Stuga på arrendetomt och arv?
Två syskon delar ett dödsbo 50/50 år 1995, ett dödsbo som förutom pengar även innehåller en enklare sommarstuga på arrendetomt.
I samråd så tar det ena syskonet över stugan med den muntliga överenskommelsen att senare betala den andra halva stugvärdet.
(Då antar jag att det är värdet i den då aktuella bouppteckningen som menas)
Tiden och åren går och det "glöms" bort och syskonet med krav har inget behov av pengarna så det går än mer tid tills idag alltså 22 år.
Om syskonet med stugan dör nu så är väl arvet klart då inga andra släktingar finns med i bilden än det levande syskonet.
Om syskonet med krav lyfter frågan idag vilken summa gäller då, den vid bouppteckningen eller dagens värde?
Om syskonet vägrar och menar att det är betalt för 20 år sedan men saknar kvitto (givetvis då det aldrig har skett) vad gäller?
Eller om hen menar att dessa 20 år kostat i underhåll etc som hen fått stå för själv och därmed är kvitt, vad gäller då?
Och en variabel till.. om arrendatorn säger upp avtalet nu , har han förköpsrätt per automatik eller kan syskonen sälja till vem dom vill?
I samråd så tar det ena syskonet över stugan med den muntliga överenskommelsen att senare betala den andra halva stugvärdet.
(Då antar jag att det är värdet i den då aktuella bouppteckningen som menas)
Tiden och åren går och det "glöms" bort och syskonet med krav har inget behov av pengarna så det går än mer tid tills idag alltså 22 år.
Om syskonet med stugan dör nu så är väl arvet klart då inga andra släktingar finns med i bilden än det levande syskonet.
Om syskonet med krav lyfter frågan idag vilken summa gäller då, den vid bouppteckningen eller dagens värde?
Om syskonet vägrar och menar att det är betalt för 20 år sedan men saknar kvitto (givetvis då det aldrig har skett) vad gäller?
Eller om hen menar att dessa 20 år kostat i underhåll etc som hen fått stå för själv och därmed är kvitt, vad gäller då?
Och en variabel till.. om arrendatorn säger upp avtalet nu , har han förköpsrätt per automatik eller kan syskonen sälja till vem dom vill?
Vad står det i arvskifteshandlingen, arvskifteshandlingen kan ju inte vara muntlig. Finns ingen skriftlig arvskifteshandling så är båda fortfarande delägare i stugan.
Men om det bara handlar om vem som har bevisbördan rörande huruvida betalning har skett så blir jag osäker.
Stugan är rättsligt sett lösöre, därmed tillhör den i första hand den som "har den i sin hand", vilket troligen kan tolkas så att den som har hand om den idag räknas som innehavare/ägare. Såvida inte syskonet kan bevisa att hen är ägare/delägare, ex. genom att visa upp en boupteckning. Här kan ev. även arrendekontraktet komma in som motbevisning, vem står för arrendet.
Den andra frågan om vilken summa som skall gälla. OM det handlar om att fullfölja det muntliga avtal som stiftades för 20 år sedan, då bör det vara den summan som gäller.
Man skall kanske även lägga in i bedömningen att skulder preskiberas. Så det går troligen inte att formellt kräva in pengarna nu. OM det anses ha funnits ett avtal om betalning.
Om däremot ena syskonet kan hävda att han/hon fortfarande är delägare så försvinner ju preskriptionen som problem. Men bara det faktum att det aldrig betalades betyder inte nödvändigtvis att överlåtelsen inte gjordes.
Om syskonet som skall ha betalt, inte anses ha haft ett avtal då för 20 år sedan så får man ju reglera det hela i ett avtal nu, då gäller bara att komma överens om en nivå. Lagen om samägande ger en delägare rätt att kräva att det samägda säljs på offentlig auktion. Vilket ger vid handen att en ny överenskommelse nu borde baseras på dagens värde.
