När anses Strandskyddet "Brutet"?
Jag och min fru letar sommarstuga/tomt vid kusten med befintlig byggnad man kan riva ner och bygga nytt, alternativt bygga ut. Vi är bara intresserade av strandtomter, då vi förstår att det är mycket lättare att få dispens om befintlig byggbad redan finns innanför den nya 100m gränsen från vattnet.
Nu har vi hittat en sommarstuga med friköpt tomt om 1,500kvm med en gammal 30kvm stuga och tillhörande uthus c:a 25m från vattnet - stugan var dock byggd på 60/70-talet utan bygglov, och 'finns inte' på kartan.
Då såpass lång tid har förflutet har stugan 'blivit laglig' - men min fråga är om jag har samma chans att framgångsrikt få beviljat ett rivningslov och bygglov för att riva ned stugan och bygga nytt, större på samma plats?
Nu har vi hittat en sommarstuga med friköpt tomt om 1,500kvm med en gammal 30kvm stuga och tillhörande uthus c:a 25m från vattnet - stugan var dock byggd på 60/70-talet utan bygglov, och 'finns inte' på kartan.
Då såpass lång tid har förflutet har stugan 'blivit laglig' - men min fråga är om jag har samma chans att framgångsrikt få beviljat ett rivningslov och bygglov för att riva ned stugan och bygga nytt, större på samma plats?
Befintligt bygglov i sig (eller brist på bygglov) saknar betydelse. Avgörande är "pågående markanvändning", och att stugan faktiskt används som människoboning. Sak samma om det är fritidshus eller om man bor där året runt. Däremot är det kört om stugan används som exempelvis båthus, äppelförråd eller för fiskegrejor.
Var beredd på att man kommer ändå att bemöta ansökan om rivning och nybygge med ganska hårda nypor. Man kommer att ställa mycket hårda krav på avloppsrening. Och man kommer troligen att motsätta sig öka byggyta. Allt med hänvisning till "känslig miljö" och "områdets småskaliga karaktär" och mera sådant.
Var beredd på att man kommer ändå att bemöta ansökan om rivning och nybygge med ganska hårda nypor. Man kommer att ställa mycket hårda krav på avloppsrening. Och man kommer troligen att motsätta sig öka byggyta. Allt med hänvisning till "känslig miljö" och "områdets småskaliga karaktär" och mera sådant.
Tack till er bägge. Stugan i fråga har använts som människoboning hela tiden. Den nya stugan skulle vi vilja bygga längre bort från stranden in emot skogen/vägen, vet inte om det är en omständighet i ens favör, eller om det inte spelar någon roll?
I området som är en långsmal udde med en 30-tal stugor och en 5-6 fastboende finns bara 1-led mot havet, och många stugor och mindre och medelstora 1-plansvillor redan nu, den överväldigande majoriteten av stugorna är minst dubbelt så stora, eller har dubbel bruttoyta med gäststugor (större än friggebodsstorlek) - kan de ändå hänvisa till 'känslig miljö'? Det skall även vara en plan på att asfaltbelägga vägen ut på udden, så det kan inte vara så känsligt.
Det finns f.ö. ingen brunn, utan vi skulle anlägga enskilt avlopp med trekammarbrunn om vi bygger nytt.
Jag ska kontakta kommunen, och en god vän rekommenderade även Länsstyrelsen då det tydligen är de som beviljar/nekar strandskyddsdispensen. Jag antar dock att man inte kan söka förhandsbesked om man inte vunnit budstriden och köpt stugan. Det känns som att köpa grisen i säcken dock
I området som är en långsmal udde med en 30-tal stugor och en 5-6 fastboende finns bara 1-led mot havet, och många stugor och mindre och medelstora 1-plansvillor redan nu, den överväldigande majoriteten av stugorna är minst dubbelt så stora, eller har dubbel bruttoyta med gäststugor (större än friggebodsstorlek) - kan de ändå hänvisa till 'känslig miljö'? Det skall även vara en plan på att asfaltbelägga vägen ut på udden, så det kan inte vara så känsligt.
