det mycket bättre att ta det med revisorerna.
Har jag inte rätt begära ut dessa dokument så ska jag givetvis be om ursäkt och inte be om det. Jag vill bara se hur mycket dem andra fått betala för samma tjänst då jag hört olika från grannar och vart kostnaderna går, speciellt med att föreningen har utredds av bedrägeri tidigare och revisorn blev plötsligt sparkad efter årsstämman när medlemmar ställde frågor om varför det har tagits nya lån i föreningens namn och vart dessa pengar går (6 milj sek). Man lovade återkoppla, det var för ett halv år sedan.
Men jag upplever fortfarande inte att man svarar på min huvudfråga, vart är mitt intyg om besiktning? Sen förstår jag inte varför man använder ett juridiskt språk när man själv inte är jurist, är det för låta smartare. Ska jag börja skriva så framöver på jobbet när någon ber om hjälp?
Men jag upplever fortfarande inte att man svarar på min huvudfråga, vart är mitt intyg om besiktning? Sen förstår jag inte varför man använder ett juridiskt språk när man själv inte är jurist, är det för låta smartare. Ska jag börja skriva så framöver på jobbet när någon ber om hjälp?
För att vi är inte eniga om resultatet av tillsynen och jag har inte fått något dokument på utfallet. Ska jag bara betala för det står i stadgarna?M mawno skrev:
Det kan nog tyvärr vara så illa. Föreningen har tydligen en skrivning om besiktning och hur den skall betalas. Då är det bara att betala den avgiften. Däremot så är det nog inte självklart att du har rätt till något protokoll från den besiktningen. Men som jag förstår det så gäller väl inte oenigheten resultatet av den besiktningen. Fastighetsskötaren kan knappast uttala sig om huruvida ventilationen är korrekt eller inte.Kycklingen skrev:
OM det vore så att det finns något att slå ned på i fastighetsskötarens besiktning, typ om du rivit mer väggar än vad som var godkänt. Då hade du sanolikt fått ta del av vad som behöver åtgärdas.
Det där med att revisorn sparkats låter oerhört märkligt. En revisor väljs på årsstämman, föreningens styrelse har ingen möjlighet att avskeda en revisor. Hade revisorn anmärkt på någonting i bokföringen?
Juristen hos "bostadsrättsägarna" (inte samma sak som hyresgästföreningen) har rätt. Men dte har nog även styrelsen.
Är styrelsen medveten om att den senaste OVKn faktiskt har kontrollerat även de ingrepp i ventialtionen som du låtit göra?
Styrelsen har ju rätt i att om du genom vårdslöshet påverkar ventilationssystemet så att skada uppstår för föreningen så är du skadeståndsskyldig. Föreningen skall hållas skadeslös. Vilket är ungefär vad han skriver.
MEN:
Du är bara skadeståndsskyldig om du orsakat skada med uppsåt eller genom vårdslöshet. Detta enligt normal skadeståndslagstiftning.
Det är upp till föreningen att i så fall bevisa att den uppkomna skadan beror på ditt ingrepp.
Och det är upp till föreningen att bevisa att du varit vårdslös (uppsåt är knappast aktuellt).
Vårdslöshet skulle det kunna vara om du inte har vidtagit lämpliga kontroller och justeringar efter ditt ingrepp. Jag tror att det är ungefär det som styrelsen menar. Därför undrar jag om de är medvetna om att godkänd OVK kontroll är utförd efter att dina arbeten var klara (om de var klara då?).
Men även om du har varit vårdslös, så ligger det fortfarande på föreningen att bevisa att skada uppstått pga ditt ingrepp.
Om vi antar att nästa ordinarie OVK görs om 3 - 4 år, så kommer det att vara helt omöjligt att bevisa att ev. brister då, skulle bero på ditt ingrepp, om det är någorlunda rätt utfört.
Är styrelsen medveten om att den senaste OVKn faktiskt har kontrollerat även de ingrepp i ventialtionen som du låtit göra?
