Spekulant på hus - oklarhet kring bygglov
Hej,
Jag är spekulant på ett hus som ligger utanför planlagt område. Det är ursprungligen ett mindre hus som för ca 4 år sen byggdes ut med två extra rum till totalt ca 100 kvm. Förra året kompletterades med ett fristående garage. Ringde kommunen som inte hade några registrerade bygglovsärendet på huset. Jag bad mäklaren kolla med säljaren och fick följande svar:
"När de byggde ut huset fick de muntligen lov att bygga ut max 60kvm på tomten. De byggde ut 36kvm extra. De ringde kommunen och frågade och behövde ej bygglov utan fick beviljat att bygga ut upp till 60 kvm. Samma gällde garaget. Kommun sa att det var ok sålänge grannen var med och grannen hade inga problem med detta alls. Han sa ja utan några skriftliga behov utan gav detta muntliga godkännande för säljarna att bygga. Därav byggde de garaget då varken grannen eller kommun krävde annat."
Känns lite osäkert när det bara är muntligt. Hur borde jag göra i detta läget?
Jag är spekulant på ett hus som ligger utanför planlagt område. Det är ursprungligen ett mindre hus som för ca 4 år sen byggdes ut med två extra rum till totalt ca 100 kvm. Förra året kompletterades med ett fristående garage. Ringde kommunen som inte hade några registrerade bygglovsärendet på huset. Jag bad mäklaren kolla med säljaren och fick följande svar:
"När de byggde ut huset fick de muntligen lov att bygga ut max 60kvm på tomten. De byggde ut 36kvm extra. De ringde kommunen och frågade och behövde ej bygglov utan fick beviljat att bygga ut upp till 60 kvm. Samma gällde garaget. Kommun sa att det var ok sålänge grannen var med och grannen hade inga problem med detta alls. Han sa ja utan några skriftliga behov utan gav detta muntliga godkännande för säljarna att bygga. Därav byggde de garaget då varken grannen eller kommun krävde annat."
Känns lite osäkert när det bara är muntligt. Hur borde jag göra i detta läget?
Jag skulle rekommendera att ni skriver in villkor i kontraktet att säljaren ska omgående ordna med bygglovshandlingar innan du köper fastigheten. Det är för din egen säkerhet.
Du kan beräkna eventuella sanktionsavgifter hos Boverket. (https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...tionsavgifter/berakning-av-sanktionsavgifter/)
I värsta fall får du riva tillbyggnaden och garaget.
Du kan beräkna eventuella sanktionsavgifter hos Boverket. (https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...tionsavgifter/berakning-av-sanktionsavgifter/)
I värsta fall får du riva tillbyggnaden och garaget.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 21 212 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 21 212 inlägg
Om det är utanför sammanhållen bebyggelse så är det troligen OK att det inte finns bygglov.
https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...tgarder/Komplementbyggnad-utanfor-detaljplan/
Ring kommunen och fråga. Kanske kan kommunens handläggare göra en tjänsteanteckning som diarieförs gällande denna fastighet så har du säkerhet?
https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...tgarder/Komplementbyggnad-utanfor-detaljplan/
Ring kommunen och fråga. Kanske kan kommunens handläggare göra en tjänsteanteckning som diarieförs gällande denna fastighet så har du säkerhet?
Tack för snabba och bra svar!
Låter ju rimligt att det inte skulle krävas bygglov i detta fallet, då jag tror att det räknas som utanför sammanhållen bebyggelse. Skulle dock ändå vilja försäkra mig om att varken kommunen eller någon granne kan komma i efterhand och hävda att tillbyggnaderna inte är ok.
Har iaf mailat mäklaren och frågat om det går att lägga in en skrivning i kontraktet som anger att säljaren garanterar att det finns erforderliga bygglov och godkännande från grannar för de om- och tillbyggnader som skett och att om skriftlig dokumentation för detta saknas skall säljaren omgående ordna med sådana handlingar innan köpet.
Bra tips även om tjänsteanteckning hos kommunen. Får ringa dem imorgon och kolla om de ger samma besked ang. vad som är bygglovspliktigt samt om de kan göra en tjänsteanteckning om detta.
