Nybyggnadskarta som "bevis" på svartbygge?
Jag köpte ett hus sommaren 2016 som har ett förråd på tomten. Nu har det kommit in en "anonym" anmälan om svartbygge på förrådet. Jag har, i handlingarna som jag fick vid köpet, ett beviljat bygglov från 1996 på förrådet. Men nu hävdas det att förrådet är byggt efter att bygglovet slutat gälla. Som bevis för detta används en nybyggnadskarta från 2007 för en granntomt. Man behöver inte vara Sherlock Holmes för att lista ut vem som gjort anmälan...
På nybyggnadskartan så står det "Altan" där förrådet finns idag, och det finns en höjdangivelse på samma yta. Nu undrar jag över bevisvärdet på en nybyggnadskarta på en granntomt.
I höstas skickade kommunen ut en karta över området då man reviderat stavningen av namnen på vissa gator. På denna karta så ser min tomt likadan ut som på nybyggnadskartan från 2007, d v s förrådet saknas och man kan se konturen av "altanen", även om texten "altan" saknas. Kartan är märkt "Lantmäteriet 2016-06-30" och garanterat felaktig eftersom jag tog över huset samma vecka och då fanns förrådet där.
Jag har försökt att komma i kontakt med Lantmäteriet som gjort kartan och ställa några frågor, men då de saknar direktnummer till de lokala kontoren så verkar en återkoppling ta tid. Så jag ställer några frågor här medan jag väntar:
1. Hur görs (gjordes 2007) en nybyggnadskarta på ett befintligt (redan bebyggt) område; tar man från ett befintligt underlag och gör en nybyggnadskarta, eller gör man "alltid" nya mätningar?
2. Om man mäter för en nybyggnadskarta på tomt A, mäter man även på angrännsande tomter eller tar man dessa data från befintliga (äldre) kartor?
3. Mäter man höjd på mark på (under?) en altan?
4. Nybyggnadskartan är märkt "2007", men inte närmare än så, ingen månad eller dag är angiven. Det gör ju att man kan ifrågasätta bevisvärdet då det kan ha gått mer än 10 år (preskriptionstid för svartbyggen)?
5. Jag tror att förrådet fanns där 2007, men OM det skulle visa sig att det är byggt "för sent" för att bygglovet ska gälla, vem är då ansvarig ekonomiskt och juridiskt, vi eller föregående ägare?
På nybyggnadskartan så står det "Altan" där förrådet finns idag, och det finns en höjdangivelse på samma yta. Nu undrar jag över bevisvärdet på en nybyggnadskarta på en granntomt.
I höstas skickade kommunen ut en karta över området då man reviderat stavningen av namnen på vissa gator. På denna karta så ser min tomt likadan ut som på nybyggnadskartan från 2007, d v s förrådet saknas och man kan se konturen av "altanen", även om texten "altan" saknas. Kartan är märkt "Lantmäteriet 2016-06-30" och garanterat felaktig eftersom jag tog över huset samma vecka och då fanns förrådet där.
Jag har försökt att komma i kontakt med Lantmäteriet som gjort kartan och ställa några frågor, men då de saknar direktnummer till de lokala kontoren så verkar en återkoppling ta tid. Så jag ställer några frågor här medan jag väntar:
1. Hur görs (gjordes 2007) en nybyggnadskarta på ett befintligt (redan bebyggt) område; tar man från ett befintligt underlag och gör en nybyggnadskarta, eller gör man "alltid" nya mätningar?
2. Om man mäter för en nybyggnadskarta på tomt A, mäter man även på angrännsande tomter eller tar man dessa data från befintliga (äldre) kartor?
3. Mäter man höjd på mark på (under?) en altan?
4. Nybyggnadskartan är märkt "2007", men inte närmare än så, ingen månad eller dag är angiven. Det gör ju att man kan ifrågasätta bevisvärdet då det kan ha gått mer än 10 år (preskriptionstid för svartbyggen)?
