Pruta efter besiktning

[oceanis]

Rätt och rätt, du har generellt sett ingen uttrycklig "rätt" att pruta i en butik eller i något annat sammanhang där det prutas heller. Det handlar naturligtvis om att du är i en position där du kan säga att du inte tänker fullfölja affären om inte säljaren går med på ett prisavdrag.

Lite märklig jämförelse. Pruta gör man innan man ingår ett avtal, det är stor skillnad som vissa inte verkar förstå.
TS har tittat på "produkten" och därefter även tagit sig tid att sitta ner och skriva ett avtal där man fastställer vad man kommit överens men sen vill TS börja pruta.

I en butik kan man pruta innan man bestämmer sig för att man är beredd att handla, när man väl är överens och har kommit överens om priset med en handskakning eller ett avtal är det inte brukligt ens i en butik att man börjar pruta igen.
Jag tror det är sällsynt att en leverantör av varor eller tjänster inte har krav på att man fullföljer ett köp efter att man slutit avtalet annars så kommer det till någon form av straffavgift.

Så det är normalt ingen skillnad på att skriva ett avtal om ett hus eller att först förhandla priset i en butik för att till slut komma överens om ett pris som man står fast vid.

 

[roland53]

Sluta fjanta dig. Det tror sjutton att en förbesiktning som besiktningsföretaget har ett ansvar för, kommer att leda till ett tryggare köp. Skärp till dig.

Forumet är bra, som nybliven husägare är det en god idé att stanna kvar. Men jag håller med dig om att jargongen bland vissa av "tuffingarna" kan bli väl trist, knappast de råd de hade givit till en vän irl. Välj att se det som deras egna tillkortakommanden som de försöker kompensera.

Robert63, förstår att du vill vara en av ”tuffingarna”. Vem som är fjant eller inte kan diskuteras,
MEN
En besiktning som är beställd av säljaren är säljarens egendom och köparen kan inte ställa krav på säljaren eller säljarens besiktningsman för det som av någon anledning missats under besiktningen.
Alltså får man som köpare inte ta en sådan besiktning på allvar utan som ett försäljningsargument från säljarens sida. Tryggheten i detta är väl sisådär och förtjänas att lyftas upp för i synnerhet förstagångsköpare av fastigheter.

Det finns massor att läsa beträffande dolda fel. Detta är inget som en besiktningsman per automatik upptäcker oavsett om det är säljarens eller köparens besiktningsman som utför besiktningen.
En dolda-fel-försäkring ägs av säljaren för att skydda säljaren. På vilket sätt ökar det köparens trygghet?

 

[mikael_thn]

En besiktning som är beställd av säljaren är säljarens egendom och köparen kan inte ställa krav på säljaren eller säljarens besiktningsman för det som av någon anledning missats under besiktningen.
Alltså får man som köpare inte ta en sådan besiktning på allvar utan som ett försäljningsargument från säljarens sida. Tryggheten i detta är väl sisådär och förtjänas att lyftas upp för i synnerhet förstagångsköpare av fastigheter.

När jag köpte hus hade säljaren besiktigat fastigheten, men den besiktningen övergick till mig i samband med köpet. Dessutom så ligger ju deras besiktning till underlag för deras försäkring, och jag känner då inte till några försäkringsbolag som gladeligen bortser från risker där de kan tvingas betala stora belopp (eller några belopp alls för den delen).
Efter jag vunnit budgivningen fick jag möjlighet att under ett par timmar diskutera igenom besiktningsprotokollet med beskitningsmannen över telefon, eller för en liten summa (tror det var någon tusenlapp) få ut honom på plats och gå igenom huset igen. (Hade dock med mig en kollega med mer genomgående kunskaper om husbyggen som hjälpte mig vid visningen)
I mitt fall funkade detta jättebra, både jag och säljarna var nöjda med affären.

Det som förvånar mig idag, är hur gemene man gladeligen köper hus högt och lågt utan att innan läst på; både vad det gäller hur fastighetsaffärer går till, men framförallt att läsa på allt om hus. Dvs renoveringsbehov, underhållsbitar, kostnader etc.
Det är ju trots allt en extremt stor affär för de allra flesta av oss.

