Säljares och mäklares informationsplikt?
Medlem
· Västernorrland
· 90 inlägg
Diskuterade nyligen med en kompis vad som gäller informationsmässigt för säljare och mäklare vid husförsäljning om tvivelsaktig situation föreligger fastigheten. Vi trodde helt olika och därför hoppas jag på några kunniga svar härifrån så nån av oss kan vinna det lilla vad som uppstod. Jag hoppas att mina frågeställningar inte påverkar utfallet ifall man lyckas lista ut vad jag satsade på. 
Vad måste en säljare resp. mäklare informera en potentiell köpare vid följande fall....
Fall 1: Det finns två anmälningar mot fastigheten. För sakens skull låt säga att en av anmälningarna har gått igenom och kräver åtgärd medan den andra fortfarande ligger hos nån pappersvändare hos kommunen och inget beslut alls har tagits och man vet inte när så kommer ske heller.
Fall 2: Det finns nåt fuktangrepp på en lokal plats i källaren som för tillfället är dold bakom en hyggligt stor, men ändå flyttbar garderob.
Måste en säljare informera eller faller det under köparens undersökningsplikt i nåt eller båda fallen? Samma fråga fast när det gäller mäklare... Om en mäklare vet om sådana problem måste den informera köparen eller är mäklaren mer på säljarens sida (eftersom den får betalt därifrån) och säger endast vad som är överenskommit?
Kan en säljare genom nån dolda fel-klausul i ett köpekontrakt friskriva sig från ansvar helt i både Fall 1 och Fall 2?
Vad måste en säljare resp. mäklare informera en potentiell köpare vid följande fall....
Fall 1: Det finns två anmälningar mot fastigheten. För sakens skull låt säga att en av anmälningarna har gått igenom och kräver åtgärd medan den andra fortfarande ligger hos nån pappersvändare hos kommunen och inget beslut alls har tagits och man vet inte när så kommer ske heller.
Fall 2: Det finns nåt fuktangrepp på en lokal plats i källaren som för tillfället är dold bakom en hyggligt stor, men ändå flyttbar garderob.
Måste en säljare informera eller faller det under köparens undersökningsplikt i nåt eller båda fallen? Samma fråga fast när det gäller mäklare... Om en mäklare vet om sådana problem måste den informera köparen eller är mäklaren mer på säljarens sida (eftersom den får betalt därifrån) och säger endast vad som är överenskommit?
Kan en säljare genom nån dolda fel-klausul i ett köpekontrakt friskriva sig från ansvar helt i både Fall 1 och Fall 2?
Problemen här är tredimensionella så du kommer/kan inte få ett exakt svar utan mer "det beror på"
Fall 1: Om det har utfärdats ett föreläggande om någonting så finns risk att det faller under säljarens ansvar att informera om detta. Har det inte blivit ett föreläggande om något är det mera tveksamt för frågan är om informationsplikt faktiskt kan förekomma för eventualiteter. Sedan beror det på vad vi talar om för juridiska fel och hur dessa påverkar fastigheten och vad köparen med fog borde ha kunnat förutsätta. Är det exempelvis ett föreläggande om otjänligt dricksvatten när fastigheten säljs billigt och med egen brunn som inte finns några uppgifter och förefaller gammal så är sannolikheten hög att fel ej kan reklameras då köparen hade med fog kunnat förutsätta felet.
Fall 2 är än mer tveksam. Om det är bevisat att säljaren är medveten om skadan och "glömmer" att meddela finns ändå risk att köparen ej har reklamationsrätt men det beror på övriga förutsättningar såsom pris och övrigt skick mm. Om det även kan bevisas att säljaren har medvetet dolt felet så skulle jag se det som att det strider mot tro och heder vilket gör felet reklamerbart.
Om inget kan bevisas så blir det också svårt att reklamera felet då det hade kunnat undersökas
Mäklare däremot har alltid plikt att förmedla det han vet om. Men då ska det bevisas att han haft vetskap om felen.