5. Jag tror att förrådet fanns där 2007, men OM det skulle visa sig att det är byggt "för sent" för att bygglovet ska gälla, vem är då ansvarig ekonomiskt och juridiskt, vi eller föregående ägare?
Redigerat:
Jag tror den enklaset vägen att gå är att titta på flygbilder från olika år; antingen kommunen eller Lantmäteriet bör ha några bilder i tidsspannet 1996-2016, så man kanske kan avgöra ungefär när i denna tid förrådet dök upp i bilderna.
Kartor är mindre säkra, för som du spekulerar i fråga 2 så är det inte alltid man har möjlighet att mäta in allting även på angränsande tomter. Man BÖR absolut göra det, men det är nog långt ifrån alltid som det görs (särskilt om det är Lantmäteriet som gjort jobbet...)
Kartor är mindre säkra, för som du spekulerar i fråga 2 så är det inte alltid man har möjlighet att mäta in allting även på angränsande tomter. Man BÖR absolut göra det, men det är nog långt ifrån alltid som det görs (särskilt om det är Lantmäteriet som gjort jobbet...)
Ev. sanktionsavgifter hamnar på föregående ägare, men det är du som kan drabbas av rivningsförelägande, eller kostnad för bygglov i efterhand.
Vad gäller bevisföring så brukar kommunen med jämna mellanrum flygfotografera. Så bevis åt endera hållet finns troligen. Men det är kanske en del arbete med att hitta fram till rätt tomt på bilderna.
Du kan ju också titta själv på bilder från googlemaps, hitta.se osv. Deras bilder brukar vara några år gamla, dock kanske inte 10 år. Men OM förrådet skulle vara så nytt som 2014 eller så så kanske du kan se "altanen" på de bilderna.
OM förrådet byggdes 1996, så bör det finnas ett slutbevis utfärdat. Om det inte finns så kan det bero på att förrådet aldrig byggdes, eller att man "hoppade över" slutanmälan, vilket var väldigt vanligt (numera är det höga sanktionsavgifter på att ta ett bygge i bruk utan slutbevis).
Jag vet inte mycket om nybyggnadskartor, men det låter långsökt att de skulle gå och mäta på granntomter, troligen ritar de in grannbebyggelse enligt bef, handlingar. Ett förrådsbygge som då inte har slutanmälts finns inte i handlingarna.
Vårt nuvarande hus byggdes ut 1976, utbyggnaden slutanmäldes aldrig, en ägare som köpte huset 1983, ville sälja av en remsa tomt till grannen, där en byggfirma skulle riva och stycka parhustomter. Affären var "klar", lantmätaren som skulle sätta ut nya tomtgränsen slog back när han upptäckte utbyggnaden som skulle hamnat 1m från nya gränsen. Utbyggnaden syntes inte på några kartor. Radhusprojektet fick läggas ned. Och slutbeviset för utbyggnaden är daterad nästan 10 år efter bygglovet.
Vad gäller bevisföring så brukar kommunen med jämna mellanrum flygfotografera. Så bevis åt endera hållet finns troligen. Men det är kanske en del arbete med att hitta fram till rätt tomt på bilderna.
Du kan ju också titta själv på bilder från googlemaps, hitta.se osv. Deras bilder brukar vara några år gamla, dock kanske inte 10 år. Men OM förrådet skulle vara så nytt som 2014 eller så så kanske du kan se "altanen" på de bilderna.
OM förrådet byggdes 1996, så bör det finnas ett slutbevis utfärdat. Om det inte finns så kan det bero på att förrådet aldrig byggdes, eller att man "hoppade över" slutanmälan, vilket var väldigt vanligt (numera är det höga sanktionsavgifter på att ta ett bygge i bruk utan slutbevis).
Jag vet inte mycket om nybyggnadskartor, men det låter långsökt att de skulle gå och mäta på granntomter, troligen ritar de in grannbebyggelse enligt bef, handlingar. Ett förrådsbygge som då inte har slutanmälts finns inte i handlingarna.