Styrelsen har ju rätt i att om du genom vårdslöshet påverkar ventilationssystemet så att skada uppstår för föreningen så är du skadeståndsskyldig. Föreningen skall hållas skadeslös. Vilket är ungefär vad han skriver.
MEN:
Du är bara skadeståndsskyldig om du orsakat skada med uppsåt eller genom vårdslöshet. Detta enligt normal skadeståndslagstiftning.
Det är upp till föreningen att i så fall bevisa att den uppkomna skadan beror på ditt ingrepp.
Och det är upp till föreningen att bevisa att du varit vårdslös (uppsåt är knappast aktuellt).
Vårdslöshet skulle det kunna vara om du inte har vidtagit lämpliga kontroller och justeringar efter ditt ingrepp. Jag tror att det är ungefär det som styrelsen menar. Därför undrar jag om de är medvetna om att godkänd OVK kontroll är utförd efter att dina arbeten var klara (om de var klara då?).
Men även om du har varit vårdslös, så ligger det fortfarande på föreningen att bevisa att skada uppstått pga ditt ingrepp.
Om vi antar att nästa ordinarie OVK görs om 3 - 4 år, så kommer det att vara helt omöjligt att bevisa att ev. brister då, skulle bero på ditt ingrepp, om det är någorlunda rätt utfört.
Vi har inte allt beskrivet här i detalj, men troligen är det så att båda parter kan ha rätt. Det är föreningens ansvar att genomföra OVK och då även betala för detta. Men om det krävs extra insatser som beror på ingrepp i den enskilda lägenheten bör föreningen föra denna kostnad vidare till den ansvarige medlemmen, det är inget som övriga medlemmar bör finansiera
R
rolflidvall
Husägare
· Stockholm/Nacka
· 408 inlägg
rolflidvall
Husägare
- Stockholm/Nacka
- 408 inlägg
Jag hänger inte riktigt med i svängarna här, men vill för säkerhets skull ändå klargöra att protokollen från fastigheters obligatoriska OVK-besiktningar alltid är en offentlig handling och kan begäras ut från kommunen. Från andra trådar har jag för mig att TS fastighet är i Stockholm och då kan man till att börja med söka upp fastigheten här (bocka gärna ur "Exakt sökning" för bättre resultat):
https://etjanst.stockholm.se/Byggochplantjansten/arenden
I sökresultatet ska det finnas något ärende som heter något med "OVK". Öppnar man sedan ärendet kan man se konversationen och står det att det finns ett (godkänt) protokoll är det bara att begära ut det från e-postadressen som står på startsidan. I protokollet så ska status för varje lägenhet vara separat redovisad. Om protokoll saknas så är det bra att veta att enligt reglerna är det firman som utför besiktningen som ska skicka in protokollet till kommunen, inte styrelsen alltså:
https://www.boverket.se/sv/byggande/halsa-och-inomhusmiljo/ventilation/ovk/
"Vid varje besiktning ska funktionskontrollanten skriva ett protokoll som redovisar resultatet. Kontrollanten ska påtala fel och brister i ventilationen och anteckna dem i protokollet. Kontrollanten ska underteckna protokollet och lämna ett exemplar till byggnadens ägare och skicka ett exemplar till byggnadsnämnden."
https://etjanst.stockholm.se/Byggochplantjansten/arenden
I sökresultatet ska det finnas något ärende som heter något med "OVK". Öppnar man sedan ärendet kan man se konversationen och står det att det finns ett (godkänt) protokoll är det bara att begära ut det från e-postadressen som står på startsidan. I protokollet så ska status för varje lägenhet vara separat redovisad. Om protokoll saknas så är det bra att veta att enligt reglerna är det firman som utför besiktningen som ska skicka in protokollet till kommunen, inte styrelsen alltså:
https://www.boverket.se/sv/byggande/halsa-och-inomhusmiljo/ventilation/ovk/
"Vid varje besiktning ska funktionskontrollanten skriva ett protokoll som redovisar resultatet. Kontrollanten ska påtala fel och brister i ventilationen och anteckna dem i protokollet. Kontrollanten ska underteckna protokollet och lämna ett exemplar till byggnadens ägare och skicka ett exemplar till byggnadsnämnden."