Friskrivningsklausuler kan frånta ansvar för dolda fel men aldrig för fel som säljaren varit medveten om - återigen bevisbörda åligger köparen att visa att säljaren vetat om felet
Fall 1: Om det har utfärdats ett föreläggande om någonting så finns risk att det faller under säljarens ansvar att informera om detta. Har det inte blivit ett föreläggande om något är det mera tveksamt för frågan är om informationsplikt faktiskt kan förekomma för eventualiteter. Sedan beror det på vad vi talar om för juridiska fel och hur dessa påverkar fastigheten och vad köparen med fog borde ha kunnat förutsätta. Är det exempelvis ett föreläggande om otjänligt dricksvatten när fastigheten säljs billigt och med egen brunn som inte finns några uppgifter och förefaller gammal så är sannolikheten hög att fel ej kan reklameras då köparen hade med fog kunnat förutsätta felet.
Fall 2 är än mer tveksam. Om det är bevisat att säljaren är medveten om skadan och "glömmer" att meddela finns ändå risk att köparen ej har reklamationsrätt men det beror på övriga förutsättningar såsom pris och övrigt skick mm. Om det även kan bevisas att säljaren har medvetet dolt felet så skulle jag se det som att det strider mot tro och heder vilket gör felet reklamerbart.
Om inget kan bevisas så blir det också svårt att reklamera felet då det hade kunnat undersökas
Mäklare däremot har alltid plikt att förmedla det han vet om. Men då ska det bevisas att han haft vetskap om felen.
Friskrivningsklausuler kan frånta ansvar för dolda fel men aldrig för fel som säljaren varit medveten om - återigen bevisbörda åligger köparen att visa att säljaren vetat om felet
Det är väl så att även begreppet "vet" har flera dimensioner. Ex. vet jag fall där spekulanter varit väldigt upprörda när de fått reda på att en tidigare spekulant hoppat av köpet efter att ha upptäckt att det fanns fukt i badrummet.
Efterssom en fuktmätning i ett badrum är ganska vansklig att göra och tolka så ansåg varken mäklare eller säljare att det VISSTE att det fanns en fuktskada i badrummet. Och informerade inte heller nya spekulanter om det.
Överhuvudtaget så finns dte väldigt stort tolkningsintervall för vad en säljare skall antas kunna veta om ett ev. fel.
Jag tror ex. att om en säljare blir anklagad för att ha dolt en fuktskada i källaren genomn att måla om väggen veckan före visningen. Så skulle många säljare helt ärligt kunna hävda att de åtgärdat den skada de upptäckt. "Jag såg att fukten hade skadat färgen så jag åtgärdade, jag målade om", det finns gott om människor som troligen är övertygade om att de korrekt åtgärdat fuktskadan, och ärligt svarar nej om fuktproblem i frågeformuläret.
Efterssom en fuktmätning i ett badrum är ganska vansklig att göra och tolka så ansåg varken mäklare eller säljare att det VISSTE att det fanns en fuktskada i badrummet. Och informerade inte heller nya spekulanter om det.
Överhuvudtaget så finns dte väldigt stort tolkningsintervall för vad en säljare skall antas kunna veta om ett ev. fel.
Jag tror ex. att om en säljare blir anklagad för att ha dolt en fuktskada i källaren genomn att måla om väggen veckan före visningen. Så skulle många säljare helt ärligt kunna hävda att de åtgärdat den skada de upptäckt. "Jag såg att fukten hade skadat färgen så jag åtgärdade, jag målade om", det finns gott om människor som troligen är övertygade om att de korrekt åtgärdat fuktskadan, och ärligt svarar nej om fuktproblem i frågeformuläret.
Medlem
· Västernorrland
· 90 inlägg
Jag tackar för svaren fastän dom inte var så glasklara som jag hade hoppats och tar gärna emot fler.
Ang. friskrivningsklausulen... Gällande Fall 1, kan man då till exempel skriva in att man avsätter X kr (bestämd summa) för åtgärd av problemet som måste fixas trots att åtgärden kanske inte är godkänd av grannarna än (jag spekulerar i en snabb försäljning här) och man inte vet om det faktiskt blir den åtgärden eller en annan som blir den slutgiltiga, medan man så klart inte alls vet vad som blir av den andra anmälan som ligger och samlar damm hos kommunen. Och gällande fall 2 så skulle det alltså vara möjligt att spela dum och anse att man åtgärdat problemet fastän man kanske inte har det om jag uppfattar saken rätt.