Vårt nuvarande hus byggdes ut 1976, utbyggnaden slutanmäldes aldrig, en ägare som köpte huset 1983, ville sälja av en remsa tomt till grannen, där en byggfirma skulle riva och stycka parhustomter. Affären var "klar", lantmätaren som skulle sätta ut nya tomtgränsen slog back när han upptäckte utbyggnaden som skulle hamnat 1m från nya gränsen. Utbyggnaden syntes inte på några kartor. Radhusprojektet fick läggas ned. Och slutbeviset för utbyggnaden är daterad nästan 10 år efter bygglovet.
Men om vi antar att slutbevis saknas. Om man då är väldigt formell så är dte ungefär samma sak som ett renodlat svartbygge. Bygglovet blir ogiltigt om man inte avslutar inom 5 år. Det är som om bygglovet aldrig funnits.
Kommunen löser det oftast väldigt informellt. Utfärdar bara slutbeviset. Frågan är då om en trilskande granne kan överklaga eller liknande, vet ej. Grannen är troligen inte sakägare i beslutet om slubevis. Men om han anmält svartbygge på granntomten så är han sakägare i ett ev. beslut om att inte vidta åtgärder, kan bli en soppa.
Kommunen löser det oftast väldigt informellt. Utfärdar bara slutbeviset. Frågan är då om en trilskande granne kan överklaga eller liknande, vet ej. Grannen är troligen inte sakägare i beslutet om slubevis. Men om han anmält svartbygge på granntomten så är han sakägare i ett ev. beslut om att inte vidta åtgärder, kan bli en soppa.
Jag tror inte du behöver oroa dig för själva nybyggnadskarta som bevismaterial. förutom det är den snart 10 år gammal, så förrådet kan vara 10 år gammalt och då kan kommunen inte göra så mycket åt.
Problemet skulle vara om kommunen börjar utreda saken och de hittar annat bevismaterial som bevisar att det handlar om ett svartbygge. Skulle det vara så kan du försöka få skadestånd hos din säljare. (t ex dolt fel) Om man får skadestånd är en annan femma.
Problemet skulle vara om kommunen börjar utreda saken och de hittar annat bevismaterial som bevisar att det handlar om ett svartbygge. Skulle det vara så kan du försöka få skadestånd hos din säljare. (t ex dolt fel) Om man får skadestånd är en annan femma.
Tack för era svar!
Det kan ju hända att kommunen kan ta fram bättre "bevis", men det är lite märkligt att de använt en 10 år gammal nybyggnadskarta då de borde känna till preskriptionstiden. De kanske inte har något bättre eller så använder de det underlag som anmälaren lämnat in.
Jag har kollat på Google Maps och deras "tidsmaskin" som sträcker sig tillbaka till 2008. Men tomterna är små och tätt bebyggda. Förrådet ligger inklämt bakom mitt garage på ett hörn av tomten, mot en annan grannes garage och, hmm, den anmälande grannens gårdshus. Platsen ligger i skugga i princip alla timmar på dagen och det går inte att dra några slutsatser av de offentliga satellitbilder/flygfoto jag sett.
Jag postar en del av nybyggnadskartan ("beviset"):
Det är fyra tomter som möts, jag har färglagt dem med olika färg. Min tomt är gul, anmälarens tomt rosa, Det är den rosa tomten som nybyggnadskartan är framtagen för. Jag tycker att siffran "2.8" på "Altan" är lite märklig: man mäter väl inte markens höjd på varken altan eller förråd? Det kanske tyder på att kartunderlaget är gammalt?
Det kan ju hända att kommunen kan ta fram bättre "bevis", men det är lite märkligt att de använt en 10 år gammal nybyggnadskarta då de borde känna till preskriptionstiden. De kanske inte har något bättre eller så använder de det underlag som anmälaren lämnat in.
Jag har kollat på Google Maps och deras "tidsmaskin" som sträcker sig tillbaka till 2008. Men tomterna är små och tätt bebyggda. Förrådet ligger inklämt bakom mitt garage på ett hörn av tomten, mot en annan grannes garage och, hmm, den anmälande grannens gårdshus. Platsen ligger i skugga i princip alla timmar på dagen och det går inte att dra några slutsatser av de offentliga satellitbilder/flygfoto jag sett.