Det som ofta händer här på forumet är att man ofta får de mer juridiska svaren, och de är kanske inte alltid lika lätta att förstå som mäklarens "de brukar gå bra att pruta lite".
Visst kan mäklaren kalla det "pruta lite", men juridiskt är det väl så att man helt enkelt häver köpet, och lägger ett nytt bud.


Men min rekommendation är ändå, se till att läsa på och lära er om både renovering fastighetsaffärer och husägande INNAN ni ger er in i husletandet.
Detta forumet är en extremt bra källa med massa kompetenta människor, som ibland kanske inte ger dig exakt de svaren du vill ha, men oftast tycker jag att de svaren som ges är rätt bra.

 

[roland53]

När jag köpte hus hade säljaren besiktigat fastigheten, men den besiktningen övergick till mig i samband med köpet. Dessutom så ligger ju deras besiktning till underlag för deras försäkring, och jag känner då inte till några försäkringsbolag som gladeligen bortser från risker där de kan tvingas betala stora belopp (eller några belopp alls för den delen).
Efter jag vunnit budgivningen fick jag möjlighet att under ett par timmar diskutera igenom besiktningsprotokollet med beskitningsmannen över telefon, eller för en liten summa (tror det var någon tusenlapp) få ut honom på plats och gå igenom huset igen. (Hade dock med mig en kollega med mer genomgående kunskaper om husbyggen som hjälpte mig vid visningen)
I mitt fall funkade detta jättebra, både jag och säljarna var nöjda med affären.
.

Gratulerar till att du är nöjd med din husaffär.

En fråga bara...

Har du haft anledning att strida om dolda fel eller annat som besiktningsmannen missat?

Det är väl först då som köparen upptäcker bristerna och den "falska" säkerheten att det finns en försäkring som "täcker".
Pengarna, om sådana utgår, tillfaller säljaren och inte köparen.
Köparen får ta strid, i regel, för att få ersättning och detta kostar både i tid och juristkostnader.

Att besiktningen tillfaller dig som köpare vid köpet, brukar i så fall innebära en kostnad. Du "köper" besiktningen och besiktningsmannens ansvar övergår även till dig som köpare, med besiktningsmannens godkännande.

Men till syvende och sist är det inte du som köpare som valt besiktningsmannen då, utan säljaren eller i värsta fall mäklaren.
Om du inte valt din egen besiktningsman och helst själv deltagit i besiktningen, är det i sig en risk som är onödig att ta vid en affär på flera miljoner för att spara in några tusenlappar.

 

[cpalm]

Lite märklig jämförelse.

Min poäng gick tydligen inte fram, så jag gör ett nytt försök.

Vad jag försöker säga är att så länge avtalets parter är överens så behöver det inte finnas något uttryckligt avtalsvillkor som tillåter omförhandling av avtalet för att så skall kunna ske.

Vad som händer här är att köparen använder sin rätt att häva som påtryckningsmedel för att omförhandla avtalet. Om det leder till att köparen och säljaren kommer överens om att ett nytt pris skall gälla så skriver man ett nytt avtal med det nya priset. Det är inte konstigare än så. Det finns inget som säger att köparen först måste häva avtalet och sedan lägga ett nytt bud. Den situationen uppstår som ett möjligt alternativ först om överenskommelse inte kan nås.

 

[mikael_thn]

Gratulerar till att du är nöjd med din husaffär.

En fråga bara...

Har du haft anledning att strida om dolda fel eller annat som besiktningsmannen missat?

Det är väl först då som köparen upptäcker bristerna och den "falska" säkerheten att det finns en försäkring som "täcker".
Pengarna, om sådana utgår, tillfaller säljaren och inte köparen.
Köparen får ta strid, i regel, för att få ersättning och detta kostar både i tid och juristkostnader.

Att besiktningen tillfaller dig som köpare vid köpet, brukar i så fall innebära en kostnad. Du "köper" besiktningen och besiktningsmannens ansvar övergår även till dig som köpare, med besiktningsmannens godkännande.