Arrendeavtal och uppsägning är ett område jag aldrig riktigt begripit. Men rimligen är ju stugan värd ungefär noll kronor om arrendeavtalet sägs upp, så en försäljning till annan person verkar ju inte så sannolik.
Men om det bara handlar om vem som har bevisbördan rörande huruvida betalning har skett så blir jag osäker.
Stugan är rättsligt sett lösöre, därmed tillhör den i första hand den som "har den i sin hand", vilket troligen kan tolkas så att den som har hand om den idag räknas som innehavare/ägare. Såvida inte syskonet kan bevisa att hen är ägare/delägare, ex. genom att visa upp en boupteckning. Här kan ev. även arrendekontraktet komma in som motbevisning, vem står för arrendet.
Den andra frågan om vilken summa som skall gälla. OM det handlar om att fullfölja det muntliga avtal som stiftades för 20 år sedan, då bör det vara den summan som gäller.
Man skall kanske även lägga in i bedömningen att skulder preskiberas. Så det går troligen inte att formellt kräva in pengarna nu. OM det anses ha funnits ett avtal om betalning.
Om däremot ena syskonet kan hävda att han/hon fortfarande är delägare så försvinner ju preskriptionen som problem. Men bara det faktum att det aldrig betalades betyder inte nödvändigtvis att överlåtelsen inte gjordes.
Om syskonet som skall ha betalt, inte anses ha haft ett avtal då för 20 år sedan så får man ju reglera det hela i ett avtal nu, då gäller bara att komma överens om en nivå. Lagen om samägande ger en delägare rätt att kräva att det samägda säljs på offentlig auktion. Vilket ger vid handen att en ny överenskommelse nu borde baseras på dagens värde.
Arrendeavtal och uppsägning är ett område jag aldrig riktigt begripit. Men rimligen är ju stugan värd ungefär noll kronor om arrendeavtalet sägs upp, så en försäljning till annan person verkar ju inte så sannolik.
Rimligtvis är det värdet då överenskommelsen träffades, d.v.s. i anslutning till bouppteckningen. Dock eventuellt med rätt till ränta på det beloppet.TorpAnders skrev:
Som hempularen är inne på preskriberas dock fordringar efter 10 år såvida inte preskriptionsavbrott sker (oftast i form av betalningspåminnelser). Syskonet med stugans bästa möjlighet är ju egentligen att först få bekräftat att en överenskommelse träffades för 20 år sedan men att det kravet nu är preskriberat. Det är ju dock ett högriskprojekt eftersom syskonet med kravet kan vända på steken och säga att "vi träffade aldrig någon överenskommelse" och då ha äganderätt till halva stugan.
Det är betalaren som har bevisbördan för att visa att betalning har skett (eftersom det är lättare att bevisa att man har betalat än det är att bevisa att man inte fått betalt).TorpAnders skrev:
Svaret på det är "varför skulle jag vara med och betala underhåll på något jag inte äger".TorpAnders skrev:
Men som hempularen också är inne på: båda syskonen har mycket att vinna på att träffa en ny skriftlig överenskommelse om hur situationen ska lösas.
Mer svenskt är väl dock att inte ta upp det och överlåta problemet till sina respektive arvingar.
Kan arrendatorn säga upp avtalet? har man inte besittningsrätt?
Jordbruksmark som arrenderas ut är en annan sak, men om det är en tomt som arrenderas ut har jag för mig att det inte kan sägas upp, men jag kan ha fel
Jordbruksmark som arrenderas ut är en annan sak, men om det är en tomt som arrenderas ut har jag för mig att det inte kan sägas upp, men jag kan ha fel
Njaa, det är nog svårt att säga upp under gällande avtalsperiod, men arrendeavtal är alltid tidsbegränsade. Vid avtalets utgång så har visserligen arrendatorn besittningsrätt, men den är rätt svag. Om markägaren ex. hävdar att han vill plöja upp en åker där, så tror jag att han har rätt till det, om avtalet sägs upp i samband med att det löper ut.