Jag postar en del av nybyggnadskartan ("beviset"):
Det är fyra tomter som möts, jag har färglagt dem med olika färg. Min tomt är gul, anmälarens tomt rosa, Det är den rosa tomten som nybyggnadskartan är framtagen för. Jag tycker att siffran "2.8" på "Altan" är lite märklig: man mäter väl inte markens höjd på varken altan eller förråd? Det kanske tyder på att kartunderlaget är gammalt?
Redigerat:
Finns det inga vänligt inställda grannar i området som kan ha en uppfattning om när det byggdes?
Det finns flera nivåer på nybyggnadskartor, och kommunen hinner garanterat inte ut och mäta om alla byggnader utan anledning om man beställer de lägsta/billigaste nivåerna av kartan. Sen varierar praxis från kommun till kommun med hur mycket man mäter in på intilliggande tomter även vid de högre nivåerna av nybyggnadskarta, där GIS/mätingenjörerna faktiskt åker ut och mäter.
Oftast, vid en högre nivå av nybyggnadskarta, mäter de bara in det som är av betydelse för själva den åtgärd som beställts. Ibland har de kompletterande uppdrag, t.ex. om de ser att befintliga grundkartor skiljer sig åt väldigt mycket från den faktiska bebyggelsen kan de ha ett uppdrag att mäta in hela gatan. Men det är inte okontroversiellt att mäta in grannfastigheter eller hela gator. I de kommuner jag har arbetat i så har GIS/mätingenjörerna överfallslarm eftersom folk inte gillar om kommunerna kommer och klampar in på tomten och mäter in deras kreativa byggen.
Kortfattat: Det går inte att använda nybyggnadskartan från 2007 som bevis på att förrådet är ett svartbygge eftersom den kan ha utgått ifrån gammalt inmätningsunderlag för grannfastigheterna. Flygfoton är det som gäller. Kommunen måste agera med tillsyn på en anmälan, så var sjysst mot handläggaren.
Oftast, vid en högre nivå av nybyggnadskarta, mäter de bara in det som är av betydelse för själva den åtgärd som beställts. Ibland har de kompletterande uppdrag, t.ex. om de ser att befintliga grundkartor skiljer sig åt väldigt mycket från den faktiska bebyggelsen kan de ha ett uppdrag att mäta in hela gatan. Men det är inte okontroversiellt att mäta in grannfastigheter eller hela gator. I de kommuner jag har arbetat i så har GIS/mätingenjörerna överfallslarm eftersom folk inte gillar om kommunerna kommer och klampar in på tomten och mäter in deras kreativa byggen.
Kortfattat: Det går inte att använda nybyggnadskartan från 2007 som bevis på att förrådet är ett svartbygge eftersom den kan ha utgått ifrån gammalt inmätningsunderlag för grannfastigheterna. Flygfoton är det som gäller. Kommunen måste agera med tillsyn på en anmälan, så var sjysst mot handläggaren.
Tänka: Du "är ju i branschen" om jag fattat det rätt.
Vad gäller äldre byggen som aldrig avslutats? Betraktas de som rena svartbyggen, lovet har ju gått ut. Eller kan man förutsätta att ett slutbevis utfärdas även om det går 3 - 4 år över tiden?
För om man ex. måste söka nytt lov från scratch så finns ju risken att bygget inte klarar de senaste reglerna.
Vad gäller äldre byggen som aldrig avslutats? Betraktas de som rena svartbyggen, lovet har ju gått ut. Eller kan man förutsätta att ett slutbevis utfärdas även om det går 3 - 4 år över tiden?
För om man ex. måste söka nytt lov från scratch så finns ju risken att bygget inte klarar de senaste reglerna.
