Räkna ut reavinst vid husbyte
Jag undrar hur man räknar ut reavinst vid husbyte där ena huset har nästan dubbelt så högt taxeringsvärde. Trots pengar emellan går det knappt jämt ut. Vad blir då bytesvärdet som reavinsten baseras på för respektive?
Lite siffror:
Hus A
Taxeringsvärde: 1,7 mkr
Hus B
Taxeringsvärde: 3 mkr
Bytessumma: 1 mkr
Enligt AI när jag googlar så räknas minst 85 % av taxeringsvärdet som ett köp så jag antar att man då kan basera reavinstskatten på taxeringsvärdet vid byte då ingen understiger 85 % av taxeringsvärdet?
Så hus A får reavinst baserat på 1,7 mkr och hus B får reavinst baserat på 2,7 mkr?
Lite siffror:
Hus A
Taxeringsvärde: 1,7 mkr
Hus B
Taxeringsvärde: 3 mkr
Bytessumma: 1 mkr
Enligt AI när jag googlar så räknas minst 85 % av taxeringsvärdet som ett köp så jag antar att man då kan basera reavinstskatten på taxeringsvärdet vid byte då ingen understiger 85 % av taxeringsvärdet?
Så hus A får reavinst baserat på 1,7 mkr och hus B får reavinst baserat på 2,7 mkr?
Redigerat:
Själva begreppet "byte" finns inte vid fastigehtsöverlåtelser. Utan antingen säljer/köper man en fastighet, eller så överlåts den som gåva. Ni gör alltså ttroligen två fäsäljningar och två köp.
Man skulle kunna se det två ömsesidiga gåvor istället. Men eftersom gåvan är villkorad av den andra gåvan så är syftet inte att det skall vara ne gåva. Men det är tänkbart att man skulle kunna göra det som gåvor, konsultera i så fall en skattejrist. Stor risk att dte blir fel med väldigt struliga konsekvenser.
Om vi håller oss till att det är två köp/sälj operationer. Så skall man använda marfknadsvärde som värdeindikator. Om du allts som dellikvid vid försäljningen av den dyrare fastigheten får en fastighet med tax. värde 1,7 milj. Men marknadsvärde 2,3 milj. så är det 2,3 milj som skall tas upp. Om du får 1 milj plus den billigare fastigheten så har du alltså sålt för ca 3,3 milj. ägaren med den billgare fastigheten får ta upp en försäljingssumma på 2,3 milj.
I det här fallet var 2,3 milj ett exempel. Men vad som är ett korrekt markndsvärde att ta upp kan vara svårt att avgöra. I så fall är det väl en bra utgångspunkt att taxeringsvärdet skall vara75% av tänkt marknsavärde. Sedan kan man säkert pruta mer det mot sig själv lite (huset är risigt), har mindre tomt än grannarna osv.
Alternativt, ta in en värderingsman så får du en oberoende värdering att visa ifall skattemyndigheten har synpunkter.
Bortsett från skatteeffekterna, har ni koll på vad banken tycker om detta? Om ni behöver låna, så har banken ofta synpunkter på hur marknadsvärdet skall tas fram.
Man skulle kunna se det två ömsesidiga gåvor istället. Men eftersom gåvan är villkorad av den andra gåvan så är syftet inte att det skall vara ne gåva. Men det är tänkbart att man skulle kunna göra det som gåvor, konsultera i så fall en skattejrist. Stor risk att dte blir fel med väldigt struliga konsekvenser.
Om vi håller oss till att det är två köp/sälj operationer. Så skall man använda marfknadsvärde som värdeindikator. Om du allts som dellikvid vid försäljningen av den dyrare fastigheten får en fastighet med tax. värde 1,7 milj. Men marknadsvärde 2,3 milj. så är det 2,3 milj som skall tas upp. Om du får 1 milj plus den billigare fastigheten så har du alltså sålt för ca 3,3 milj. ägaren med den billgare fastigheten får ta upp en försäljingssumma på 2,3 milj.