Det finns f.ö. ingen brunn, utan vi skulle anlägga enskilt avlopp med trekammarbrunn om vi bygger nytt.
Jag ska kontakta kommunen, och en god vän rekommenderade även Länsstyrelsen då det tydligen är de som beviljar/nekar strandskyddsdispensen. Jag antar dock att man inte kan söka förhandsbesked om man inte vunnit budstriden och köpt stugan. Det känns som att köpa grisen i säcken dock
En annan sidofråga, men relaterad - om man vill kika med grannarna för att se vad de skulle tycka, vad räknas som grannar? Är de bara de grannar i direkt anslutning till tomten man bör bekymra sig om, eller hela området? Tomten som är friköpt ligger på en samfällighet, och flera grannar arrenderar av samfälligheten, så jag antar att man på något sätt bör försöka kontakta någon ansvarig för samfällligheten?
"Sakägare" är den som kan påverkas av bygglovsansökan. Det finns ingen exakt avgränsning av vem som är eller inte är sakägare. Byggnadsnämnden får ta på sitt ansvar att bestämma vilka som ska beredas tillfälle att yttra sig. Oberoende om grannar och andra sakägare yttrar sig postitivt eller negativt kan byggnadsnämnden avslå eller bevilja riv- och bygglov.
Förhandsbesked och bygglov kan vem som helst begära. Man behöver alltså inte vara fastighetens ägare. Det finns hellre inga formella hinder att villkora köpet, så att köpet annuleras exempelvis om positivt förhandsbesked inte beviljas. Men då måste säljaren också acceptera ett sådant avtal.
VA-lösning måste få tillstånd från kommunens hälsovårdsnämnd innan byggnadsnämnden kan bevilja bygglov. I allmänhet accepteras inte trekammarbrunn med infiltration alldeles intill en strandlinje. Man kommer troligen att kräva sluten tank för att acceptera komplett hushållsavlopp med disk, dusch och toa.
Beträffande "känslig karaktär" kan du skatta dig lycklig åt att "objektet" åtminstone inte verkar ha antikvariskt intresse. Undvik länsmuséet om du kan. Men du ska inte bli ett dugg förvånad om ambitösa människor säger att området "har sportstugekaraktär av det kulturmönster som kännetecknar den tidiga efterkrigstiden"...
Förhandsbesked och bygglov kan vem som helst begära. Man behöver alltså inte vara fastighetens ägare. Det finns hellre inga formella hinder att villkora köpet, så att köpet annuleras exempelvis om positivt förhandsbesked inte beviljas. Men då måste säljaren också acceptera ett sådant avtal.
VA-lösning måste få tillstånd från kommunens hälsovårdsnämnd innan byggnadsnämnden kan bevilja bygglov. I allmänhet accepteras inte trekammarbrunn med infiltration alldeles intill en strandlinje. Man kommer troligen att kräva sluten tank för att acceptera komplett hushållsavlopp med disk, dusch och toa.
Beträffande "känslig karaktär" kan du skatta dig lycklig åt att "objektet" åtminstone inte verkar ha antikvariskt intresse. Undvik länsmuséet om du kan. Men du ska inte bli ett dugg förvånad om ambitösa människor säger att området "har sportstugekaraktär av det kulturmönster som kännetecknar den tidiga efterkrigstiden"...
Från 1 juli 2009 är det kommunerna som beslutar om strandskyddsdsdispens. Länsstyrelsen kan dock överpröva dispenser givna av kommunen.
Min erfarenhet är att det går att utöka byggytan ganska lätt när platsen är ianspråkstagen med en bostad. Att bygga en stuga på annan plats på tomten kan nog bli kinkigare. Trekammarbrunn kan anläggas om tomtytan är stor nog.
