Jo det känns ju så, men det blir väldigt tungrott (vilket kanske iofs är en fördel, att det blir tungrott att öka belåningen). Att ändra andelstal är ju inget man gör med enkel majoritet i en brf, det krävs att samtliga som berörs av ändringen godkänner ändringen. Nu är det ju fullt möjligt att det finns specialregler som förenklar ändring runt dessa "låneandelstal", det var ett helt okänt fenomen för mig.
Medlem
· Västra götaland
· 563 inlägg
Hos oss var det inte alls särskild besvärligt.
Man tog beslut om att ändra i föreningens stadgar att man har rätten att ta över sina lån OM MAN SÅ ÖNSKAR. Detta togs med majoritet vid två stämmor. Det innebar att man lade in en extrastämma en månad efter den ordinarie.
Två andelstal beräknas, ett för drift (som alla betalar till.) och en för lånedelen där endast de som inte löst ut sig betalar.
(Lite besvärligare gjordes det hos oss för vi fick välja mellan hur stor del av lånen vi skulle ta över: 25, 50 eller 75% har jag för mig... )
Man tog beslut om att ändra i föreningens stadgar att man har rätten att ta över sina lån OM MAN SÅ ÖNSKAR. Detta togs med majoritet vid två stämmor. Det innebar att man lade in en extrastämma en månad efter den ordinarie.
Två andelstal beräknas, ett för drift (som alla betalar till.) och en för lånedelen där endast de som inte löst ut sig betalar.
(Lite besvärligare gjordes det hos oss för vi fick välja mellan hur stor del av lånen vi skulle ta över: 25, 50 eller 75% har jag för mig... )
Redigerat:
Hej igen alla kloka människor. Tack för alla synpunkter hittills.
Det är något hempulat fix-och-trix vår förening håller på med tyvärr. Brf vill att det ska vara "frivilligt" att gå med men de vill också slippa ändra andelstalen. Det gör att alla lån som brf vill lägga ut men som inte bostadsrättsägaren tar på sig hamnar lite i "Limbo" i vår förening.
Om man ska ändra andelstal måste det väl vara 2/3 majoritet åtminstone? och visst ska man räkna antalet medlemmar inte antalet lägenheter vid majoritetsberäkningen?
Jag skulle gärna också vilja höra alla kloka människors gissning här inne om vad ni tror om skatteavdraget. Det är ju många "tunga" personer som lobbar för och hävdar att skatteavdraget för just bostadslån borde tas bort. Hur länge tror ni detta avdrag kommer att få vara kvar?
Det är något hempulat fix-och-trix vår förening håller på med tyvärr. Brf vill att det ska vara "frivilligt" att gå med men de vill också slippa ändra andelstalen. Det gör att alla lån som brf vill lägga ut men som inte bostadsrättsägaren tar på sig hamnar lite i "Limbo" i vår förening.
Om man ska ändra andelstal måste det väl vara 2/3 majoritet åtminstone? och visst ska man räkna antalet medlemmar inte antalet lägenheter vid majoritetsberäkningen?
Jag skulle gärna också vilja höra alla kloka människors gissning här inne om vad ni tror om skatteavdraget. Det är ju många "tunga" personer som lobbar för och hävdar att skatteavdraget för just bostadslån borde tas bort. Hur länge tror ni detta avdrag kommer att få vara kvar?
Skatteavdrag är något som kommer att leda till stora protester, så jag tror att om det finns konsensus bland ekonomer och politiker att man borde avskaffa det, då kommer det slutgiltiga beslutet hoppa över några val, för att det inte är bra att gå med sådana förslag till val. Så minst 8 - 10 år till?
Men det går ju att ändra reglarna lite, t ex. avdrag över max 25%
Men det går ju att ändra reglarna lite, t ex. avdrag över max 25%
OM de tar ett beslut som inte är enl. stadgarna, eller enl. bostadsrättslagen så kan man överklaga stämmobeslutet, jag tror att det är till tingsrätten.
En ändring av andelstalen kräver att 2/3 av medlemmarna röstar för det på en stämma (OBSERVERA, inte 2/3 av de närvarande, utan en som inte går på stämman har röstat nej!). Därefter skall ändringen godkännas av rätten (ännu mer osäker på vilken rättsinstans). Man kan skippa rätten om samtliga medlemmar röstar för beslutet, återigen alla måste då vara närvaranade och rösta för. Det finns en del specialsituationer där ändringen kan genomföras med enklare medel. Numera kan man ex. tillföra boyta till föreningen ex. genom vindsvåningar, och "tillföra" nya andelstal för den nya ytan utan att övriga medlemmar skall behöva lägga sig i (mer än själva utbyggnadsbeslutet).