Men till syvende och sist är det inte du som köpare som valt besiktningsmannen då, utan säljaren eller i värsta fall mäklaren.
Om du inte valt din egen besiktningsman och helst själv deltagit i besiktningen, är det i sig en risk som är onödig att ta vid en affär på flera miljoner för att spara in några tusenlappar.

Nej, det har inte dykt upp några saker som gjort att jag dragit "dolda-fel-kortet", jag klättrade, kröp, inspekterade, luktade, kände, mätte, upplevde huset, och diskuterade allt jag kunde komma på med föregående ägare av huset.
Sånt som dykt upp är snarare att beteckna som normala händelser med ett hus. Något går sönder, något är dåligt, något behöver fixas etc. Även mitt hus har ju drygt 40år på nacken, klart de händer grejer.

Den besiktningen som gjordes av säljarna hade samma status/funktion som en besiktningsman jag hade anlitat i form av ansvar och garantier.
Dvs, hade jag hittat ett dolt fel som han hade missat, så hade han vart ansvarig mot mig istället för säljarna av fastigheten.

Men jag håller med om att anlita en egen besiktningsman man litar på är A och O när man köper en fastighet (om man inte har kunskapen att bedöma fastigheten själv)

 

[Marlen Eskilsson]

Av allt du tog upp är det väl egentligen ingenting som dök upp som nyheter, du har ju kunnat se allt så att säga. Är inte riktigt samma sak som om han hittat en dålig golvbrunn eller fuktskador som varit dolda vid visningen.

Med det sagt så menar jag inte att ni inte ska försöka pruta, jag menar att säljaren kanske ser det som självklarheter o inte anledningar att pruta.

Det är ju väldigt subjektivt t.ex "fönster måste bytas omgående" varför? Dåligt isolerade eller fullt pågående läckage?

Jo, det dök ju upp som nyheter. Jag uppfattar TS som att det framkom saker vid besiktningen som de inte kunde se själva vid visningen då de vann budgivningen.

 

[Fairlane]

Jag förstår att TS blir lite upprörd när beteendet kallas ohederligt. Det är inte helt omöjligt att tolka det som att man anses ohederlig.

Pruta är inte en del av kontraktet, men självklart kan man fråga. Säljaren kan säga nej och låta köparen hoppa av, men säljaren kan inte själv bryta kontraktet och gå till budgivare 2.

Innan vi köpte vårt hus var vi på säkert 100 visningar. Dessa var normalt 45 minuter långa på söndagar. Budgivning avslutades senast onsdag. Så hur man där skulle hinna ta dit en kompetent person i flera timmar förstår jag inte. Som säljare hade jag föredragit en som försökte pruta efter besiktning, framför att fler potentiella budgivare skulle krypa runt i huset i flera timmar innan budgivning.

Vi var också på ett antal förhandsvisningar. Förslaget att man skulle återkomma på en ordinarie visning med en kompetent person faller på det faktum att den ordinarie visningen oftast inte blir av för huset är redan sålt. Man kan självklart tycka det är vansinne med denna hets, men så ser det ut och antingen accepterar man det eller så försöker man få till flera timmar långa undersökningar. Jag tror som Pumba att om man inte väljer den metod som alla använder så får man vänta länge på sitt hus. Vi letade i över 2 år, och var med på ett antal budgivningar innan vi fick vårt hus. Hur lång tid det tagit om man kommit med egna krav på processen vet jag inte, men att det skulle gå fortare tror jag inte.

 

[Marlen Eskilsson]

Hej!

Vi är på väg att köpa vårt första hus efter att ha letat i snart två års tid.

Huset är en 1½ plansvilla från 1973. Vi var på en förhandsvisning av huset och kunde genom den konstatera att det behövs en större renovering då allting är från byggnadsåret. Utgångspriset var på 1,975000och vi la ett bud på 2,4miljoner, som vi då tyckte kändes bra.

Nu är det så att vi har gjort besiktning av huset och besiktningsmannen kunde konstatera att det finns många större saker att fixa. Det mest akuta är att byta fönster eftersom att dem tydligen är i väldigt dåligt skick. Även fasaden behöver bytas rel omgående (Mäklaren sa till oss under visningen att det ev behövde bytas några brädor på fasaden - och självklart målas om). Taket håller i 5-10år till men eftersom taket inte har något utsprång så bör det bytas innan man byter fasad.
Garage/förråd är tydligen bara att riva.

Så, garage/förråd kan vi ju inte längre räkna som en del av huset eftersom det tydligen är så pass skadat (och huset i sig har inte mycket förrådsutrymmen), Tak/fasad/fönster har gått från en tanke om att renovera om 10-15 år till att tvingas göra det inom 1 års tid.
Till det har vi ju det invändiga som också måste bytas.

Som ni förstår måste vi gå ner i pris. Vi vill helst inte betala mer än 2 miljoner. Vad kan vi vänta oss av mäklare/säljare? Vad är rimligt att pruta? Vi vill jättegärna köpa huset men inte till vilket pris som helst.

Tacksam för svar!

Välkommen till Byggahus forum

Det här är väldigt likt när vi köpte vårt hus. Vi vann en "het" budgivning som landade på 2,6 miljoner. Huset var gammalt och renoverat på 70-talet.

Vi hade turen att ha en besiktningsman som berättade för oss ungefär vad felen han upptäckte var värda och hur mycket sänkt köpeskilling vi kunde begära (försöka förhandla om) baserat på det. Vi la fram det för säljaren av huset och de gick med på det. Vi fick sänkt köpeskilling med 150 000 kr på det sättet.

Ta alltså hjälp av någon, kanske en hantverkare eller besiktningsman, för att värdera de fel besiktningsmannen hittade är värda. Sedan lägger ni fram er sak för mäklaren/säljaren av huset och säger att ni önskar sänkt köpeskilling pga att huset var i sämre skick än ni väntat er.

Tänk bara på att säljaren då kan välja att sälja huset till någon annan istället, att det är en risk ni tar.

Lycka till med husköpet!

 

[pelpet]

Trist att den här tråden blev lite urspårad.

Som jag ser det så ställde TS två frågor i inledningen.

Vad kan vi vänta oss av mäklare/säljare?

Här har TS fått en hel del vettiga och rimliga svar. I princip att: ja, hon kan häva affären men säljaren går då rimligtvis vidare och pratar med nästa intressent.

Vad är rimligt att pruta?

Här har det utvecklats en moraldiskussion om affärsetik, och då har folk olika uppfattningar. Och dessa kan vara ganska stora i grunden, och uppenbarligen leda till upprördhet.

Man kan jämföra med en politisk diskussion. Om man t.ex. låter en moderat och socialdemokrat, som båda är vettiga och hyggliga människor, diskutera människosyn så brukar det komma fram grundläggande skillnader som ofta är ganska stora och ofta kan göra diskussionen hetsig. Utan att någon är en dålig människa för det.

 

[oceanis]

Jo, det dök ju upp som nyheter. Jag uppfattar TS som att det framkom saker vid besiktningen som de inte kunde se själva vid visningen då de vann budgivningen.

Att ett takutsprång inte är tillräckligt ser man om man lyfter blicken upp mot taket. Fönster som är så ruttna att dom akut måste bytas lär inte vara speciellt svårt att se eller känna och fasaden var ju så dålig med "sjukt mycket färgsläpp" det hade ju hela familjen konstaterat skrev TS.

TS skrev också i sitt första inlägg att man trodde man skulle kunna vänta med renovering av tak/fasad/fönster i 10-15 år för att sen i sitt långa inlägg skriva att TS var medveten om att man skulle behöva renovera fönstren direkt och kanske byta om 10 år. Så det var ju uppenbart känt att fönstren var dåliga.