Jag håller inte med om att besittningsrätten är svag (säger jag efter lite googlande)
http://www.arrendenamnden.se/Bostadsarrende/Besittningsskydd/
http://www.arrendenamnden.se/Bostadsarrende/Besittningsskydd/
Och i den länken finns en fin lista över situationer där fastighetsägaren har rätt att bryta besittningsskyddet. Ex. göra sannolikt att man har för avsikt att bygga ngt. annat på marken.
Jordägaren gör sannolikt att han eller hon ska använda marken för bebyggelse av annat slag än vad den är upplåten för eller gör sannolikt att arrendestället ska användas för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet. För att besittningsskyddet ska brytas, ska jordägarens intresse påtagligt överväga arrendatorns intresse av att få arrendera vidare.
Jag vet inte exakt vad som räknas som "påtagligt överväga".
men om jag som markägare påbörjar en plan för en stugby med 50 kåkar på marken, så borde det väl smälla rätt högt. Sedan kanske jag aldrig slutför planerna...
men om jag som markägare påbörjar en plan för en stugby med 50 kåkar på marken, så borde det väl smälla rätt högt. Sedan kanske jag aldrig slutför planerna...
Du menar att jordägarens intresse av att ha en eller några stugor på marken väger högre än TS intresse av att ha en stuga på marken?
Medlem
· Västernorrland
· 2 468 inlägg
Det borde vara fullt möjligt att exploatera en hel stugby i området OCH låta den biten TS har sin stuga på kvarstå som en arrendetomt i mitten...
Påtagligt överväga är en stark formulering juridiskt sett. Så i de allra flesta fall får den som sagts upp från arrenden där byggnad på ofri grund berörs rätt. Skulle aldrig ta en sådan uppsägning själv utan att få det prövat i arrendenämnden (billigare än tvister i TR). Dock kan ny avtalsperiod ge (ibland mycket) högre arrendeavgift.
Påtagligt överväga är en stark formulering juridiskt sett. Så i de allra flesta fall får den som sagts upp från arrenden där byggnad på ofri grund berörs rätt. Skulle aldrig ta en sådan uppsägning själv utan att få det prövat i arrendenämnden (billigare än tvister i TR). Dock kan ny avtalsperiod ge (ibland mycket) högre arrendeavgift.
Medlem
· Västernorrland
· 2 468 inlägg
Om arrendet trots allt upphör så är det arrendatorn kan kräva att stugan flyttas bort, dvs. att han får tillbaka sin mark.
Om ni löser det genom att riva, sälja, eller skaffa en annan tomt att flytta den till kan han inte påverka. Ungefär som om det varit en husvagn som stått parkerad.
Men i praktiken är allt annat oftast dyrare än att ge den gratis till markägaren (vilket han naturligtvis vet också)...
Om ni löser det genom att riva, sälja, eller skaffa en annan tomt att flytta den till kan han inte påverka. Ungefär som om det varit en husvagn som stått parkerad.
Men i praktiken är allt annat oftast dyrare än att ge den gratis till markägaren (vilket han naturligtvis vet också)...
Som sagt, poängen md utläggningen är att besittningsskydd finns, men är relativt svagt.
Samtidigt så är det ju i praktiken ofta inget problem, markägaren är oftast intresserad av att avtalen förlängs, möjligen med en justering av arrendet. Och de flesta går ju inte in för att tillskansa sig någons hus gratis. Även om det förekommer.
Samtidigt så är det ju i praktiken ofta inget problem, markägaren är oftast intresserad av att avtalen förlängs, möjligen med en justering av arrendet. Och de flesta går ju inte in för att tillskansa sig någons hus gratis. Även om det förekommer.
Medlem
· Västernorrland
· 2 468 inlägg
Jag menade inte att markägaren har som syfte att tillskansa sig huset. Men att marknadsvärdet för en byggnad som inte får stå kvar på marken sjunker som en sten. Typ till noll, eller till negativa värden om den inte är flyttbar och markägaren inte vill ha den...