Slutbesiktning and Slutsamråd good enough?

[madrulzzz]

Almost close to signing a contract to buy a house. The house is new, mostly complete since 2024, but the builders went into financial trouble and now it is back on the market. The Broker is weird, it is his assistant who did all the viewings and talks to me on the phone. I asked him regarding inspecting the house before handover (like Anticimex or something), his response was

"A final inspection (slutbesiktning) will be carried out after a binding purchase agreement has been signed.
Part of the down payment, approximately SEK 100,000, will be used to finance the remaining construction and completion works. The down payment will be paid to the lender, as I explained during the viewing.

Although remarks may be noted during the final inspection, the house is already largely completed, as shown during the viewing. Once any deficiencies identified during the final inspection have been corrected, a **final consultation (slutsamråd)** will be held together with the appointed quality control professional."

My question is if slutbesiktning and obtaining the slutsamråd good enough to make sure there are no major structural or moisture issues?

 

[hempularen]

This sounds like fraud!!!

I continue in swedish as we want the forum to be in swedish.

Detta låter som ett upplägg för bedrägeri. Om du köper ett hus från någon med ekonomiska problem, så är det väldigt viktigt att ha en klasul i avtalet om att handpernningen skall stå kvar på mäklarens klientmedelskonto fram till slutliga överlåtelsen av huset. Om du betalar en handpenning, som sedan betalas ut till någon med ekonomiska problem, så är det samma sak som att du lånar ut pengarna utan säkerhet till någon som du VET aldrig kan betala tillbaka.

Det som kan hända här är att så fort du betalat handpenningen så begär långivaren, eller skattemyndigheten att huset skall säljas på exekutiv auktion. Och du har sedan en oprioriterad fordran mot ett konkursbo.

En slutbesiktning skall normalt sett avgöra att huset stämmer med vad beställaren har beställt och betalat för. Men det är INTE du som är beställare. Beställaren verkar vara byggfirman som beställt av sig själv. De kan alltså acceptera i princip vilka fel som helst, så länge huset kan bli godkänt av bygglovsmyndigheten. Men det godkännandet påverkas inte av fel som upptäcks vid slutbesitktningen, så länge huset liknar det som bygglovet säger. Har fungerande vatten och avlopp osv. Men det kan vara snett, ytskikten behöver inte ens finnas, det kan vara väldigt mycket fel på huset, som ändå blir godkänt.

 

[Farstatjej90]

Scam.

 

[Posselosse]

Det borde vara rimligare att köpa huset as-is, med rabatt som motsvarar arbetet som är kvar. Du ansvarar själv för att ta in firma för att slutföra. Du gör en egen besiktning efter du signat köp, där du har en klausul att du kan bryta kontraktet.

 

[madrulzzz]

This sounds like fraud!!!

I continue in Swedish as we want the forum to be in Swedish.

This sounds like a scam. If you are buying a house from someone with financial problems, it is very important to have a clause in the agreement that the down payment will remain in the broker's escrow account until the house is finally transferred. If you pay a down payment, which is then paid to someone with financial problems, it is the same as lending money without security to someone you KNOW can never pay back.

What can happen here is that as soon as you have paid the down payment, the lender or the tax authority requests that the house be sold at an executive auction. And you then have an unsecured claim against a bankrupt estate.

A final inspection should normally determine that the house matches what the client has ordered and paid for. But you are NOT the client. The client appears to be the construction company that ordered it on its own. They can therefore accept in principle any defects, as long as the house can be approved by the building permit authority. But that approval is not affected by defects discovered during final possession, as long as the house resembles what the building permit says. Has working water and sewage, etc. But it can be wrong, the surface layers do not even have to be there, there can be a lot of defects in the house, which is still approved.

Thanks for the response. This worries me. This development was a group of three buildings. They finished the other 2 in the same way and the 2nd one was handed over last month to the buyers. I spoke to the buyers. The first house was handed over in June last year and they said they haven't had any major issues, only minor stuff.

I will push for an inspection and also ask about the clause regarding the downpayment. But I am now seriously reconsidering.

 

[Claes Sörmland]

Undersök med kommunen om det finns slutbesked för byggnaden. Utan slutbesked är det olagligt för dig att ta huset i bruk. Du kan undersöka detta genom att kontakta kommunen som kan ge dig alla uppgifter om bygglov, startbesked, tillsyn och eventuellt slutbesked.

Detta känns inte som fastighetsköpet för dig som inte är svenskspråkig och därmed dåligt rotad i Sverige. Om du inte gillar risk, äventyr och är beredd att förlora pengar. Ansvaret som fastighetsägare (=fastighetsköpare) vilar mycket tungt på dig enligt svensk lag.

 

[hempularen]

Make very sure to not allow any money to be payed out to the builder, lender or anyone else until you are in full possesion of the the house.

När det gäller handpenningen, så skall köpeavtalet specifikt utrycka att handpenningen skall stå i sin helhet på mäklarens klientmedelskonto tills tillträdet är klart. I normala fall tar mäklare ut sitt arvode från handpenningen genast, och resten betalas ut till säljaren genast, så fort köpeavtalet har vunnit laga kraft. Mäklaren har rätt till betalning av sitt arvode så snart det finns ett påskrivet köpekontrakt. Men i ett fall som det här så finns en risk att affären aldrig blir klar, då är det viktigt att du får tillbaka dina pengar, men mäklaren får försöka få ut sina ifrån konkursboet.

 

[madrulzzz]

Make very sure to not allow any money to be payed out to the builder, lender or anyone else until you are in full possesion of the the house.

När det gäller handpenningen, så skall köpeavtalet specifikt utrycka att handpenningen skall stå i sin helhet på mäklarens klientmedelskonto tills tillträdet är klart. I normala fall tar mäklare ut sitt arvode från handpenningen genast, och resten betalas ut till säljaren genast, så fort köpeavtalet har vunnit laga kraft. Mäklaren har rätt till betalning av sitt arvode så snart det finns ett påskrivet köpekontrakt. Men i ett fall som det här så finns en risk att affären aldrig blir klar, då är det viktigt att du får tillbaka dina pengar, men mäklaren får försöka få ut sina ifrån konkursboet.

Thanks for this idea, I spoke to the broker and they spoke to the Seller and agreed. They added the following into the Depositionsavtal - Handpenning. "Redovisning av det deponerade beloppet jämte upplupen ränta ska ske på tillträdesdagen, så snart det klarlagts vem av köparen eller säljaren som har rätt till beloppet. Om köpets fullbordan eller bestånd i köpekontraktet har gjorts beroende av om köpeskillingen erläggs (s.k. köpebrevsvillkor), får dock redovisning ske trots att köpebrevsvillkoret ännu inte har uppfyllts."

From a language perspective hope this will cover my Down payment.

 

[Posselosse]

Glöm inte att få in en klausul att du kan bryta kontaktet inom x dagar (för att ge dig tid att göra en besiktning)

 

[hempularen]

Om köpets fullbordan eller bestånd i köpekontraktet har gjorts beroende av om köpeskillingen erläggs (s.k. köpebrevsvillkor), får dock redovisning ske trots att köpebrevsvillkoret ännu inte har uppfyllts."

Den formuleringen vet jag inte hur man skall tolka. Men jag tycker dte låter som handpenningen kan betalas ut till säljaren i förtid, vilket man alltså inte vill.

Men jag kan ha fel om tolkningen.