Låter ju rimligt att det inte skulle krävas bygglov i detta fallet, då jag tror att det räknas som utanför sammanhållen bebyggelse. Skulle dock ändå vilja försäkra mig om att varken kommunen eller någon granne kan komma i efterhand och hävda att tillbyggnaderna inte är ok.
Har iaf mailat mäklaren och frågat om det går att lägga in en skrivning i kontraktet som anger att säljaren garanterar att det finns erforderliga bygglov och godkännande från grannar för de om- och tillbyggnader som skett och att om skriftlig dokumentation för detta saknas skall säljaren omgående ordna med sådana handlingar innan köpet.
Bra tips även om tjänsteanteckning hos kommunen. Får ringa dem imorgon och kolla om de ger samma besked ang. vad som är bygglovspliktigt samt om de kan göra en tjänsteanteckning om detta.
OM fastigheten ligger utanför "sammanhållen bebyggelse" så får man göra vissa utbyggnader utan bygglov. Så långt är det tänkbart att det som säljaren säger stämmer. Men här fanns ju tydligen en granne som skulle yttra sig också? Det låter väldigt konstigt, om detta skulle vara utanför sammanhållen bebyggelse.
Detta att lägga in en formulering om "garanti att det finns bygglov", är rätt trubbigt. Om det senare visar sig att bygglov saknas, och du får ett rivningsföreläggande. Vad händer då? Visserligen är det troligen rätt osannolikt. I det läget får du stämma säljaren, och efter några års harvande i domstolar så kommer ni att förlikas, så du får ett skadestånd på kanske 100 000, och vid det laget är din advokat kostnad uppe i typ 500 000, självrisken på rättskyddsförsäkringen brukar vara typ 15 - 20% av kostnaden, så du går +/- 0.
Jag pratade med bygglovshandläggare på kommunen. Deras bedömning är att huset inte ligger inom sammanhållen bebyggelse (det är ett fåtal hus i området med ganska stort avstånd emellan) och att det därför bör vara tillåtet att bygga ut huset med 30 kvm (vilket är gjort) samt att bygga komplementbyggnad om max 60 kvm (varav 36 kvm garage har byggts) utifrån hur de tolkar boverkets riktlinjer. Deras bedömning är ju inte juridiskt bindande, men jag bad att få den skriftligen via mail iaf.
Frågan om grannens godkännande var inte heller någon form av krav från kommunen utan enbart en rekommendation de brukar göra - "det är alltid bra att prata med grannarna så att allt är ok för dem". Det är vad nuvarande ägare gjort och fått ett ok muntligen.
Som jag förstått saken skulle det teoretiskt sett kunna vara så att grannen får för sig att jävlas och gör en anmälan till kommunen. Kommunen blir då skyldig att utreda hur det förhåller sig, men sannolikt kommer de då komma fram till samma slutsats som jag redan fått. Boverkets riktlinjer är dock lite luddiga. Känns inte heller sannolikt att grannen skulle få för sig att klaga. Det är mer än 100 meter mellan husen och såväl utbyggnad som garage ligger knappt inom synhåll.
Vill jag vara 100% säker kan jag alltid söka bygglov i efterhand.
Frågan om grannens godkännande var inte heller någon form av krav från kommunen utan enbart en rekommendation de brukar göra - "det är alltid bra att prata med grannarna så att allt är ok för dem". Det är vad nuvarande ägare gjort och fått ett ok muntligen.
Som jag förstått saken skulle det teoretiskt sett kunna vara så att grannen får för sig att jävlas och gör en anmälan till kommunen. Kommunen blir då skyldig att utreda hur det förhåller sig, men sannolikt kommer de då komma fram till samma slutsats som jag redan fått. Boverkets riktlinjer är dock lite luddiga. Känns inte heller sannolikt att grannen skulle få för sig att klaga. Det är mer än 100 meter mellan husen och såväl utbyggnad som garage ligger knappt inom synhåll.
Vill jag vara 100% säker kan jag alltid söka bygglov i efterhand.
Då låter det ju betydligt bättre. Jag föreslår att du googlar lite på begreppet sammanhållen bebyggelse, titta på olika kommuners sida om ämnet. Det har rått en viss förvirring.
