Snuvad på tomten - äganderätt
Hej
For 25 ar sedan fragade en gammal god van till mina foraldrar om dom skulle kunna bidra med pengar till ett vagbygge, vi kallar honom 'vannen' for att forenkla. Eftersom han var skogsagare ville han i utbyte ge dom en bit mark nere vid sjon for att en dag kunna bygga en sommarstuga dar.
Pengar bytte hander och kvitto gavs men mina foraldrar gick aldrig igenom processen med kopebrev, lagfart osv. Vi har dock hallit till daruppe varje sommar sen dess och har en husvagn staende pa tomten. Mina foraldrar forsokte spara pengar for att kunna bygga sommarstuga en dag.
Eftersom vi barn tycker om omradet kopte vi fyra ytterligare tomter fran vannen, den har gangen ordentligt avstyckade.
Nu har vannen bestamt sig for att salja sin skog och flytta. Trots att han visste att mina foraldrar ar daruppe jamt, inkluderade han sniket nog deras tomt i forsaljningen. Jag tror till och med han hade kontrollerat att dom inte skulle kunna stamma honom. Det behover val inte namnas att han inte langre ar deras van.
Mina stackars foraldrar ar forstas bedrovade. Finns det nagot dom kan gora? Naturligtvis skulle dom ha sett till att ha dom ratta papprena iordning, det vet dom.
Han erkanner sitt fel och vill ge en futtig summa till mina foraldrar som inte ens tacker ranta pa pengarna dom gav honom for sa lange sedan.
Tacksam for svar
For 25 ar sedan fragade en gammal god van till mina foraldrar om dom skulle kunna bidra med pengar till ett vagbygge, vi kallar honom 'vannen' for att forenkla. Eftersom han var skogsagare ville han i utbyte ge dom en bit mark nere vid sjon for att en dag kunna bygga en sommarstuga dar.
Pengar bytte hander och kvitto gavs men mina foraldrar gick aldrig igenom processen med kopebrev, lagfart osv. Vi har dock hallit till daruppe varje sommar sen dess och har en husvagn staende pa tomten. Mina foraldrar forsokte spara pengar for att kunna bygga sommarstuga en dag.
Eftersom vi barn tycker om omradet kopte vi fyra ytterligare tomter fran vannen, den har gangen ordentligt avstyckade.
Nu har vannen bestamt sig for att salja sin skog och flytta. Trots att han visste att mina foraldrar ar daruppe jamt, inkluderade han sniket nog deras tomt i forsaljningen. Jag tror till och med han hade kontrollerat att dom inte skulle kunna stamma honom. Det behover val inte namnas att han inte langre ar deras van.
Mina stackars foraldrar ar forstas bedrovade. Finns det nagot dom kan gora? Naturligtvis skulle dom ha sett till att ha dom ratta papprena iordning, det vet dom.
Han erkanner sitt fel och vill ge en futtig summa till mina foraldrar som inte ens tacker ranta pa pengarna dom gav honom for sa lange sedan.
Tacksam for svar
Vad står det i kvittot (som du kallar det)? Framgår det någonstans att de skulle få en tomt som ersättning för pengarna?
När det gäller fastigheter så finns väl regeln att bara skriftliga affärer är giltiga, inte muntliga överenskommelser. Och oavsett kan det ju bli svårt att bevisa något om inga papper finns som på något sätt visar vad de kommit överens om.
När det gäller fastigheter så finns väl regeln att bara skriftliga affärer är giltiga, inte muntliga överenskommelser. Och oavsett kan det ju bli svårt att bevisa något om inga papper finns som på något sätt visar vad de kommit överens om.
Obligationsrättsligt, dvs mellan köpare och säljare bör väl affären vara bindande, men däremot inte mot den nye köparen eftersom lagfart ej söktes ( i tid) - under förutsättning att köparens namn står, att det är specificerat vad köpet avser osv. Sedan är väl naturligtvis frågan om kvittot duger som köpehandling. Det kan bara en jurist svara på för det beror bl a på när affären gjordes. gäller kvittor bör det gå att söka ersättning för värdet. Tvesala heter det när man säljer samma sak till två olika köpare. Kanske ni känner någon mäklare eller lantmätare som kan titta på kvittot och yttra sig utan att det kostar 30 kronor i minuten.
Jag kan tänka mig att det komplicerar saken att någon avstyckning inte gjordes och att det därför inte finns en fullgod spec av objektet. Normalt sett borde avstyckning ha gjorts först och därpå köp.
Oavsett om kvittot inte duger som köpehandling så är det ju bevis på att de har rätt till en motprestation. t ex pengar tillbaka. Risken är dock att den skulden fallit med tioårspreskriptionen.
Jag kan tänka mig att det komplicerar saken att någon avstyckning inte gjordes och att det därför inte finns en fullgod spec av objektet. Normalt sett borde avstyckning ha gjorts först och därpå köp.
