Nytt Parhus (BRF) - hjälp mig tyda ekonomin!
Lite experthjälp önskas! Vi har kikat på en hel del villor men pga alltför höga slutpriser så verkar det inte vara något alternativ för oss i dagsläget. Nu har vi istället hittat ett parhus i BRF form. Det är nyproduktion och föreingen kommer att bestå av 4st bostadsrätter i form av 2st bostadsrättsparhus.
Vad bör vi kika efter i den ekonomiska planen?
Anskaffningskostnader totalt : 22 730 000
Föreningslån: 4 750 000
Insatser: 17 980 000
Hojta till om ni behöver andra nyckeltal eller information.
Vad bör vi kika efter i den ekonomiska planen?
Anskaffningskostnader totalt : 22 730 000
Föreningslån: 4 750 000
Insatser: 17 980 000
Hojta till om ni behöver andra nyckeltal eller information.
Vill först tydligt klargöra att jag är skeptisk mot små bostadsrättsföreningar. Dessa kommer till av skaparen för att få ut så mycket pengar som möjligt ur sitt projektet.
Min uppfattning är av den att den som gör projektet tycker att han kan få ut mer om han lägger ut en del lån på föreningen så att inte allt hamnar på medlemmen, men vad finns det för fördelar här? Inga!
Utöver att räntekotnaderna för föreningen inte är avdragsgilla, jämför med en privatperson så tillkommer ofta pengar för att någon ska sköta bokförningen samt göra revision på föreningen...
Min uppfattning är av den att den som gör projektet tycker att han kan få ut mer om han lägger ut en del lån på föreningen så att inte allt hamnar på medlemmen, men vad finns det för fördelar här? Inga!
Utöver att räntekotnaderna för föreningen inte är avdragsgilla, jämför med en privatperson så tillkommer ofta pengar för att någon ska sköta bokförningen samt göra revision på föreningen...
Föreningen köper fastigheten med båda byggnaderna för 22,3 Mkr. 17,98 Mkr finansieras via köparnas insatser och 4,75 Mkr är föreningens lån. Det är en mycket låg belåning för föreningen, vilket gör att de boendes insatser bör kunna hållas på en relativt låg nivå. Osäkerheten i föreningens ekonomi blir då låg, och köparen måste själv fundera mer på sin egen ekonomi.
Jag har sett föreningar med betydligt större belåning än så och då ökar osäkerheten med högre avgifter som följd. Som köpare skulle jag föredra en låg belåning i föreningen.
Kolla hur mycket som är beräknat i underhåll per månad eller år per lägenhet eller per kvm. Är den siffran för låg kan du räkna med att avgiften kan behöva höjas efter några år. Står var och en för vatten, värme, el och sophämtning eller är det inräknat i avgiften? Om allt ingår i avgiften bör man ha räknat med underhållskostnad på ca 230 kr/kvm boa.
Hur långt har byggnationen kommit? Finns det en Kostnadskalkyl eller har dom kommit så långt att dom tagit fram en ekonomisk plan? Kolla vilket bolag som garanterar att köpa eventuellt osålda lägenheter. Om det är ett ekonomiskt svagt bolag skulle jag ta en extra funderare. Hur många av lägenheterna är sålda idag? Det kanske inte är något problem med osålda lägenheter om det är i Stockholmsområdet?
Fundera på vilka parter som är inblandade; vilka står bakom föreningen? Vilka entreprenörer bygger?
Jag har sett föreningar med betydligt större belåning än så och då ökar osäkerheten med högre avgifter som följd. Som köpare skulle jag föredra en låg belåning i föreningen.
Kolla hur mycket som är beräknat i underhåll per månad eller år per lägenhet eller per kvm. Är den siffran för låg kan du räkna med att avgiften kan behöva höjas efter några år. Står var och en för vatten, värme, el och sophämtning eller är det inräknat i avgiften? Om allt ingår i avgiften bör man ha räknat med underhållskostnad på ca 230 kr/kvm boa.