Jag är också nyfiken på Tänkas svar, men vad gäller äldre byggen är det ju oftast den gamla PBL som gäller (för bygglov före 2 maj 2011).hempularen skrev:
För ett antal år sedan, när den gamla PBL gällde, frågade jag kommunens bygglovsavdelning en gång: vad händer ifall man inte begär slutbesked direkt när man byggt färdigt utan söker först långt efter att bygglovstiden har gått ut? Blir det då ett svartbygge? Kan man få slutbesked i efterhand?
Svaret jag fick då var att det inte fanns något direkt samband mellan slutbesked och att bygget betraktas som avslutat. Ifall man faktiskt hade byggt färdigt under stipulerad tid kunde aldrig bygget komma att bli svartbygge bara för att slutbevis saknas. Det finns mängder med hus i landet som aldrig fått slutbesked men som folk bor i fullt lagligt.
Huruvida svaret var korrekt är förstås en annan fråga.
Idag gäller ju dock nya regler där slutbesked måste ges innan byggnaden får tas i bruk.
Med äldre plan- och bygglagen (ÄPBL 1987:10) så gällde slutbevis efter slutanmälan, dvs anmälan om färdigställd åtgärd. Slutanmälan var oftast frivillig, och slutbeviset inkluderade (förhoppningsvis) att man skulle lämna in en lägeskontroll (så att kommunen kunde komtrollera om man följt lovet och uppdatera sin karta) för att få det. Slutbevis lämnades normalt nästan bara in på nybyggen av bostadshus eller omfattande tillbyggnad eftersom bankerna ofta krävde slutbeviset för att omvandla ett byggnadskreditiv till ett bolån. Kommunerna fick inte stänga ärenden enligt ÄPBL utan slutbevis, så många ärenden stod med osäker status (byggde folk klart i tid?) och många kommuner stod med dignande pappersarkiv för sina invånares skull.
Med gällande plan- och bygglagen (PBL 2010:900) krävs slutbesked för att få ta en byggnad eller ett byggnadsverk i bruk om inte annat har beslutats. Bygget ska avslutas inom fem år från givet bygglov. I de allra flesta fall krävs lägeskontroll med intyg utfärdat av behöriga mätingenjörer för att få slutbesked (vilket är rimligt) så att kommunen kan säkerställa att allt är rätt utfört och uppdatera sin karta.
Med gällande plan- och bygglagen (PBL 2010:900) krävs slutbesked för att få ta en byggnad eller ett byggnadsverk i bruk om inte annat har beslutats. Bygget ska avslutas inom fem år från givet bygglov. I de allra flesta fall krävs lägeskontroll med intyg utfärdat av behöriga mätingenjörer för att få slutbesked (vilket är rimligt) så att kommunen kan säkerställa att allt är rätt utfört och uppdatera sin karta.
Jag fick helt nyligen hem en nybyggnadskarta och förvånades över att stenläggning och trappa fanns inritat på den. Det är inget som jag på något sätt redovisat till kommunen. Konstaterade samtidigt att grannens 2 år gamla pool inte fanns med på kartan.
Det är helt säkert å att dom baserar nybyggnadskartorna på senaste flygfotografering. Hur ofta det görs är en annan fråga. Tycker inte grannens bevis på att det är ett svartbygge är nåt vidare bevis men det går som sagt säkert att fiska fram. Försök snacka dig ur det med kommunen. Och jag hade absolut konfronterat den som skickat in det.
Det är helt säkert å att dom baserar nybyggnadskartorna på senaste flygfotografering. Hur ofta det görs är en annan fråga. Tycker inte grannens bevis på att det är ett svartbygge är nåt vidare bevis men det går som sagt säkert att fiska fram. Försök snacka dig ur det med kommunen. Och jag hade absolut konfronterat den som skickat in det.
Vad händer om TS förhalar det ett halvår eller så, så preskription inträder, blir det preskriberat då?
Ja, men det är steg 2. Jag kan ju även spåra upp tidigare ägare och ställa frågor, men så länge anmälaren (eller kommunen) så att säga inte "tvingar" mig att göra det p g a trovärdiga bevis, så kommer jag börja med att ifrågasätta beviset. Bevisbördan ligger på dem.hempularen skrev:
