Snälla snabb hjälp om upptäckt fukt vid besiktning
Hej på er!
Jag vänder mig till er för råd om ett radhus (suterräng från 70-talet), som vi kollat på. Bor i Sthlmsförort, och de husen är ganska hett villebråd, så jag behöver snabba råd. Besiktning hade utförts före visningen, och jag har protokollet här. Men jag är så himla fundersam på om vi ska dra öronen åt sig pga uppmätt fukt etc.
Så här står det i besiktningsprotokollet:
Mätresultat: Stickprovsmässig fuktkvotsmätning utförts i vindens underlagstak av trä. Värden under 6%fuktkvot (FK) uppmättes.
Provhål med fuktmätning har utförts i utreglad vägg i sovrum på källarplan. Värden upp till 89% relativ fuktighet (RF) uppmättes.
Fuktindikering har utförts i våtutrymmen. Inga förhöjda indikationer noterades.
Sen finns det tre foton, där bild 1 visar missfärgning på nedre del av vägg i klädkammare på souterrängplan (det rum som angränsar till deras mätning som jag fetstilade ovan tror jag, luktade dessutom rejält av jordkällare där!). Bild 3 visar missfärgning i underlagstak av trä i vindutrymme.
3. Riskanalys: Bla bla bla...Risk finns vid ett ökat fukttillskott i bostadsutrymmena att missfärgningarna på underlagstaket tilltar.
4. Fortsatt teknisk utredning: För att utreda orsaken till omfattningen av den mikrobiella lukt som känns vid golvsocklar samt det uppmätt förhöjda fuktvärdet i utreglad vägg mot grundmur i sovrum på souterrängplan rekommenderas att en fördjupad undersökning utförs.
...Så vad säger ni? Priset är inte lägre än marknadsmässigt tycker jag (om nu buden kommer in som jag misstänker, annars kanske det ligger på 100-200' under toppskick).
Jättetacksam för all hjälp!
/Josefine
Jag vänder mig till er för råd om ett radhus (suterräng från 70-talet), som vi kollat på. Bor i Sthlmsförort, och de husen är ganska hett villebråd, så jag behöver snabba råd. Besiktning hade utförts före visningen, och jag har protokollet här. Men jag är så himla fundersam på om vi ska dra öronen åt sig pga uppmätt fukt etc.
Så här står det i besiktningsprotokollet:
Mätresultat: Stickprovsmässig fuktkvotsmätning utförts i vindens underlagstak av trä. Värden under 6%fuktkvot (FK) uppmättes.
Provhål med fuktmätning har utförts i utreglad vägg i sovrum på källarplan. Värden upp till 89% relativ fuktighet (RF) uppmättes.
Fuktindikering har utförts i våtutrymmen. Inga förhöjda indikationer noterades.
Sen finns det tre foton, där bild 1 visar missfärgning på nedre del av vägg i klädkammare på souterrängplan (det rum som angränsar till deras mätning som jag fetstilade ovan tror jag, luktade dessutom rejält av jordkällare där!). Bild 3 visar missfärgning i underlagstak av trä i vindutrymme.
3. Riskanalys: Bla bla bla...Risk finns vid ett ökat fukttillskott i bostadsutrymmena att missfärgningarna på underlagstaket tilltar.
4. Fortsatt teknisk utredning: För att utreda orsaken till omfattningen av den mikrobiella lukt som känns vid golvsocklar samt det uppmätt förhöjda fuktvärdet i utreglad vägg mot grundmur i sovrum på souterrängplan rekommenderas att en fördjupad undersökning utförs.
...Så vad säger ni? Priset är inte lägre än marknadsmässigt tycker jag (om nu buden kommer in som jag misstänker, annars kanske det ligger på 100-200' under toppskick).
Jättetacksam för all hjälp!
/Josefine
Jag föreslår en fortsatt teknisk utredning som i alternativ 4.
