Splittra lån i bostadsrättsförening?
Hej
Hoppas det finns några kloka människor här inne som kan hjälpa mig med för och nackdelar när en bostadsrättsförening vill splittra upp föreningens lån och lägga ut det på de enskilda lägenhetsinnehavarna. Gör man så kommer föreningen troligen kunna sänka månadsavgifterna men alla som bor i huset kommer ju behöva ta mera lån. Då säger föreningen att som privatperson kan man göra andra skatteavdrag än vad föreningen kan så de boende vinner på det ändå... men hur länge kommer denna avdragsmöjlighet vara kvar vinner verkligen alla på den här typen av avdrag?
Snälla hjälp! Alla kloka synpunkter och tankar är väldigt välkomna.
Hoppas det finns några kloka människor här inne som kan hjälpa mig med för och nackdelar när en bostadsrättsförening vill splittra upp föreningens lån och lägga ut det på de enskilda lägenhetsinnehavarna. Gör man så kommer föreningen troligen kunna sänka månadsavgifterna men alla som bor i huset kommer ju behöva ta mera lån. Då säger föreningen att som privatperson kan man göra andra skatteavdrag än vad föreningen kan så de boende vinner på det ändå... men hur länge kommer denna avdragsmöjlighet vara kvar vinner verkligen alla på den här typen av avdrag?
Snälla hjälp! Alla kloka synpunkter och tankar är väldigt välkomna.
De medlemmar som har mest att vinna är de som bott i sin lägenhet sedan långt tillbaka och inte har några lån kvar & planerar att snart sälja sin lägenhet. Vi lyckades avstyra ett likadant projekt i den föreningen där vi bodde innan.
Det stämmer ju att de enskilda medlemmarna i normalfallet kan nyttja ränteavdrag och på så sätt blir det billigare.
Men det finns en del hakar med upplägget. Det förutsätter ju att alla medlemmar antingen har kapital att stoppa in, eller har möjlighet att låna pengarna. Om man ex. just har köpt en bostadrätt med maximal bwlåningsgrad, så kan man inte räkna med att få låna mer.
Om man minskar föreningen avgifter genom att ex. kräva in 200 000 av varje mdlem (i genomsnitt), så finns det ingen automatik att värdet på bostadsrätten skall gå upp med motsvarande pengar. Så säljer man så är det inte säkert att man får tillbaka de insatta extra pengarna.
Det finns många kategorier som rent generellt kan ha svårt att låna pengar, dels pensionärer, dels kan det finnas medlemmar som just nu har problem, kanske arbetslösa, sjuka osv. Det är också en kategori som kan ha svårt att få ytterligare lån. Det är djupt osolidariskt om man väljer en sådan här lösning som tvingar vissa att flytta, för att andra medlemmar skall få en (osäker) fördel.
Det är ju skillnad om man redan vid bildandet av föreningen gör det här upplägget, då har alla en valfrihet att ställa sig utanför.
Men det finns en del hakar med upplägget. Det förutsätter ju att alla medlemmar antingen har kapital att stoppa in, eller har möjlighet att låna pengarna. Om man ex. just har köpt en bostadrätt med maximal bwlåningsgrad, så kan man inte räkna med att få låna mer.
Om man minskar föreningen avgifter genom att ex. kräva in 200 000 av varje mdlem (i genomsnitt), så finns det ingen automatik att värdet på bostadsrätten skall gå upp med motsvarande pengar. Så säljer man så är det inte säkert att man får tillbaka de insatta extra pengarna.
Det finns många kategorier som rent generellt kan ha svårt att låna pengar, dels pensionärer, dels kan det finnas medlemmar som just nu har problem, kanske arbetslösa, sjuka osv. Det är också en kategori som kan ha svårt att få ytterligare lån. Det är djupt osolidariskt om man väljer en sådan här lösning som tvingar vissa att flytta, för att andra medlemmar skall få en (osäker) fördel.
Det är ju skillnad om man redan vid bildandet av föreningen gör det här upplägget, då har alla en valfrihet att ställa sig utanför.
Javisst, jag håller med om att ett genomförande inte är problemfritt med både etiska och moraliska frågor att beakta. Med dagens lagstiftning är det dock rimligen lönsamt för kollektivet eftersom man kommer att åtnjuta skatteavdrag som kollektivet annars inte kommer åt. För den enskilde medlemmen kan det nog slå väldigt olika, precis som hempularen säger.
Det finns ju lite olika upplägg och man bör nog koppla in någon med erfarenhet av sådana här frågor för se vilka möjligheter som finns att gynna kollektivet utan att för den skull skada någon enskild.
Det finns ju lite olika upplägg och man bör nog koppla in någon med erfarenhet av sådana här frågor för se vilka möjligheter som finns att gynna kollektivet utan att för den skull skada någon enskild.
Det är nog de som snart ska sälja som förlorar på det.Himmapularen skrev:
Rent räknemässigt är det en lönsam affär för alla som kan låna mer till rimlig ränta, men precis som hemmapularen påpekar är det andra faktorer som inverkar.