I det här fallet var 2,3 milj ett exempel. Men vad som är ett korrekt markndsvärde att ta upp kan vara svårt att avgöra. I så fall är det väl en bra utgångspunkt att taxeringsvärdet skall vara75% av tänkt marknsavärde. Sedan kan man säkert pruta mer det mot sig själv lite (huset är risigt), har mindre tomt än grannarna osv.
Alternativt, ta in en värderingsman så får du en oberoende värdering att visa ifall skattemyndigheten har synpunkter.
Bortsett från skatteeffekterna, har ni koll på vad banken tycker om detta? Om ni behöver låna, så har banken ofta synpunkter på hur marknadsvärdet skall tas fram.
Tycker det är svårt det där med marknadsvärde. Den dyrare villan ligger ute till försäljning för marknadsvärde enligt principen att taxeringsvärdet är 75 % av marknadsvärdet. Villan har dock legat ute länge utan att bli såld så det är uppenbarligen inte marknadsvärdet (villan är i sämre skick). Den billiga villan (också sämre skick) ligger inte ute till försäljning. Tycker taxeringsvärdet slår så fel på landsbygden med blandad bebyggelse avseende allt från tomtstorlek, läge, husstorlek, husets skick och byggår. Taxeringsvärdet stämmer mycket bättre i områden i t.ex. stan där det t.ex. är kedjehus eller snarlika hus.H hempularen skrev:
Inga banker kommer involveras så det är inget bekymmer men det är givetvis av intresse att inte betala mer i skatt av påhittade marknadsvärden.
Om man tar in en värderingsman/mäklare och t.ex. hus A värderas till 2 mkr och hus B till 3,3 mkr men det betalas ändå bara 1 mkr emellan så spelar det ingen roll? Man ska alltså betala reavinst på värderingen även om summan emellan inte motsvarar det?
Det där med gåva lät ju som ett alternativ även om det låter lite konstigt. Kanske värt att kolla upp.
Reavinsten baseras på ”vinsten”.
Normalt försäljningspris-inköpspris-omkostnader.
Så det som är intressant är hur mycket du köpt huset för, samt ev renoveringar.
Om det gäller en gåva av fastigheten betalas ingen reavinstskatt alls. Dock övertar man det ursprungliga inköpspriset, som gäller vid en framtida försäljning
Så. detta kan bli rörigt. inte bara att ”byta hus och betala en mille mellan”
Normalt försäljningspris-inköpspris-omkostnader.
Så det som är intressant är hur mycket du köpt huset för, samt ev renoveringar.
Om det gäller en gåva av fastigheten betalas ingen reavinstskatt alls. Dock övertar man det ursprungliga inköpspriset, som gäller vid en framtida försäljning
Så. detta kan bli rörigt. inte bara att ”byta hus och betala en mille mellan”
Summorna måste ju gå ihop. När du redovisar affären för lantmäteriet och skattemyndigheten, så säljer du ett hus för ex. 3,3 milj kr. Du får faktiskt 3,3 milj in på något konto. Du kan inte redovisa att du får en miljon, och ex. 300 kossor. Och då får du betala 2,3 milj för det mindre huset, ävrn om det är värderat till 2,3. Om den säljaren skall kunna köpa ditt hus för 1 milj. plus det han fick vid sin försäljning.H husspekulanten skrev:
Taxeringsvärden baseras på förvånansvärt träffsäkra algoritmer, där man dels har lokala försäljningar som grund, men även komplicerade extrapoleringar från försäljningar längre bort.
Men har ni en pågående försäljning där det inte kommer in några bud alls. Så är ju det en tydlig markering att marknadsvärdet INTE ligger på den nivån. Jag (som amatör) skulle definitivt sätta ett marknadsvärde i deklarationen som ligger minst 25% under den misslyckade försäljningsnivån. OM någon ex. hade varit intresserad på en nivå som ligger 15% under begärt pris, så skulle ni ha fått ett bud. Får man inga bud alls så ligger utropspriset kraftigt över ett rikigt marknadspris.