Hur långt har byggnationen kommit? Finns det en Kostnadskalkyl eller har dom kommit så långt att dom tagit fram en ekonomisk plan? Kolla vilket bolag som garanterar att köpa eventuellt osålda lägenheter. Om det är ett ekonomiskt svagt bolag skulle jag ta en extra funderare. Hur många av lägenheterna är sålda idag? Det kanske inte är något problem med osålda lägenheter om det är i Stockholmsområdet?
Fundera på vilka parter som är inblandade; vilka står bakom föreningen? Vilka entreprenörer bygger?
Tack för utförligt svar!
Jag trodde det var högt med 4,75 Mkr i belåning då föreningen bara kommer bestå av 4 BRF? Insatsen för respektive lgenhet landar på ca 4,5 miljoner.
Allt förutom värme och el ingår i avgiften och enligt kalkylen är driftskostnaden beräknad till 104 kr/kvm. Undrar om de räknat för lågt?
Bygget påbörjas när finansieringsavtal är klart och alla lägenheter är sålda. Ekonomisk plan finns framtagen.
Jag trodde det var högt med 4,75 Mkr i belåning då föreningen bara kommer bestå av 4 BRF? Insatsen för respektive lgenhet landar på ca 4,5 miljoner.
Allt förutom värme och el ingår i avgiften och enligt kalkylen är driftskostnaden beräknad till 104 kr/kvm. Undrar om de räknat för lågt?
Bygget påbörjas när finansieringsavtal är klart och alla lägenheter är sålda. Ekonomisk plan finns framtagen.
För mig är ett bostadsrättshus plan B (eller C) om jag ska köpa hus. Ett fristående hus (ej parhus) är alltid mer attraktivt. Ett bostadsrättshus skulle jag inte ens titta på om jag letar hus. Och skulle jag mot förmodan titta på det så måste det vara väldigt mycket billigare än motsvarande friköpt hus. Dvs. ett bostadsrättshus blir betydligt svårare att sälja.
Den stora nackdelen är att man inte vet vad kostnaderna blir i framtiden (månadsavgiften) och med så få hus är det öppet för olika åsikter om hur mycket som skall avsättas till underhåll mm.
Den stora nackdelen är att man inte vet vad kostnaderna blir i framtiden (månadsavgiften) och med så få hus är det öppet för olika åsikter om hur mycket som skall avsättas till underhåll mm.
Bostadsrättsföreningar bildas ofta med en belåningsgrad på allt mellan 20-50%. Ju högre belåningsgrad desto svårare att beräkna framtida lånekostnader, vilket gör att osäkerheten blir större. I det här fallet är det en väldigt låg belåningsgrad, så det är inget du ska oroa dig för.Hus musen skrev:
Svårt att säga om driftkostnaden är lågt räknad, det beror på vad dom räknat in. Men eftersom värme och el ligger utanför kan 104 kr/kvm vara rimligt. Kolla känslighetsanalysen i den ekonomiska planen. Där kan du se hur man beräknar framtida kostnader och vilka räntor man räknar med. Är det optimistiska siffror eller väl tilltagna? Ju större "säkerhetsmarginal" desto bättre. Räknar man in i kalkylen att avgiften kommer höjas om några år eller ligga kvar på samma som i början?
Det är bra att bygget påbörjas först då alla lägenheter är sålda; det minskar osäkerheten i den ekonomiska kalkylen.
Vem står bakom och säljer lägenheterna? Vilka bygger?
Måste tillägga att jag inte alls är insatt i hur en bostadsrättsföreningen ekonomiskt är uppbyggd till skillnad från vanBeasten.
Det jag tänker på är
1. hur lättsålt och attraktivt är ett bostadsrättsparhus?
2. att kostnader för insats och månadsavgifter borde över tiden bli lika stora som för ett friköpt hus.
3. Kan 4 familjer hålla sams och enas om underhållsplaner och reparationer?
Det jag tänker på är
1. hur lättsålt och attraktivt är ett bostadsrättsparhus?
2. att kostnader för insats och månadsavgifter borde över tiden bli lika stora som för ett friköpt hus.