Oavsett om kvittot inte duger som köpehandling så är det ju bevis på att de har rätt till en motprestation. t ex pengar tillbaka. Risken är dock att den skulden fallit med tioårspreskriptionen.
Redigerat:
Jordabalken 4 kap 1 § 1 stycket: Köpets form: Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpeskilling, är det tillräckligt att köpehandlingen innehåller en uppgift om gemensam köpeskilling.
3 stycket: Köp som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga....
Kommentar i lagen.nu: Av tredje stycket framgår att en konsekvens av att inte leva upp till formkraven är att parterna inte är bundna av avtalet. Det krävs dock att någon av parterna åberopar felet för att köpet ska bli ogiltigt. Om parterna är överrens kan de reparera felet genom att upprätta en ny, korrekt utformad, köpehandling.
Dvs säljaren kan sannolikt åberopa att handlingen inte uppfyller formkraven och att köpet därmed var ogiltigt. Eftersom avstyckning ej skett avser köpet en obestämd andel i säljarens fastighet. Vet inte i vad mån kartan reparerar bristen. det hade inte gått att söka lagfart med stöd av kvittot eftersom kartan anger ett avgränsat område men motsvarande avstyckning ej skett.
ett rättsfall med kartskiss (men där hade avstyckning skett):
https://lagen.nu/dom/nja/1986s366
Än viktigare är 7 § samma kapitel som innebär att avstyckning med fastighetsbildning senast kan ske sex månader efter köpet (det är nämligen inte säkert att fastighetsbildningen medges).
Köp, som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild ägares hand, är giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning, som är sökt senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades och, om förrättningen ej är avslutad vid utgången av nämnda tid, skall verkställas på grundval av köpet.
Se även 8 §
Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen skall utbrytas genom fastighetsbildning innehar fastigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna.
Har i köpehandlingen föreskrivits att andelen skall utbrytas äger 7 § motsvarande tillämpning
För mig förefaller köpet från dåvarande vännen falla under "sämjedelning" vilket inte är tillåtet.
Privat fastighetsbildning, dvs privat delning av jord utan iakttagande av de lagstadgade formkraven för fastighetsbildning. Sämjedelning är ej tillåten enligt JB 1:1, 2 st som helt kort säger att "sämjedelning är utan verkan".
Kört och fordran preskriberad efter tio år tror jag. Ytterligare ett exempel på att Sverige kunde behöva motsvarigheten till de notarier som finns på kontinenten. Folk har för svårt att förmå sig att kontakta en jurist och att bedöma vem som är kompetent för ett visst ärende. Känns läskigt att kontakta advokat. Sånt gör inte hyggligt folk.
3 stycket: Köp som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga....
Kommentar i lagen.nu: Av tredje stycket framgår att en konsekvens av att inte leva upp till formkraven är att parterna inte är bundna av avtalet. Det krävs dock att någon av parterna åberopar felet för att köpet ska bli ogiltigt. Om parterna är överrens kan de reparera felet genom att upprätta en ny, korrekt utformad, köpehandling.
Dvs säljaren kan sannolikt åberopa att handlingen inte uppfyller formkraven och att köpet därmed var ogiltigt. Eftersom avstyckning ej skett avser köpet en obestämd andel i säljarens fastighet. Vet inte i vad mån kartan reparerar bristen. det hade inte gått att söka lagfart med stöd av kvittot eftersom kartan anger ett avgränsat område men motsvarande avstyckning ej skett.
ett rättsfall med kartskiss (men där hade avstyckning skett):
https://lagen.nu/dom/nja/1986s366
Än viktigare är 7 § samma kapitel som innebär att avstyckning med fastighetsbildning senast kan ske sex månader efter köpet (det är nämligen inte säkert att fastighetsbildningen medges).
Köp, som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild ägares hand, är giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning, som är sökt senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades och, om förrättningen ej är avslutad vid utgången av nämnda tid, skall verkställas på grundval av köpet.
Se även 8 §
Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen skall utbrytas genom fastighetsbildning innehar fastigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna.
Har i köpehandlingen föreskrivits att andelen skall utbrytas äger 7 § motsvarande tillämpning
För mig förefaller köpet från dåvarande vännen falla under "sämjedelning" vilket inte är tillåtet.
Privat fastighetsbildning, dvs privat delning av jord utan iakttagande av de lagstadgade formkraven för fastighetsbildning. Sämjedelning är ej tillåten enligt JB 1:1, 2 st som helt kort säger att "sämjedelning är utan verkan".
Kört och fordran preskriberad efter tio år tror jag. Ytterligare ett exempel på att Sverige kunde behöva motsvarigheten till de notarier som finns på kontinenten. Folk har för svårt att förmå sig att kontakta en jurist och att bedöma vem som är kompetent för ett visst ärende. Känns läskigt att kontakta advokat. Sånt gör inte hyggligt folk.
Man kan alldeles utmärkt köpa del av fastighet utmätt med karta innan avstyckning, för att sedan stycka av den och därefter få lagfart.