Krångligt med sånt här juridiskt och svårt att få raka svar. Har ju en hundralapp på spel här.
Ang. friskrivningsklausulen... Gällande Fall 1, kan man då till exempel skriva in att man avsätter X kr (bestämd summa) för åtgärd av problemet som måste fixas trots att åtgärden kanske inte är godkänd av grannarna än (jag spekulerar i en snabb försäljning här) och man inte vet om det faktiskt blir den åtgärden eller en annan som blir den slutgiltiga, medan man så klart inte alls vet vad som blir av den andra anmälan som ligger och samlar damm hos kommunen. Och gällande fall 2 så skulle det alltså vara möjligt att spela dum och anse att man åtgärdat problemet fastän man kanske inte har det om jag uppfattar saken rätt.
Krångligt med sånt här juridiskt och svårt att få raka svar. Har ju en hundralapp på spel här.
Både säljare och mäklare skall säga vad de vet om fastigheten. Svar på 1 och 2
I praktiken blir det svårt för säljaren att slingra sig ur att den inte viste om några oklarheter i fastigheten. Det anser man att ägaren har ändå koll på.
Om säljaren inte berättar eller uppträder så att mäklaren upplever oklarheter så kommer inte mäklaren få kunskap om saken och då blir det svårt att berätta något.
Ang fukten så är det frågan som ovan samt om det är lätt att se under visningen.
Mäklaren är konsumentskydd för dig som köper och för den som säljer. Dvs mäklaren skall alltid agera på ett hjälpande sätt oavsett vem som betalar.
;-)
I praktiken blir det svårt för säljaren att slingra sig ur att den inte viste om några oklarheter i fastigheten. Det anser man att ägaren har ändå koll på.
Om säljaren inte berättar eller uppträder så att mäklaren upplever oklarheter så kommer inte mäklaren få kunskap om saken och då blir det svårt att berätta något.
Ang fukten så är det frågan som ovan samt om det är lätt att se under visningen.
Mäklaren är konsumentskydd för dig som köper och för den som säljer. Dvs mäklaren skall alltid agera på ett hjälpande sätt oavsett vem som betalar.
;-)
Redigerat:
Medlem
· Västernorrland
· 90 inlägg
Tackar för all bra input.
Antar att det här går tillbaka till vad kinglolle säger... För jag tycker att vad mäklare/säljare egentligen ska säga och vad som egentligen sägs och ger repressalier verkar skilja sig åt.
Jag googlade och hittade nån skrift ang. att mäklaren ska ge all tillgänglig information till ev. köpare men när jag läser i trådarna här på Byggahus så verkar det inte helt ovanligt att folk hittar konstigheter med huset dom köpt och där får jag intrycket att så gott som jämt får köparen "bita i det sura" för det mesta verkar falla in under undersökningsplikten. Stämmer min observation?
Så i mitt Fall 1 så SKA en mäklare/säljare egentligen informera köparen, men om man inte gör det så faller det in under undersökningsplikten som friar säljare/mäklare? Eller? Finns något riktigt sånt fall där till exempel en säljare inte informerat mäklaren/köparen om nåt liknande och sen blivit återbetalningsskyldig till en köpare?
I min värld som kanske inte överensstämmer med verkligheten så tycker jag att Fall 2 glasklart borde falla in under undersökningsplikten och har köparen missat det så borde dom flå sin besiktningsman som jag ser som ansvarig. Är jag ute och cyklar?
Antar att det här går tillbaka till vad kinglolle säger... För jag tycker att vad mäklare/säljare egentligen ska säga och vad som egentligen sägs och ger repressalier verkar skilja sig åt.
Jag googlade och hittade nån skrift ang. att mäklaren ska ge all tillgänglig information till ev. köpare men när jag läser i trådarna här på Byggahus så verkar det inte helt ovanligt att folk hittar konstigheter med huset dom köpt och där får jag intrycket att så gott som jämt får köparen "bita i det sura" för det mesta verkar falla in under undersökningsplikten. Stämmer min observation?
Så i mitt Fall 1 så SKA en mäklare/säljare egentligen informera köparen, men om man inte gör det så faller det in under undersökningsplikten som friar säljare/mäklare? Eller? Finns något riktigt sånt fall där till exempel en säljare inte informerat mäklaren/köparen om nåt liknande och sen blivit återbetalningsskyldig till en köpare?