Om föreningen ger sin in på ett hempulat schema så skulle inte jag vilja vara styrelseedamot. Om de börjar ta in avgifter efter någon annan princip än andelstalen så kan de som valt att inte ge ett kapitaltillskott, välja att betala samma nivå av avgift som de som fått sin avgift sänkt, mellanskillanden får till slut styrelsemedlemmarna betala personligen.
En ändring av andelstalen kräver att 2/3 av medlemmarna röstar för det på en stämma (OBSERVERA, inte 2/3 av de närvarande, utan en som inte går på stämman har röstat nej!). Därefter skall ändringen godkännas av rätten (ännu mer osäker på vilken rättsinstans). Man kan skippa rätten om samtliga medlemmar röstar för beslutet, återigen alla måste då vara närvaranade och rösta för. Det finns en del specialsituationer där ändringen kan genomföras med enklare medel. Numera kan man ex. tillföra boyta till föreningen ex. genom vindsvåningar, och "tillföra" nya andelstal för den nya ytan utan att övriga medlemmar skall behöva lägga sig i (mer än själva utbyggnadsbeslutet).
Om föreningen ger sin in på ett hempulat schema så skulle inte jag vilja vara styrelseedamot. Om de börjar ta in avgifter efter någon annan princip än andelstalen så kan de som valt att inte ge ett kapitaltillskott, välja att betala samma nivå av avgift som de som fått sin avgift sänkt, mellanskillanden får till slut styrelsemedlemmarna betala personligen.
Nä i vår förening kan det finnas max två medlemmar per lägenhet eftersom det är så vanligt att par äger en lägenhet tillsammans. Jag tror det sen ärandersmc skrev:
En lägenhet = två röster
(Det blir ju i princip en röst per lägenhet men om man är två som äger en lägenhet så får man dela på den rösten. Sen har man gjort om det till en lägenhet två röster för att slippa hålla på med halva röster.)
Det kan i alla fall helt klart finnas fler medlemmar i föreningen än det finns lägenheter.
I vår förening kan man vara max två medlemmar per lägenhet. När du skriver 2/3 av medlemmarna visst menar man verkligen medlemmarna och inte antalet lägenheter?hempularen skrev:
Ditt sista stycke lät intressant. Har du någon bra länk som styrker det? Behöver något jag kan sätta under näsan på styrelsen.
Står det verkligen så i stadgarna? Trodde att det styrdes av bostadsrättslagen.
Medlem
· Västra Götalands Län
· 529 inlägg
Det är extremt sällsynt att detta är en bra affär. Och det skall verkligen bara göras i undantagsfall. Det finns forskning som undersökt sambandet mellan avgift/pris på andelen (lgh: en). Eller annorlunda uttryckt: Hur hög är kapitaliseringsgraden av en sänkt avgift på priset? Forskningen visar i ca 2/3 av fallen att det finns LITEN eller INGEN kapitalisering, och i 1/3 av fallen KAN kapitalisering ej uteslutas. Inget undersökt område visar att det FINNS kapitalisering. Full kapitalisering skulle ju vara 100 %, d v s att om jag stoppar in te x 100 000 kr i föreningen, och därmed sänker min avgift med säg 300 kr, så skall dessa 300 kr ge 100 000 kr MER i försäljningssumma.
Kapitaliseringsgraden ÖKAR ju längre från attraktiva områden man kommer. Riktigt centralt i STHLM ser man att kapitaliseringsgraden är så låg som 16 %. Vilket innebär att om föreningen höjer avgiften med 100 kr/mån, så slår endast 16 % av denna höjning igenom på priset. För föreningen somhelhet är det alltså 84 kr GRATIS att höja. Svårt att förklara kort här, men man räknar totalt boendekostnad över tid. Kanske enklare uttryckt: Ju attraktivare adress/område/hus, desto mindre roll spelar avgiften för priset (värdet) på varje andel (lgh).
Men, det gör en del utdebiterade kapitaltillskott ändå. Varför?
Man ska göra det i två specifika typfall:
1) Föreningen befinner sig i kris, har höga avgifter redan, och riskerar att gå omkull. Här kan kapitaltillskottet bli en bra räddning.
2) En förening som har medlemmar med lång boendehorisont, och den är lika för i princip alla i föreningen. Här är det svårt, men te x en relativt nybyggd radhus- eller småhusförening kan vara ett bra exempel. Här bor familjer, och är föreningen ny så har alla 15-25 år kvar av boendetiden. Då är det troligen för de flesta en bra affär.
I alla andra fall, GÖR DET INTE!
Att det överhuvud taget kommer upp till förslag, är ett direkt underkännande av antingen a) Styrelsens arbete (de har inte tagit in tillräckligt med pengar genom åren), eller b) Den ekonomiska planen (nyare förening som fick taskiga förutsättningar från början).