Men eftersom det inte gjordes någon avstyckning är det säkert som du säger att köpet ogiltigförklaras efter viss tid. Anledning är väl att man inte skall kunna undvika riktig fastighetsbildning, och därmed missa chansen för Lantmäteriet att ha full koll på vem som äger vad. Lite ordning måste det ju ändå vara.
Så, misstaget är att man aldrig ansökte om avstyckning av biten. Eller det kanske men gjorde, men fick avslag.
Men eftersom det inte gjordes någon avstyckning är det säkert som du säger att köpet ogiltigförklaras efter viss tid. Anledning är väl att man inte skall kunna undvika riktig fastighetsbildning, och därmed missa chansen för Lantmäteriet att ha full koll på vem som äger vad. Lite ordning måste det ju ändå vara.
Så, misstaget är att man aldrig ansökte om avstyckning av biten. Eller det kanske men gjorde, men fick avslag.
Det är inte bara att LM ska ha koll, man får inte godkänt för fastighetsbildning om den tilltänkta markanvändningen strider mot områdesbestämmelser. Jag har tiotusen kvadratmeter strandnära mark varav en fjärdedel är ianspråktagen för tomt. Får inte avstycka en ny tomt för bostad pga strandskydd, rätt klart. Men om det vore för jordbruksändamål och lantbrukargrannen vill ta över är det,OK. I TS fall så har ju barnen köpt tomter som styckats av senare, så det förefaller inte som om fastighetsbildningen skulle varit ett problem.
Det finns anledning att se på målet NJA 1984 s. 482 som tar upp sådana aspekter som skadestånd pga det negativa kontraktsintresset (förlustena av att avtalet ej blev av) då det visat sig att ett köp ej blev av bl a pga ofullständiga handlingar och att avstyckning då inte kunde göras.
https://lagen.nu/dom/nja/1984s482
Det förtar inte att köparnas passivitet ligger dem till last och att fordran förmodligen preskriberats.
https://lagen.nu/dom/nja/1984s482
Det förtar inte att köparnas passivitet ligger dem till last och att fordran förmodligen preskriberats.
Hej thejosef!
Jag har tyvärr ett negativt besked att ge dig och Dina föräldrar. Eftersom fastighetsrätten är så starkt formbunden har inget köp av någon tomt de facto skett. De har egentligen - krasst sett - på sin höjd "lånat ut" dessa pengar till den f.d. vännen i 25 år, men de kan inte använda kvittot för att styrka att något köp av fastighet skett av det du beskrivit hittills. Utsikten att de skall kunna hävda att fastighetsreglering skett och att de därmed skall ha någon rätt till den tomt de trott sig köpa är dessvärre lika med noll. Det är inte ens värt att processa om. Det enda de möjligtvis skulle kunna kräva åter är pengarna de erlade för "köpet" för 25 år sedan.
Beklagar men så är rättslaget.
/Almen - jur. kand
Jag har tyvärr ett negativt besked att ge dig och Dina föräldrar. Eftersom fastighetsrätten är så starkt formbunden har inget köp av någon tomt de facto skett. De har egentligen - krasst sett - på sin höjd "lånat ut" dessa pengar till den f.d. vännen i 25 år, men de kan inte använda kvittot för att styrka att något köp av fastighet skett av det du beskrivit hittills. Utsikten att de skall kunna hävda att fastighetsreglering skett och att de därmed skall ha någon rätt till den tomt de trott sig köpa är dessvärre lika med noll. Det är inte ens värt att processa om. Det enda de möjligtvis skulle kunna kräva åter är pengarna de erlade för "köpet" för 25 år sedan.
Beklagar men så är rättslaget.
/Almen - jur. kand
Varför ska man inte kunna kräva pengarna tillbak? Inte sjutton ska man vara "hygglig" mot en sån här filur och pröjsa honom hyra för tomten. Han har sålt tomten felaktigt och självklart ska föräldrarna ha pengarna tillbak ink. inflationen och ränta.
De har ju blivit blåsta av honom!
/Johan
De har ju blivit blåsta av honom!
/Johan
Nja, det är ju föräldrarna som tyvärr har gjort fel genom att inte söka lagfart.
Sedan kan man ju tycka att markägaren borde vara hygglig och låta dem göra detta, men vill han sälja sin mark så är det kanske inte rimligt att kräva att hans först skall behöva vänta in en avstyckning och fastighetsbildning som kan ta lång tid att genomföra.
Han har ju rätt att ha vissa farhågor då det redan gått 25 år, och hans kostnader för ett dröjsmål måste ju också beaktas.
Sedan kan man ju tycka att markägaren borde vara hygglig och låta dem göra detta, men vill han sälja sin mark så är det kanske inte rimligt att kräva att hans först skall behöva vänta in en avstyckning och fastighetsbildning som kan ta lång tid att genomföra.
Han har ju rätt att ha vissa farhågor då det redan gått 25 år, och hans kostnader för ett dröjsmål måste ju också beaktas.