Tack för svaren. Mycket hjälpfullt. Jag har nyss tagit reda på att ingen detaljplan finns för området, men förstår inte till fullo om detta är positivt, negativt, eller neutralt, det enda jag funnit är att det är än 'luddigare' då inga specifika riktlinjer verkar finnas.
Daviden - tack för svaret. Vi hade tänkt bo i den gamla stugan medan vi bygger den nya. tomten är rätt avlång och stugan ligger i 'framkanten' nära vattnet, vilket känns lite för öppet, det är därför vi skulle bygga nytt längre bak om vi bygger nytt. Från ett strandskyddstekniskt perspektiv borde det vara positivt. Tomten är över 2,000kvm vilket jag antar borde vara en fördel om man vill ha trekammarbrunn?
Daviden - tack för svaret. Vi hade tänkt bo i den gamla stugan medan vi bygger den nya. tomten är rätt avlång och stugan ligger i 'framkanten' nära vattnet, vilket känns lite för öppet, det är därför vi skulle bygga nytt längre bak om vi bygger nytt. Från ett strandskyddstekniskt perspektiv borde det vara positivt. Tomten är över 2,000kvm vilket jag antar borde vara en fördel om man vill ha trekammarbrunn?
Detaljplan skulle definitivt ha underlättat allt. Återigen råder jag till kontakt direkt med hälsovården. Mitt stalltips är att så gott som allt står och faller med VA-lösningen. På beskrivningen låter det som att området i dess helhet är ett skolexempel på en utsläppskälla som myndigheterna med näbbar och klor vill åtgärda.
En tomt med så liten yta som 2000 kvm faller i sin helhet inom ramen för vad hemfriden skyddar. Allmänheten äger ingen rätt att beträda den någonstans oavsett var på tomten ett boningshus än blir beläget.
En tomt med så liten yta som 2000 kvm faller i sin helhet inom ramen för vad hemfriden skyddar. Allmänheten äger ingen rätt att beträda den någonstans oavsett var på tomten ett boningshus än blir beläget.
Vi har varit i liknande situation, dvs. köpt sjötomt (liten insjö), fått strandskyddsdispens samt bygglov och tillstånd för avloppsanläggning. Är ingen expert men har trängt in i denna problematik ganska mycket.
Vad gäller den "svartbyggda" stugan så är det inte alls säkert att ni får bygglov för en ny även om rivningslov beviljas. Men det kanske var så att ni skulle behålla den gamla stugan som gäststuga? I så fall KAN det bli ett problem om ni vill bygga ett hus till, eftersom det innebär ytterligare belastning på miljön. Både vad det gäller utsläpp (avlopp) samt dricksvattenåtgång.
Där vi bor är ett mycket stort område (många mil) med hög skyddsklass vilket innebär att trekammarbrunnar med infiltration endast godkänns för BDT, för toaletter krävs sluten tank (septiktank) som töms av kommunen några gånger per år. Kommunen är dessutom inte glada att folk flyttar ut hit permanent eftersom väldigt många missköter sina avlopp (alltifrån att låta skiten rinna ut i nån gammal stenkista till att folk borrar hål i sina tankar för att slippa tömma så ofta). Sjön vi bor i har god kvalitet men inte utmärkt, den rinner så småningom ut i Östersjön 1mil härifrån. Kommunen har därför beslutat neka till fler avstyckningar och bygglov i området, även fast det finns flera hundra hus här allaredan. Skälet är att man inte kommer att godkänna fleravloppsanläggningar varken med eller utan septiktank pga områdets känsliga karaktär. En granne fick precis avslag på avstyckning o bygglov pga detta. kommunen har dessutom anställt extrapersonal som kommer att gå igenom alla befintliga avlopp i området och begära att nya moderna avlopp anläggs där så behövs. Slutsatsen är att du bör noga undersöka ifall ytterligare avlopp accepteras där du tänker köpa huset. 2000kvm tomt är INTE en särskilt stor tomt.