3. Kan 4 familjer hålla sams och enas om underhållsplaner och reparationer?
Nu var det ju inte det som var frågan. Men visst finns många aspekter att ta hänsyn till.Hemmakatten skrev:
Köper man en äganderätt har man själv hela ansvaret för huset och fastigheten med allt vad det innebär med underhåll, renoveringar, lån och drift etc. Köper man en brf-lägenhet/hus är man en del av ett kollektiv som delar ansvaret för husen och fastigheten. Den ekonomiska risken är då mindre. Men driftkostnaden och kostnad för lån är förmodligen densamma som för en äganderätt, över tid. Att hålla sams och enas om allt? Troligtvis inte.
Som det skrevs högre upp i tråden, jag är också skeptisk till bostadsrättsföreningar med så få medlemmar. Dels så blir det svårt att få ihop en vettig styrelse, det skall fungera år efter år i all framtid.
Dels så innebär det en avsevärd risk att föreningen är så liten.
Om EN medlem får ekonomiska problem så blir det i praktiken övriga medlemmar som får betala den medlemmens avgifter. Visserligen så kan föreningen få tillbaka de pengarna, det finns ju en avsevärd säkerhet i form av medlemmens bostadsrätt, och föreningen har högsta prioriet om den måste tvångsförsäljas.
I en "vanlig" förening så är denna risk marginell, eftersom den slås ut på många medlemmar, men i en så här liten förening blir det snabbt kris i ekonomin, om 25% av intäkterna försvinner i typ 2 år ( kan ta så lång tid, eller längre innan lägenheten går på exekutiv auktion).
Att köpa en nyproducerad bostadsrätt är alltid lite vanskligt. Eventueella problem i bygget drabbar köparen indirekt via föreningen. Dvs. man har i princip noll kontroll, men är i praktiken bunden att köpa slutresultatet. Det blir lite extra vanskligt med en så liten förening.
Dels så innebär det en avsevärd risk att föreningen är så liten.
Om EN medlem får ekonomiska problem så blir det i praktiken övriga medlemmar som får betala den medlemmens avgifter. Visserligen så kan föreningen få tillbaka de pengarna, det finns ju en avsevärd säkerhet i form av medlemmens bostadsrätt, och föreningen har högsta prioriet om den måste tvångsförsäljas.
I en "vanlig" förening så är denna risk marginell, eftersom den slås ut på många medlemmar, men i en så här liten förening blir det snabbt kris i ekonomin, om 25% av intäkterna försvinner i typ 2 år ( kan ta så lång tid, eller längre innan lägenheten går på exekutiv auktion).
Att köpa en nyproducerad bostadsrätt är alltid lite vanskligt. Eventueella problem i bygget drabbar köparen indirekt via föreningen. Dvs. man har i princip noll kontroll, men är i praktiken bunden att köpa slutresultatet. Det blir lite extra vanskligt med en så liten förening.
Min åsikt är att du måste vara beredd att ha köpt motsvarande parhus för 5,7 miljoner själv (alltså det du kommer betala plus din andel av skulderna) om det ens ska vara aktuellt. Sedan är jag också skeptisk till små föreningar, jag tyckte vår förra förening med 15 lgh var för liten.
En sak du bör kolla på är också om den ekonomiska planen är realistisk. Finns det utrymme för att börja betala fastighetsskatt om 5 år utan avgiftshöjning? Hur stora amorteringar är det och korresponderar dessa mot avskrivningstakten? Vilken ränta antas gälla framöver?
En sak du bör kolla på är också om den ekonomiska planen är realistisk. Finns det utrymme för att börja betala fastighetsskatt om 5 år utan avgiftshöjning? Hur stora amorteringar är det och korresponderar dessa mot avskrivningstakten? Vilken ränta antas gälla framöver?
Tack för svar återigen.
Vårat dilemma är vi har inte råd att köpa en villa för ca 5,5 miljoner vilket det skulle gå loss på i aktuella området (vi vill inte ha hus med renoveringsbehov). Men summa sumarum så skulle båda alternativen kosta oss lika mycket i månaden med tanke på brf avgiften.
Vårat dilemma är vi har inte råd att köpa en villa för ca 5,5 miljoner vilket det skulle gå loss på i aktuella området (vi vill inte ha hus med renoveringsbehov). Men summa sumarum så skulle båda alternativen kosta oss lika mycket i månaden med tanke på brf avgiften.