Ja? Eller vem menar du ska betala, dina grannar?
Normalt sätt tror jag inte en styrelse haft några problem med att delge resultatet med bostadsrättsinnehavaren men ni verkar ju ha en väldigt infekterad relation och rent formellt så behöver dom inte visa något för dig.
Revisorn tillställts av stämman och kan inte ”sparkas” av någon annan.
Som redan sagts, revisorn tillsätts av årsstämman. Om det var så att årsstämman valde en annan revisor än tidigare så är det stämmans beslut, men det innebär inte att revisorn sparkats. Beträffande bedrägeri om ett lån på 6 Mkr så är det en allvarlig anklagelse. Revisorn har i ansvar att kontrollera att sådana bedrägerier inte sker. I årsredovisningen ingår ju den ekomiska redovisningen, så där kan man se hur lånenivån förändrats under året och vad lån använts till, kan vara till exempel utgifter för renovering eller uppbyggnad av kassa för kommande arbeten. De olika dokument som hanteras av styrelsen är interna dokument som granskas av revisorer och redovisas i årsredovisningen. Det är viktigt att dessa dokument inte sprids i onödan. Till exempel kan det vara fördyrande om detaljerade uppgifter från upphandlingar sprids så att potentiella anbudsgivare känner till alla detaljer. På denna punkt gav styrelsen ett bra och tydligt svar.
Beträffande huvudfrågan, inspektion och dess finansiering, vore det bra om TS klarlägger vad det gäller. Är det en intern besiktning som föreningen gör? Eller är det någon form av OVK?
J
Jerald Stuartson
Husägare
· Stockholm
· 539 inlägg
Jerald Stuartson
Husägare
- Stockholm
- 539 inlägg
Till att börja med beskriver du Personfrågan och därefter Sakfrågan.
Att beskriva personfrågan med att ifrågasätta styrelsens karaktär och omdöme kanske känns bra för dig men det är oviktigt gällande sakfrågan.
Med det sagt fokusera på det vad frågan gäller och inte vem som är dum mot vem och vilket land vederbörande kommer ifrån så kanske det går bättre att klara upp detta.
Hälsningar
Jourhavande psykolog
Jag förstår inte så blir tokig . Jag har renoverat efter svenska jävla lagar, tagit dit svenska hantverkare med alla jävla certifikat, skickat in dessa intyg till styrelsen fått godkänt. Jag har inte självmant ändrat eller vårdslöst gjort något med min ventilation utan det har skett enligt framtagna ritningar. Jag har fått krav från styrelsen att bekosta en tillsyn av vår fastighetsskötare - och ja jag har betalat fakturan ni tjatar om. Avslutnings säger styrelsen bekosta en extra ovk annars är din lägenhet inte godkänd och vi informerar nästa köpare.
PÅ VILKEN JÄVLA LAGLIG GRUND? Ska jag bara acceptera allt dom säger vart efter. Vad var poängen med tillsynen om dem personen inte ens kollar ventilationen och vad är det för tjänst jag betala för. Eller betalar folk här så gärna bara för att. //Ledsen kyckling
PÅ VILKEN JÄVLA LAGLIG GRUND? Ska jag bara acceptera allt dom säger vart efter. Vad var poängen med tillsynen om dem personen inte ens kollar ventilationen och vad är det för tjänst jag betala för. Eller betalar folk här så gärna bara för att. //Ledsen kyckling
Det låter lämpligt att informera nästa ägare om att ändringar genomförts efter föregående OKV och att risken följer lägenheten. Vad skulle vara fel med det?
OVK ska endast göras om man har gjort en väsentlig ändring av ventilationssystemet. Detta definieras som en ändring som kräver anmälan till kommunens byggnadsnämnd. Att förlänga en kanal så att den får ett annat läge betraktas inte av Stockholms stads byggnadsnämnd som en väsentlig ändring (har frågat i min förenings vägnar) och OVK ingår således inte i processen. Nästa OVK sker vid ordinarie tillfälle och ansvaret ligger som vanligt på föreningen.