Lagen skärptes för ett anta år sedan (2013??). Då kom det in formuleringar som inte var enkelt tolkade. Många kommuner tolkade att det nu räcker att det finns en annan byggnad inom 200m, för att det skall vara sammanhållen bebyggelse. Efter att tag gjordes mer noggranna tolkningar, och begreppet mjukades upp en del. Jag tror att många kommuner har gjort kartor över vilka områden som anses ha sammanhållen bebyggelse.
Lagen skärptes för ett anta år sedan (2013??). Då kom det in formuleringar som inte var enkelt tolkade. Många kommuner tolkade att det nu räcker att det finns en annan byggnad inom 200m, för att det skall vara sammanhållen bebyggelse. Efter att tag gjordes mer noggranna tolkningar, och begreppet mjukades upp en del. Jag tror att många kommuner har gjort kartor över vilka områden som anses ha sammanhållen bebyggelse.
Det som kommunen hänvisade till var följande skrivningar:
https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...lovbefriade-atgarder/sammanhallen-bebyggelse/
Vad är sammanhållen bebyggelse där bygglov eller anmälan behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen?
Utanför område med detaljplan är vissa åtgärder undantagna från lov- och anmälningsplikt. Undantagen gäller dock inte inom "sammanhållen bebyggelse där bygglov eller anmälan behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen". För att avgöra om dessa åtgärder kräver bygglov eller anmälan måste det först avgöras om tomten ligger inom "sammanhållen bebyggelse". Om tomten gör det måste det sedan avgöras om den ligger inom "en sådan sammanhållen bebyggelse där bygglov behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen". Att tomten ligger inom sammanhållen bebyggelse betyder alltså inte att det per automatik krävs bygglov eller anmälan.
En bebyggelse är "sammanhållen bebyggelse där bygglov behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen" om båda nedanstående kriterier är uppfyllda:
Med "hus" avses bostadshus men också andra byggnader som inte är komplementbyggnader till bostadshus, till exempel butiker och industribyggnader. (jfr BoU 1986/87:8 sid. 12)
https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...tgarder/Komplementbyggnad-utanfor-detaljplan/
https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...iade-atgarder/Tillbyggnad-utanfor-detaljplan/
https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...lovbefriade-atgarder/sammanhallen-bebyggelse/
Vad är sammanhållen bebyggelse där bygglov eller anmälan behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen?
Utanför område med detaljplan är vissa åtgärder undantagna från lov- och anmälningsplikt. Undantagen gäller dock inte inom "sammanhållen bebyggelse där bygglov eller anmälan behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen". För att avgöra om dessa åtgärder kräver bygglov eller anmälan måste det först avgöras om tomten ligger inom "sammanhållen bebyggelse". Om tomten gör det måste det sedan avgöras om den ligger inom "en sådan sammanhållen bebyggelse där bygglov behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen". Att tomten ligger inom sammanhållen bebyggelse betyder alltså inte att det per automatik krävs bygglov eller anmälan.
En bebyggelse är "sammanhållen bebyggelse där bygglov behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen" om båda nedanstående kriterier är uppfyllda:
- en bebyggelsegrupp som består av minst 10-20 hus
- de bebyggda tomterna gränsar till varandra eller åtskiljs endast av väg, parkmark och dylikt.
Med "hus" avses bostadshus men också andra byggnader som inte är komplementbyggnader till bostadshus, till exempel butiker och industribyggnader. (jfr BoU 1986/87:8 sid. 12)
https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...tgarder/Komplementbyggnad-utanfor-detaljplan/
https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...iade-atgarder/Tillbyggnad-utanfor-detaljplan/
Bedömningen här är ju att det inte räknas som sammanhållen bebyggelse (minst 10-20 hus) som man utgår från när det gäller mindre omfattande tillbyggnader. Med detta som utgångspunkt verkar kraven var uppfyllda. Enda oklarheten jag kan se just nu är om garaget möjligen ligger närmare tomtgränsen 4,5 meter. I såna fall behövs ju grannes medgivande. Garaget gränsar dock inte till en bostadstomt utan ett skogsparti som tillhör den större skogsfastighet som den aktuella fastigheten ursprungligen avstyckats ifrån.