Om man tittar på ett hus med "sjukt mycket färgsläpp" , "var på förhandsvisning och där själv konstaterade att en större renovering behövdes" och samtidigt var medveten om att fönstren behövdes renoveras, fönster som uppenbart var så ruttna att inte ens en renovering är möjlig så borde man nog förstå vad man gav sig in på.

Hur lyckas du få det till att det framkommit något som skulle berättiga till att pruta på ett ingånget avtal?

Är det inte så att man har ett visst ansvar att om man ser allt detta, som TS själv uppger, så ska man ha så mycket sunt förnuft att man då tittar noggrannare på just dessa saker innan man skriver på ett avtal eller på stående fot lämnar ett pris som ligger 20 % över utgångspris när det bara finns en annan på visningen?

Det kanske trots allt finns viss skyldighet i att förstå att ingå avtal förpliktigar. Vi har efter många år fått öppna avta förl husköp där man har ett öppet köp fram till besiktning men om det börjar bli mer och mer att man använder detta som ett sätt att missbruka och "lura" säljare och andra som bjuder på objektet genom att bjuda högst och skriva ett avtal bara för att man sen ska börja pruta på saker som var kända från början, så kommer detta bara att leda till en återgång med villkorade avtal som begränsar hävningsmöjligheten.

 

[Marlen Eskilsson]

Jag har varit med om precis samma sak. Man tittar på ett hus med stort renoveringsbehov och ser fel. Men en besiktningsman eller annat proffs ser helt andra fel.

Här har TS gett några lösryckta detaljer som exempel, men jag utgår ifrån att besiktningsprotokollet har en lång radda fel. Vi här har varken sett huset eller besiktningsprotokollet och vår uppgift är att hjälpa TS med principfrågan, kanske ge egna erfarenheter om hur mycket vi har lyckats få ner priset.

 

[TreeView]

Jag förstår TS vilja att diskutera priset då det under besiktning framkommit parametrar som påverkar värdet på huset. Inget konstigt med det och väldigt vanligt. Dock är det fel att kalla det för att pruta, då det begreppet används i förhandlingen innan köpet avtalas.

Men tillbaka till grundfrågan, vilka av delarna i besiktningen borde man som lekman ha förstått omfattning/kostnaden av under visningen? Här finns nog många olika åsikter, men om jag utgår ifrån mig själv så ser jag följande;

- Fönster, man borde kunna se tillståndet på dessa under visning. Eventuellt om det är 1-2 fönster som är extremt dåliga, då kan man hävda avdrag då jag anser det orimligt att kolla alla fönster vid visning. I detta fall tolkar jag det dock som att alla fönster är dåliga vilket borde ha uppmärksammats på visningen.

- Fasaden. Väldig skillnad på att byta ett par brädor mot att byta hela fasaden. Men om mäklaren sagt att det bara är små brister och det sen visar sig vara fel så tycker jag att detta är tillräckligt för prisavdrag.

- Tak. Det finns ju flera hus som saknar takutsprång, så det anser jag inte är ett fel. Sen att effekten av det påverkar fasaden, ja så är det med hus, alltid nåt skit som händer.
Sen förstår jag inte varför det är ett krav att byta tak innan fasad, visst den nya fasaden kanske åker på extra stryk men det är ju inte fingerfärg man målar med.

- Garage. Om det är i så dåligt skick att det måste rivas, så borde man ha sett/förstått det under visningen.


Avslutningsvis, ni har ju alltid rätten att begära avdrag men då får man vara beredd på att inte få det, och då hantera konsekvenserna utifrån det, dvs kliva av enligt avtal alternativt långsiktigt se potentialen i huset. Något mellanting finns inte.

Lycka till!

 

[Mikael_L]

oceanis
Du ser det hela tiden som köparens ansvar att ha koll på alla olika delar i huset. Men som det går till idag, med en snabb visning, sen hektiskt budgivning direkt därpå, och avslut och kontaktskrivande bara någon enstaka dag efter (i bästa fall), så är det väldigt väldigt svårt att uppfylla det ansvar du vill rikta mot köparna.
Inte ens om det är en husbesiktningsman själv som står som köpare är det troligt att denne har riktigt koll på vad denne har bjudit på vid kontaktskrivandet. Naturligtvis oändligt mycket svårare för den genomsnittlige husköparen.