Skillnaden mellan lån privat eller i föreningen är betydligt större än 30 % ränteavdrag. Ett föreningslån amorterar och räntar du endast så länge du BOR KVAR. Därefter tar nästa medlem vid. Det privata lånet följer dig, oavsett om du lämnat föreningen sedan många år eller inte. Föreningens taskiga ekonomi kan du alltså flytta ifrån, om du själv får andra förutsättningar. Klart rättvist och självreglerande utan personliga tragedier.
Att förvaltaren (i detta fall HSB) har färdiga lösningar är givet. Ett system med andelstal för andelen i föreningen, och ett andelstal för årsavgiften, är ruggigt tungrott, och säkrar dyra förvaltningspengar till HSB för all framtid.
GÅ INTE I FÄLLAN! Tvinga styrelsen att ta in tillräckliga pengar via avgiften istället!!!
Kapitaliseringsgraden ÖKAR ju längre från attraktiva områden man kommer. Riktigt centralt i STHLM ser man att kapitaliseringsgraden är så låg som 16 %. Vilket innebär att om föreningen höjer avgiften med 100 kr/mån, så slår endast 16 % av denna höjning igenom på priset. För föreningen somhelhet är det alltså 84 kr GRATIS att höja. Svårt att förklara kort här, men man räknar totalt boendekostnad över tid. Kanske enklare uttryckt: Ju attraktivare adress/område/hus, desto mindre roll spelar avgiften för priset (värdet) på varje andel (lgh).
Men, det gör en del utdebiterade kapitaltillskott ändå. Varför?
Man ska göra det i två specifika typfall:
1) Föreningen befinner sig i kris, har höga avgifter redan, och riskerar att gå omkull. Här kan kapitaltillskottet bli en bra räddning.
2) En förening som har medlemmar med lång boendehorisont, och den är lika för i princip alla i föreningen. Här är det svårt, men te x en relativt nybyggd radhus- eller småhusförening kan vara ett bra exempel. Här bor familjer, och är föreningen ny så har alla 15-25 år kvar av boendetiden. Då är det troligen för de flesta en bra affär.
I alla andra fall, GÖR DET INTE!
Att det överhuvud taget kommer upp till förslag, är ett direkt underkännande av antingen a) Styrelsens arbete (de har inte tagit in tillräckligt med pengar genom åren), eller b) Den ekonomiska planen (nyare förening som fick taskiga förutsättningar från början).
Skillnaden mellan lån privat eller i föreningen är betydligt större än 30 % ränteavdrag. Ett föreningslån amorterar och räntar du endast så länge du BOR KVAR. Därefter tar nästa medlem vid. Det privata lånet följer dig, oavsett om du lämnat föreningen sedan många år eller inte. Föreningens taskiga ekonomi kan du alltså flytta ifrån, om du själv får andra förutsättningar. Klart rättvist och självreglerande utan personliga tragedier.
Att förvaltaren (i detta fall HSB) har färdiga lösningar är givet. Ett system med andelstal för andelen i föreningen, och ett andelstal för årsavgiften, är ruggigt tungrott, och säkrar dyra förvaltningspengar till HSB för all framtid.
GÅ INTE I FÄLLAN! Tvinga styrelsen att ta in tillräckliga pengar via avgiften istället!!!
Redigerat:
Sista stycket bygger på gammal information. Jag var ordf. i en stor brf i slutet på 80 talet. Då lärde jag mig det på en styrelsekurs, och hade även anledning att bli någorlunda kunnig på bostadsrättslagen. Men därefter har lagen reviderats, så jag är inte tvärsäker på att det gäller längre.
Om du googlar på bostadsrättslag så är den ganska läsvärd. En liten komplikation är att den refererar till lagen om ekonomiska föreningar, bostadrättslagen är ett särfall av lagen om ekon. föreningar. Man måste läsa båda samtidigt.
Om du googlar på bostadsrättslag så är den ganska läsvärd. En liten komplikation är att den refererar till lagen om ekonomiska föreningar, bostadrättslagen är ett särfall av lagen om ekon. föreningar. Man måste läsa båda samtidigt.
... men bortsett från hur många röster man kan ha per lägenhet visst måste 2/3 av antalet medlemmar rösta för? ...
eller är jag ute och cyklar?
TIll Niclas Jonsson: Jag håller helt med dig och ska göra allt för att försöka stoppa det här. Anledningen till att det ens kommer upp är att vi nog är ett typfall b. Förening fick taskiga förutsättningar från början.
eller är jag ute och cyklar?
TIll Niclas Jonsson: Jag håller helt med dig och ska göra allt för att försöka stoppa det här. Anledningen till att det ens kommer upp är att vi nog är ett typfall b. Förening fick taskiga förutsättningar från början.
Yes! Det hela blev stoppat! Ville bara nämna det om någon undrar. Tack för alla kloka svar! Ni är toppen! 