En annan sak är dricksvatten. Kommunen kan neka bygglov om man anser att det inte finns dricksvatten, dvs. inte går att borra efter vatten pga liten mängd eller att vattnet är eller rikserar bli salt eller otjänligt i området. En låg grundvattennivå kan innebära intrång av mindre tjänligt vatten. I dag behöver man inget tillstånd för att borra efter vatten men alla vattenbrunnar skall rapporteras til SGU (Sveriges Geologiska Undersökning) i Uppsala. man kan gå in på deras hemsida och se vilka brunnar som finns i ditt område och hur djupa och vilken mängd vatten de ger. Du kan även ta kontakt med någon lokal brunnsborrare, de har koll på vattenläget.
Jag har hört ryktas om (läst någonstans) att kommunerna inom något år kommer att ha rätt att inom vissa känsliga områden ha rätt att kräva tillstånd för vattenborrning. Detta i områden med liten vattentillgång och i områden med fritidshus (och sommarvatten), för att undvika framtida vattenbrist.
Vad gäller strandskyddsdispens så är ett (mycket bra) skäl för dispens att marken redan "är i anspråktagen", dvs. ni har redan ett hus nere vid stranden(precis som billy skrev. På vår tomt (13.000kvm) låg en gammal sjöbod 2 meter från sjökanten och en gammal brygga. Denna sjöbod gjorde att strandskyddet redan ansågs brutet. Vi fick bygglov att bygga vårt bostadshus närmre än 100 meter från sjön och fick dessutom tillstånd att riva sjöboden och bygga ett nytt, vinterbonat hus, kombinerad gäststuga och bastu.
Vad jag tror hade en viss betydelse var att vi hade föreberett ärendet mycket noga. vi hade utlåtanden från geolog och hydrogeolog med förslag på avloppslösning och tillgång på dricksvatten. Vi hade anlitat arkitekter för en "förstudie" och presentation inför kommunens tjänstemän med bilder och inritade hus på hur våra tänkta hus skulle se ut och smälta in i och anpassa sig till naturen.
Vad gäller den "svartbyggda" stugan så är det inte alls säkert att ni får bygglov för en ny även om rivningslov beviljas. Men det kanske var så att ni skulle behålla den gamla stugan som gäststuga? I så fall KAN det bli ett problem om ni vill bygga ett hus till, eftersom det innebär ytterligare belastning på miljön. Både vad det gäller utsläpp (avlopp) samt dricksvattenåtgång.
Där vi bor är ett mycket stort område (många mil) med hög skyddsklass vilket innebär att trekammarbrunnar med infiltration endast godkänns för BDT, för toaletter krävs sluten tank (septiktank) som töms av kommunen några gånger per år. Kommunen är dessutom inte glada att folk flyttar ut hit permanent eftersom väldigt många missköter sina avlopp (alltifrån att låta skiten rinna ut i nån gammal stenkista till att folk borrar hål i sina tankar för att slippa tömma så ofta). Sjön vi bor i har god kvalitet men inte utmärkt, den rinner så småningom ut i Östersjön 1mil härifrån. Kommunen har därför beslutat neka till fler avstyckningar och bygglov i området, även fast det finns flera hundra hus här allaredan. Skälet är att man inte kommer att godkänna fleravloppsanläggningar varken med eller utan septiktank pga områdets känsliga karaktär. En granne fick precis avslag på avstyckning o bygglov pga detta. kommunen har dessutom anställt extrapersonal som kommer att gå igenom alla befintliga avlopp i området och begära att nya moderna avlopp anläggs där så behövs. Slutsatsen är att du bör noga undersöka ifall ytterligare avlopp accepteras där du tänker köpa huset. 2000kvm tomt är INTE en särskilt stor tomt.
En annan sak är dricksvatten. Kommunen kan neka bygglov om man anser att det inte finns dricksvatten, dvs. inte går att borra efter vatten pga liten mängd eller att vattnet är eller rikserar bli salt eller otjänligt i området. En låg grundvattennivå kan innebära intrång av mindre tjänligt vatten. I dag behöver man inget tillstånd för att borra efter vatten men alla vattenbrunnar skall rapporteras til SGU (Sveriges Geologiska Undersökning) i Uppsala. man kan gå in på deras hemsida och se vilka brunnar som finns i ditt område och hur djupa och vilken mängd vatten de ger. Du kan även ta kontakt med någon lokal brunnsborrare, de har koll på vattenläget.
Jag har hört ryktas om (läst någonstans) att kommunerna inom något år kommer att ha rätt att inom vissa känsliga områden ha rätt att kräva tillstånd för vattenborrning. Detta i områden med liten vattentillgång och i områden med fritidshus (och sommarvatten), för att undvika framtida vattenbrist.
Vad gäller strandskyddsdispens så är ett (mycket bra) skäl för dispens att marken redan "är i anspråktagen", dvs. ni har redan ett hus nere vid stranden(precis som billy skrev. På vår tomt (13.000kvm) låg en gammal sjöbod 2 meter från sjökanten och en gammal brygga. Denna sjöbod gjorde att strandskyddet redan ansågs brutet. Vi fick bygglov att bygga vårt bostadshus närmre än 100 meter från sjön och fick dessutom tillstånd att riva sjöboden och bygga ett nytt, vinterbonat hus, kombinerad gäststuga och bastu.
Vad jag tror hade en viss betydelse var att vi hade föreberett ärendet mycket noga. vi hade utlåtanden från geolog och hydrogeolog med förslag på avloppslösning och tillgång på dricksvatten. Vi hade anlitat arkitekter för en "förstudie" och presentation inför kommunens tjänstemän med bilder och inritade hus på hur våra tänkta hus skulle se ut och smälta in i och anpassa sig till naturen.
Tack för ett intressant och lite uppmuntrande svar hemmakatten! speciellt kommentarerna om detaljerna i bygglovsansökan är intressanta. Vi kommer att bland annat överväga sedumtak för att minska dagvattnet och stödja ansökan om trekammarbrunn med infiltration, samt att (inte för att fjäska för bygglovsnämnden, utan för att det är vad vi föredrar) se till att huset smälter in i omgivningen och bakgrund och minimera inverkan på närområdet.
Vi har börjat skissa lite löst på vad vi vill bygga och och kommer förmodligen att engagera en arkitekt för att se på ett 1-planshus runt 100kvm och komplettera med gäststuga i framtiden, men det är lite snårigt att göra en duglig kostnadskalkyl innan vi bestämt exakt storlek på huset, etc. Vi hade tänkt bo i den gamla stugan under uppförandet av den nya, sedan riva ner den. Det finns inget avlopp i gamla stugan (mulltoa) så ingen miljöpåverkan från den synpunkten..
Vi har börjat skissa lite löst på vad vi vill bygga och och kommer förmodligen att engagera en arkitekt för att se på ett 1-planshus runt 100kvm och komplettera med gäststuga i framtiden, men det är lite snårigt att göra en duglig kostnadskalkyl innan vi bestämt exakt storlek på huset, etc. Vi hade tänkt bo i den gamla stugan under uppförandet av den nya, sedan riva ner den. Det finns inget avlopp i gamla stugan (mulltoa) så ingen miljöpåverkan från den synpunkten..
Tack för alla som hjälpte oss, men tomten visade sig ha usel potential med dålig strand, vi kikar istället på ett objekt ute på en ö, vilket skall bli spännande. Likt föregående objekt har detta byggnader som uppförts olovligt mellan 1970-1980 som nu är preskriberade, men onekligen större potential, men man kan nog glömma att bygga något med annat än sten/plintgrund p.g.a. svårigheter med betongfrakt...