I min värld som kanske inte överensstämmer med verkligheten
så tycker jag att Fall 2 glasklart borde falla in under undersökningsplikten och har köparen missat det så borde dom flå sin besiktningsman som jag ser som ansvarig. Är jag ute och cyklar?Det är väl skillnad på vad säljaren måste informera om utan att man frågar, och vad säljaren måste svara korrekt på?
Det är väl därför man gärna använder frågeformulär som säljaren får fylla i och skriva under?
Men sen är ju undersökningsplikten väldigt långtgående, du ska undersöka allt som öht går att undersöka. Och finns det misstankar om problem som inte går att se utan att t.ex. borra hål så får man i såna fall ta upp det med säljaren (antingen att man skriver förbehåll och kollar efter köpet, eller att köparen går med på att man gör kollen innan köpet).
Det är väl därför man gärna använder frågeformulär som säljaren får fylla i och skriva under?
Men sen är ju undersökningsplikten väldigt långtgående, du ska undersöka allt som öht går att undersöka. Och finns det misstankar om problem som inte går att se utan att t.ex. borra hål så får man i såna fall ta upp det med säljaren (antingen att man skriver förbehåll och kollar efter köpet, eller att köparen går med på att man gör kollen innan köpet).
Mm så lätt är det inte.
Du har någorlunda koll på läget men...
Om mäklaren ser en familj komma i sletna arbetsbyxor så talar inte mäklaren om att pappen har livslängd på 15 år. Utan där anser mäklaren att den familj har koll på det. Så det kan vara så från person till person.
Att man har undersökningsplikt säger inget att huset skall med detsamma besiktas. Och att huset skall besiktas betyder inte att det måste vara en besiktningsman utan en sakkunnig person. Och vem avgör den sakkunnigheten? Jo den som skall anlita peronen i frågan dvs du som köpare. Anser du med andra ord att alkisen på torget ser sakkunnig ut så är det ok. Att mäklaren skulle ha en åsikt om det skulle anses som partiskt.. Osv det är inte lätt.
Ang andra delen så händer det rätt ofta att köparen bli ersatt av säljaren om det finns fog för det.
Det har jag varit med om!
Jag själv har blivit ersatt vid lgh försälning. Ni som är vakna funderar hur kunde jag som säljare bli ersatt vid en lgh.. Ju om inte köparen uppfyller det som man var överensom i kontraktet.. Som sagt det är rätt luddigt när man fördjupar sig i det.
Du har någorlunda koll på läget men...
Om mäklaren ser en familj komma i sletna arbetsbyxor så talar inte mäklaren om att pappen har livslängd på 15 år. Utan där anser mäklaren att den familj har koll på det. Så det kan vara så från person till person.
Att man har undersökningsplikt säger inget att huset skall med detsamma besiktas. Och att huset skall besiktas betyder inte att det måste vara en besiktningsman utan en sakkunnig person. Och vem avgör den sakkunnigheten? Jo den som skall anlita peronen i frågan dvs du som köpare. Anser du med andra ord att alkisen på torget ser sakkunnig ut så är det ok. Att mäklaren skulle ha en åsikt om det skulle anses som partiskt.. Osv det är inte lätt.
Ang andra delen så händer det rätt ofta att köparen bli ersatt av säljaren om det finns fog för det.
Det har jag varit med om!
Jag själv har blivit ersatt vid lgh försälning. Ni som är vakna funderar hur kunde jag som säljare bli ersatt vid en lgh.. Ju om inte köparen uppfyller det som man var överensom i kontraktet.. Som sagt det är rätt luddigt när man fördjupar sig i det.
Mycket spekulationer och amatörsvar just nu i en tråd som i sig är för hypotetisk för att kunna besvara.
Nu är det hypotetiskt men jag hoppas att folk är mer försiktiga med sina påståenden när det är faktiska ärenden med ev konsekvenser för mottagaren vid felaktigt svar.
Nu är det hypotetiskt men jag hoppas att folk är mer försiktiga med sina påståenden när det är faktiska ärenden med ev konsekvenser för mottagaren vid felaktigt svar.