Jag har bara sålt en bostadsrätt, och den hade låg månadsavgift. Köparna hade väldigt svårt att värdera pris och månadsavgift som en helhet. De tittade mest på bostadsrättens pris, och i det här fallet tror jag inte att den sänkta månadskostnaden gör att priset direkt går upp lika mycket som insatsen, dvs det är inte lönsamt för de som snart ska sälja.
Det finns väl lösningar där medlemmar individuellt och valfritt kan göra extra insats och på så sätt få ner månadsavgiften? Jag har i alla fall stött på det när vi tittat på lägenhet, men hur den juridiska konstruktionen såg ut vet jag inte.
TILLÄGG
Differentierat kapitaltillskott heter det visst. Här finns mer info:
http://www.kapitaltillskott.nu/
TILLÄGG
Differentierat kapitaltillskott heter det visst. Här finns mer info:
http://www.kapitaltillskott.nu/
Redigerat:
Det låter väldigt märkligt. Stor risk att det är något "egenpåhitt" i en enstaka förening. Dvs att det inte alls håller juridiskt.
Det har gjorts i minst en BRF i staden där jag bor och som det ser ut på annonserna så har priserna gått upp med motsvarande......kindvall skrev:
Ok, googlade lite. Ser ut som något som juridiskt är OK. Nytt för mig.
Modellen innebär att man har olika andelstal för driftskostnader och för föreningens lån.
En fundering jag direkt får då är hur man hanterar det om föreningen skulle låna mer pengar senare. Ex. för ett stambyte. Om pengarna lånas upp, så blir det ju en snedfördelning av kostnaden för de nya lånen.
En fundering jag direkt får då är hur man hanterar det om föreningen skulle låna mer pengar senare. Ex. för ett stambyte. Om pengarna lånas upp, så blir det ju en snedfördelning av kostnaden för de nya lånen.
HSB har färdiga lösningar för detta. Tidigare var kravet att alla skulle med, det behövs inte längre. Rent praktiskt löser dom det genom att dela upp årsavgiften (hyran) i två delar. En ekonomisk och en drift. Har du tagit över din del av föreningens lån betalar du "bara" drift-delen,
Storleken på lån som skall tas över beräknas genom din lägenhets andelstal i föreningen.
HSB kunde hjälpa till med lån "för alla" när vi tittade på det.
Storleken på lån som skall tas över beräknas genom din lägenhets andelstal i föreningen.
HSB kunde hjälpa till med lån "för alla" när vi tittade på det.
Räknar köparna verkligen så petigt på pris kontra månadsavgift? Det måste också spela stor roll vad det ursprungliga priset är. Som exempel: om man har en bostadsrätt som är värd 100' med en månadsavgift på 3500 - blir den verkligen värd 200' bara för att månadsavgiften sjunker till 3300?
Problemet som kan uppstå för den oinvigde är ju när man säljer.
Jag har råd att köpa en bostadsrätt för 500.000 eftersom jag har sparat ihop 75.000 till min första lägenhet.
Om man nu tagit över sin del av föreningens lån kostar kanske samma lägenhet 1.000.000 och då måste jag spara ihop 150.000 istället.
Ett annat exempel är när jag skall sälja min lägenhet för 1.000.000 när grannen "bara" vill ha 500.000
Så helt enkelt är det nog inte.
Jag har råd att köpa en bostadsrätt för 500.000 eftersom jag har sparat ihop 75.000 till min första lägenhet.
Om man nu tagit över sin del av föreningens lån kostar kanske samma lägenhet 1.000.000 och då måste jag spara ihop 150.000 istället.
Ett annat exempel är när jag skall sälja min lägenhet för 1.000.000 när grannen "bara" vill ha 500.000
Så helt enkelt är det nog inte.
Medlem
· Västra götaland
· 563 inlägg
När vi gick igenom det här och gjorde räkneexemplet med boendekostnader eget lån contra föreningslån, gick det på ungefär jämt ut, med den bonusen att när vi säljer, säljer vi en bostadsrätt med ungefär halva månadskostnaden....
Sent from my ST18i using Byggahus
Sent from my ST18i using Byggahus
Det som spelar in i ekvationen är naturligtvis räntan.
Med en ränta på nedåtgående blir månadskostnaden lägre, då ökar värdet på lägenheten.
Går räntan upp minskar värdet på lägenheten.
Om BRF har lånet blir det tröghet i systemet, man ligger oftast på längre och uppdelade lån, samt håller en buffert för att undvika skarpa kast.
Om lånet ligger på BRF-medlemmen blir det en direkt effekt när man skall sälja.
Med en ränta på nedåtgående blir månadskostnaden lägre, då ökar värdet på lägenheten.
Går räntan upp minskar värdet på lägenheten.
Om BRF har lånet blir det tröghet i systemet, man ligger oftast på längre och uppdelade lån, samt håller en buffert för att undvika skarpa kast.
Om lånet ligger på BRF-medlemmen blir det en direkt effekt när man skall sälja.