Det är också en felaktig föreställning att ansvar för ventilationssystemet följer med lägenheten till nästa köpare. Det är föreningen som ansvarar för ventilationssystemet och får åtgärda det på föreningens bekostnad om fel visar sig i framtiden. Vanliga skadeståndsrättsliga principer gäller så föreningen kan begära skadestånd från TS om denne har varit oaktsam eller vårdslös och därmed skadat föreningens ventilationssystem. Men det lär inte vara framgångsrikt eftersom TS har haft styrelsen tillstånd att göra ingreppen i ventilationssystemet och låtit fackmän göra det.
Så mitt råd kvarstår, släpp detta och gå vidare. Att styrelsen är skraja och tror att de kan helgardera sig och föreningen från framtida ansvar och kostnader är ett missförstånd. Att förvalta lägenheter innebär kostnader ibland och det är inget som går att lasta över på bostadsrättshavarna. Även om ens privatmoral stipulerar det.
Det är också en felaktig föreställning att ansvar för ventilationssystemet följer med lägenheten till nästa köpare. Det är föreningen som ansvarar för ventilationssystemet och får åtgärda det på föreningens bekostnad om fel visar sig i framtiden. Vanliga skadeståndsrättsliga principer gäller så föreningen kan begära skadestånd från TS om denne har varit oaktsam eller vårdslös och därmed skadat föreningens ventilationssystem. Men det lär inte vara framgångsrikt eftersom TS har haft styrelsen tillstånd att göra ingreppen i ventilationssystemet och låtit fackmän göra det.
Så mitt råd kvarstår, släpp detta och gå vidare. Att styrelsen är skraja och tror att de kan helgardera sig och föreningen från framtida ansvar och kostnader är ett missförstånd. Att förvalta lägenheter innebär kostnader ibland och det är inget som går att lasta över på bostadsrättshavarna. Även om ens privatmoral stipulerar det.
I vart fall för mig är det inte entydigt vad som skett i detta fall. TS har gjort en ombyggnad som innebär ingrepp i ventilationen, ett system som föreningen är ansvarig för. Föreningen bör då genom krav säkerställa att det inte innebär problem, till exempel vid OVK. Det verkar som att föreningen ställt krav, men att det nu är olika tolkning av vad som gäller. Det företag som föreningen anlitar gjorde nyligen en OVK- besiktning. En viktig faktor är om denna besiktning gjordes före eller efter ombyggnad av TS lägenhet. Om den gjordes efter ombyggnad och allt är godkänt bör det inte var något problem. Om det inte är så bör en kontroll göras, lämpligen av samma företag som gör den vanliga OVK- besiktningen. Det verkar vara en viss blandning av begrepp, den kontroll som föreningens fastighetsskötare gjort gäller troligen att bygget gjorts korrekt, men inbegriper inte mätning av ventilation. Om det även behövs en ventilationsmätning bör lägenhetsägaren betala kostnaden, men det bör ju inte behövas om det finns godkänd OVK efter färdig ombyggnad.
Om det finns en tvist beträffande ventilationen är det lämpligt att föreningen informerar spekulanter om bostaden säljs. Däremot är det inte troligt att en köpare blir ansvarig om det behövs ombyggnader som medför kostnader. Sådana krav kan föreningen bara ställa på den som gör ombyggnaden, så om föreningen missar detta drabbar en sådan kostnad alla andra föreningsmedlemmar. Det är ett skäl till att det är viktigt att allt görs korrekt i detta skede.
Om det finns en tvist beträffande ventilationen är det lämpligt att föreningen informerar spekulanter om bostaden säljs. Däremot är det inte troligt att en köpare blir ansvarig om det behövs ombyggnader som medför kostnader. Sådana krav kan föreningen bara ställa på den som gör ombyggnaden, så om föreningen missar detta drabbar en sådan kostnad alla andra föreningsmedlemmar. Det är ett skäl till att det är viktigt att allt görs korrekt i detta skede.