Redigerat:
Nja så mycket amatör bör det inte vara. Jag hoppas att man inte kommenterar om man inte har insikt i problematiken. Däremot är språket mycket amatörmässigt. Det är iof bra så alla kan hänga med som läser utan att blanda sig. Ämnet var difust och inbjuder till utsvävningar samt juridiken är inte digital dvs svart eller vit.kinglolle skrev:
Men det är bra att prata högt om det så att den dagen det blir dags att sälja så slipper vi säljare som skryter hur bra deras hus är och är ärliga, så att mäklaren har korrekt information att förmedla och i slutet att det blir en glad köpare som slipper överaskningar. Slipper samtal till mäklaren den till säljaren och cirkusen är igång.
Skall passa på och väcka en björn som sover och nämner en sak till
det med friskrivningsklausuler är inte så bra som det heter. Det är mycket svårt att få ihop för att det skall fungera när det väl gäller.
Redigerat:
Njae jag anser fortfarande att spekulationerna har varit relativt amatörmässiga. Att ha erfarenhet ifrån 1-2 processer vid fastighetsöverlåtelse är fortfarande amatörmässiga kunskaper. Betvivlar att de spekulationer som framförts kommer ifrån användare som har fastighetsrätt som profession men du kanske jobbar med just fastighetsrättsliga processer "storken"?
En friskrivningsklausul är inte så problematisk och rent juridiskt är det inte heller några större oklarheter för hur en sådan klausul tillämpas i praxis. Däremot bör den självklart inte användas som en standardmall eller tas ur sitt sammanhang men en korrekt nedtecknad friskrivningsklausul är inga större svårigheter.
Som en liten brasklapp kan jag fråga hur du menar att sakkunnighet är i beställarens ögon? Det saknas en alltför tydlig avgränsning i JB 4:19 gällande sakkunnighet även om det har belysts i vissa texter bland annat av Håstad, Grauers och mig i några artiklar. Däremot finns det en ganska tydlig avgränsning i praxis och det är inte precis att sakkunnigheten saknar substans
En friskrivningsklausul är inte så problematisk och rent juridiskt är det inte heller några större oklarheter för hur en sådan klausul tillämpas i praxis. Däremot bör den självklart inte användas som en standardmall eller tas ur sitt sammanhang men en korrekt nedtecknad friskrivningsklausul är inga större svårigheter.
Som en liten brasklapp kan jag fråga hur du menar att sakkunnighet är i beställarens ögon? Det saknas en alltför tydlig avgränsning i JB 4:19 gällande sakkunnighet även om det har belysts i vissa texter bland annat av Håstad, Grauers och mig i några artiklar. Däremot finns det en ganska tydlig avgränsning i praxis och det är inte precis att sakkunnigheten saknar substans
Ja det gör jag faktiskt till vardag. Alltså jobbar med det.
Och jag håller inte med dig ang friskrivningar och din nivå uppfattning av tråden. De flesta jurister på de största mäklarkejorna avråder från friskrivningsklausuler pgv just. Bökigheten i utformningen och få det avgränsa och hålla.
Man kanske skall lägga till att mäklare som utformar dessa avtal inte är jurister.
Ang sakkunnigheten så finns det inte direkt avgränsat vem har rätten att besikta när det står "sakkunnig person " det är helt ok att anlita en farsa eller kompis som man litar på eller om man skall vara så drastiskt som jag var att hänvisa till den välkända alkisen. JB 4:19 behandlar fel i fastigheten inte avgränsar vem skall avgöra skicket. Eller hänvisar du till Folkes klassiska modell för fel i fastighet? Då kan jag i förbifarten berätta att jag har varit hos Folke i hans lilla rum där den lilla röda bibel kom till. Så har vi kartlagd oss lite ;-)
Och jag håller inte med dig ang friskrivningar och din nivå uppfattning av tråden. De flesta jurister på de största mäklarkejorna avråder från friskrivningsklausuler pgv just. Bökigheten i utformningen och få det avgränsa och hålla.
Man kanske skall lägga till att mäklare som utformar dessa avtal inte är jurister.