Ligger dessutom syllar direkt mot betong golvet, som var vanligt på 70 talet och att det luktar "unk", så skulle jag nog titta på ett annat hus.
Ligger dessutom syllar direkt mot betong golvet, som var vanligt på 70 talet och att det luktar "unk", så skulle jag nog titta på ett annat hus.
På 70- talet så var det vanligt att man lade syllar direkt på betongplattan, eller tom gjöt in syllarna i betongen. Iom. det så kan fukt som finns i betongplattan (och där inte ställer till med någon större skada) sugas in i träet och sätta igång en föruttnelse eller mögel. Normalt så lägger man alltid en fuktspärr, s.k syllband, mellan betong och syll.
I en del hus använde man tryckimpregnerat virke för att försöka undvika problemet, men även tryckimp. virke börjar lukta illa om det utsätts för fukt en längre tid.
Detta är ett väldigt vanligt problem i hus från 70 talet.
Åtgärden blir att man får riva bort altl organiskt material som ligger i kontakt med betongen. Och helst även se över dräneringen.
Om det inte finns organiskt material i kontakt med betongen så "räcker" det med att dränera om huset. Även det är en ganska omfattande åtgärd (kan vara mycket omfattande beroende på markförhållanden).
Dett gäller så vitt jag förstår ett rum i "källardelen" av suterrängvåningen. Om dräneringen är original från 70- talet så skulel jag vilja föreslå att man gör om den oavsett om problem har indikerats som i det här fallet. Om det hade gällt dränering av en "förrådskällare", dvs ytor där man inte skall bo, då kan man nöja sig med att göra om dräneringen när problem upptäcks, och det är inte så himla akut då heller. Men man skall inte bo i rum där det ev. finns mögel, det är ohälsosamt.
I en del hus använde man tryckimpregnerat virke för att försöka undvika problemet, men även tryckimp. virke börjar lukta illa om det utsätts för fukt en längre tid.
Detta är ett väldigt vanligt problem i hus från 70 talet.
Åtgärden blir att man får riva bort altl organiskt material som ligger i kontakt med betongen. Och helst även se över dräneringen.
Om det inte finns organiskt material i kontakt med betongen så "räcker" det med att dränera om huset. Även det är en ganska omfattande åtgärd (kan vara mycket omfattande beroende på markförhållanden).
Dett gäller så vitt jag förstår ett rum i "källardelen" av suterrängvåningen. Om dräneringen är original från 70- talet så skulel jag vilja föreslå att man gör om den oavsett om problem har indikerats som i det här fallet. Om det hade gällt dränering av en "förrådskällare", dvs ytor där man inte skall bo, då kan man nöja sig med att göra om dräneringen när problem upptäcks, och det är inte så himla akut då heller. Men man skall inte bo i rum där det ev. finns mögel, det är ohälsosamt.
hempularen: tack för svaret!
vad kostar det att riva bort allt organiskt material som du pratade om?
ja, dränering verkade behövas ändå, tom enligt mäklaren. Men hon hänvisade till att grannarna längre ner på gatan gjort det för ca 25 000... inte så dyrt.
Jag ringde besiktningsmannen, men han hade inte så mycket svar. Han sa att han rekommenderat vidare undersökning eftersom han hade noterat att det var golvvärme även på undervåningen, vilket kunde påverka att fukten trängde in i väggarna (?)... vet inte riktigt vad det har för konsekvens i a f.
vad kostar det att riva bort allt organiskt material som du pratade om?
ja, dränering verkade behövas ändå, tom enligt mäklaren. Men hon hänvisade till att grannarna längre ner på gatan gjort det för ca 25 000... inte så dyrt.
Jag ringde besiktningsmannen, men han hade inte så mycket svar. Han sa att han rekommenderat vidare undersökning eftersom han hade noterat att det var golvvärme även på undervåningen, vilket kunde påverka att fukten trängde in i väggarna (?)... vet inte riktigt vad det har för konsekvens i a f.
Riva bort organiskt material innebär att med hammare, kofot och tigersåg riva bort allt trä, vad det kostar vet jag inte men speciellt mycket kan det inte bli, riva går fort. Det skulle jag ha gjort själv, e ju inge svårt å man behöver inte va rädd om nåt 
Även en ohändig borde klara det, bättre betala för att nån bygger upp det igen i så fall även om jag skulle gjort det med själv
Dränering har jag för mej att man brukar räkna 1500-2000 kr per meter, beror lite på markförhållanden och om grävaren kommer åt ordentligt.
Golvvärme i källare/markplan kan, om man har otur och markförhållandena är såna, orsaka fuktproblem under den varma delen av året OM man då stänger av golvvärmen. Den uttorkade plattan kan suga upp fukt då men det förutsätter att det finns fukt i plattan vilket det inte gör i alla hus (det gör det inte i vårt hus tex)
Avundas dej inte, det är samma tryck i Uppsala så man får inte speciellt mycket tid på sej att bedöma ev problem och lösningar/kostnader för dessa. Viktigt ha nån med sej på visningen som kan kolla det som går att kolla alla fall och som kan göra bedömningar av risker och lösningar. Vi tittade alltid på hus tillsammans med kunnig svåger, svärfar och far trots att vi är hyfsat händiga själva också.
Resten får man ta med en egen besiktning efter köp, viktigt med en tydlig och bra klausul i kontraktet om vad som händer när man hittar fel på den besiktningen. Fel hittar man nästan alltid i gamla hus
Även en ohändig borde klara det, bättre betala för att nån bygger upp det igen i så fall även om jag skulle gjort det med själv
Dränering har jag för mej att man brukar räkna 1500-2000 kr per meter, beror lite på markförhållanden och om grävaren kommer åt ordentligt.
Golvvärme i källare/markplan kan, om man har otur och markförhållandena är såna, orsaka fuktproblem under den varma delen av året OM man då stänger av golvvärmen. Den uttorkade plattan kan suga upp fukt då men det förutsätter att det finns fukt i plattan vilket det inte gör i alla hus (det gör det inte i vårt hus tex)
Avundas dej inte, det är samma tryck i Uppsala så man får inte speciellt mycket tid på sej att bedöma ev problem och lösningar/kostnader för dessa. Viktigt ha nån med sej på visningen som kan kolla det som går att kolla alla fall och som kan göra bedömningar av risker och lösningar. Vi tittade alltid på hus tillsammans med kunnig svåger, svärfar och far trots att vi är hyfsat händiga själva också.
Resten får man ta med en egen besiktning efter köp, viktigt med en tydlig och bra klausul i kontraktet om vad som händer när man hittar fel på den besiktningen. Fel hittar man nästan alltid i gamla hus
Jan-Å : tack för ditt omfattande svar Ja, det är ju tyvärr så härikring med stress och press, vilket gör det extra svårt för en novis som jag. Speciellt när man inte har någon i omgivningen som ställer upp att hänga med på visningar
Vår tanke är väl att se om det inte trillar in bud alls (vilket iofs är en fantasi, då folk verkar buda på allt som har en tillstymmelse till beboelighet här i trakterna). I såna fall kan det vara värt att förhandla en sänkning av priset och ta dit en firma som sysslar med sådant för närmare bedömning. Då kan vi ju ändå tjäna ett par hundra tusen, och då blir det plus minus noll i värsta fall. Den undervåningen behöver vi inte använda på ett par år rent krasst ändå så att säga, klarar oss på ovanvåningen.
Hur gör man för att plocka dit någon som gör en riskbedömning och prisuträkning? Kommer man överens med säljaren om det innan eller budar man först med det som premiss? *knepigt*
Ja, det är ju tyvärr så härikring med stress och press, vilket gör det extra svårt för en novis som jag. Speciellt när man inte har någon i omgivningen som ställer upp att hänga med på visningar Vår tanke är väl att se om det inte trillar in bud alls (vilket iofs är en fantasi, då folk verkar buda på allt som har en tillstymmelse till beboelighet här i trakterna). I såna fall kan det vara värt att förhandla en sänkning av priset och ta dit en firma som sysslar med sådant för närmare bedömning. Då kan vi ju ändå tjäna ett par hundra tusen, och då blir det plus minus noll i värsta fall. Den undervåningen behöver vi inte använda på ett par år rent krasst ändå så att säga, klarar oss på ovanvåningen.
Hur gör man för att plocka dit någon som gör en riskbedömning och prisuträkning? Kommer man överens med säljaren om det innan eller budar man först med det som premiss? *knepigt*
Iom att de förhöjda fuktvärdena är kända vid visningen så får du nog ta med en uppskattad kostnad för åtgärd i din budgivning. Säljaren kan (med rätta) bli rätt sur om du efter vunnen budgivning börjar pruta för fel som var kända och rimligt möjliga att bedömma vid budgvningen.
Typiska gången är att du vinner budgivningen, skriver kontrakt med besiktningsklausul, vissa säljare säljer hellre till en lägre budgivare om de slipper få in en besiktningsklausul i kontraktet. Efter besiktningen så prutar du ev ned priset beroende på vad besiktningsmannen säger, klausulen är normalt formulerad så att den ger dig rätt att häva affären om ex. fel med visst värde hittas (villkoret kan vara formulerat lite hur som helst), dvs säljaren är på inget sätt skyldig att sänka priset, utan kan välja att sälja till någon annan om du inte fullföljer köpet till avtalat pris.
När kontraktet väl är bindande efter villkorsperioden så kan du inte längre häva affären, annat är till en väldigt hög kostnad (typiskt mycket mer än handpenningen).
Typiska gången är att du vinner budgivningen, skriver kontrakt med besiktningsklausul, vissa säljare säljer hellre till en lägre budgivare om de slipper få in en besiktningsklausul i kontraktet. Efter besiktningen så prutar du ev ned priset beroende på vad besiktningsmannen säger, klausulen är normalt formulerad så att den ger dig rätt att häva affären om ex. fel med visst värde hittas (villkoret kan vara formulerat lite hur som helst), dvs säljaren är på inget sätt skyldig att sänka priset, utan kan välja att sälja till någon annan om du inte fullföljer köpet till avtalat pris.
När kontraktet väl är bindande efter villkorsperioden så kan du inte längre häva affären, annat är till en väldigt hög kostnad (typiskt mycket mer än handpenningen).
Greeneyes skrev:
Det beror på hur klausulen är formulerad, när vi köpte hus via Mäklarhuset var klausulen i princip formulerad som en ångervecka. Vi kunde låta köpet gå tillbaka efter besiktning utan att ange orsak.
Vi sålde hus i sthlmsområdet i vintras och då fanns också en sådan klausul med. Besiktning utfördes (vi hade inte gjort någon tidigare) av köpare. Vårt hus är byggt sent 60-tal med just den där konstruktionen som beskrevs ovan, men besiktningsmannen hittade inte någon fukt. Och jag hoppas köparna är nöjda!
Hej igen!
För er nyfikna så tänkte jag berätta att vi lät bli att vara med i budgivningen. Priset gick utt med 135' från utgångspris och jag tror att det var ett ganska rimligt pris huset köptes för, förutsatt att det inte kostar mer än 150-200' att fixa allt för de nya ägarna (vet inte vilka det var).
Tack för all hjälp!
För er nyfikna så tänkte jag berätta att vi lät bli att vara med i budgivningen. Priset gick utt med 135' från utgångspris och jag tror att det var ett ganska rimligt pris huset köptes för, förutsatt att det inte kostar mer än 150-200' att fixa allt för de nya ägarna (vet inte vilka det var).
Tack för all hjälp!