Pruta efter besiktning

[Plåthuset]

Jag borde naturligtvis ha bett säljaren att bygga ett nytt hus istället, när jag köpte. Ingenting var ju i nyskick och gränsfall till ruttet.

Ett gammalt hus eller fasad är inte nytt/ny.

Jag tycker att du missar poängen lite. Köparens önskemål är ju egentligen att återskapa objektet i det skick som kunnat förväntas, d.v.s. en gammal fasad som dock inte är rutten. Eftersom det inte är någon som helst vits att ersätta en rutten fasad med en begagnad (icke rutten) fasad - vilket troligtvis inte ens är billigare än att sätta dit en ny - blir ju alternativkostnaden montering av helt ny fasad. Det är ju antagligen arbetskostnaden som är den största delen av kakan. D.v.s. felet ska åtgärdas och det enda vettiga alternativet att göra det är att bygga nytt. Hade det varit en 41 år gammal kyl som visat sig vara rutten hade ju saken varit en annan.

För övrigt hade ju du, om du hade en helt öppen besiktningsklausul, varit i din fulla rätt att begära ett helt nytt hus. Det önskemålet hade ju dock antagligen bemötts av säljaren på det sätt det förtjänade

 

[twoody]

Om man översätter panelproblemet till en bil:
Jag tittar på en 20år gammal bil, bestämmer mig för att den är till min belåtenhet och bjuder ett pris som accepteras.
Sedan veckan efter köpet undertecknats så kommer jag på att jag nog ska låta en expert titta på den också. Här hittar vi inga grava fel men det finns en del rost och lacken är lite ful, vilket den var på visningen av bilen.
Har jag då rätt att kräva prisavdrag motsvarande rostlagning och nylack?

Det hela är så befängt så det är konstigt hur vissa resonerar.
Om husets fasad inte är i sämre skick än vid visningen på huset, så är det ju det man budat på?
Om man sen kommer till en uppgörelse för att fasaden var rutten och inte bara lite dålig, dvs sämre än förväntat i förhållande till ålder. så är det väl då rimligt att fördela kostnaden på en ny fasad och dela med förväntad livslängd för att göra åldersavdrag.
Som ni resonerar nu så skall huset som visades med 41årig fasad prissänkas med kostnaden för en ny fasad?
Om livslängden är 50 år så skall den ju reduceras med 82%? (41/50)

Det hela är så befängt så det är konstigt hur vissa resonerar. Som vissa som jämför huset med en bil

 

[Enolf]

Jag borde naturligtvis ha bett säljaren att bygga ett nytt hus istället, när jag köpte. Ingenting var ju i nyskick och gränsfall till ruttet.

Ett gammalt hus eller fasad är inte nytt/ny.

Var det menat att vara lustigt, eller ? Tror du nån tar ett sånt inlägg på allvar?

 

[harry73]

Det hela är så befängt så det är konstigt hur vissa resonerar. Som vissa som jämför huset med en bil

Om vi då endå jämför hus med bil. Jag köpte en bil för 2 månader sen, och igår hade jag en punka.
nu tänkte jag inte klaga om det. Jag såg hur däcket såg ut vid försäljning. Det skulle man kunna jämföra med ett kylskåp som går sönder strax eftet inflyttningen.
MEN det var inte hela eländet. Jag upptäckte också att jag inte hade domkraft och bultnyckel. Jag blir smått förbannat på säljaren, men visst borde jag ha kontrollerat det innan köpet. Jämför med undersökningsplikt vid husköp, så inte där kommer jag att kontakta säljaren.
MEN det var inte heller hela eländet, för efter stt jag lånade domkraft mm och tog fram reservhjulet upptäckte jag att den inte hade luft i sig. Graden av förbannelse stiger, men även där känner jag mig framförallt dum att jag inte kollade innan köpet, så även där undersökningsplikt.
MEN eländet fortsätter. Jag försökte i alka fall att byta hjul, för att kolla om den kanske kunde ta mig till nämsta mack för lite extra luft, men då upptäckte jag att fälgen inte hör till min bil. Och nånstans där går gränsen för vad man ska kontrollera före köp. Där får jsg nog gå tiilbaka till säljaren och fråga om han har original hjulet kvar. Vid husköp skullle jag jämföra det med dolt fel.
den här storyn har inget med ts situation att göra, så den är lite off topic, men jag ville bara demonstrera att drt visst går att jämföra husköp med bilköp (och jag ville troligen skriva av lite frustation)

 

[helder]

Tack Harry för en underhållande beskrivning av alltings jävlighet.