Ang sakkunnigheten så finns det inte direkt avgränsat vem har rätten att besikta när det står "sakkunnig person " det är helt ok att anlita en farsa eller kompis som man litar på eller om man skall vara så drastiskt som jag var att hänvisa till den välkända alkisen. JB 4:19 behandlar fel i fastigheten inte avgränsar vem skall avgöra skicket. Eller hänvisar du till Folkes klassiska modell för fel i fastighet? Då kan jag i förbifarten berätta att jag har varit hos Folke i hans lilla rum där den lilla röda bibel kom till. Så har vi kartlagd oss lite ;-)
De facto är att det inte bara är mäklare som skriver friskrivningsklausuler utan mig veterligen de flesta jurister och advokater inom fastighetsrätten. En korrekt friskrivningsklausul går absolut att få till så att det vid en framtida process gäller på det sättet som den var tänkt för. De mäklarkedjor jag arbetat under indirekt har endast starkt avrått från det jag tidigare nämnde. Alltså att använda friskrivningsklausul som ett standardformulär eventuellt tom utformat av en som inte är sakkunnig (mäklare, släkting etc).
Jag har ingen åsikt angående beställarens relation eller till huruvida denna har ett avtalsförhållande. Däremot har reklamationsrätten ett direkt förhållande till att fel ej kan åberopas om det hade kunnat upptäckas vid en undersökning som rätten i slutändan anser varit tillbörlig eller om fel ev kunnat förutsättas. Vid dessa processer vet du lika väl som mig att sakkunskapen hos den som undersöker är ett objektivt begrepp oftast motsvarande i samma nivå som en yrkesutövande fackman inom de olika områden som undersöks. Att då som köpare subjektivt anse att en besiktning utförd av en relativt kunnig släkting har ingen bärighet om det objektivt sett inte kan anses att denna person har undersökt korrekt.
Däremot har du självklart rätt i att fel som ej gick att upptäcka alltid kan åberopas oavsett besiktningsform, hela grundprincipen är att felet ej kunde upptäckas eller förutses
Jag har ingen åsikt angående beställarens relation eller till huruvida denna har ett avtalsförhållande. Däremot har reklamationsrätten ett direkt förhållande till att fel ej kan åberopas om det hade kunnat upptäckas vid en undersökning som rätten i slutändan anser varit tillbörlig eller om fel ev kunnat förutsättas. Vid dessa processer vet du lika väl som mig att sakkunskapen hos den som undersöker är ett objektivt begrepp oftast motsvarande i samma nivå som en yrkesutövande fackman inom de olika områden som undersöks. Att då som köpare subjektivt anse att en besiktning utförd av en relativt kunnig släkting har ingen bärighet om det objektivt sett inte kan anses att denna person har undersökt korrekt.
Däremot har du självklart rätt i att fel som ej gick att upptäcka alltid kan åberopas oavsett besiktningsform, hela grundprincipen är att felet ej kunde upptäckas eller förutses
Sen har vi ju än idag inte någon riktigt klarlagd gräns mellan undersökning och upplysning enligt mig.
Vissa håller med mig andra inte men i mina ögon är crossbanan ett tveksamt fall att tillåta få alltför mycket utrymme i praxis då det finns en del andra faktorer som indirekt i mina ögon påverkat utfallet. Dessutom är frågan hur långtgående utrymme i praxis det fallet skall få.
Min åsikt är att det är svårt att göra det så enkelt som Storken beskriver det att både fall 1 och 2 åligger säljaren att informera och ansvar därför föreligger. I teorin kan jag hålla med men processrättsligt ser jag det inte så enkelt. Bevisbördan är inte så enkel att uppfylla för att verkligen få det till att vara säljarens ansvar om denne är skrupelfri eller okunnig
Vissa håller med mig andra inte men i mina ögon är crossbanan ett tveksamt fall att tillåta få alltför mycket utrymme i praxis då det finns en del andra faktorer som indirekt i mina ögon påverkat utfallet. Dessutom är frågan hur långtgående utrymme i praxis det fallet skall få.
Min åsikt är att det är svårt att göra det så enkelt som Storken beskriver det att både fall 1 och 2 åligger säljaren att informera och ansvar därför föreligger. I teorin kan jag hålla med men processrättsligt ser jag det inte så enkelt. Bevisbördan är inte så enkel att uppfylla för att verkligen få det till att vara säljarens ansvar om denne är skrupelfri eller okunnig