1 768 läst ·
3 svar
2k läst
3 svar
Slutbesiktning
Vi håller nu på att bygga hus och har börjat fundera på vad vi skall kolla innan slutbesiktningen har läst här på forumet om lite olika tips på okulära besiningar men jag undrar om någon annan tagit in andra experter?
Anledningen till att jag frågar är att vi har några vännner som bott i sitt myresjöhus i 2,5 år nu och då har de upptäckt genom att filma avlopsrören att de har för lite fall på dem och vattnet blir stående! De måste nu bila upp å göra om detta om de vill lösa problemet och tyvärr får de en väldigt hög självrisk från GARBO försäkringen.
Så det är en sak vi kan ta in och kolla men någon som har andra erfarenheter som kan vara bra att kontrollera under bygget?
Anledningen till att jag frågar är att vi har några vännner som bott i sitt myresjöhus i 2,5 år nu och då har de upptäckt genom att filma avlopsrören att de har för lite fall på dem och vattnet blir stående! De måste nu bila upp å göra om detta om de vill lösa problemet och tyvärr får de en väldigt hög självrisk från GARBO försäkringen.
Så det är en sak vi kan ta in och kolla men någon som har andra erfarenheter som kan vara bra att kontrollera under bygget?
Det är lite väl sent påtänkt nu att börja kolla före slutbesiktningen. Besiktningsmannen/-kvinnan bör själv kunna upptäcka det som är fel och brist om det är något med dem som besiktningsförrättare.
Bättre hade varit om ni under uppförandetiden hade tänkt på att anlita en dagkontrollant som hade kunnat följa bygget innan allt blivit förbyggt. Det som nu går att se är marginellt i förhållandet till vad som då hade kunnat iakttagas och rättats till.
Som besiktningsman/-förrättare kan man inte ge sig in bakom tapeter och andra ytskikt för att se hur det står till. Man utför okulär besiktning på det som kan ses, inte en förstörande provning. (Med okulär menas det ögat kan se.) Som besiktningsman följer man oxå en viss rutin för att inte missa något. Men ingen besiktningsman har full kompetens för alla delar som ingår i ett bygge. Ska man vara riktigt noga (och det är man vid större entreprenader) adjungerar man därför besiktningsmän på de delar som man själv inte behärskar, t.ex. el och VVS.
Slutbesiktningen är en leveransbesiktning. Dvs. man ska godkänna för byggherrens/beställarens räkning att det levererade är i det skick som handlingarna föreskriver. Fel i handlingarna, som leder till fel i det som levereras, är därför inget fel i entreprenadjurisk mening. För sådant fel svarar istället den som är ansvarig för handlingen och då får man gå till entreprenadformen för att veta vem som är ansvarig. Totalentreprenad är bäst av den anledningen. Delad entreprenad sämst och generaldito mitt emellan. Även entreprenadformen sammanställd generalentreprenad existerar och kan ställa till en hel del trubbel i ansvarsfrågan.
Fellutande rör borde ha upptäckts vid dagkontrollen. Men det finns fler fel som en dagkontroll kan avslöja som nu kan bli svåra att se. T.ex. en skorsten som är inbyggd och inte putsad i hela sin längd. Samma sak med tätningar mellan väggblock/husdelar vid monteringsfärdigt hus.
Och gör nu inte det misstaget som många andra husamatörer gör sig skyldiga till: börja inte peka ut för besiktningsmannen vad ni själva har upptäckt ifråga om fel och brist. Då riskerar ni att intresset fokuseras på det ni pekar på och så glöms kanske annat bort som ni inte har sett men som besiktningsmannen skulle ha sett om denne tillåtits jobba på med ro enligt den rutin h*n har på området. Skriv istället upp alla era observationer på ett papper och vänta till besiktningsmannen är klar. Be då att få uppläst anteckningarna och jämför med era anteckningar. Saknas anmärkning på det ni sett men inte besiktningsmannen är det dags att häva upp er röst och påkalla uppmärksamhet. Det leder ofta till en titt och en diskussion. Är det alltför många oobserverade saker, är antingen besiktningsmannen dålig på att besiktiga eller köpt av den som utfört jobbet. Då vet ni vad ni har att rätta er efter.
Ska ni ändå försöka er på att undersöka vad som är fel (icke utfört enl. handlingarna eller icke utfört på fackmannamässigt vis) och brist (det som skulle ha levererats, men som saknas vid besiktningstillfället) bör ni ta hjälp av en fackman. För det gäller att kunna tolka handlingarna på rätt sätt först. De utgör s.a.s. likaren för slutbesiktningen och ska vara inlästa av besiktningsförrättaren före slutbesiktningen. Har denne inte haft dessa handlingar till sitt förfogande blir det ingen besiktning att lita till. Samma sak för er. Förhållande som ni event. uppfattar som fel eller brist behöver inte vara det om ni går till handlingarna.
En avvägning runt hussockeln kan vara bra att börja med. Ska vara helt i våg. En lodning av ytterväggar och innerväggar en annan punkt. Kika på dörrbladen att de inte svänger upp helt eller stänger sig själv vid 90 graders öppningsvinkel. Kolla att fönster går att öppna och stänga och att det inte går att påverka en stearinljuslåga som föres runt fönster och dörranslag. Golvens lutning kan ni kolla enkelt med en grov nickelkula. Kolla köksinredningens och övrig inrednings lådor och skåpdörrar så att de går lätt att öppna och stänga och hänger i lod. Finns trappa, så provgå i den och lägg märke till ljud och om planstegen inte är i våg på två håll.
Så långt stommen.
Elinstallationen får ni kolla genom att bryta strömmen och anlita någon med instrument som kan mäta upp isolation, jordning, fasbalansering och jämföra säkringstablån med den tavla som ska sitta vid fördelnings centralen och utvisa vilken säkring som hör till vad.
Ventilationen kräver uppmätning av lufftflöden (inreglering) om det inte är gjort och protokollfört av installatören.
Värmeanläggningen bör gås igenom så att den är utförd som den ska och funkar som den ska.
De sanitära installationerna dito.
Allt som är brist eller fel vid slutbesiktningen, men inte antecknats som sådan, blir i de flesta fallen föremål för fruktlös tvist efter besiktningen. De får inte heller tas upp vid efterbesiktning eller garantibesiktning.
Som ni förstår är slutbesiktningen slutpunkten för bygget och klarar sig entreprenören ifrån fel och brist genom fel i besiktningen eller utlämnad anmärkning, kan det bli mycket svårt för er att få rätt mot entreprenören i efterhand.
______________________
Byggaren
Bättre hade varit om ni under uppförandetiden hade tänkt på att anlita en dagkontrollant som hade kunnat följa bygget innan allt blivit förbyggt. Det som nu går att se är marginellt i förhållandet till vad som då hade kunnat iakttagas och rättats till.
Som besiktningsman/-förrättare kan man inte ge sig in bakom tapeter och andra ytskikt för att se hur det står till. Man utför okulär besiktning på det som kan ses, inte en förstörande provning. (Med okulär menas det ögat kan se.) Som besiktningsman följer man oxå en viss rutin för att inte missa något. Men ingen besiktningsman har full kompetens för alla delar som ingår i ett bygge. Ska man vara riktigt noga (och det är man vid större entreprenader) adjungerar man därför besiktningsmän på de delar som man själv inte behärskar, t.ex. el och VVS.
Slutbesiktningen är en leveransbesiktning. Dvs. man ska godkänna för byggherrens/beställarens räkning att det levererade är i det skick som handlingarna föreskriver. Fel i handlingarna, som leder till fel i det som levereras, är därför inget fel i entreprenadjurisk mening. För sådant fel svarar istället den som är ansvarig för handlingen och då får man gå till entreprenadformen för att veta vem som är ansvarig. Totalentreprenad är bäst av den anledningen. Delad entreprenad sämst och generaldito mitt emellan. Även entreprenadformen sammanställd generalentreprenad existerar och kan ställa till en hel del trubbel i ansvarsfrågan.
Fellutande rör borde ha upptäckts vid dagkontrollen. Men det finns fler fel som en dagkontroll kan avslöja som nu kan bli svåra att se. T.ex. en skorsten som är inbyggd och inte putsad i hela sin längd. Samma sak med tätningar mellan väggblock/husdelar vid monteringsfärdigt hus.
Och gör nu inte det misstaget som många andra husamatörer gör sig skyldiga till: börja inte peka ut för besiktningsmannen vad ni själva har upptäckt ifråga om fel och brist. Då riskerar ni att intresset fokuseras på det ni pekar på och så glöms kanske annat bort som ni inte har sett men som besiktningsmannen skulle ha sett om denne tillåtits jobba på med ro enligt den rutin h*n har på området. Skriv istället upp alla era observationer på ett papper och vänta till besiktningsmannen är klar. Be då att få uppläst anteckningarna och jämför med era anteckningar. Saknas anmärkning på det ni sett men inte besiktningsmannen är det dags att häva upp er röst och påkalla uppmärksamhet. Det leder ofta till en titt och en diskussion. Är det alltför många oobserverade saker, är antingen besiktningsmannen dålig på att besiktiga eller köpt av den som utfört jobbet. Då vet ni vad ni har att rätta er efter.
Ska ni ändå försöka er på att undersöka vad som är fel (icke utfört enl. handlingarna eller icke utfört på fackmannamässigt vis) och brist (det som skulle ha levererats, men som saknas vid besiktningstillfället) bör ni ta hjälp av en fackman. För det gäller att kunna tolka handlingarna på rätt sätt först. De utgör s.a.s. likaren för slutbesiktningen och ska vara inlästa av besiktningsförrättaren före slutbesiktningen. Har denne inte haft dessa handlingar till sitt förfogande blir det ingen besiktning att lita till. Samma sak för er. Förhållande som ni event. uppfattar som fel eller brist behöver inte vara det om ni går till handlingarna.
En avvägning runt hussockeln kan vara bra att börja med. Ska vara helt i våg. En lodning av ytterväggar och innerväggar en annan punkt. Kika på dörrbladen att de inte svänger upp helt eller stänger sig själv vid 90 graders öppningsvinkel. Kolla att fönster går att öppna och stänga och att det inte går att påverka en stearinljuslåga som föres runt fönster och dörranslag. Golvens lutning kan ni kolla enkelt med en grov nickelkula. Kolla köksinredningens och övrig inrednings lådor och skåpdörrar så att de går lätt att öppna och stänga och hänger i lod. Finns trappa, så provgå i den och lägg märke till ljud och om planstegen inte är i våg på två håll.
Så långt stommen.
Elinstallationen får ni kolla genom att bryta strömmen och anlita någon med instrument som kan mäta upp isolation, jordning, fasbalansering och jämföra säkringstablån med den tavla som ska sitta vid fördelnings centralen och utvisa vilken säkring som hör till vad.
Ventilationen kräver uppmätning av lufftflöden (inreglering) om det inte är gjort och protokollfört av installatören.
Värmeanläggningen bör gås igenom så att den är utförd som den ska och funkar som den ska.
De sanitära installationerna dito.
Allt som är brist eller fel vid slutbesiktningen, men inte antecknats som sådan, blir i de flesta fallen föremål för fruktlös tvist efter besiktningen. De får inte heller tas upp vid efterbesiktning eller garantibesiktning.
Som ni förstår är slutbesiktningen slutpunkten för bygget och klarar sig entreprenören ifrån fel och brist genom fel i besiktningen eller utlämnad anmärkning, kan det bli mycket svårt för er att få rätt mot entreprenören i efterhand.
______________________
Byggaren
Du har redan fått massor med bra råd från imported_byggaren. Har du möjlighet att innan slutbesiktningen gå ingenom huset ordentligt, gärna med en fackman, och där skriva upp alla dina anmärkningar så är det bra så du är förberedd när besiktningen genomförs. Kolla samtidigt upp branschregler och gällande krav så att du också vet vilka toleranser som gäller för olika fel så att du kan argumentera för eventuella brister. Som redan påpekats så låt besiktningsmannen göra sin översyn men påpeka sedan också dina eventuella brister som du upptäckt. Det är i princip omöjligt för en besiktningsman, oavsett hur duktig han är, att upptäcka allt när han går igenom huset på en begränsad tid för första gången. Viktigt att komma ihåg är att besiktningsmannen inte behöver hålla med dig om dina anmärkningar men han är skyldig att ta upp dem i protokollet om du kräver det vilket kan vara viktigt om det blir diskussioner i framtiden.
Vi hade delvis samma problem som dina vänner med avloppet men det upptäcktes i samband med att vi fick stopp i avloppet efter mindre än ett år efter vi flyttat in. Det åtgärdades i samband med att vi anlitat advokat och en särskild besiktning av dräneringen eftersom den inte var gjord efter gällande regler och vårt kontrakt.
Slutligen, kolla så mycket ni kan och har möjlighet till och om ni är osäkra så fråga på forumet eller kontakta en fackman för att kolla vad som gäller så att ni är så väl förberedda som det går när det är dags för slutbesiktningen.
Vi hade delvis samma problem som dina vänner med avloppet men det upptäcktes i samband med att vi fick stopp i avloppet efter mindre än ett år efter vi flyttat in. Det åtgärdades i samband med att vi anlitat advokat och en särskild besiktning av dräneringen eftersom den inte var gjord efter gällande regler och vårt kontrakt.
Slutligen, kolla så mycket ni kan och har möjlighet till och om ni är osäkra så fråga på forumet eller kontakta en fackman för att kolla vad som gäller så att ni är så väl förberedda som det går när det är dags för slutbesiktningen.
Klicka här för att svara