Jag har drabbats snarlikt under veckan med min bil, men det mest är ordnat nu (inte gratis precis men ändå) LOL.
Uppfriskande att höra om att man inte är ensam om att ha otur/lita på fel folk.

Men, inom ämnet, tycker jag alls inte som du att man bör dra direkta kopplingar mellan bilköp o husköp.

 

[Thomas59]

Om vi då endå jämför hus med bil. Jag köpte en bil för 2 månader sen, och igår hade jag en punka.
nu tänkte jag inte klaga om det. Jag såg hur däcket såg ut vid försäljning. Det skulle man kunna jämföra med ett kylskåp som går sönder strax eftet inflyttningen.
MEN det var inte hela eländet. Jag upptäckte också att jag inte hade domkraft och bultnyckel. Jag blir smått förbannat på säljaren, men visst borde jag ha kontrollerat det innan köpet. Jämför med undersökningsplikt vid husköp, så inte där kommer jag att kontakta säljaren.
MEN det var inte heller hela eländet, för efter stt jag lånade domkraft mm och tog fram reservhjulet upptäckte jag att den inte hade luft i sig. Graden av förbannelse stiger, men även där känner jag mig framförallt dum att jag inte kollade innan köpet, så även där undersökningsplikt.
MEN eländet fortsätter. Jag försökte i alka fall att byta hjul, för att kolla om den kanske kunde ta mig till nämsta mack för lite extra luft, men då upptäckte jag att fälgen inte hör till min bil. Och nånstans där går gränsen för vad man ska kontrollera före köp. Där får jsg nog gå tiilbaka till säljaren och fråga om han har original hjulet kvar. Vid husköp skullle jag jämföra det med dolt fel.
den här storyn har inget med ts situation att göra, så den är lite off topic, men jag ville bara demonstrera att drt visst går att jämföra husköp med bilköp (och jag ville troligen skriva av lite frustation)

Det var ju en underhållande men knappast relevant jämförelse. Säg istället att säljaren visade upp ett M-test utan anmärkningar och att ni sen skrev ett köpeavtal där även du skulle få möjlighet att genomföra en egen besiktning (test) inom en viss period. Vid din egna test visade sig då de fel du beskrev. Då skulle det väl vara högst rimligt att du tog en prisdiskussion.

Eller jämför det med att köpa en bil på Ebay. Motsvarar inte bilen säljarens beskrivning behöver du inte genomföra köpet men säljaren kan givetvis erbjuda prisreduktion om han/hon vill för att ändå slutföra affären.

Jag tycker faktiskt att diskussionen, och argumenten att köparen får stå sitt kast, är väldigt märklig. Har man en besiktningsklausul bör ju avvikelser mot prospekt och ev säljarbesiktning tas upp till diskussion och ev prisreduktion. Allt annat är ju helt orimligt.

Att en ev prisdiskussion, med ev prisavdrag, ska vara beroende av vad man hinner se under en eller två korta visningar är inte rimligt. Det skulle ju i praktiken innebära att man måste vara byggnadstekniskt utbildad, gärna med besiktningskunskaper också för att köpa hus och att alla andra bör hålla sig till hyresrätt eller mycket eventuellt en bostadsrätt (undersökningsplikt där också).

 

[Odjuret]

Tja... Jag anser att man hinner se en hel del på visningen. Men vissa saker bör man ta med i budgivningen. Om man vet åldern på de olika sakerna så vet man avskrivningstiden på dessa. Att då börja pruta på sådant tycker jag är fult.
Men om du däremot upptäcker vid besiktningen att det hyffsat nyrenoverade badrummet inte är korrekt utfört då har du en anledning att pruta.

Att golvet sviktar är en sak som jag anser att man kan upptäcka på en visning. Det är inget jag tycker att man kan pruta på efteråt. för det är väldigt lätt att upptäcka... genom att man går tungt....

Men att pruta ner priset på en fasad som framgår i prospektet att vara lika gammal som huset? Det tycker jag inte är okej. För du visste om att fasaden sjöng på sista versen

Jag tycker att man som köpare ska vara mycket mer påläst. Så man vet vad man gör.