Kan det inte lika gärna vara säljaren som har ett långtgående ansvar att berätta om alla sina ruttna fönster, och dåliga tak och felaktiga fall i badrum m.m. om nu denne sen förväntar sig en snabb och smidig affär utan att köparen efter skrivet kontrakt inte ska finna att huset var i sämre skick än vad det verkade vid visningen och därmed vilja förhandla ner budat pris.

Att ett takutsprång inte är tillräckligt ser man om man lyfter blicken upp mot taket. Fönster som är så ruttna att dom akut måste bytas lär inte vara speciellt svårt att se eller känna och fasaden var ju så dålig med "sjukt mycket färgsläpp" det hade ju hela familjen konstaterat skrev TS.

TS skrev också i sitt första inlägg att man trodde man skulle kunna vänta med renovering av tak/fasad/fönster i 10-15 år för att sen i sitt långa inlägg skriva att TS var medveten om att man skulle behöva renovera fönstren direkt och kanske byta om 10 år. Så det var ju uppenbart känt att fönstren var dåliga.

Om man tittar på ett hus med "sjukt mycket färgsläpp" , "var på förhandsvisning och där själv konstaterade att en större renovering behövdes" och samtidigt var medveten om att fönstren behövdes renoveras, fönster som uppenbart var så ruttna att inte ens en renovering är möjlig så borde man nog förstå vad man gav sig in på.

Hur lyckas du få det till att det framkommit något som skulle berättiga till att pruta på ett ingånget avtal?

Är det inte så att man har ett visst ansvar att om man ser allt detta, som TS själv uppger, så ska man ha så mycket sunt förnuft att man då tittar noggrannare på just dessa saker innan man skriver på ett avtal eller på stående fot lämnar ett pris som ligger 20 % över utgångspris när det bara finns en annan på visningen?

Det kanske trots allt finns viss skyldighet i att förstå att ingå avtal förpliktigar. Vi har efter många år fått öppna avta förl husköp där man har ett öppet köp fram till besiktning men om det börjar bli mer och mer att man använder detta som ett sätt att missbruka och "lura" säljare och andra som bjuder på objektet genom att bjuda högst och skriva ett avtal bara för att man sen ska börja pruta på saker som var kända från början, så kommer detta bara att leda till en återgång med villkorade avtal som begränsar hävningsmöjligheten.

 

[mikael_thn]

Vi har efter många år fått öppna avta förl husköp där man har ett öppet köp fram till besiktning men om det börjar bli mer och mer att man använder detta som ett sätt att missbruka och "lura" säljare och andra som bjuder på objektet genom att bjuda högst och skriva ett avtal bara för att man sen ska börja pruta på saker som var kända från början, så kommer detta bara att leda till en återgång med villkorade avtal som begränsar hävningsmöjligheten.

Det handlar nog mycket om att marknaden idag är otroligt "het", och att säljarna vill ha sålt sina objekt så fort som möjligt. Det finns oftast väldigt begränsat med tid att göra egna undersökningar.
Bästa vore kanske om säljarna lät bli att göra förhandsvisningar, och låta visningar och budgivningar har sin gång utan "tjyv å rackarspel". Det hade gett köparna en bättre chans att hinna läsa på mer, och göra fler undersökningar innan budgivningen hade dratt igång...
Men, nu gagnar ju inte det säljarna, så det lär aldrig hända...

Men jag tycker som jag skrev tidigare att man som köpare måste sätta sig in i vad det innebär att bo i hus. Då tänker jag inte främst på allt de mysiga att tända en brasa på vintern eller dricka sitt kaffe i morgonsolen på altanen.. Utan även känna till hur taket ska skötas om, hur avloppsledningar fungerar, hur servitut och PBL ser ut etc.
Att vara beredd att slänga ut miljontals kronor, och oftast också sätta sig i skuld för en ansenlig mängd åt framöver, utan att ha läst in sig på vad man köper, är för mig obegripligt...