 

[harry73]

Det är rätt så mycket tyckande om vad som är rätt eller fel och vad som är fult eller ok.
Faktum är att det är rätt så lite reglerat vid ett husköp. Bud är inte bindande, och även efter påskriven kontrakt finns det ofta möjligheter att dra sig ur köpet. Och eftersom husköpet är en väldig stor affär (det som verkar vara fickpengar i sammanhanget kan vara en hel årslön i det vanliga livet).

Därför ska man spela spelet så bra som möjligt utan att ta allt för mycket hänsyn till allt tyckande.
Visst TS ska absolut försöka att förhandla ner priset, det är i princip utan risk hör honom, men som säljaren skulle jag (om det fanns budgivning med flera spekulanter) svara att jag är beredd att förhandla om priset om de övriga spekulanter också får vara med i förhandlingen. Och då får antingen den högst bjudande köpa fastigheten eller så får den ursprungliga köparen köpa enligt kontraktet.

Hur man ska göra det i praktiken är en intressant fråga, jag skulle föreslå att alla spekulanter tar del av det nya besiktningsprotokoll och får en visning till, sen tas besiktningsklausulen bort ur det nya kontraktet.

 

[Thomas59]

Tja... Jag anser att man hinner se en hel del på visningen. Men vissa saker bör man ta med i budgivningen. Om man vet åldern på de olika sakerna så vet man avskrivningstiden på dessa. Att då börja pruta på sådant tycker jag är fult.
Men om du däremot upptäcker vid besiktningen att det hyffsat nyrenoverade badrummet inte är korrekt utfört då har du en anledning att pruta.

Att golvet sviktar är en sak som jag anser att man kan upptäcka på en visning. Det är inget jag tycker att man kan pruta på efteråt. för det är väldigt lätt att upptäcka... genom att man går tungt....

Men att pruta ner priset på en fasad som framgår i prospektet att vara lika gammal som huset? Det tycker jag inte är okej. För du visste om att fasaden sjöng på sista versen

Jag tycker att man som köpare ska vara mycket mer påläst. Så man vet vad man gör.

Vad du anser är kanske inte så relevant om vi pratar om allmänna principer och vad som faktiskt är reglerat i samband med fastighetsköp. Vad få här i tråden verkar förstå är att vad som är självklart för vissa framstår som raketforskning för andra och du tänker jag på möjligheten att redan vid visningen identifiera fel eller brister.

Det går därför inte att generellt påstå att vissa saker BÖR tas med i beräkning när man budar. För den genomsnittliga köparen är kunskaper om hur tex ålder påverkar en konstruktion helt enkelt inte existerande. Än mindre avskrivningstider på olika konstruktionsdetaljer, om man nu ens vet vad avskrivning är.

Att påstå, som du gör, att en fasad av en viss ålder är avskriven (sjöng på sista versen) är knappast relevant om man knappt vet att det heter fasad. Och där har du verklighetens husköpare.

Samma med golv som svikar. En okunnig köpare kanske inte reagerar på detta och om han gör det så har han ingen aning om vad det kan innebära eller vilka fel som kan dölja sig under ett svikande golv.

Det enda jag håller med om är att jag också tycker att man som köpare bör läsa på ordentligt, men det är ju bara vad jag tycker. Verkligheten motsäger detta.

Det är bland annat på grund av okunniga köpare som tjänsten med besiktning växt fram. Att göra besiktningen INNAN budgivning fungerar inte rent praktiskt/ekonomisk så därför har branschen utvecklat besiktningsklausulen (efter inledande lite olyckliga formuleringar resulterande i svårlösta tvister) med en utformning som i praktiken innebär öppet köp. Fram tills fristen löper ut kan man i praktiken säga att budgivningen pågår så att förhandla om fel och/eller brister som uppdagas är inget konstigt.

Vissa säljare har inte koll på detta och upplever propåer om prisavdrag som provocerande medan andra tar en vuxen diskussion. Inget konstigt med det. Vill man som säljare inte diskutera priset meddelar man bara köparen detta så får köparen avgöra om köpet ska slutföras till det avtalade priset eller om köpet ska hävas.

Det är så det fungerar alldeles oavsett hur vi TYCKER att det borde fungera. Troligtvis har mäklarna en utmaning i att bättre förbereda säljarna på detta.

 

[hempularen]

Jag är helt med på att en köpare måste få ta upp en prisdiskussion efter besiktningen. Om det kommer fram saker som inte gick att inse via prospekt eller väldigt uppenbart vid visningen.

Tråden handlar om en fasad som är gammal. ATT den är gammal måste köparen ha varit medveten om. Husets ålder är ju känd, och finns det då inga indikationer ex. i prospektet om att den är nyligen utbytt eller liknade, så måste köparen inse att han köper ett hus med en gammal fasad.

Jag uppfattar också att köparen redan vid visningen insett att visst underhåll var påkallat. Kanske tom mer än bara målning, det stod något om skador vid fönster, om jag minns rätt.

Det som däremot kanske var ny infromation för köparen efter bes. var dels att det fanns mer skador än de insett, dels att det kanske var mer akut än de insåg (frågan är väl om det verkligen är akut, med mer än målning).

Men OM vi antar att köparen har planer som inte involverar fasadbyte de närmaste 5 åren, och nu efter bes. inser (rätt/fel) att de måste byta fasaden i år.

Då är iofs kostnaden för fasaden avskriven (köparen visste att fasaden var gammal, de visste att vissa reparationer behövs), men det är besvärande för köparen att behöva göra det just nu, det kanske är problem likviditetsmässigt att göra nu, osv. Så en viss ersättning för just det oväntade akuta besväret tycker jag är motiverat. Man kan hävda att bytet blir ex. 20% dyrare för att det är akut.

 

[lbgu]

Tja... Jag anser att man hinner se en hel del på visningen. Men vissa saker bör man ta med i budgivningen. Om man vet åldern på de olika sakerna så vet man avskrivningstiden på dessa. Att då börja pruta på sådant tycker jag är fult.

Problemet är ju att säljaren via sin säljarbesiktning sagt att fasaden inte var rutten. Sedan upptäcks det att den är rutten. Då tycker jag att det är rimligt att be om prisavdrag.

 

[GK100]

En fråga till tex Thomas59, Plåthuset mfl som insatta. Läste i en närliggande tråd kring liknande frågor och undrar därför om säljaren får vara på motsvarande sätt "okunnig"? Att det i princip borde vara så förstår jag, hur skulle det kunna visas eller till vilken gräns osv, men får det olika konsekvenser? Mest då i formell mening vid olika fall och inte normala prisförhandlingar.

 

[Odjuret]

Att påstå, som du gör, att en fasad av en viss ålder är avskriven (sjöng på sista versen) är knappast relevant om man knappt vet att det heter fasad. Och där har du verklighetens husköpare.

Samma med golv som svikar. En okunnig köpare kanske inte reagerar på detta och om han gör det så har han ingen aning om vad det kan innebära eller vilka fel som kan dölja sig under ett svikande golv.

Det enda jag håller med om är att jag också tycker att man som köpare bör läsa på ordentligt, men det är ju bara vad jag tycker. Verkligheten motsäger detta.

Det är bland annat på grund av okunniga köpare som tjänsten med besiktning växt fram. Att göra besiktningen INNAN budgivning fungerar inte rent praktiskt/ekonomisk så därför har branschen utvecklat besiktningsklausulen (efter inledande lite olyckliga formuleringar resulterande i svårlösta tvister) med en utformning som i praktiken innebär öppet köp. Fram tills fristen löper ut kan man i praktiken säga att budgivningen pågår så att förhandla om fel och/eller brister som uppdagas är inget konstigt.

Vissa säljare har inte koll på detta och upplever propåer om prisavdrag som provocerande medan andra tar en vuxen diskussion. Inget konstigt med det. Vill man som säljare inte diskutera priset meddelar man bara köparen detta så får köparen avgöra om köpet ska slutföras till det avtalade priset eller om köpet ska hävas.

Det är så det fungerar alldeles oavsett hur vi TYCKER att det borde fungera. Troligtvis har mäklarna en utmaning i att bättre förbereda säljarna på detta.

Men precis som du skriver... Är det inte läskigt att folk inte är mer pålästa? Bara för att många köpare idag är korkade innebär det inte att det är rätt. Sedan så behöver vi kanske inte blanda in lagen, för det är inte den vi diskuterar. Men ska man blanda in lagen eftersom det är så viktigt för dig, så kan man tolka besiktningsklausulen att den inte är för att pruta på priset. Utan enbart för att kunna kliva av köpet om det dyker upp fel som man inte kände till.
Så bara för att man inte fattar att en fasad som är 40år gammal har spelat ut sin roll, så ska man kunna pruta?

Men det är förstås.... Du verkar inte kunna förstå mitt resonemang, utan tycker att det är okej, bara för att de flesta är så korkade så ska man inte ställa några krav...

Jag kan faktiskt se en likhet med lagen... Bara för att folk inte känner till lagen innebär det inte att det är rätt att bryta lagen. Jag syftar på att bara för att gör en sak innebär det inte att det är rätt....

 

[Enolf]

Så bara för att man inte fattar att en fasad som är 40år gammal har spelat ut sin roll, så ska man kunna pruta?

Tja, det är väl just det som är poängen med besiktningsklausulen i köpekontraktet? Om nu säljaren inte vägrar prutning, men försöka kan man tydligen göra, eller? Det har ju ältats tillräckligt många gånger tidigare i tråden - ska man ställa kriterier för vilka sorters uppdaganden som berättigar till prisreduktion/häva köp så hamnar man i en sörja som ingen vill vara i.

Jag kan faktiskt se en likhet med lagen... Bara för att folk inte känner till lagen innebär det inte att det är rätt att bryta lagen. Jag syftar på att bara för att gör en sak innebär det inte att det är rätt....

Om man agerar utifrån vad som står i ett korrekt köpekontrakt så lär man nog hålla sig inom ramen för vad som är rätt. Det blir ironiskt att prata om lagen där. Däremot kanske det inte är snyggt eller trevligt, men vem avgör det?

 

[Thomas59]

Men precis som du skriver... Är det inte läskigt att folk inte är mer pålästa? Bara för att många köpare idag är korkade innebär det inte att det är rätt. Sedan så behöver vi kanske inte blanda in lagen, för det är inte den vi diskuterar. Men ska man blanda in lagen eftersom det är så viktigt för dig, så kan man tolka besiktningsklausulen att den inte är för att pruta på priset. Utan enbart för att kunna kliva av köpet om det dyker upp fel som man inte kände till.
Så bara för att man inte fattar att en fasad som är 40år gammal har spelat ut sin roll, så ska man kunna pruta?

Men det är förstås.... Du verkar inte kunna förstå mitt resonemang, utan tycker att det är okej, bara för att de flesta är så korkade så ska man inte ställa några krav...

Jag kan faktiskt se en likhet med lagen... Bara för att folk inte känner till lagen innebär det inte att det är rätt att bryta lagen. Jag syftar på att bara för att gör en sak innebär det inte att det är rätt....

Jo jag förstår ditt resonemang mycket väl och håller i princip med dig - om hur det BORDE vara. Men vi måste tyvärr förhålla oss till hur det ÄR och då är det på sätt och vis "rätt" att kunna vara korkad och ändå köpa en fastighet.

Tyvärr är vi nog tvungna att blanda in lagen men vill vi prata om hur vi skulle vilja att det fungerade så blir det ju en annan sak, men det är väl en annan diskussion.

Precis! Besiktningsklausulen ger i sin vanligaste utformning inget utrymme för prutning. Enda alternativet är hävning, av köparen. Säljaren kan bara vänta ut hävningsfristen.

MEN, i praktiken vidtar ofta en prisdiskussion om säljaren vill pruta pga något fel eller någon brist som upptäckts vid besiktningen. Den prisdiskussionen sker inte pga någon skrivning i avtalet utan sker oftast för att det är den effektivaste vägen att få till ett avtal om säljaren är mån om en snabb affär. Vilket säljaren oftast är. Säljarens alternativ (till prutning) är att gå vidare med andra budgivare, med de förhandlingsmässigt negativa konsekvenser det innebär, eller i värsta fall ny annonsering/visning.

Det är alltså inte för att man "inte fattar att en 40 år gammal fasad spelat ut sin roll" som man får pruta utan för att det ändå oftast är det mest effektiva sättet för säljaren att få till en snabb affär till bästa pris.

Jag har kommenterat din avslutande liknelse tidigare och den är faktiskt inte relevant. I alla fall inte på det sätt du beskriver. Köparen är inte ens i närheten av att bryta mot någon lag och han går därför inte heller "fri" för att han är okunnig. Det är helt enkelt så här det är tänkt att fungera.